Банкротство в девелопменте: как защитить себя и бизнес? 🛡️

Мы провели важный вебинар с экспертом по банкротству, и вот главное, что должен знать каждый собственник и топ-менеджер.

Частая ошибка — думать, что проблемы начнутся только когда кредиторы подадут иск о субсидиарной ответственности. На самом деле, всё решается в первые же дни процедуры банкротства. Судья сразу начинает формировать мнение о том, насколько вы добросовестны, как вы вели бизнес и документооборот. Исправить первое впечатление потом будет почти невозможно.

Что делать, чтобы защититься?

Готовьтесь заранее. Ваш главный козырь — безупречные документы. На каждую операцию должен быть договор, акт, обоснование цены и проверка контрагента. Храните всё.

Не игнорируйте запросы. Если от конкурсного управляющего пришел запрос или «верный иск» (требование вернуть деньги без доказательств с его стороны) — нельзя это пропускать. Суд, защищая интересы всех кредиторов, скорее встанет на его сторону, если вы не предоставите свои документы.

Помните о «периоде подозрительности». Управляющий имеет право оспаривать ваши сделки за 3 года до банкротства! Вывод активов родственникам, платежи фирмам-однодневкам и сделки по завышенным или заниженным ценам — первыми под удар.

Кроме финансовых рисков, есть и уголовные. Чтобы их избежать, важно сотрудничать с арбитражным управляющим и добиться от него заключения, что банкротство не было умышленным.

Вывод: в банкротстве побеждает тот, кто готовится до того, как грянет гром.

Так, ранее мы обсуждали выбор и оценку участка, а сегодня остановимся на ключевой стадии — предпроектной проработке. Это фундамент будущего проекта.

У меня на практике был такой пример: участок 40 га по результатом инженерных геологических изысканий и на основании инженерно геодезических изысканий (топосъмка участка). После нескольких запросов в местные органы управления, мы выяснили, что участок находится в зоне подтопления с 1% вероятностью, а это значит, что весь участок нужно поднимать на полтора метра. В общей сложности это 528 000 кубометров земли, что в переводе на деньги составляет 380 000 000 руб.

Что входит в предпроектную проработку? На этом этапе решается ряд критически важных задач:

1. Анализ документации по участку: кадастр, юридическая проверка, наличие обременений.
2. Оценка окружения и перспективтерритории: изучение Генерального плана и планов развития поселения.
3. Проверка инфраструктуры: доступность инженерных сетей и транспортное сообщение.
4. Определение технико-экономических показателей (ТЭП):этажность, типология, площадь застройки.
5. Расчёт социальных показателей:потребность в детских садах, школах, парковках, объектах торговли.
6. Проработка подключения к инженерным сетям: объёмы ресурсов, трассировка, предварительные согласования.
7. Вертикальная планировка: анализ рельефа и объёмов земляных работ.
8. Разработка планировочного решения, предварительной сметы и графика реализации.
9. Создание архитектурных визуализаций для формирования первого образа объекта.
10. Подготовка презентации для инвестора и получение решения о реализации.
11. Финансовая модель проекта.

‼️Пропуск любого из этих пунктов чреват серьезными сложностями на дальнейших стадиях. Рекомендуем использовать этот чек-лист для подготовки к запуску вашего проекта.

👉Если хотите получить полный состав предпроектной проработки пишите, задвайте вопросы.

IPM | LAB

Как не влететь на миллионы? Инвестиции в недвижимость: Вы платите за метры, а покупаете проблемы? Коммерческая недвижимости глазами инженера.

Коммерческая недвижимость - это инвестиции с высоким чеком. За фасадом «выгодной покупки» может скрываться самострой, проблемы с коммуникациями, несогласованные пристройки и градостроительные ограничения по пользованию объектом. Как не купить «кота в мешке»?

Разберем эту тему с моим гостем Никитой Корчагиным.

🗓 Дата: 20 ноября 2025 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

Никита Корчагин - инженер-строитель, эксперт в области архитектурных решений с аттестацией в Минстрое, член НОПРИЗ, основатель и руководитель инжиниринговой компании «НЭП».

Константин Пороцкий- Девелопер, основатель Института проектного менеджмента, автор программы «Эффективный девелопмент»

🗓 Дата: 20 ноября 2025 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

На прямом эфире обсудим:
- какие риски скрыты в покупке коммерческой недвижимости;
- что на объекте происходит в реальности - в каком он состоянии, как организованы подъезды, выходы, где проходят сети;
- как градостроительный аудит помогает избежать рисков до сделки и повышает капитализацию объекта недвижимости.

Готовьте свои вопросы по теме – на все ответим в прямом эфире!
Ждем собственников коммерческой недвижимости, юристов, главных инженеров и всех, кто связан с инвестициями в недвижимость.

➡️ Регистрируйтесь ПОКА БЕСПЛАТНО онлайн-вебинар по ссылке!

Регистрация

IPM | Лаборатория Девелопмента

От нуля и до 1 млрд. Проекты сами себя не создают. Один человек - тоже. Создают концепции проекта командой, проекты, которые продают себя сами и привлекают инвестиции, проекты, которые принимает рынок и покупатель.

Реальный показатель эффективности проекта - это темпы продаж и строительства.

Разрабатываю и сопровождаю стратегию роста компании от нуля и до 1 млрд. + Делюсь бесценным опытом за 20 лет.

Превращаю сложные девелоперские проекты в прибыльные — от подбора земельного участка и переговоров с администрацией до согласования проектного финансирования и запуска объекта.

Почему Development? Потому что эта работа сочетает в себе твердую техническую базу и нематериальные ценности, смыслы и ценности, которые в конечном итоге принимает или не принимает покупатель.

Меня зовут Константин Пороцкий. Я девелопер, застройщик, Эксперт №1 по сложным девелоперским проектам, КРТ, привлечению инвестиций «ФЗ-214». 20 лет в отрасли.

Мои ценности - это семья, традиции, дети (я очень люблю детей и у меня их пятеро). Именно поэтому я занимаюсь развитием загородного рынка жилья, ведь только в собственном доме мы начинаем по-настоящему жить ✅


Про опыт 👉Создал первый в России горизонтальный жилой комплекс (МЖК) с проектным банковским финансированием для ИЖС. Разработал первую ипотеку для ИЖС. Инициировал поправки в «ФЗ-214 Малоэтажный жилой комплекс». Основал Экспертный совет IPM — сильнейшее сообщество профессионалов малоэтажки.

В этом я разбираюсь на практике
✅ КРТ — Комплексное развитие территорий (приоритет №1)
✅ «ФЗ-214» — Малоэтажный жилой комплекс с проектным финансированием
✅ Лайт индастриал — Технопарки и производственная недвижимость
✅ Туризм — Спа-отели, глэмпинги, туристические комплексы.
✅ Инвестиции.

Почему я это делаю? 👉Моя миссия - Сделать загородную жизнь комфортной, современной, а Россию малоэтажной. Где каждая семья живет в собственном доме, обеспеченном всей необходимой инфраструктурой.

В этом канале я делюсь:

Реальными кейсами с цифрами — как зарождаются проекты, удачи и провалы. Инструментами для повышения эффективности — финансирование, юридические схемы, маркетинг. Экспертной оценкой рынка — тренды, новостная повестка, регуляторные изменения. Разбором конкретных проблем — ваших проектов и бизнес-процессов.

Никакой теории без практики. Только системный подход и доказанные результаты.

Полезные материалы для старта:
→ Как получить проектное финансирование по ФЗ-214
→ Этапы выбора земельного участка, аудит и ФМ
→ Как посчитать ТЭП малоэтажного жилого комплекса
→ Как определить аудиторию, которая будет у вас покупать
→ Этапы разработки и состав документов
→ Отмена дачной амнистии, как работать с КРТ

Как я могу быть вам полезен:

1. Консалтинг и сопровождение проектов «под ключ»
От выбора участка до гарантированных продаж. Решаем сложные вопросы по финансированию и согласованиям. Разрабатываем документацию, согласовываем проектное банковское финансирование «ФЗ-214», участвую в переговорах с администрацией и инвесторами.

2. Сопровождение проектов комплексного развития территорий (КРТ). От разработки документации, сопровождения договора и согласования проектного банковского финансирования, до переговоров с администрацией.

3. Согласование проектного банковского финансирования «ФЗ-214» Малоэтажный жилой комплекс. От подготовки документации до переговоров с банком.

4. IPM | LAB — Закрытый канал Лаборатория Девелопмента
Еженедельные экспертные сессии, разборы кейсов, шаблоны документов, мастермайнды и нетворкинг с лучшими в отрасли. Регулярные оффлайн-встречи в Москве.

5. Программы обучения: «Стратегический девелопмент» и КРТ ДЛЯ БИЗНЕСА.
Авторская пошаговая система обучения — от поиска участка до сдачи объекта. Комплексное развитие территорий (КРТ). Четкий пошаговый алгоритм (20 шагов) запуска большого инвестиционного проекта с проектным банковским финансированием «ФЗ-214». Для тех, кто хочет системно освоить современный и эффективный девелопмент.

🌐 Сайт: https://ipmdv.com/

Остались вопросы или есть предложение?
Напишите мне

Добро пожаловать в IPM | LAB — Лаборатория Девелопмента!

Всем привет! По традиции направляю ссылку на эфир с Никитой Корчагиным @nepexpert, всем хорошего дня 😃

ССЫЛКА НА ЭФИР!

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: Вы платите за метры, а покупаете проблемы? Коммерческая недвижимости глазами инженера. Как не влететь на миллионы?

🗓 Дата: 20 ноября 2025 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

Коммерческая недвижимость - это инвестиции с высоким чеком. За фасадом «выгодной покупки» может скрываться самострой, проблемы с коммуникациями, несогласованные пристройки и градостроительные ограничения по пользованию объектом. Как не купить «кота в мешке»?

Подключиться тут 👉 НА ЭФИР

Если ваш земельный участок находится в КРТ, что делать? Рассказываю подробно 👉

Как эффективно развивать территории — от самой первой оценки земельного участка до запуска полноценного проекта. Всё начинается с инвестиционного анализа: нужно понять, что вообще можно построить, изучить спрос, конкурентов и проверить, соответствует ли участок градостроительным нормам. Затем важно согласовать свои планы с администрацией — подготовить мастер-план, концепцию и финансовую модель, чтобы показать, какой проект будет полезен для территории и экономически обоснован.

Оказалось, что один из самых эффективных инструментов — это договор комплексного развития территорий (КРТ). Он не только ускоряет изменения в зонировании, но и позволяет закрепить обязательства с обеих сторон: застройщик берёт на себя часть работ, а администрация, например, помогает с подводом коммуникаций или строительством социальных объектов. Кроме того, в рамках КРТ можно привлекать льготное проектное финансирование под 5–7% по 214-ФЗ и продавать недвижимость через ДДУ, что даёт покупателям дополнительные гарантии.

Согласование с администрацией и обязательные материалы

Пакет для согласования:
- Мастер-план территории: целостная схема развития участка и прилегающих зон, объекты инфраструктуры, благоустройство, функциональные зоны.
- Градостроительная концепция: описывает архитектурно-планировочные решения, виды разрешенного использования, параметры застройки.
- Финансовая презентация: представление экономических показателей проекта администрации для получения их мнения и согласования видения развития локации.

Цель согласования
- Получить от администрации позицию по желаемому типу проекта для данной территории и согласовать дальнейшие шаги, учитывая возможные пожелания администрации по развитию участка.

❗️Такой подход позволяет создавать не просто дома «в поле», а целые малоэтажные жилые комплексы со всей инфраструктурой — так называемые «горизонтальные ЖК». Это не только комфортная среда для жизни, но и серьёзное маркетинговое преимущество.

Договор КРТ по инициативе правообладателя

Суть и преимущества КРТ
- Договор КРТ обеспечивает законные и прозрачные условия взаимодействия с администрацией.
- Позволяет закрепить взаимные обязательства: застройщик берет на себя определенные виды работ и объектов, администрация — поддержку и предоставление ресурсов.

Потенциальные обязательства администрации в рамках КРТ
- Строительство или предоставление доступа к дорогам.
- Обеспечение инженерных сетей (электричество, газ, водопровод, канализация).
- Обеспечение мест в детских садах и школах.
- Возможность обсуждения и фиксации любых необходимых поддерживающих мер по договоренности.

В следующем видео я расскажу, как за счёт такого подхода можно повысить стоимость продукта и что на самом деле влияет на решение покупателя.

Звучит сложно? На самом деле, все эти механизмы отлично работают на практике. Я собрал весь свой опыт в одном видео, где покажу, как избежать подводных камней и использовать КРТ по максимуму. 

Обязательно посмотрите, будет полезно!

Эфир через 20 минут ‼️

Заходить тут!

Только что завершили очень важный разговор с Никитой Корчагиным об инженерно-градостроительном аудите коммерческой недвижимости.

Мы разобрали 8 ключевых тем, которые помогут вам избежать серьезных рисков при покупке объектов:

1. Помещения общего пользования - как не потерять доступ к своему объекту

2. Самострой - чем опасен и можно ли его узаконить

3. Земельный участок - почему важно проверять права на землю

4. Вид разрешенного использования - как не попасть на штрафы

5. Объекты культурного наследия - что можно и нельзя менять

6. Инженерные коммуникации - как проверить подключения

7. Техническое состояние - что скрывается за косметическим ремонтом

8. Пожарная безопасность - почему ее нарушение может остановить бизнес

Для тех, кто не успел присоединиться - скоро выложу запись эфира. Уверен, эта информация поможет многим из вас избежать дорогостоящих ошибок при инвестициях в недвижимость.

Спасибо всем, кто был с нами сегодня! Особенная благодарность Никите @nikkorch за структурный и практический подход к сложной теме и Елене @elalis4ik за организацию и отношение к делу 🙏

Благодарю всех участников!

Так друзья, самое время перед новым годом принести максимальную пользу! По просьбам моих подписчиков, я открываю набор в группу на свой авторский курс.

Восьмой (8!) новогодний поток. Я приготовил для вас новогодний подарок 🎁 Подробности внизу. Это последняя группа в этом году. Залетайте. Поделюсь с вами самыми полезными знаниями, своим опытом и дам готовые инструменты для работы.

👉 Старт 26.11.25. 11:00 МСК

Курс: «Продукт, которого не было - Малоэтажный жилой комплекс ФЗ-214. Что на самом деле покупают у застройщика. Инвестиционный подход к работе с земельными участками».

🍀Про что курс? Полная дорожная карта запуска проекта, пошаговая инструкция создания проекта и продукта. Как работать с земельным участком. Анализ земельного участка. Как его упаковать. Про новые инструменты работы с ИЖС и тренды. Упаковка проекта х5. Этапы создания проекта - дорожная карта. Лестница развития проекта -20 этапов. Инвестиционная оценка земельного участка - 8 шагов. Как создать продукт и девелопменте, который хотят покупать. Состав участников проекта - треугольник успеха. Финансовая модель. Динамическое ценообразование. Юридическое взаимодействие. Работа с ФЗ-214 в ИЖС и ЭСКРОУ. Работа с банком. Привлечение партеров и инвесторов.

Это не просто теория, а концентрат моего опыта, успехов и ошибок!

✅ Онлайн
✅ Длительность 1,5 мес.
✅ Встреч - 11
✅ Разбор проекта.

🍀Консультации - вы сможете задать все вопросы, которые у Вас накопились.

🍀Получите раздаточные материалы, домашние задания. инструменты для работы, финансовую модель, чек-листы и многое другое.

✅Разберетесь, как запускать проект.
✅Научитесь работать с упаковкой проекта.
✅Научитесь работать с землей.
✅Продавать быстрее и дороже х5.
✅Узнайте, как привлекать финансирование под 5,5% годовых.

Образовательная Лицензия Nº 02-14-7199/24 от 10.09.2024.
🍀 После окончания обучения и аттестации выдаем сертификат.

СТОИМОСТЬ - 149 900 р.

НОВОГОДНИЕ ПОДАРКИ 👇

🎁 1-й Подарок.
При оплате в течении 3-х дней стоимость 110 900 р.

🎁 2-й Подарок. Для тех, кто сейчас запишется и пройдет курс обучения, я открою доступ в закрытый клуб IPM | LAB Лаборатория Девелопмента (бесплатно). Вы станете резидентом профессионального экспертного сообщества и получите доступ к лучшим экспертам отрасли.

ЗАПИСАТЬСЯ НА ПРОГРАММУ

ОЛАТИТЬ ТУТ

Регистрируйтесь, пришлю состав программы!

Три простые вещи, которые помогли мне вернуться. Тяжелое послевкусие. Когда ты уходишь в банкротство и рушатся все связи, все что нарабатывал годами. Такое ощущение что ты остался один. И все отвернулись от тебя, как от прокаженного. Но знаете, это лишь ощущение. И оно постепенно трансформормируется. Что остается? Когда у тебя блокируется счета, когда долг превышает все мыслимые пределы. Где искать силу, где искать вдохновение, как вообще двигаться дальше?

Так продолжается день за днём, изо дня в день я нахожусь в поисках себя, в поисках своего пути, в поисках своего предназначения. В первые дни я вообще не мог пошевелиться выйти из дома, тяжелые мысли преследования, обстановка сгущалась.

Как-то однажды я задал себе вопрос, что я хочу разобраться с законом о банкротстве. Но я никогда не думал, что это напрямую коснется меня. Когда ты создаёшь проект, вкладываешь в него сердце и душу, а у тебя его просто забирают.

Сегодня, оборачиваюсь назад, по прошествии года, можно сделать работу над ошибками и понять, осмыслить те шаги, которые были сделаны мной.

Какие выводы я сделал: если тебе трудно и путаются мысли, одевайся теплее и иди гулять, смотри по сторонам, шаг за шагом, по мере того как ты идёшь, выравнивается дыхание и выравниваются мысли.

Второе, самая главная инвестиция, которую мы можем сделать, это инвестиции в самого себя и свои компетенции, в развитие, духовный рост, в образование, в практику. Это никто не отнимет. Даже если все на свете исчезнут, останешься ты.

И третье: самый главный вопрос, который я могу себе задать, что я конкретно могу сделать в этой ситуации, что я могу, что я умею? На что я могу повлиять? И это пожалуй самое главное. Когда задаешь себе этот вопрос, рождается план действий, рождается путь, по которому ты идёшь, с верой в себя.

Лайфхак 💪В моменте мы часто переживаем за ситуацию, нервничаем и иногда нам кажется, что мир рухнул. Но оборачиваясь назад, всегда понимаем, что ситуация, которая произошла, была к лучшему. Так может и не стоит переживать вовсе, просто верить и жить?! Без ожиданий😃

Для воина путь-это просто путь, главное, чтобы в нем был смысл.

Строительство дома затягивается, постоянные переделки и срывы сроков. Качество работы невозможно проверить. Смета растёт. Издержки съедают всю прибыль, банк стоит «над головой» Заказчик отказывается принимать дом и цепляется к мелким замечаниям. Невозможно получить деньги, летят планы, получаем кассовые разрывы. Знакомо?

Как ТЕХНАДЗОР экономит деньги и нервы в строительстве ИЖС. Сколько стоит «страховка» от неприятностей?

Обсудим в прямом эфире с моим гостем Алексеем Филилеевым, разберём самые актуальные вопросы, поговорим о том, как заказчику и клиенту обезопасить себя и сделать процесс строительства прозрачным.

Обсудим в эфире:
⁃ Кейс: что случается на стройке без технадзора (ссоры подрядчиков,
обвинения в хищении и открытие уголовных дел)
⁃ Технадзор до стройки: аудит земельного участка.
⁃ Технадзор во время стройки: строительный контроль и авторский надзор.
⁃ Технадзор после стройки стройки: экспертиза объёмов, стоимости и качества выполненных работ.

Мой гость 👉Алексей Филилеев @expert_pgs - Инженер-строитель, строительный и судебный эксперт, Аттестованный в Минстрое, НОПРИЗ, Минюсте, МЧС. Соискатель научной степени по специальности “Строительные конструкции, здания и сооружения”. В личной практике — сотни успешных кейсов, где клиенты сохранили имущество и увеличили капитал:

• проверка сделок на юридическую чистоту;
• усиление позиции в судебных спорах;
• выбор надежного подрядчика;
• предотвращение сноса недвижимости;
• обнаружение скрытых рисков.

Константин Пороцкий - Девелопер, специалист по продукту, в недвижимости с 2009 года, основатель Института проектного менедмента. Автор программы «Эффективный девелопмент», основатель IPM | LAB Лаборатория Девелопмента.

ВЕСЬ ЦИКЛ ПУТИ. КАК ПРЕВРАТИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В РЕСУРС.

ПОДКЛЮЧАЙТЕСЬ К ЭФИРУ!

🗓 Дата: 27 ноября 2025 г.
⏰ Время: 11:00 МСК

➡️ Регистрируйтесь ПОКА БЕСПЛАТНО онлайн-вебинар по ссылке! Ссылку на эфир ловите в канале за час до эфира.

РЕГИСТРАЦИЯ. (БОТ)

IPM | LAB
Лаборатория Девелопмента