Почитал решение Верховного суда по делу Лурье-Долина.

Что нравится в решении ВС:
1. Указание на ошибку в применении норм 178 ГК РФ (не учтены п. 3 и п. 5)
- ВС указал, что Долина ошибалась в мотиве сделки, а не в природе, соответственно применение норм п.3 ст. 178 ГК уже позволяет отказать в иске
- ВС указывает, что даже если говорить о заблуждении Долиной относительно природы сделки, то есть п.5 ст. 178 ГК и суды фразу «суд может не признавать сделку недействительной», должны слово «может» использовать, как необходимость исследования возможной недобросовестности покупателя, а не как право применять или не применять эту норм. Т.е. оспаривание сделки по мотиву заблуждения не допускается при « при безупречном поведении (объективной и субъективной дообросовестности)» покупателям

2. Учет неосмотрительности продавца:
ВС оценивает и осмотрительность самого продавца (я говорил о необходимости такой оценки на круглом столе в Думе), ссылаясь на то, что Долина в силу свой деятельности заключает много договоров и имеет возможность оценить последствия заключения договора купли-продажи

вот это прямо очень хорошо:

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведениям

3.Не выхолащивается необходимость осмотрительных действий Покупателя
ВС упоминает, что вопрос добросовестности Лурье не оценивался судами. И при этом ссылка на п. 5 ст. 178 ГК есть

4. Разделение экспертизы по уголовному и гражданскому делу
ВС указал, что экспертиза психического состояния Долиной проводилась в рамках уголовного дела, но в рамках гражданского дела оценки не было.

Кстати, это показывает, что представители ВС внимательно отнеслись к обсуждению данной ситуации на круглых столах, так как генерал Д. Филиппов на них акцентировал, что психиатрическая экспертиза в рамках уголовного дела отличается от экспертизы в рамках гражданского дела (на ней не задаются нужные в гражданском деле вопросы). И даже рекомендовал юристам, защищающим покупателей, ходатайствовать об отдельной экспертизе, если в суде есть уголовная.

Что не понравилось
Нет четкого указания на то, что сделки с продавцом под влиянием не должны оцениваться через призму 177 ст. ГК РФ (не осознание значения своих действий)

По этой статье нет оснований для непризнания сделки недействительной, как бы осмотрительно не вел бы себя покупатель. И ВС по сути сказал, что недостаточно исследований было, чтобы по этой статье идти.

Т.е. сегодня продавцы под влиянием могут продолжить оспаривание сделок именно по этой статье. И те, кто до этого оспорил «под действие» этого решения ВС не попадают.

Надеюсь в обзоре судебной практики по признанию сделок с недвижимостью недействительными, который ВС обещал в ближайшее время выпустить, этот момент учтут.

Нет четкого описания того, что такое должная осмотрительность, проявленная Лурье
Я не однократно писал, что на мой взгляд, П. Лурье допустила две критические ошибки (хотя даже три) и вела себя не осмотрительно в данной сделки. Если бы этих ошибок не было, то она бы квартиру не купила.

Но суд лишь сказал, что вопрос добросовестности не исследовался. Хотелось бы, чтобы ВС, во-первых, явно указал на презумпцию добросовестности покупателя. Т.е. что он добросовестный, пока не доказано обратное. Во-вторых, явно указал признаки осмотрительности или не осмотрительности

Надеюсь этот момент в обзоре ВС тоже отразят.

Нет определения "продавец под влиянием"

С одной стороны - это хорошо, что про ВС указал на ошибочное не применение п. 3 и п. 5 ст. 178 ГК. Однако, я с юристами когда общался, задавал вопрос, почему суды п.3 178 ГК не применяли, Там же явно сказано, что заблуждение в мотиве сделки не является основанием для признания её недействительной. Мне все юристы говорили, что здесь заблуждение не в мотиве, а в природе. ВС же с одной стороны говорит про другое. Но при этом не основывает позицию жестко, а в продолжении опирается на п.5, который про осмотрительность покупателя. ⤵️

@expertned

⬆️ Как мне кажется, всё же нужно четко определить, что такое продавец под влиянием. И я убежден, что рассмотрение такого вопроса должно обязательно проводиться с учетом осмотрительности (или не осмотрительности) покупателя - п. 5 ст. 178 ГК РФ.

@expertned

К сожалению, эфир с семейной ипотекой отменили, у всех же Долина теперь... Спасибо за то, что приняли участие в опросе. Уверен, что тема с семейной ипотекой еще обязательно всплывет, и я его обязательно использую.

@expertned

Звонит товарищ, его знакомый продает квартиру, найден покупатель, и вот ему его агент говорит, давай 20 тысяч, я буду заказывать проверки, проверять покупателя. Мало ли, вдруг он в розыске или еще чего плохого, а мы квартиру ему продадим...

Вот мой товарищ и спрашивает, реально ли это нужно..

Нормально, да? 20 тысяч, для проверки покупателя... слов нет..

@expertned

Мы это уже видели в начале 2024 года. Тогда тоже в январе было много объектов с завышенной ценой. И я говорил, что в весной аналитики могут фиксировать снижение цен, ориентируясь на цены в объявлениях. Но реально его не будет.

А будет то, что продавцы, видя, что продаж нет, будут завышенные ожидания приводить к реальной стоимости.

В 2026 году, мы с большой вероятностью увидим другую картину. Средние цены будут стоять на месте или покажут незначительный рост. А цены реальных сделок будут "наглядно" расти, так как уже покупатели будут корректировать свой взгляд на цены..

@expertned

Кстати! А если смотреть на влияние казуса Долиной на рынок недвижимости, учитывая факт емкости рынка, то вывод можно сделать ровно противоположный тому, что делают все.

Смотрите. Есть некое число покупателей. Сторонники теории, что рынок встал, исходят из того, что они резко испугались и перестали покупать вторичку. Но мы видим, что рынок не встал, что покупают активно, но не хотят покупать квартиры у пожилых.

Т.е. из рыночного оборота нужно исключать объекты, где пожилые собственники.

Итог. Число покупателей не уменьшилось, число квартир, находящихся в рыночном обороте уменьшилось -> цена выросла.

Т.е. Долина всё же в росте цен виновата, но не в будущем, а в текущем. А решение ВС, наоборот, введет в оборот квартиры пожилых собственников и затормозит начавшийся рост цен)))

@expertned

Красивый заголовок получился.

Долина виновата в росте цен на вторичке, но решение Верховного суда может его остановить))

Теперь можно отбиваться от обвинений, что риэлторы цены разгоняют...

@expertned

О необходимости примерно такой системы я и говорил на круглом столе в Думе.

Очень здорово, что такие предложения реализуются.

Единственное, чего там не хватает - большей интеграции с бизнес сообществом. Хотя бы для подачи сведений. А еще лучше и для получения.

Грубо, работаешь с человеком видишь, что по антифроду в отношении него подозрительная активность. Уже повод для настороженности.

Хотя, прекрасно понимаю, что тут большие проблемы с защитой персданных. Но направление от бизнеса информации в эту систему точно нужно, сотовые операторы и банки ведь будут подавать.

Для риэлторов, пока нет закона о риэлторской деятельности (по ощущениям в следующем году может и появиться), можно через РФМ реализовать подачу таких сведений.

А дальше ведомства подхватывают и принимают меры, в том числе и для заморозки денег на счету после продажи недвижимости.

@expertned

О, как! Кто-то видимо решил пощупать тему, вдруг пройдет. Но видимо всё же не пройдет...

@expertned

а вообще, они ведь не могут сказать, а теперь штрафы работают. Скорее всего будет период, когда для старых проектов мораторий еще есть, а для новых уже нет.

Может быть об этом и хотели поговорить, но журналисты не так поняли. Вот и решили исключить обсуждение из повестки, на всякий случай..

@expertned

Екатерина Ерастова из Томской области в вопросе Президенту затронула проблему дальнейшего расширения программы семейной ипотеки на вторичное жильё

Подробнее – на сайте Кремля.

Я так понимаю, застройщикам сделан намек, что программ поддержки будет меньше.

@expertned

Вообще, проблема была в том, что вводя не рыночный инструмент, не позаботились о нерыночном регулировании.

Нужно было установить потолок роста цен для застройщиков, которые хотят продавать по льготным программам.

@expertned