Глава «Этажей» Ильдар Хусаинов в продолжение нашего поста ответил на вопросы эксклюзивно для Всеостройке.рф. Часть 1

❓Как чувствует себя компания «Этажи» в сложных для рынка недвижимости условиях?

Продажи компании в этом году ниже, чем в 2023 году и в первой половине 2024 года. Но если сравнивать с результатами января прошлого года, то за счет перераспределения клиентского потока выручка осталась практически на том же уровне.

➖Во-первых, выросла доля тех, кто приобретает недвижимость без привлечения заёмных средств, в январе этого года она превысила 80%.

➖Во-вторых, растет спрос в сегменте загородной недвижимости, в-третьих, за прошлый год «Этажи» рекордно нарастили долю на рынке, и это тоже помогает компенсировать общую просадку в покупательской активности.

«Конечно, мы провели работу по оптимизации издержек, поскольку "жирные" года нас чуток расслабили, операционные расходы нам удалось снизить на 15%. Еще со второго полугодия прошлого года мы снизили планку маржинальности бизнеса, оставив ее на уровне 2-3% на период сложной рыночной ситуации. При этом мы продолжаем инвестиции в клиентоориентированные проекты, создание новых продуктов для риелторов и увеличение доли рынка»,— отметил Ильдар Борисович.

Бизнес должен платить за неэффективность

В России снова обсуждают индексацию тарифов на услуги ЖКХ. Набиуллина справедливо отмечает: если тарифы растут слишком быстро, это подогревает инфляцию. Но давайте разберёмся: почему население и малый бизнес должны оплачивать чью-то неэффективность?

✔️Да, в структуре расходов россиян коммуналка занимает около 6%. Но проблема не только в цифрах. Резкий рост тарифов запускает цепную реакцию: дорожает всё – от аренды до продуктов. А потом власти рассказывают нам, что нужно закручивать гайки монетарной политикой.

Причем тарифы растут даже в те годы, когда экономика стагнирует. Почему? Потому что крупные поставщики услуг не оптимизируют расходы, а просто загружают граждан и бизнес своими проблемами.

⚖️В сфере ЖКХ инвестпрограммы зависят от карманов граждан, а любые убытки легко компенсируются очередным повышением цен. Можно бесконечно объяснять людям, что это во имя модернизации, но давайте будем честными: нам давно пора научиться считать деньги. Рост тарифов должен быть справедливым и учитывать реальную инфляцию, а не амбиции управляющих компаний и монополий.

Австралия пошла по протоптанной дорожке

📍Местные власти собираются запретить иностранцам покупать жилье, и власти уверены, что это поможет снизить цены. Но реально ли их решение спасёт рынок?

Цены на жильё в стране за 10 лет выросли на 70%, и теперь средний дом стоит 762 тыс $. Политики винят в этом иностранных инвесторов, но проблема куда глубже. Иностранцы владеют лишь 5% недвижимости, а основная причина кризиса — нехватка нового жилья и высокие процентные ставки.

🔍Опыт Канады показывает: запрет на покупку жилья иностранцами не решает проблему. Там цены не упали, потому что спрос остался высоким, а новых домов строят недостаточно. В Австралии, скорее всего, произойдёт то же самое.

Запрет может дать краткосрочный эффект — уменьшится спрос на элитное жильё, но средний австралиец вряд ли сразу почувствует разницу. Без серьёзных реформ в строительстве и налогообложении ситуация останется прежней.

✏️Так что данный запрет пока больше походит на политический жест, чем на реальное решение жилищного кризиса.

❗️ Произвол УК в подмосковных Мытищах

Жители многоквартирных домов №14, 18 и 22 на 2-й Институтской улице утверждают, что стали жертвами рейдерского захвата. По их словам, сотрудники УК «Домжилсервис» подделали протоколы собраний, чтобы заменить действующую управляющую компанию ГУК «ДЖС-2030», работой которой жители довольны.

💸Если обвинения подтвердятся, это означает масштабное мошенничество в городской сфере ЖКХ. Вопрос в том, будет ли дело доведено до реальных последствий для виновных или все спустят на тормозах, прикрывшись «техническими ошибками».

Пока чиновники отправляют обращения в надзорные органы и обещают встречу с жителями, ключевой остается одна вещь — смогут ли власти реально защитить права собственников?

Капремонт МКД: ожидаются изменения

Госдума рассмотрит сразу два законопроекта, касающихся капитального ремонта МКД. 

1️⃣Законопроект № 828907-8 «О внесении изменений в статью 167 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части проведения обследования технического состояния многоквартирного дома)». 

ЖК РФ дополняется нормой, обязывающей региональных операторов проводить техническое обследование МКД за счет собственных средств и с периодичностью не чаще одного раза в пять лет.

2️⃣Законопроект № 832988-8 «О внесении изменения в статью 175 Жилищного кодекса Российской Федерации».   

Предлагается установить прямой запрет на арест денежных средств, находящихся на специальных счетах, на которых формируются фонды капитального ремонта. 

Такие средства не принадлежат управляющей организации, а являются общей долевой собственностью владельцев помещений в МКД.

Поэтому на них не может быть наложен арест. Это ранее подтверждалось постановлениями Конституционного Суда РФ.

@developers_policy  

Риелторы бьют тревогу

Рынок недвижимости страны трещит по швам, но продавцы по-прежнему надеются на чудо. Пока они ждут покупателя, готового выложить за квартиру «дореформенную» цену, рынок их не ждет – он рушится. Более 90% риелторов уже советуют снижать стоимость жилья.

📉В конце прошлого года спрос на недвижимость обвалился в 21 городе. В ряде регионов – Краснодар, Новороссийск, Владивосток, Курган – падение достигло 50%. И это не временный спад. Тенденция очевидна: спрос просел, денег у покупателей нет, ипотека уже не спасает.

В 2025 году ситуация только ухудшится. Вопреки мечтам продавцов, рынок не «отскочит», потому что главный фактор – платежеспособность людей – продолжает снижаться.

✏️Ждать, что цены вернутся на прежний уровень, бессмысленно. Не будет никакого восстановления, если доходы населения не вырастут. А этого пока не предвидится.

С продажей сейчас лучше не тянуть. Пока еще есть покупатели, пока цены не рухнули окончательно, нужно избавляться от недвижимости. Те, кто держится за старые ценники, рискуют оказаться у разбитого корыта.

Власти взялись спасать фонды капремонта – но за чей счёт❓

Минстрой решил закрыть дыры в фондах капремонта за счёт новостроек: теперь платить за будущий ремонт владельцы новых квартир начнут не через пять лет, а уже через год. Официальное объяснение – сложные конструкции современных домов, требующие значительных накоплений заранее. Но по факту это выглядит как вынужденная мера на фоне хронического дефицита средств в региональных фондах.

🗺 Некоторые субъекты уже отказались от пятилетней отсрочки, мотивируя это необходимостью накапливать средства раньше. Однако главный вопрос остаётся открытым: почему собственники новостроек должны латать дыры, которые возникли из-за проблем с управлением фондами? Ведь их взносы в ближайшие годы всё равно не пойдут на ремонт их же домов – деньги просто размоются в системе. И в долгосрочной перспективе чиновники получат то, от чего пытались уйти.

✔️Депутаты подтвердили свои намерения насчет ЦБ

Александр Аксененко предложил согласовывать ключевую ставку ЦБ с Госдумой. Мол, высокая ставка мешает бизнесу, а парламент якобы способен отразить интересы экономики. Чем это чревато⤵️

▫️Политизация денежно-кредитной политики. Ключевая ставка — инструмент для сдерживания инфляции, а не раздачи дешёвых денег. Если депутаты получат влияние, ставка станет разменной монетой в предвыборных играх.

▫️Угроза независимости ЦБ. Сейчас Центробанк действует исходя из макроэкономических реалий, а не популистских лозунгов. Если дать Госдуме право вмешиваться, это приведёт к давлению на регулятора.

▫️Риски для инвесторов. Финансовые рынки ценят предсказуемость. Если ставка начнёт зависеть от политической конъюнктуры, инвесторы уйдут, а рубль ослабнет.

Обманутым дольщикам протягивают руку помощи 🛟

Депутат Илья Вольфсон предложил ЦБ ввести обязательные кредитные каникулы для граждан, пострадавших от мошенников при покупке индивидуальных жилых домов (ИЖС). Инициатива звучит гуманно, но вызывает ряд вопросов.

❓Во-первых, кто и как будет определять факт мошенничества? Судебные разбирательства могут затянуться, а банки вряд ли захотят просто так откладывать выплаты. Во-вторых, подобные меры создают риск морального вреда: появится соблазн заявлять себя «жертвой» для отсрочки кредитов.

Введение подобных мер должно сопровождаться четким механизмом верификации случаев мошенничества, во избежание их перерождения в лазейку для недобросовестных заемщиков. В противном случае это предложение останется красивым, но неэффективным жестом.

💯Уже к концу недели определят владельца «Крестов»

Решается судьба легендарного комплекса. Бывшее СИЗО выставлено на торги со стартовой ценой 1,1 млрд ₽. Одним из главных претендентов называют бизнесмена Евгения Финкельштейна, который якобы намерен не просто участвовать, но и выиграть.

Заявки на участие поданы не только от него, что делает уверенность Финкельштейна скорее элементом информационной игры, чем свершившимся фактом. Исторические объекты в России редко достаются тому, кто громче всех о себе заявляет, так что окончательный вердикт вынесет пятничный аукцион.

🔎Что ждет «Кресты» после продажи? Объект требует масштабной реставрации и серьезных вложений. Смольный хочет видеть здесь арт-кластер, но инвесторам придется пройти бюрократический квест: историко-культурная экспертиза определит границы возможных изменений.