ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ – Telegram
ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ
1.06K subscribers
862 photos
263 videos
82 files
489 links
Канал Константина Пороцкого - девелопер с экспертизой в малоэтажном строительстве. Основатель института проектного менеджмента IPM.
| Знания | Команда | Экспертный совет |
https://ipmdv.com — Девелопмент, Строительство, Инвестиции.
Download Telegram
📌Документ: Федеральный закон от 31.07.2025 N 296-ФЗ. В федеральный закон от 31.07.2025 № 296-ФЗ внесены поправки в Земельный кодекс РФ, согласно которым градостроительный план земельного участка теперь входит в обязательный состав аукционной документации для торгов на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности.

Основные изменения и их цель:
Потенциальные инвесторы и участники торгов получают заранее полную информацию:
• О возможных видах использования участка.
• О существующих ограничениях и обременениях.
• О допустимых параметрах будущего строительства (плотность, высота, этажность и т.д.).


Основная цель нововведений — сократить инвестиционно-строительный цикл. Раннее предоставление градплана позволяет будущему победителю аукциона начать работы по архитектурно-строительному проектированию еще до оформления прав на землю. Это ускоряет переход к практической реализации проекта после победы в торгах.

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов
2🔥1
После записи подкаста о коллаборациях, которые спасают туристические проекты в регионах. Сегодня записывали подкаст с Юлией Ратниковой, и разговор получился на редкость предметным. Без воды, без мотивационных речей — только механика того, как сейчас выживают и масштабируются туристические проекты в регионах.

Главный тезис: коллаборация — это не тренд, а условие выживания

Если вы открываете КРТ (комплексное развитие территории) где-нибудь в Карелии или на Алтае, вы не имеете права мыслить категориями «я отельер, я сдаю номера». Гость приезжает не за кроватью — он приезжает за опытом. И если на вашей территории нет ничего, кроме рецепции и завтраков, вы просто сдаете койко-места. Это бизнес с низкой маржой, высокой конкуренцией и нулевой лояльностью. Поэтому вопрос не в том, «хочу ли я коллаборироваться». Вопрос в том, с кем и как.

Кто должен войти в проект ещё на этапе планирования?
Мы с Юлией обсуждали, какие смежные бизнесы критически важны, чтобы территория начала генерировать собственный трафик:
Гастрономия — не просто ресторан, а концептуальная история: местные продукты, шеф-повар с именем, событийность.
Развлечения — от банальных (сапы, велики) до уникальных (мастерские, экспедиции, образовательные программы).
Ритейл и местные производители — сувениры, которые хочется купить, а не просто из вежливости.
Контент и комьюнити-менеджмент — кто-то должен упаковывать всё это в истории, которыми делятся.

Если этих компетенций нет внутри компании, их нужно привлекать извне. Но как объединить ресурсы, чтобы это не превратилось в хаос?

Три способа объединения ресурсов в 2026 году
Способ 1: SPV-компания + льготное финансирование по 141 ПП
Вы создаёте отдельную проектную компанию (Special Purpose Vehicle), которая может претендовать на государственную поддержку. Это работает, если у вас крупный проект, есть понимание структуры и вы готовы к бюрократии. Плюс — доступ к льготным кредитам. Минус — сложность и длительность процесса.
Способ 2: простое товарищество
Самый гибкий формат. Объединяете ресурсы и компетенции без создания юридического лица. Подходит, когда партнёры уже знакомы, есть доверие и чёткое распределение ролей. Работает быстро, но требует очень чёткого договора о правах и обязанностях.
Способ 3: АО с управлением через совет директоров
Классическая корпоративная структура. Подходит для долгосрочных масштабных проектов с участием нескольких крупных игроков. Прозрачность, управляемость, но и больше формализма.
Универсального рецепта нет — выбор зависит от масштаба проекта, состава участников и уровня готовности к интеграции.

Золотое правило: убить проект на бумаге
Юля @juliexpert сформулировала его жёстко, но справедливо: перед тем как запускать проект, его нужно убить на бумаге.

Что нужно трезво взвесить перед началом проекта? Достаточно ли у вас ресурсов 👉
1. Технологический — есть ли у вас (или у партнёров) реальный опыт? Умеете ли вы создавать продукт, который будут покупать?
2. Финансовый — достаточно ли у вас денег не только на строительство, но и на операционную деятельность в первые 2–3 года? Туризм — это история о долгом возврате инвестиций.
3. Административный — есть ли у вас доступ к поддержке региона, понимание местной специфики, связи с властью?
Если хотя бы одного из этих ресурсов критически не хватает, а компенсировать его нечем, лучше остановиться. Потому что туристический проект в регионе — это не спринт. Это марафон, в котором выживают только те, кто умеет сотрудничать и честно оценивать свои силы.

Подкаст выйдет скоро. Но главное я уже понял: время одиночек в региональном туризме прошло. Время команд и осознанных альянсов только начинается.
2👍2🔥1
Традиционная ошибка начинающего девелопера №4: Невнятная оценка проектов – «родимое пятно» отрасли. В русском девелопменте есть одна старая, как мир, болезнь. Компании строят целые поселки и районы, делая одну опасную вещь: они не считают нужным как следует изучить и оценить, во что именно ввязываются.

Оценка проекта — это как карта местности и прогноз погоды перед долгим походом. А что делают у нас? Чаще всего либо рисуют на салфетке кривую схему от руки («посредственная оценка»), либо вообще идут в поход без карты, надеясь на удачу («отсутствующая оценка»).

Что происходит с такими «картами»? Если руководство всё-таки пытается по ним ориентироваться, его решения становятся неадекватными. Словно капитан корабля, который плывёт по карте, где берега нарисованы «на глазок». Конечно, он сядет на мель. Но чаще всего капитаны даже не подозревают, что их карта — фальшивка. Её некачественность скрыта за частоколом красивых, но пустых цифр и графиков, которые ничего не говорят о реальной жизни и рисках.

А можно ли вообще обойтись без карты? Многие так и делают. Зачем утомлять себя сложными расчетами? Можно просто положиться на интуицию владельца или директора. «Опытное чутьё», «нюх» — звучит солидно. И пока всё идёт хорошо, кажется, что это гениально. Но интуиция — ненадёжный компас. Она подводит любого, даже самого талантливого человека. А цена ошибки, когда на кону миллионы и годы работы, может быть смертельной для всей компании.

Тогда, может, отдать расчёты чужим экспертам? Кажется логичным: заплатить сторонним профессионалам, чтобы они всё посчитали. В договоре ведь будет написано, что они позаботятся о вашем благополучии! Но здесь кроется коварный вопрос: о благополучии какой компании на самом деле будет думать эта сторона? Чаще всего — о собственном. Их главная цель — получить оплату и минимизировать свои риски и претензии. Их отчёт может быть идеально оформленным, но при этом мягко подталкивать вас к решению, выгодному им, а не вам. Слепо верить в их абсолютную добросовестность — большая наивность.

И что в итоге? Получается порочный круг. Без качественной, внутренней, «здоровой» системы оценки компания делает шаг в темноте. Риски не сняты, а лишь прикрыты бумажками или надеждой на авось. Проблемы вылезают позже, на стадии стройки или продаж, исправлять их становится в разы дороже, а иногда и невозможно.

Зрелая компания понимает: честная и жесткая оценка проекта до его старта — это не бюрократия и не излишество. Это самый первый и главный фундамент, на котором всё держится. Без него даже самый красивый проект может рухнуть от первого же серьёзного ветра.
🔥3
Итак, вчера стало известно, что гендиректор ГК «Самолет» Анна Акиньшина направила премьер-министру Михаилу Мишустину письмо с просьбой о государственной поддержке. Компания запрашивает льготный кредит или иной стабилизационный инструмент в объёме 50 млрд рублей сроком до трёх лет.
В качестве обеспечения акционеры готовы предоставить государству блокирующий или более крупный пакет акций с правом участия в управлении и последующего обратного выкупа по новой цене. Дополнительно акционеры обеспечат внешнее финансирование в размере до 10 млрд рублей.

Что это значит?
50 млрд — это примерно половина публичного облигационного долга Самолета (около 97,5 млрд). По сути, просьба о помощи на такую крупную сумму показывает, что собственных ресурсов для латания дыр уже не хватает.
Почему компания оказалась в такой ситуации?
По словам руководства, начиная с середины 2024 года компания столкнулась с изменениями принципов льготной ипотеки и резким ростом ключевой ставки, что негативно повлияло на объемы продаж и финансовые расходы компании. За два года компания потратила 160 млрд рублей на обслуживание кредитов.
Интересный момент: в 43 млрд рублей она оценила потребительский терроризм, не пояснив что имеет в виду. Вероятно, это судебные иски против ГК. Из-за их массовости «Самолет» обращался в Генпрокуратуру с жалобой на «недобросовестные юрфирмы», 15 «юристов-оптовиков» вели 70% всех дел ГК.
Общая сумма обязательств «Самолета», как говорится в консолидированной финансовой отчетности застройщика за шесть месяцев 2025 г., составляет 952,9 млрд руб.

История компании
Девелопер «Самолет» основан в 2012 году. Компания возникла как партнерство совладельца группы «Русское море» Максима Воробьева и бизнесмена Михаила Кенина.
Фамилия Воробьева не раз служила поводом для разговоров о том, что за стремительным взлетом «Самолета» стоит административный ресурс. Брат предпринимателя Андрей Воробьев с 2012 года является губернатором Московской области, а отец Юрий — соратник и близкий друг экс-министра обороны и бывшего главы МЧС Сергея Шойгу.
С тех пор девелопер стал одним из крупнейших застройщиков региона, чему мог способствовать административный ресурс, часто указывали СМИ.
В августе прошлого года неожиданно умер один из основателей девелопера, предприниматель и инвестор Михаил Кенин. Ему принадлежал крупнейший пакет акций «Самолета» — 29,12%.
Реакция рынка
На фоне сообщений об обращении за господдержкой акции «Самолета» упали до 6,7%. Капитализация компании сократилась до 54,7 млрд руб.

Спасет ли государство? 🧐
Запишу здесь аудио чуть позже, сейчас на пути в Москву.
Завтра у нас февральский мастермайнд с 15 сильными девелоперами 🤝
3👍3
Спасет ли государство ГК САМОЛЕТ?
Не поленился и нашел сегодня статистику объектов.
Помните СУ-155? Я говорил об этом 10 лет назад
💯2👍1
🤝Вчера провели мощный мастермайнд девелоперов, строителей, юристов и риелторов в Москве! 🚀 Собрались представители из Тулы, Екатеринбурга, Красноярска, Санкт-Петербурга, Москвы, Архангельска и Костромы. Обсудили 16 острых вопросов, связанных с финансированием строительства - «ФЗ-214», привлечением инвестиций, комплексным развитием территорий (КРТ), работой с эскроу-счетами и проектным банковским финансированием. Каждый участник получил в руки реальные инструменты для работы!

Главный вопрос дня: какие компании останутся на рынке и какие инструменты будут актуальны в 2026–2030 годах?
Больше всего вопросов было посвящено комплексному развитию территорий (КРТ). Мы провели блиц-опрос, я подробно ответил на каждый вопрос и ещё раз убедился, что моя новая программа «КРТ ДЛЯ БИЗНЕСА» собрана правильно.

Как работать с КРТ? Правовые основы комплексного развития территорий, виды КРТ и дорожная карта заключения договора. Правила проведения торгов. Рассмотрим финансовые инструменты, источники привлечения финансирования, налоговые преференции и многое другое. Разберемся в построении финансовой модели проекта КРТ. Изучим практику применения законодательства в Московской области и получим четкий алгоритм действий при работе с КРТ. Подробно рассмотрим состав градостроительной документации, документации по планировке территории и определим источники данных. Разберем основы переговоров с администрацией. Преимущества и льготы при
КРТ. И много другое.

❗️Вы получите четкое представление о каждом этапе работы с КРТ. Я покажу реальные действующие кейсы!

СТРАТЕГИЯ И ЮРИДИЧЕСКИЙ БЛОК. Константин Пороцкий — эксперт №1 по сложным девелоперским проектам, комплексному развитию территорий и привлечению инвестиций

ТЕХНИЧЕСКИЙ БЛОК И НОРМАТИВЫ ППТ. Александр Яровой — главный инженер проекта, специалист по архитектурно-строительному проектированию, 7-й уровень квалификации

ФИНАНСОВЫЙ БЛОК. Элита Смайл — финансовый навигатор для предпринимателей, специалист по финмоделированию и управлению финансами

Блоки программы 🗣
Финансовый блок
Юридический блок
Технический блок
Архитектурно-градостроительная концепция
Практика комплексного развития территорий
Аттестация

8 онлайн-занятий + сопровождение вашего проекта + свидетельство государственного образца

📅 СКОРО СТАРТ (все эфиры можно смотреть в записи)

❗️ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ❗️
Нажать на бот - главное меню - копка программы обучения - кнопка "КРТ для Бизнеса" - получаете подробную программу обучения и спец. условия только на 3 дня! И так как это первый запуск, я беру всего пять человек. Первых пять.

Рынок меняется. Побеждают те, кто владеет современными инструментами!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
33👍3🔥2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Делюсь с вами искренними отзывами участников нашего мастермайнда. Бесценно, для меня - это бесценно!
Благодарю, Илья @LID_ABRIS 🙏

Открыта запись на мастермайнд 27 марта в Санкт-Петербурге

Запись здесь 👉🏻 https://news.1rj.ru/str/IPM_Development_bot
2🔥54
ПРЯМОЙ ЭФИР: КРТ — инструмент, меняющий девелопмент 🔥Комплексное развитие территорий — это не просто государственная программа. Это новая реальность для девелоперов, которая открывает возможности для масштабных проектов с господдержкой.

О чем поговорим в эфире 🗣
1. Что такое КРТ и как эта программа работает с 2020 года в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда»
Кто может стать оператором КРТ и как инициировать проект — от властей или от собственников земли
2. Плюсы и минусы КРТ — для кого это возможность, а для кого риски и сложности
3. Финансовые инструменты КРТ: концессия, ГЧП, инвестиционные соглашения, налоговые преференции, льготы по изменению ВРИ
4. Как строится схема финансирования: инвестор + бюджет, изъятие объектов и переселение жильцов
5. Пошаговая дорожная карта: от инициации до реализации проекта (утверждение → торги → договор → строительство)
6. Почему КРТ — это не только снос ветхого жилья, но и создание комплексной инфраструктуры: школы, дороги, парки, вся инженерия
7. ФЗ-214 в КРТ: как работает долевое строительство малоэтажных комплексов в новой логике
8. Новая реальность ИЖС в Московской области. Норматривы и регламенты.

СПИКЕРЫ: Костантин Пороцкий. Эксперт №1 по сложным девелоперским проектам, КРТ и привлечению инвестиций
Александр Яровой. Главный инженер проекта. Специалист по организации архитектурно-строительного проектирования, 7 уровень квалификации. Элита Смайл. Финансовый навигатор предпринимателя, Специалсит по финмоделированию и управлению финансами.

Для кого эфир: Для девелоперов, инвесторов, земельных специалистов и предпринимателей, которые хотят понять, как выйти на крупные проекты с господдержкой и построить бизнес на растущем рынке комплексного развития территорий.

🗓 Дата: 11 февраля 2026 г.
Время: 11:00 МСК

🟢 РЕГИСТРАЦИЯ НА ЭФИР

Приходите — разберем инструмент, который будет определять рынок жилищного строительства в ближайшие годы.

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
34👍2
Друзья, наши партнёры - Ассоциация развития остального строительства, развивают технологию префаб производства – ЛСТК, проводят хорошее и полезные мероприятия. Приглашаю всех принять участие!

1️⃣2️⃣2️⃣4️⃣5️⃣6️⃣Ассоциации развития стального строительства (АРСС) совместно с КоммерсантЪ анонсировали структуру деловой программы главного отраслевого события года.

⚡️Тема: «Экосистема стального строительства: эффективность, скорость и надежность»
🗓Дата: 2 апреля 2026 года
🌐Место: Москва, гостиница Hotel Continental

1️⃣День начнется с пленарной сессии «Государственная стратегия и технологический суверенитет».
Участники обсудят меры государственной поддержки, необходимые изменения в нормативной базе, развитие отечественной производственной базы и кадрового потенциала.
Этот блок задаст стратегический вектор всему мероприятию.

2️⃣Затем запланирована практико-ориентированная сессия «Стальной каркас как инструмент бизнес-эффективности в девелопменте».
Здесь выступят девелоперские компании, которые уже имеют опыт применения быстровозводимых технологий поделятся успешными кейсами в жилищном (МКД, ИЖС), социальном и коммерческом строительстве. Обсуждение затронет конкретные технологические, экономические и эксплуатационные преимущества стали.

3️⃣Вторая половина дня будет посвящена отраслевым докладам.
Спикеры обсудят новые ниши развития бизнесов для проектных компаний, заводов металлоконструкций и монтажных компаний. Готовые решения.

❗️Конференция в цифрах:
🔸150+ ключевых участников рынка
🔸70+ компаний лидеров отрасли
🔸15+ докладов и выступлений спикеров

АРСС подготовили спецусловия -20% скидка на проживание в гостинице Hotel Continental.

👉Для компаний, желающих усилить свое присутствие на конференции, мы разработали специальные рекламные и спонсорские пакеты.
Подробнее на сайте конференции.

@steeldevelopment

✍️Регистрация на IX Международную Конференцию АРСС, 2 апреля 2026 в Москве
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1👍1
ПРЯМОЙ ЭФИР: КРТ ДЛЯ БИЗНЕСА — инструмент, меняющий девелопмент 🔥Комплексное развитие территорий — это не просто государственная программа. Это новая реальность для девелоперов, которая открывает возможности для масштабных проектов с господдержкой.

🗓 Дата: 11 февраля 2026 г.
Время: 11:00 МСК

ССЫЛКА НА ЭФИР 🗣

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов
2👍2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👍2🔥2
Программа «КРТ ДЛЯ БИЗНЕСА» — инструмент, меняющий девелопмент 🔥Комплексное развитие территорий — это не просто государственная программа. Это новая реальность для девелоперов, которая открывает возможности для масштабных проектов с господдержкой.

АНКЕТА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСИ

Специальное предложение действует в течении 3-х дней.
Возможна рассрочка платежа

Старт группы 18.02.26. 9:00 МСК.
Расписание занятий СР/ПТ 11:00 МСК.
Итоговая аттестация
Свидетельство о повышении квалификации

АНО ДПО «ИПМ» (ИНН 9704237073, г. Москва) 
Лицензия №Л035-01298-77/01382838
1
Инвестиционный налоговый вычет по программе комплексного развития территорий — инструмент, о котором знают единицы. А те, кто знает, экономят миллионы.

В этой карусели за 10 слайдов я рассказал:
→ что это за вычет и как он работает
→ 3 обязательных условия для получения
→ 5 шагов от подготовки до получения денег
→ 4 риска, из-за которых вам могут отказать

Самое важное: это заявительная процедура❗️Автоматически никто ничего не вернет. Нужно действовать самостоятельно.

Я подготовил список регионов РФ, где уже принят закон о вычете, + шаблон расчета суммы вычета. Напишите комментарии слово «ВЫЧЕТ» — отправлю бесплатно.

А если у вас есть коллеги в строительной сфере — поделитесь с ними этой каруселью 🤝Серьезно, это может сэкономить проекту десятки миллионов рублей.
♻️ Сохраните, чтобы не потерять, когда понадобится
4👍42