​​Зачастую заказчики стремятся сократить расходы на строительство, отказываясь, в том числе от разработки строительного проекта. Из-за этого план строительства превращается в борьбу за сроки, бюджет и качество. Между тем зарубежный опыт показывает, что внедрение проектного управления сокращает затраты на производство до 15%.

Перед началом строительства важно составить подробный проект — с графиком производства, данными о видах работ и их длительности, определить возможные риски и рассчитать бюджет проекта. Также необходимо выбрать модель управления — Waterfall, Agile или комбинированную систему, распределить полномочия, обязанности и ответственность участников.

На курсе «Строительный проект: с нуля до успешной сдачи» вы познакомитесь со всеми этапами строительства — от планирования до приемки работ. Курс ведёт руководитель строительных проектов CBRE — Павел Габдуллин, который работал с компаниями Credit Suisse, Christie's, Sberbank Capital, Sberbank CIB, DreamWorks Animation и Okura.

У нас учатся сотрудники ROSECO, ГК ФСК и других компаний.

Переходите по ссылке: https://clc.am/koZNXQ и регистрируйтесь.

Невский проспект Санкт-Петербурга изначально назывался Большая Перспективная дорога

❗️Высшая ипотечная лига. Прирост собственной выдачи за 2020 год по отношению к 2019 году. @rusipoteka_ru

#ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига

Интересная ситуация складывается вокруг достройки объектов обанкротившейся компании Urban Group.
Фонд защиты прав дольщиков обратился в Арбитраж МО для отстранения Светланы Аглинишкене от своих обязанностей по Urban Group. Связано это с аннулированием Фондом аккредитации конкурсного управляющего за выявленные нарушения.
Кроме того, она неоднократно не предоставляла документы по запросам Фонда, хотя эта обязанность предусмотрена Законом о банкротстве.
Заявления Аглинишкене о том, что замена конкурсного управляющего негативно отразится на сроках строительства объектов, больше похожи на попытки оказать воздействие на обманутых дольщиков.
Дело в том, что еще в 2019 году во всех процедурах банкротства застройщиков проблемные дома были переданы на дострой Фонду. Поэтому замена конкурсного управляющего никак не повлияет на сроки и не затронет интересы дольщиков.
А вот несоблюдение самой Аглинишкене обязанности по передаче в установленные сроки имущества и документов новому конкурсному управляющему может привести к затягиванию процедуры и мероприятий конкурсного производства.

@nedvizha

“Человек хорош и прекрасен. Пока его не разбили, не обманули и не растоптали.”
⁃ Антон Чехов

Привет.

Главные новости банков за 19 февраля https://clck.ru/TMxAs

Ты должен знать:

1. Зная о том, что в феврале 2021 США предпримет попытку высадить на Марс марсоход, Китай ответил на это успешной посылкой в феврале же к Марсу своего зонда.
Россия ответила фотожабой главы Роскосмоса.
Которая зафиксировала факт того, что мы больше не участник космической гонки.
...
«Роскосмос назвал бесперспективными проекты, связанные с освоением Марса.»
Гораздо перспективнее осваивать бюджет Российской Федерации.

2. За год подорожали:
макароны - на 13%
овощи и фрукты - на 16%
яйца - на 18%
крупы и бобовые - на 21%
подсолнечное масло - на 26%
сахар - на 64%.
Пенсии за год увеличили на 6%.
А помните, повышая пенсионный возраст, Путин обещал, что рост пенсий будет выше роста цен? @prof_preobr

3. Подсчитали, что с момента запрета мата в соцсетях, его количество возросло на 30%.
Вот примерно так работают запретительные законы в России. Запрещают рост цен - они начинают расти ещё быстрее, запрещают мат - начинают материться те, кто никогда этого не делал. Всё нормально.
...
Завораживает грамматически немыслимая, но очень точная фраза, занявшая пустовавшую нишу между личным, но суховатым «Я не знаю» и эмоциональным, но обезличенным «Хуй знает».
«Я хуй знает».
@lampimampi

4. Единственное что в России никогда не закончится , так это ветераны войны.
@alimansarov

5. А вы понимаете, что поколение, жевавшее жвачку "бумер", заставшее фильм "бумер" и слушавшее песню "черный бумер" - это не бумеры, а миллениалы?

6. В интересное время живём. На наших глазах умирает империя

7. Вставай, пора делать неправильные выводы

Держись. Отличного дня!

У Марата Хуснуллина нестандартный выбор часов для российского чиновника.

У люксовых мультиспортивных Garmin MARQ есть серия "умных часов" с GPS и собственной ОС в пяти вариантах.

Их стоимость в среднем 170 тыс. руб., что приемлемо для зарплаты вице-премьера.

⚡️Минфин РФ предлагает распространить на строительство частных домов льготную программу "Семейная ипотека" под 6% годовых, подготовлен соответствующий проект, сообщила пресс-служба министерства. @ria_realty

Попытки банкстеров и девелоперов объяснить свой картельный ценовой сговор ростом цен на арматуру привели к тому, что власти могут на неопределенный срок прикрыть весь экспорт лома черных металлов. Решение может ударить по нацвалюте и выглядит не лучшим образом на фоне катастрофичного платежного баланса и угрозы для России потерять долю на международных рынках.

При этом в 2020 году, по данным Минпромторга, стоимость 1 кв. м жилья в целом выросла на 18%, а рост цен металлопроката прибавил к общему удорожанию всего 1,65%.

Так может стоит не танцевать с бубном у металлургов, а разобраться с формированием цен на недвижимость в Москве? @banksta

Балерина Мариинского театра Илмира Багаутдинова исполнила танец белого лебедя в защиту бухты Батарейная, где планируют построить зерновой терминал.

«Уникальное природное и историческое место, где весной гнездятся лебеди, летом отдыхают семьи с детьми, зимой выходят на лед сотни рыбаков, в лесу оборудованы тропы для квадроциклов и лыжников. Природа в гармонии с людьми. Все это под угрозой уничтожения», — написала Багаутдинова на своей странице в Facebook.

Петицию с требованием запретить строительство зернового терминала в бухте Батарейная Ленинградской области подписали уже более 5,5 тысячи человек

Видео: Илмира Багаутдинова/ Facebook

Россия одной фотографией.

#прожилье #цифры

Традиционно в фокусе внимания находятся «вводы» жилья – и в России, и во всем мире. Ну, в той его части, где в принципе строится жилье. Было бы любопытно узнать, что по этому поводу думает старик Зигмунд Шломо Фрейд, но сделать это, ввиду его полной, окончательной и бесповоротной амортизации, решительно невозможно.

Вместе с тем, не меньший интерес, чем вводы, представляют «выводы» жилья. И картина здесь получается следующая:

1️⃣ За период с 2010 по 2019 год включительно жилищный фонд в РФ увеличился на 676 млн кв. метров – с 3 118 до 3 794 млн кв. метров. Ввод жилья за этот же период составил 744 млн метров.

2️⃣ Из этого следует, что 68 млн метров жилья (744 - 678) за 10 лет выбыло из состава жилищного фонда, и направилось в мрачное царство Аида. В среднем - 6.8 млн метров в год.

🏗 Из этой нехитрой математики следует, что полный цикл обновления жилого фонда займет около 560 лет. Если обратиться к исторической перспективе, для понимания временных масштабов, то 560 лет назад, в 1461 году, Людовик XI Валуа сменил своего отца Карла VII на французском троне.

🏗 Если учесть капитальный ремонт, то картина гораздо лучше – цикл обновления сократится почти в два раза. Продолжая историческую ретроспективу, 281 год назад, в январе 1740 года, в Санкт-Петербурге был построен знаменитый Ледяной дом – одна из любимых забав императрицы Анны Иоанновны, придуманная камергером А.Д.Татищевым. Вот как раз в наши дни он бы и выбыл.

Правительство упростило банкам доступ к программе «Семейная ипотека»

Если ранее участниками программы могли стать только банки в начале программы и перераспределение лимитов происходило внутри этого «круга», то теперь ограничение снято.

Теперь при перераспределении лимитов заявки на участие в программе смогут подавать новые кредиторы

Куратором программы Семейная ипотека вместо Минфина назначен Дом РФ.

Семейная ипотека:
☑️ Участниками программы могут семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребёнок, а также семьи с одним ребёнком, если у него есть инвалидность.
☑️ Купить можно только квартиру в новостройке, готовую или на этапе строительства. Продавцом может быть только юр лицо. Но некоторые банки, такие как Банк Дом РФ, ВТБ. Металлинвестбанк и Райффайзенбанк, допустили возможность покупки по договору переуступки у физ лиц.
☑️ Первоначальный взнос составляет от 15% стоимости жилья.
☑️ Максимальная сумма кредита зависит от региона. Так, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она составляет 12 млн рублей, для других территорий – 6 млн рублей.
☑️ Ставки по Семейной ипотеке по банкам можно посмотреть тут.

@ipotekahouse #новости

Вместо доступного жилья россиянам раздадут по комнате в КлабХаусе.

​ЭСКРОУ-СЧЕТА: российский и западный механизмы


Механизм эскроу-счетов в России самый жесткий в мире.
С 1 июля 2019 года застройщики вправе привлекать средства граждан для долевого строительства только через эскроу-счета (условное депонирование).

Российские правила значительно отличаются от того, как работает система эскроу-счетов в Европе, пишут на
https://pro.rbc.ru/.

Наша схема

1. Покупатель квартиры и застройщик заключают договор долевого участия;

2. Дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор о счете эскроу;

3. Дольщик вносит на эскроу-счет в банк денежные средства;

4. Застройщик получает средства с эскроу-счета только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику.

То есть девелопер строит недвижимость за счет своих денег и привлеченного банковского проектного финансирования. Схема несет дополнительные затраты для дольщика. В стоимость квартиры включают банковские проценты по кредиту проектного финансирования.

Выходит, что действующая система финансирования долевого строительства, с одной стороны, создает дополнительные гарантии для дольщиков (их средства защищены), а с другой — увеличивает стоимость строительства для застройщика, не позволяя последним пользоваться привлеченными деньгами на эскроу-счетах.

Как у них

Европейский опыт строительства жилой недвижимости более разнообразен. В частности, допускается поэтапное раскрытие эскроу-счетов при завершении конкретного этапа строительства. Например, так делают в Германии и Чехии. Правда, там и сама система проектного финансирования развита куда лучше, чем в России. Поэтому и ставки по таким кредитам существенно ниже тех, которые предлагают наши банки.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — система, при которой застройщик получает деньги от вкладчиков постепенно, после завершения определенных этапов строительства.

1. Дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет.

2. Дольщик-инвестор перечисляет на него полную стоимость квартиры.

3. После окончания конкретного этапа строительства банк переводит застройщику часть денег с эскроу-счетов. Например, 10% после окончания работ нулевого цикла, 30% — после возведения каркаса здания и т.д.

Преимущества поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

После завершения отдельного этапа строительства застройщик получает часть внесенных дольщиками средств. Он может использовать их для финансирования стройки или для расчетов с банком. Это может уменьшить финальную стоимость недвижимости, потому что у застройщиков будет больше собственных средств, а значит, они будут брать меньше кредитов и снизят затраты на их обслуживание.

Недостатки поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

Если у застройщиков не будет хватать денег на строительство, начнут появляться «обманутые дольщики».

В настоящее время у российских банков нет ресурсов для подтверждения готовности объектов, а значит, они не смогут оценить риски выдачи средств с эскроу-счетов.

Расширение штата подразделений строительного контроля повысит себестоимость кредитования строек для банков и как следствие — проценты по кредитам.

Для банков деньги на эскроу-счетах — дополнительная гарантия того, что застройщик вернет кредит. Без нее банки не смогут одобрить поэтапное раскрытие средств.

Прогнозы на будущее

Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.

Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.

Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.


#эскроусчета #недвижимость #право

#прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу

Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале короткая «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.

1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря. Бывают, конечно, и исключения. Например, несколько домов #урбангрупп были проданы на 90%, при том что застройщик даже не приступил к котловану.

2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.

3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.

‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.

1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.

2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.

3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.

4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Я бы доверял ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.

‼️Выводы:

1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;

2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года. А если для стимулирования предложения - то у неё не совсем правильный дизайн. Но про это - отдельный #лонгрид.

3️⃣ Хорошо бы ежемесячно видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений.

циан 2045: ремонт, к сожалению, бабкин (белые стены, комод икеа), но чистенький

Два основных тезиса на сегодня:
1. Я не пью сухое вино и не ношу белые носки.
2. Дарёному коню в зубы не смотрят.

Невероятным способом бригада строителей решила проблему просадки дома.

Это, конечно же, ненадолго, но для таких "специалистов" главное побыстрее сдать объект.

К предыдущему репосту о специфике работы с экскроу-счетами

Все хорошо рассказано коллегами из «Сложное просто», но смущает меня в нем вот такой абзац
«Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.
Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.
Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.»

Вы что, всерьез верите, что существуют какие-то «не заслуживающие доверия девелоперы», про которых местные власти ничего не знают и не понимают, когда дают им разрешения на строительство?
Понятно, что «обманутые дольщики» будут вечно судиться с какой-то шарашкиной контрой, оформленной на паспорт бомжа, но неужели вы допускаете, что региональное начальство и вправду не в курсе, кто именно (с фамилией, именем и отчеством) на самом деле стоит за очередной «пирамидой», с помощью которой он собрал деньги на завершение других своих объектов?

А вы как считаете? Местные начальники знают, когда девелопер строит дом, а когда -«пирамиду»? Или не знают?

Наиболее комфортным с точки зрения качества среды городами стали Краснодар, Тюмень и Самару (более 38 баллов из 50 возможных). На последнем месте по этому показателю оказалась Чита (менее 26 баллов). Таковы итоги исследования института территориального планирования «Урбаника»., котопые публикует РБК.
Главные выводы из нового рейтинга:
👉Из 100 городов к условно доступным по стоимости жизни урбанисты смогли отнести только 27 городов (годом ранее — 25).
👉Количество комфортных для жизни городов увеличилось с 23 по итогам 2018 года до 35 по итогам 2019 года.
👉Самыми доступными по стоимости жизни на среднюю зарплату стали Сургут, Мурманск и Тюмень (эти города набрали свыше 35 из 50 возможных баллов по этому показателю).
👉Сложнее всего жить, по версии «Урбаники», в Армавире, Севастополе и Уссурийске (около 20 баллов).
👉Москва в новом рейтинге попала в топ-5 лучших городов, хотя в предыдущем была только на 52-м месте. Калуга, которая была в пятерке в прошлом году, наоборот, опустилась на 18-ю строчку.
👉Петербург и Москва оказались единственными городами с населением более 1 млн человек, которые вошли в первую пятерку. Еще один город-миллионник, Уфа, замыкает десятку рейтинга.

Минстрой продолжает получать "кармические пендали" от Счетной палаты. Аудитопы внесли
Минстрой в список худших исполнителей бюджетных расходов по итогам 2020 года. Министерство освоило выделенные средства бюджета всего на 80,4% - не исполнениями остались ассигнования на 75 млрд руб. Недавно аудиторы критиковали Минстрой за неэффективную реализацию программы поддержки малых городов.