Попытки банкстеров и девелоперов объяснить свой картельный ценовой сговор ростом цен на арматуру привели к тому, что власти могут на неопределенный срок прикрыть весь экспорт лома черных металлов. Решение может ударить по нацвалюте и выглядит не лучшим образом на фоне катастрофичного платежного баланса и угрозы для России потерять долю на международных рынках.

При этом в 2020 году, по данным Минпромторга, стоимость 1 кв. м жилья в целом выросла на 18%, а рост цен металлопроката прибавил к общему удорожанию всего 1,65%.

Так может стоит не танцевать с бубном у металлургов, а разобраться с формированием цен на недвижимость в Москве? @banksta

Балерина Мариинского театра Илмира Багаутдинова исполнила танец белого лебедя в защиту бухты Батарейная, где планируют построить зерновой терминал.

«Уникальное природное и историческое место, где весной гнездятся лебеди, летом отдыхают семьи с детьми, зимой выходят на лед сотни рыбаков, в лесу оборудованы тропы для квадроциклов и лыжников. Природа в гармонии с людьми. Все это под угрозой уничтожения», — написала Багаутдинова на своей странице в Facebook.

Петицию с требованием запретить строительство зернового терминала в бухте Батарейная Ленинградской области подписали уже более 5,5 тысячи человек

Видео: Илмира Багаутдинова/ Facebook

Россия одной фотографией.

#прожилье #цифры

Традиционно в фокусе внимания находятся «вводы» жилья – и в России, и во всем мире. Ну, в той его части, где в принципе строится жилье. Было бы любопытно узнать, что по этому поводу думает старик Зигмунд Шломо Фрейд, но сделать это, ввиду его полной, окончательной и бесповоротной амортизации, решительно невозможно.

Вместе с тем, не меньший интерес, чем вводы, представляют «выводы» жилья. И картина здесь получается следующая:

1️⃣ За период с 2010 по 2019 год включительно жилищный фонд в РФ увеличился на 676 млн кв. метров – с 3 118 до 3 794 млн кв. метров. Ввод жилья за этот же период составил 744 млн метров.

2️⃣ Из этого следует, что 68 млн метров жилья (744 - 678) за 10 лет выбыло из состава жилищного фонда, и направилось в мрачное царство Аида. В среднем - 6.8 млн метров в год.

🏗 Из этой нехитрой математики следует, что полный цикл обновления жилого фонда займет около 560 лет. Если обратиться к исторической перспективе, для понимания временных масштабов, то 560 лет назад, в 1461 году, Людовик XI Валуа сменил своего отца Карла VII на французском троне.

🏗 Если учесть капитальный ремонт, то картина гораздо лучше – цикл обновления сократится почти в два раза. Продолжая историческую ретроспективу, 281 год назад, в январе 1740 года, в Санкт-Петербурге был построен знаменитый Ледяной дом – одна из любимых забав императрицы Анны Иоанновны, придуманная камергером А.Д.Татищевым. Вот как раз в наши дни он бы и выбыл.

Правительство упростило банкам доступ к программе «Семейная ипотека»

Если ранее участниками программы могли стать только банки в начале программы и перераспределение лимитов происходило внутри этого «круга», то теперь ограничение снято.

Теперь при перераспределении лимитов заявки на участие в программе смогут подавать новые кредиторы

Куратором программы Семейная ипотека вместо Минфина назначен Дом РФ.

Семейная ипотека:
☑️ Участниками программы могут семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребёнок, а также семьи с одним ребёнком, если у него есть инвалидность.
☑️ Купить можно только квартиру в новостройке, готовую или на этапе строительства. Продавцом может быть только юр лицо. Но некоторые банки, такие как Банк Дом РФ, ВТБ. Металлинвестбанк и Райффайзенбанк, допустили возможность покупки по договору переуступки у физ лиц.
☑️ Первоначальный взнос составляет от 15% стоимости жилья.
☑️ Максимальная сумма кредита зависит от региона. Так, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она составляет 12 млн рублей, для других территорий – 6 млн рублей.
☑️ Ставки по Семейной ипотеке по банкам можно посмотреть тут.

@ipotekahouse #новости

Вместо доступного жилья россиянам раздадут по комнате в КлабХаусе.

​ЭСКРОУ-СЧЕТА: российский и западный механизмы


Механизм эскроу-счетов в России самый жесткий в мире.
С 1 июля 2019 года застройщики вправе привлекать средства граждан для долевого строительства только через эскроу-счета (условное депонирование).

Российские правила значительно отличаются от того, как работает система эскроу-счетов в Европе, пишут на
https://pro.rbc.ru/.

Наша схема

1. Покупатель квартиры и застройщик заключают договор долевого участия;

2. Дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор о счете эскроу;

3. Дольщик вносит на эскроу-счет в банк денежные средства;

4. Застройщик получает средства с эскроу-счета только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику.

То есть девелопер строит недвижимость за счет своих денег и привлеченного банковского проектного финансирования. Схема несет дополнительные затраты для дольщика. В стоимость квартиры включают банковские проценты по кредиту проектного финансирования.

Выходит, что действующая система финансирования долевого строительства, с одной стороны, создает дополнительные гарантии для дольщиков (их средства защищены), а с другой — увеличивает стоимость строительства для застройщика, не позволяя последним пользоваться привлеченными деньгами на эскроу-счетах.

Как у них

Европейский опыт строительства жилой недвижимости более разнообразен. В частности, допускается поэтапное раскрытие эскроу-счетов при завершении конкретного этапа строительства. Например, так делают в Германии и Чехии. Правда, там и сама система проектного финансирования развита куда лучше, чем в России. Поэтому и ставки по таким кредитам существенно ниже тех, которые предлагают наши банки.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — система, при которой застройщик получает деньги от вкладчиков постепенно, после завершения определенных этапов строительства.

1. Дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет.

2. Дольщик-инвестор перечисляет на него полную стоимость квартиры.

3. После окончания конкретного этапа строительства банк переводит застройщику часть денег с эскроу-счетов. Например, 10% после окончания работ нулевого цикла, 30% — после возведения каркаса здания и т.д.

Преимущества поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

После завершения отдельного этапа строительства застройщик получает часть внесенных дольщиками средств. Он может использовать их для финансирования стройки или для расчетов с банком. Это может уменьшить финальную стоимость недвижимости, потому что у застройщиков будет больше собственных средств, а значит, они будут брать меньше кредитов и снизят затраты на их обслуживание.

Недостатки поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

Если у застройщиков не будет хватать денег на строительство, начнут появляться «обманутые дольщики».

В настоящее время у российских банков нет ресурсов для подтверждения готовности объектов, а значит, они не смогут оценить риски выдачи средств с эскроу-счетов.

Расширение штата подразделений строительного контроля повысит себестоимость кредитования строек для банков и как следствие — проценты по кредитам.

Для банков деньги на эскроу-счетах — дополнительная гарантия того, что застройщик вернет кредит. Без нее банки не смогут одобрить поэтапное раскрытие средств.

Прогнозы на будущее

Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.

Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.

Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.


#эскроусчета #недвижимость #право

#прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу

Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале короткая «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.

1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря. Бывают, конечно, и исключения. Например, несколько домов #урбангрупп были проданы на 90%, при том что застройщик даже не приступил к котловану.

2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.

3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.

‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.

1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.

2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.

3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.

4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Я бы доверял ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.

‼️Выводы:

1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;

2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года. А если для стимулирования предложения - то у неё не совсем правильный дизайн. Но про это - отдельный #лонгрид.

3️⃣ Хорошо бы ежемесячно видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений.

циан 2045: ремонт, к сожалению, бабкин (белые стены, комод икеа), но чистенький

Два основных тезиса на сегодня:
1. Я не пью сухое вино и не ношу белые носки.
2. Дарёному коню в зубы не смотрят.

Невероятным способом бригада строителей решила проблему просадки дома.

Это, конечно же, ненадолго, но для таких "специалистов" главное побыстрее сдать объект.

К предыдущему репосту о специфике работы с экскроу-счетами

Все хорошо рассказано коллегами из «Сложное просто», но смущает меня в нем вот такой абзац
«Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.
Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.
Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.»

Вы что, всерьез верите, что существуют какие-то «не заслуживающие доверия девелоперы», про которых местные власти ничего не знают и не понимают, когда дают им разрешения на строительство?
Понятно, что «обманутые дольщики» будут вечно судиться с какой-то шарашкиной контрой, оформленной на паспорт бомжа, но неужели вы допускаете, что региональное начальство и вправду не в курсе, кто именно (с фамилией, именем и отчеством) на самом деле стоит за очередной «пирамидой», с помощью которой он собрал деньги на завершение других своих объектов?

А вы как считаете? Местные начальники знают, когда девелопер строит дом, а когда -«пирамиду»? Или не знают?

Наиболее комфортным с точки зрения качества среды городами стали Краснодар, Тюмень и Самару (более 38 баллов из 50 возможных). На последнем месте по этому показателю оказалась Чита (менее 26 баллов). Таковы итоги исследования института территориального планирования «Урбаника»., котопые публикует РБК.
Главные выводы из нового рейтинга:
👉Из 100 городов к условно доступным по стоимости жизни урбанисты смогли отнести только 27 городов (годом ранее — 25).
👉Количество комфортных для жизни городов увеличилось с 23 по итогам 2018 года до 35 по итогам 2019 года.
👉Самыми доступными по стоимости жизни на среднюю зарплату стали Сургут, Мурманск и Тюмень (эти города набрали свыше 35 из 50 возможных баллов по этому показателю).
👉Сложнее всего жить, по версии «Урбаники», в Армавире, Севастополе и Уссурийске (около 20 баллов).
👉Москва в новом рейтинге попала в топ-5 лучших городов, хотя в предыдущем была только на 52-м месте. Калуга, которая была в пятерке в прошлом году, наоборот, опустилась на 18-ю строчку.
👉Петербург и Москва оказались единственными городами с населением более 1 млн человек, которые вошли в первую пятерку. Еще один город-миллионник, Уфа, замыкает десятку рейтинга.

Минстрой продолжает получать "кармические пендали" от Счетной палаты. Аудитопы внесли
Минстрой в список худших исполнителей бюджетных расходов по итогам 2020 года. Министерство освоило выделенные средства бюджета всего на 80,4% - не исполнениями остались ассигнования на 75 млрд руб. Недавно аудиторы критиковали Минстрой за неэффективную реализацию программы поддержки малых городов.

вот этот чудный текст раскатался тележкой в субботу, 20 февраля

ах - вскричала наденька - ах, какие молодцы! а вы всё ругаете пик, дги и, простигоспади, сергей семеныча и даже сами-знаете-кого. а они вот, бабушку //через дорогу перевели, пионеры// спасли

это, уважаемые, пиздец. потому что возня на улице ивана франко началась несколько лет назад, все соседи уже переехали. уже - это не 20 февраля 2021 года. и не неделей раньше. давно уже. и всем было плевать на оставшуюся фактически без жилья женщину. до тех пор, пока не началась кампания в сми, и в тележке же, и в других соцсетях.

основной объем материалов вышел 17 февраля. и только тогда эти милейшие люди из дги и пик чухнулись. не за бабушку они запереживали, а за свои задницы, под которыми могло полыхнуть.

это москва, 21 век. мир победил рабство, феминизм гуляет по планете, рука об руку идут по улицам геи и прочие трансгендеры, негры и бабы в президентах, в ракетах летят туристы, роботы заменяют человека, а в кунцево, на улице ивана франко одинокая женщина зимой без света и тепла ждет выселения на улицу.

и нам стыдно за всех. и за канал домострой, который сочинил панегирик, и за канал караульный, который о московском правительстве или хорошо или ничего (как же пропустили начало сей удивительной истории?), и, конечно, за мундепов и соцработников, которые ничего не знают про своих жителей пока им газета не расскажет. за пик и дги мы стыдиться уже не в состоянии, сами-сами

РБК: Как отличить фейковые сайты при проверке недвижимости

Название сайта 
Зачастую фейковые сайты полностью маскируются под картинку официальных сайтов. В адресе страниц таких сайтов, как правило, схожее официальному названию сочетание букв - reestr-egrn, grosreestr и тп. Порой к ним добавляются лишние буквы и слова, например — «online/egrp/egrn».

Официальные сайты вот (остальное фейк): 
☑️ Росреестр — rosreestr.gov.ru
☑️ Федеральная кадастровая палата — kadastr.ru
☑️ Публичная кадастровая карта — pkk.rosreestr.ru

Дополнительные сервисы 
На фейковых сайтах не будет сервиса «Личный кабинет» с авторизацией через портал Госуслуг.

Реклама и стоимость 
На сайтах-двойниках на первом месте стоят предложение об оплате. А еще есть реклама. На официальных сайтах такого нет.

Росреестр, кстати, подготовил изменения в законодательство, которые предполагают запрет на перепродажу сведений из ЕГРН и запрет на создание сайтов, предлагающих такие услуги.

Сайты-двойники опасны, в первую очередь, тем, что персональные данные становятся доступными третьим лицам. Ну и за качество информации никто не ручается...

@ipotekahouse #полезное

❓Где сегодня живет больше всего богатых людей и сколько из них приходится на Россию? ❓Отвечают международные консультанты из компании Knight Frank, подготовившие свой традиционный Wealth Report, или «Отчёт о богатстве» 👇👇👇.

Число ультрахайнетов (людей с состоянием свыше $30 млн, включая недвижимость по основному месту проживания) в России к 2025 году увеличится на 29% и составит 10346 человек, следует из доклада компании.

При этом за 2020 год наблюдалась отрицательная динамика в -11%, а число долларовых миллионеров с состоянием больше $30 млн сократилось в РФ до 8015 человек.

Всего же в мире в ближайшие пять лет сверх состоятельных людей станет больше на 27% - их число вырастет до более чем 663 тысяч человек, ожидают консультанты. Лидерами по приросту станут Азия (+39%), Индонезия (+67%) и Индия (+63%).

🏆🏆🏆Пока же больше всего ультрахайнетов в настоящее время живет в США - более 180 тысяч (+4% в 2020 году), Китае - более 70 тысяч (+16%) и Германии (+3%). Россия сохраняет 9-е место по числу супербогатых людей.

☝️А вот наиболее ярко выраженная отрицательная динамика в прошлом году зафиксирована в Греции (- 33%, сокращение до 678 человек), Португалии (- 24%, до 841 человек) и ОАЭ (- 22%, до 1305 человек). @ria_realty

Отопление и электричество в России могут подорожать из-за резкого повышения утильсбора на горнодобывающую спецтехнику.

Утилизационные тарифы на технику (бульдозеры, колесные ковшовые фронтальные погрузчики, многоковшовые экскаваторы и др) планируется повысить минимум в 2–4 раза, на автомобили - на 25%. Это приведет к увеличению финансовой нагрузки на горнодобывающую промышленность. В связи с этим Минэнерго предлагает повышать сборы поэтапно и не на все виды техники.

Сборы повышают для поддержки спроса на российскую продукцию и субсидирование российских производителей. С другой стороны, утильсбор – это не налог, он служит для компенсации затрат по утилизации изношенной техники, а также для развития перерабатывающих заводов.

Энергетика и тепло прямо зависят от себестоимости продукции добывающих уголь компаний. Цепочка проста: повысится утильсбор – вырастет себестоимость угля – увеличатся расходы генерирующих мощностей. Последнее спровоцирует рост тарифа на тепловую и электрическую энергию в ряде субъектов. В 2020 году цена электроэнергии уже рекордно выросла, в 2021 эксперты прогнозируют рост еще на 5,6%.

“Говоря «Да» другим, убедитесь, что не говорите «Нет» себе.”
⁃ Пауло Коэльо

Привет.

Главные новости банков за 20-23 февраля https://clck.ru/TQZvu

Ты должен знать:

1. В показанном телеканалом «Культура» фильме Сергея Эйзенштейна «Александр Невский» оказался вырезан эпизод, в котором звучит знаменитая кантата Сергея Прокофьева «Вставайте, люди русские».
Экстремизм?

2. Учителя начали массово выкладывать в сеть квитанции со своими низкими зарплатами.
Рядом с этими квитанциями стоило бы выкладывать подписанные этими же учителями протоколы голосования на пеньках об обнулении Путина.
Потому что второе - причина первого.
...
Эксгибициoнизм - это при встрече признаться, что ты учитель и показать квиток с зapплатой. @Mikhail_Bakh

3. Доля расходов на продукты питания в общих расходах домохозяйств:
Нидерланды - 8.4%
Германия - 11.7%
Финляндия - 11.7%
Великобритания - 10.6%
Франция 13.2%
Россия-40%
@vestnik_stab

4. Пенсии выросли за 7 лет на 51%.
Официальная инфляция за то же время - 53%.
Реальный же рост цен, особенно на еду, выше роста пенсий минимум раза в 2.
При этом повышен пенсионный возраст и украдены пенсионные накопления.
Это и есть наша социальная политика. @prof_preobr

5. ЕС этими смешными санкциями так прямо и сказали: россияне, никто кроме вас ваше говно убирать не будет.
Всё правильно сделали.

6. Подслушал историю из клабхауса: девушка живёт на Бали за счёт родителей и глубоко изучает психологию чтобы избавиться от зависимости от родителей.
Как скучно я живу... @nikostolz

7. За 10 лет жизни в отношениях могу сказать, что любовь - это не когда «Жить без тебя не могу». Это когда я могу, умею хорошо жить без тебя, могу жить с другими, могу быть счастливым один, но хочу - с тобой. @imbigim1

Убедился? Отличного дня!

💼 Вебинар о продуктовом портфеле риелтора уже завтра, 25 февраля.

⏰ Начинаем в 11:00 по Москве.

💡 Готовы узнать, как профи в первичке формируют портфель продуктов?

Поговорим об этом на вебинаре
⏩ «Как изучать продукты застройщиков и сформировать портфель продуктов».

✍️ Готовьте с утра блокнот, ручку, настраивайтесь на продуктивную работу и подключайтесь за 10-15 минут до начала, чтобы успеть проверить связь и ничего не пропустить.

На эфире вы разберетесь:
✔️ как риелтору грамотно формировать портфель продуктов;
✔️ что важно знать о застройщиках, с которыми вы работаете или планируете работать;
✔️ в чем заключается экспертность в продажах новостроек.

➡️ Подключайтесь по ссылке: https://go.nmarket.pro/xg8P

Итоги января на рынке вторичной недвижимости Москвы

В январе 2021 Росреестр зарегистрировал в столице 7 606 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. Это на 4,5% меньше, чем годом ранее (7 969) и на 62% меньше, чем в декабре 2020 (20 128).

Правда,©️"последние пять лет в январе статистика на вторичном рынке недвижимости не отражает отчетливой тенденции – количество зарегистрированных Росреестром договоров по отношению к аналогичному месяцу прошлого года то резко увеличивалось, то весьма заметно снижалось. В текущем году январь продемонстрировал самую устойчивую за последние годы позицию – объем оформленных в нем сделок лишь на 363 перехода прав меньше, чем годом ранее" - прокомментировали в Росреестре.

@novostroyman