⬆️ Как мне кажется, всё же нужно четко определить, что такое продавец под влиянием. И я убежден, что рассмотрение такого вопроса должно обязательно проводиться с учетом осмотрительности (или не осмотрительности) покупателя - п. 5 ст. 178 ГК РФ.

@expertned

К сожалению, эфир с семейной ипотекой отменили, у всех же Долина теперь... Спасибо за то, что приняли участие в опросе. Уверен, что тема с семейной ипотекой еще обязательно всплывет, и я его обязательно использую.

@expertned

Звонит товарищ, его знакомый продает квартиру, найден покупатель, и вот ему его агент говорит, давай 20 тысяч, я буду заказывать проверки, проверять покупателя. Мало ли, вдруг он в розыске или еще чего плохого, а мы квартиру ему продадим...

Вот мой товарищ и спрашивает, реально ли это нужно..

Нормально, да? 20 тысяч, для проверки покупателя... слов нет..

@expertned

Мы это уже видели в начале 2024 года. Тогда тоже в январе было много объектов с завышенной ценой. И я говорил, что в весной аналитики могут фиксировать снижение цен, ориентируясь на цены в объявлениях. Но реально его не будет.

А будет то, что продавцы, видя, что продаж нет, будут завышенные ожидания приводить к реальной стоимости.

В 2026 году, мы с большой вероятностью увидим другую картину. Средние цены будут стоять на месте или покажут незначительный рост. А цены реальных сделок будут "наглядно" расти, так как уже покупатели будут корректировать свой взгляд на цены..

@expertned

Кстати! А если смотреть на влияние казуса Долиной на рынок недвижимости, учитывая факт емкости рынка, то вывод можно сделать ровно противоположный тому, что делают все.

Смотрите. Есть некое число покупателей. Сторонники теории, что рынок встал, исходят из того, что они резко испугались и перестали покупать вторичку. Но мы видим, что рынок не встал, что покупают активно, но не хотят покупать квартиры у пожилых.

Т.е. из рыночного оборота нужно исключать объекты, где пожилые собственники.

Итог. Число покупателей не уменьшилось, число квартир, находящихся в рыночном обороте уменьшилось -> цена выросла.

Т.е. Долина всё же в росте цен виновата, но не в будущем, а в текущем. А решение ВС, наоборот, введет в оборот квартиры пожилых собственников и затормозит начавшийся рост цен)))

@expertned

Красивый заголовок получился.

Долина виновата в росте цен на вторичке, но решение Верховного суда может его остановить))

Теперь можно отбиваться от обвинений, что риэлторы цены разгоняют...

@expertned

О необходимости примерно такой системы я и говорил на круглом столе в Думе.

Очень здорово, что такие предложения реализуются.

Единственное, чего там не хватает - большей интеграции с бизнес сообществом. Хотя бы для подачи сведений. А еще лучше и для получения.

Грубо, работаешь с человеком видишь, что по антифроду в отношении него подозрительная активность. Уже повод для настороженности.

Хотя, прекрасно понимаю, что тут большие проблемы с защитой персданных. Но направление от бизнеса информации в эту систему точно нужно, сотовые операторы и банки ведь будут подавать.

Для риэлторов, пока нет закона о риэлторской деятельности (по ощущениям в следующем году может и появиться), можно через РФМ реализовать подачу таких сведений.

А дальше ведомства подхватывают и принимают меры, в том числе и для заморозки денег на счету после продажи недвижимости.

@expertned

О, как! Кто-то видимо решил пощупать тему, вдруг пройдет. Но видимо всё же не пройдет...

@expertned

а вообще, они ведь не могут сказать, а теперь штрафы работают. Скорее всего будет период, когда для старых проектов мораторий еще есть, а для новых уже нет.

Может быть об этом и хотели поговорить, но журналисты не так поняли. Вот и решили исключить обсуждение из повестки, на всякий случай..

@expertned

Екатерина Ерастова из Томской области в вопросе Президенту затронула проблему дальнейшего расширения программы семейной ипотеки на вторичное жильё

Подробнее – на сайте Кремля.

Я так понимаю, застройщикам сделан намек, что программ поддержки будет меньше.

@expertned

Вообще, проблема была в том, что вводя не рыночный инструмент, не позаботились о нерыночном регулировании.

Нужно было установить потолок роста цен для застройщиков, которые хотят продавать по льготным программам.

@expertned

Росреестр Москвы дал статистику по количеству ДДУ за ноябрь.

В жилье рост +7,4% к октябрю прошлого года. А январь-ноябрь в целом меньше января-ноября прошлого года на 4%.

Грубо, плюс-минус тоже самое, что в прошлом году. Тем более, что в Москве по данным дом. рф в ноябре этого года в стройке на 2,5% меньше кв.м. строится, чем в ноябре прошлого года.

Т.е. продажи снизились на 4%, но и продавать нужно на 2,5% меньше. В итоге почти в ноль вышли. Декабрь вполне еще может картину улучшить, но уж точно не ухудшит.

@expertned

К слову о поддержке застройщиков. Тут Вице-Премьер М.Хуснуулин говорил, что моратории на штрафы была правильная мера.

Но за что я люблю статистику, так за то, что цифры из неё можно по разному складывать.

Ну, вот беда ведь у застройщиков случилась. Смотрите, 2023 год в ноябре 102,5 тысячи продаж по ДДУ в Москве. А 2024 и 2025-й: 77 и 74 тысячи соответственно. В лоб смотреть, так дикий спад продаж. Очевидно же помощь нужна, да?

Нет. Потому что если мы сдвинемся немного в другие годы, то увидим, что по Москве: 2020 год- 72 тыс. продаж ДДУ, 2021 год - 88 тысяч, 2022 год - 76 тысяч.

Т.е. в 2022 году произошло падение продаж в сравнении с 2021 годом на 14%, а дальше рост на 35%, затем падение на 25% и на 4%. В сумме за четыре года всего минус 8%.

И это еще вопрос, правильно ли брать за базу 2021 год с его диким ростом цен и ажиотажным спросом. Если взять за базу 2020 год, то будет +15%.

А ведь еще все время с 2023-года цены на первичку росли, что очевидно компенсирует эти суммарные минус 8%.

Да, за это время было запущено больше проектов и продавать нужно больше. Но кто виноват в том, что застройщики обрадовавшись результатам 2023 года, резко запустили новые проекты? Сейчас, кстати, начали резко снижать.

Т.е. по сути вся поддержка, по крайней мере по Москве, это удержание их прибыльности на уровне 2023 года.

А может быть не нужно было этого делать? Если еще учесть, что основными бенефициарами льготной ипотеки были банки, то вопрос необходимости такой поддержки звучит намного интереснее, правда?

Т.е. как минимум необходимость поддержки московских застройщиков совсем не очевидна. В конце-концов, кто мешал им не задирать цены все это время и увеличивать за счет этого продажи?

На мой взгляд, вообще правильным решением было бы в 2022 году, резко и разово снизить цену, как это было со вторичкой. На те же процентов 20%. И дальше, идти спокойно вверх, а не вымучивать поддержку и не тянуть за счет неё цены вверх.

Это я к чему? К тому, что когда государство говорит о необходимости поддержки граждан, то эта поддержка всегда сегментирована. Причем, есть ещё и поддержка для малоимущих, когда речь про то, чтобы условно "было на что поесть".

Вопрос, а почему стройотрасль поддерживалась широким фронтом, без сегментации, без оценки степени проблем?

В итоге, кто получил максимальную поддержку? Тот кто больше всех продавал и больше всех давал кредитов. Для Москвы это очевидно ПИК, Самолет и др., среди банков - Сбер и ВТБ (ну эти и в пределах всей страны).

У ПИКа и Самолета реально проблемы были, что они там уже банкротиться хотели? Или вопрос был в уровне дохода компаний? Если первое, то да, поддержка нужна. А если второе??

Но, кто-то это выяснял?! Про семейку и банки - я вообще молчу. Так как меры поддержки граждан и застройщиков, очевидно не должны были смешиваться.

Итого. Лично на мой взгляд, мораторий на штрафы уже в 2025 году был лишний. И хорошо, что его не продлили, несмотря на то, что Минстрой даже в самом конце года хотел его протащить.

А в будущем, надеюсь, что государство очень хорошо усвоило урок, что меры поддержки граждан должны быть строго отделены от мер поддержки бизнеса. И что если вводится нерыночный инструмент поддержки бизнеса, то должен вводиться и нерыночный инструмент ограничения цен на продукцию этого бизнеса, чтобы поддержка не использовалась для получения доп.дохода.

@expertned

Кстати! В Москве на первичке - ноябрь/октябрь - рост продаж на 7%. На вторичке ноябрь/октябрь - падение на 13%.

Вот аргумент для сторонников версии, что "Казус Долиной" сместил продажи со вторички на первичку))

Как они его прошляпили, не представляю..

@expertned