Ремонт лифта и ВРУ в рамках еженедельной рубрики #допстрока: когда «неотложность» не спасает

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке взимать «целевые сборы» на ремонт общего имущества — даже под предлогом исполнения предписания надзорного органа. Это в очередной раз напомнил суд в деле из Томской области о попытке ООО «Дом-сервис ТДСК» получить с собственников доплаты за ремонт лифта и ВРУ.

🔍 Хронология
— 26 апреля 2024 г.: лифт в МКД признан непригодным к эксплуатации комиссией ООО «Томская лифтовая компания».
— 14 и 28 августа 2024 г.: департамент ЖКХ Томской области выдал два предписания — на устранение неисправностей лифтового оборудования и ремонт ВРУ.
— Сентябрь 2024 г.: УО выставила собственникам отдельные целевые сборы. В частности, один из собственников должен был заплатить 609,62 р. за лифт и 610,79 р. за ВРУ.
— Истец (общественная организация в защиту собственника) — оспорил начисления как незаконные.

Позиция УО
УО ссылалась на условия договора управления: ремонт проводился во исполнение предписаний, носил неотложный характер, а затраты превысили имеющиеся средства по статье «текущий ремонт»; при отсутствии согласования совета МКД УО «вправе самостоятельно принять решение».

Позиция судов
Суд первой инстанции встал на сторону УО, признав работы вынужденными и обоснованными.
Апелляционная инстанция отменила это решение. Кассация (Восьмой КСОЮ, дело № 88-17844/2025) поддержала апелляцию:
— Ремонт лифта и ВРУ — текущий (не капитальный), а значит, должен финансироваться в рамках платы за содержание, а не отдельными сборами.
— Решение общего собрания об установлении целевых взносов не принималось.
— Изменение тарифа или создание новой строки в квитанции без решения собрания нарушает ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.
— Даже предписание надзорного органа не даёт УО права обходить волю собственников.

"Независимо от вида подлежащего ремонта общего имущества многоквартирного дома, в том числе лифтового оборудования и вспомогательных помещений, которые производятся либо за счет средств, оплачиваемых собственниками на текущий ремонт, или за счет средств капитального ремонта, в зависимости от специфики проводимых работ, у ответчика отсутствовали основания требовать от истца дополнительной платы за ремонт помещения ВРУ и лифтового оборудования."

✅ Итог
— Действия УО по выставлению целевых сборов признаны незаконными.
— Взысканы: 1 000 р. морального вреда, 250 р. штрафа в пользу собственника и 250 р. — в пользу общественной организации.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Обслуживание лифта и насосных станций (продолжение еженедельной рубрики #допстрока): когда «отсутствие решения собрания» — не порок

В отличие от томского дела, где УО попыталась ввести целевые сборы на ремонт лифта и ВРУ без решения собрания и проиграла, в Сочи суды отказались признать незаконными аналогичные допстроки — «обслуживание лифта 87», «техническое обслуживание лифтового оборудования» и «ремонт четырёх насосных станций». Причём — без решения общего собрания. Почему?

🔍 Хронология
— Март 2021 г.: собственники утверждают размер платы за содержание общего имущества — 19,50 р./кв.м, без учёта лифтов.
— С августа 2021 г.: УО «Южный Берег» начинает выставлять отдельные строки за лифты: сначала 2,35 р., потом 2,85 р./кв.м.
— Июль 2023 г.: УО добавляет строку «ремонт и восстановление четырёх насосных станций» — 217,54 р./помещение.
— Октябрь 2023 г.: ГЖИ выдаёт предписание — отменить все три допстроки как незаконные, поскольку решение собрания об их введении отсутствует.
— УО оспаривает. Суды частично встают на её сторону.

Позиция ГЖИ
Все три услуги — дополнительные, не включены в утверждённый собственниками размер платы, решения собрания о выделении их отдельной строкой нет. Это классическое нарушение ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, требующей согласования с собственниками и состава, и стоимости допуслуг.

Позиция судов (дело № А32-70317/2023)
1. Лифты
— В утверждённом собранием перечне нет лифтового оборудования, а значит, расходы на его содержание не входят в базовый тариф 19,50 руб./кв.м.
— Услуги по обслуживанию лифтов — это не «дополнительные волюнтаристские», а обязательные по закону (входят в Минимальный перечень по Постановлению № 290), но не оплаченные собственниками в рамках основного тарифа.
— Выделение отдельной строкой — не нарушение, а способ не включать лифты в общую плату.
— Тарифы по лифтам не превышают муниципальный предельный (установленный администрацией Сочи).

2. Насосные станции
— Одновременный выход из строя четырёх станций признан непредвиденным обстоятельством, не входящим в зону предпринимательского риска УО (суды сослались на Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
— Согласно п. 5.3 договора управления, УО вправе выполнять дополнительные работы, не включённые в первоначальный перечень, за счёт собственников — при условии указания отдельной строкой в квитанции.
— Такой порядок не требует отдельного решения собрания, если работа вызвана аварийной необходимостью, которую УО не могла предвидеть.

✅ Итог
— Пункты 2, 3, 4 предписания ГЖИ (о перерасчёте по лифтам и насосным станциям) признаны недействительными.
— УО правомерно начисляла допплату за лифты и аварийный ремонт насосов без решения собрания — потому что основной размер платы не покрывал эти обязательные расходы, а часть расходов была непредвиденной.

Иногда «отсутствие собрания» — не приговор, а следствие того, что собственники сами исключили лифты из тарифа. А если оборудование ломается внезапно и массово — иногда суды могут решить, что УО не обязана рисковать деньгами, которых у неё по договору не заложено (особенно, если речь идет о Краснодарском крае).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

✨ Оспаривание решений собрания: путеводитель по теме

Ранее публиковала пошаговую инструкцию, как провести собрание. Теперь собрала в одном месте публикации про оспаривание решений собрания.

С чего начать + отдельные тактические приёмы
▪️Обязательный чек-лист перед обращением в суд
📄 Образец сообщения от собственника о намерении обратиться в суд с заявлением о признании решений общего собрания собственников недействительными.
▪️4 причины, почему суд может отказать в признании решения общего собрания недействительным
▪️Кто доказывает наличие (отсутствие) кворума
▪️Экспертиза поможет признать решение общего собрания недействительным
▪️Использование нотариальных заявлений о неучастии в голосовании при оспаривании решений собрания
▪️Как защищать дом от захвата, не приводя всех жителей в суд (подача заявления через ГАС Правосудие)
▪️Конституционный Суд РФ про оспаривание решений собраний собственников

Когда не хочется самим
▪️Куда пожаловаться, чтобы помогли оспорить решение собрания собственников в суде
▪️Может ли прокуратура оспорить решение общего собрания собственников
▪️Срок давности для ГЖИ по оспариванию решений собрания

Оспаривание решений по отдельным темам
▪️Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации
▪️Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений
▪️Собственники пытались оспорить решение ОСС о выходе дома из состава ТСЖ
▪️Оспаривание решений общего собрания членов ТСЖ/ТСН о платной парковке
▪️Споры собственников и ТСЖ о законности прекращения членства в товариществе

Нестандартные ситуации
▪️Собрание собственников в новостройке, голосование застройщика
▪️Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени
▪️Нельзя отозвать голоса, отданные на общем собрании
▪️Может ли общее собрание собственников отменить свое предыдущее решение
▪️Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов
▪️Можно ли продлить срок проведения общего собрания собственников

Выход за пределы компетенции
▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ
▪️Собрание не может сократить минимальный перечень работ
▪️Общее собрание не может обязать собственника отремонтировать его помещение
▪️ОСС решило вывезти с придомовой территории имущество, предназначенное для обеспечения транспортировки инвалида
▪️Может ли собрание разрешить ТСЖ обработку персональных данных
▪️Как собственники утвердили свой порядок приемки работ

Онлайн-собрания
▪️Практика по оспариванию решений собраний, проведенных через ГИС ЖКХ
▪️Онлайн-собрания через “Электронный дом” Москвы: судебная практика
▪️Оспаривание решений собраний, проведенных в ЕИАС ЖКХ Московской области

После суда
▪️Решение собрания признано недействительным: вернут ли собственникам деньги
▪️Взыскание судебных расходов при неудачном проведении общего собрания
▪️Собственника без его согласия избрали председателем совета, а потом взыскали 38 тысяч за юриста

Подделка протокола
▪️Грань между ошибкой и преступлением: что инициатор собрания должен знать о составлении протокола
▪️Подделка управляющей компанией протокола общего собрания собственников (что делать — опыт подписчика)
▪️Активная защита дома от «рейдерского захвата» со стороны УК — опыт подписчика

Обратиться за помощью
▪️Грамотно оформить результаты собрания с помощью сервиса ДомОнлайн
▪️Редакционный сервис «Разбор по вашему запросу»
▪️Редакционный сервис «Экспертный анализ для СМИ с публикацией»
▪️Юридическая помощь по оспариванию решений собрания

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❌ Почему не надо писать в ГЖИ жалобы на нарушения процедуры собрания

Вижу, что некоторые "яжэксперты" советуют жаловаться в ГЖИ при любом нарушении процедуры собрания, например, неправильное уведомление.

Это бессмысленно. ГЖИ не уполномочена что-то делать по этому поводу. Административного правонарушения в этом нет, предписание она тоже выдать не может — собрание уже идёт, а то и заканчивается.
Признать решение собрания недействительным может только суд. Причём не всякое. Если нарушения несущественные, не повлияли на голосование, то нормальный суд, знакомый с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ и ст. 181.14 ГК РФ, откажет в иске.

Так какой реакции ожидать от ГЖИ?
Максимум — ответит, что приняла информацию к сведению, и посоветует: если собственникам что-то не нравится, после собрания можно обратиться в суд.

Собрание ГЖИ не отменит. Если вопрос касается изменений в реестр лицензий (смена УК, создание ТСЖ), то ГЖИ будет принимать решение уже после подачи заявления о внесении изменений в реестр лицензий — и на основании представленных документов. А по ним может оказаться, что с уведомлением всё в порядке, а то, что не понравилось "яжэксперту" (якобы неполное и несвоевременное уведомление), было простой напоминалкой о собрании.

Если для каких-то целей хотите зафиксировать некий факт, который считаете нарушением, составьте акт с фото, подпишите с соседями; затейте переписку с самим «нарушителем», обращая внимание на нарушения и предлагая их устранить.

От себя, как бывшего сотрудника прокуратуры, добавлю: такие пустые жалобы портят репутацию заявителя. И если он постоянно будет писать необоснованные жалобы, то к новому заявлению надзорный орган может отнестись как к очередной глупости — даже если в этот раз есть основания для принятия мер реагирования.

Поэтому пишите жалобы, если:
— Нарушение действительно есть.
— Надзорный орган уполномочен на него реагировать.
— Реакция органа приведёт к восстановлению ваших прав.
Если непонятно, есть нарушение или нет, — пишите заявление с просьбой разъяснить, как правильно или что делать. Такое заявление хотя бы не будет выглядеть глупо.

✅ А вот свежий пример из практики
В Тульской области собственник тоже решил добиться наказания инициатора собрания любой ценой — даже просудился с ГЖИ, требуя возбудить административное дело за отсутствие уведомления в ГИС ЖКХ (сообщение было размещено только в подъездах дома).

Жилищная инспекция отказалась возбуждать дело, и суды поддержали это решение.
Почему? Потому что административная ответственность по ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ установлена только для администратора общего собрания — то есть лица, уполномоченного решением собрания собственников на использование ГИС ЖКХ при проведении электронного заочного голосования.

В рассматриваемом деле администратор не избирался — собрание проводилось в традиционной очно-заочной форме. Следовательно, субъект административного правонарушения отсутствовал, и привлечь к ответственности инициатора было невозможно.

Суд подчеркнул:

«Инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и администратор общего собрания не являются одним и тем же лицом. Ответственность за неразмещение инициатором собрания, являющимся гражданином, информации в ГИС ЖКХ действующим законодательством не предусмотрена».

Обязанность размещать уведомление в ГИС ЖКХ формально лежит и на инициаторе (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ), но административной ответственности за её нарушение не существует (решение Центрального районного суда г. Тулы по делу № 12-704/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😎 Новости ЖКХ, материалы и судебная практика
с других наших каналов за неделю

Продолжаем готовиться к новому году:
✒ Как поздравить УК с Новым годом: 5 работающих способов получить лучший сервис в ответ
✒ Новогодний подарок для управляющей компании, который изменит отношение к дому: пошаговое руководство для жильцов
✒ Официальная благодарность от совета дома: как документ укрепляет отношения с УК и помогает в решении вопросов
✒ Публичная благодарность вместо жалоб: как заставить УК работать лучше

Судебная практика
📍 Газа нет, а плата за него есть: суды разбирались, насколько это законно при наличии временных заглушек
📍 Как собственник из Краснодара оспаривал акты о заливе квартиры
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ ГЖИ Ростовской области в возбуждении административного дела
👮‍♂ Суд признал недействительным предостережение надзорного органа Карелии, похожее на предписание
👮‍♂ ГЖИ Республики Татарстан: «Но мы же правы!»
👮‍♂ Суд признал незаконным предписание надзорного органа Ярославской области о перерасчете платы по показаниям ОДПУ тепла

Постоянные рубрики
🔄 Вводите адрес, а в ЕГРН пусто? Разбираем «проблему фундамента» реестра собственников
👋 Трудовой детектив: дело о подработке уборщицей на пенсии
📙 Передача, восстановление, актуализация технической документации на МКД —подборка материалов и судебной практики

💬 Навигация или ответы на часто задаваемые вопросы

Обо мне
Меня зовут Юдина Антонина, я юрист. Занимаюсь вопросами ЖКХ с 2013 года. Сначала это была работа в прокуратуре (надзор в сфере ЖКХ), потом несколько лет — юридическая помощь в проведении общих собраний собственников и членов ТСЖ + оказание услуг подписчикам канала. Сейчас работаю редактором gkhnews.ru в рамках сотрудничества с "ДомОнлайн", пишу статьи, участвую в ведении нескольких телеграм-каналов по ЖКХ.
Юридические услуги оказываю редко, о них заранее уведомляю на канале.

Ниже — ссылки на ключевые ресурсы, сервисы и материалы, которые помогут разобраться в типичных ситуациях ЖКХ.

📢 Задать вопрос или обсудить
💬 Беседка ЖКХ — чат для подписчиков → подать заявку
💬 Почему не отвечаю в личке / за что банят → правила общения
💬 Для УО и ТСЖ — закрытый чат по опыту → запросить доступ
💬 Для ГЖИ / ОГЖиЛК — спецчат → как попасть

🔍 Что еще почитать
💬 Библиотека памяток — в боте → открыть
💬 Каналы для подписки →
• ЖКХ Ньюс — новости и судебная практика
• Жилищный инспектор — для надзорных органов
💬 Запасной канал ЖКХ — в MAX → подписаться

✅ Юридическая и организационная помощь
💬 Разбор вашей ситуации — личный юридический разбор с публикацией → условия
💬 Экспертный разбор для СМИ — публикация анализа вашей ситуации в ЖКХ Ньюс → условия
💬 Платная юридическая помощь — через ДомОнлайн.Юрист → оставить заявку
💬 Провести ОСС с помощью ДомОнлайн — подготовка документов и подсчёт голосов → оставить заявку
💬 Как провести общее собрание — общедоступная пошаговая инструкция → путеводитель
💬 Составить договор управления — конструктор → подробности
💬 Образцы документов — бесплатно → скачать
💬 Экспертиза деятельности УО — проверка обоснованности размера платы, выполнения работ → ДомОнлайн.Эксперт

❤️ Сотрудничество и поддержка
💬 Разместить материал / рекламу → условия
💬 Помочь каналу — волонтёрство или авторство → возможности
💬 Обсудить другие варианты сотрудничества — написать автору → @gkhwsem

Надеюсь, вы найдёте здесь то, что искали. Если что-то не работает или ссылка битая — напишите @gkhwsem, починю.

От реальных собственников — к вымышленным: как четыре протокола развалились в суде

В еженедельной рубрике #дело_подписчика читательница из Балашихи поделилась практикой, как их дом признает решения собраний о выборе УК ООО «Академия ЖКХ Центр» недействительными — потому что они не проводились.

➡ Дело № 2-2128/2023
Инициаторами ОСС значились два собственника. Оба в суде заявили, что не проводили собрание, не собирали бюллетени, не подписывали протокол.
Суд: признание иска ответчиками + отсутствие уведомлений = решение ОСС недействительно.

➡ Дело № 2-7026/2023
Аналогичная ситуация: инициаторы — действующие собственники, но подтвердили, что ничего не организовывали, не занимались подсчётом голосов, не утверждали результаты. Расчет кворума от многочисленных истцов также показал недостаточное число голосов.
Суд: при таких обстоятельствах решение ОСС недействительно.

➡ Дело № 2-469/2024
Аналогичная схема.
Собственники сразу подали ходатайство об обеспечении иска — чтобы ГЖИ не вносила изменения в реестр лицензий. Суд поддержал.

Так как настоящие собственники признавали иски и дела рассматривались чересчур быстро, тактика изменилась.

➡ Дело № 33-19244/2025 (добралось до апелляции из-за жалобы ООО «Академия ЖКХ Центр»)
Инициаторами значились три лица, которые не являются собственниками: по данным ЕГРН, МВД и МФЦ — они не зарегистрированы в доме и не владеют помещениями. Это просто вымышленные персонажи.
Суд пересчитал кворум: после исключения недействительных бюллетеней (истцы, отрицающие участие, несовершеннолетние без согласия родителей, голоса без доверенностей, вымышленные лица) — остаток составил 48,65%.
Итог: решения ОСС признаны недействительными.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❗️Верховный Суд разъяснил: если решение собрания признано недействительным — плату пересчитать обязаны, даже если «услуги уже оказаны»

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вынесла важное определение № 5-КГ25-121-К2.

Суть дела:
Управляющая компания взыскивала с собственника почти 50 тыс. руб. за содержание дома за период, когда действовало решение ОСС о повышении платы. Позже это решение признали недействительным (из-за отсутствия кворума). Тем не менее, нижестоящие суды взыскали долг, мотивируя: «УК фактически управляла домом — платите».

Верховный Суд отменил эти решения.
Он прямо указал:

«Решение ОСС, признанное недействительным, недействительно с момента принятия.
...
В случае признания такого решения недействительным плата за содержание общего имущества подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления.
В свою очередь, эти условия должны соответствовать прежнему, не признанному недействительным, решению общего собрания собственников либо, при отсутствии упомянутого решения, размеру платы, установленному органом местного самоуправления".

Это — прямой ответ на распространённую логику типа «работы сделаны — платите». Такой подход, по мнению ВС РФ, нарушает права собственников.

Ранее у нас на сайте уже была статья на эту тему:
«Решение собрания признано недействительным: вернут ли собственникам деньги?»
Теперь я дополнила её разбором определения ВС, уточнила правовую позицию и разграничила случаи с основной платой и «допуслугами» (типа ковров в подъезде).

Для УК, ТСЖ и собственников — обязательно к прочтению.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Охрана в рамках еженедельной рубрики #допстрока: когда наниматели платят по решению собственников

Наниматели по договору социального найма обязаны платить за «охрану», если такая допуслуга утверждена решением общего собрания собственников — даже если сами в голосовании не участвовали и не являются собственниками. Так решили суды в деле из Москвы.

🔍 Хронология
— 2 февраля 2020 г.: собственники МКД по адресу в Москве приняли решение об оказании услуги «Охрана» — пункт охраны, шлагбаум, видеонаблюдение.
— Плата установлена пропорционально площади: 8,65 руб./кв. м, для трёхкомнатной квартиры площадью 76,3 кв. м — 660 руб./мес.
— С марта 2020 г.: строка «Охрана» появилась в ЕПД всех проживающих, включая семью, занимающую квартиру по договору социального найма.

Наниматели потребовали исключить дополнительную плату, ссылаясь на то, что не являются собственниками и не участвовали в голосовании.
Суды отказали: услуга предоставлена, решение собрания не оспорено, пользование подтверждено.

Позиция судов (определение Второго КСОЮ № 88-13936/2025):
— Услуга «Охрана» направлена на содержание общего имущества, обеспечение безопасности и сохранности имущества всех проживающих — как собственников, так и нанимателей.
— Наниматели фактически пользуются результатом: шлагбаум, видеонаблюдение, пункт охраны работают.
— Размер платы утверждён решением собрания, не оспорен, экономическая обоснованность не подлежит пересмотру судом.

Итог
В иске об исключении допстроки «Охрана» отказано. Платить обязаны все проживающие, независимо от формы владения квартирой.

Если вы живёте в доме, где собственники решили ставить шлагбаум и видеонаблюдение, не исключено, что платить придётся и вам, особенно, если шлагбаум перед вашей машиной поднимается.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Отсутствие или ошибка в СНИЛС на бюллетене не делает решение собрания недействительным

Попалась свежая практика: в апелляционном определении Челябинского областного суда по делу № 11-10084/2025 прямо указано:

«Истец просил исключить голоса по формальному основанию — неправильному указанию администратором собрания номеров СНИЛС. Однако истец не оспаривал, что голосовали именно собственники. Поскольку номер СНИЛС необходим для идентификации, но сама личность голосующих не оспаривалась, оснований для исключения таких бюллетеней нет».

Таким образом, ошибки в СНИЛС или его отсутствие — не повод признавать решение собрания недействительным, если иначе подтверждено, что голосовали именно собственники помещений. Суд делает акцент на сути — факте участия собственника, а не на технической корректности заполнения СНИЛС.

Это важно помнить и инициаторам оспаривания решений, и организаторам голосований: формальные недочёты не отменяют волю собственников, если не доказано, что голоса подделаны или личность участников под вопросом.

Ранее у меня уже была статья на тему: «Нужно ли указывать СНИЛС в бюллетенях на обычном собрании?»
Теперь дополнила её этим случаем.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❗️«Мажоритарий не может управлять домом только в своих коммерческих интересах»: кассация отменила решения судов по делу о монополии собственников-арендодателей

Встретила необычное дело (точнее, необычный результат) из Сахалинской области. Думаю, будет применимо и для новостроек с большими площадями в собственности застройщика.

Девятый кассационный суд общей юрисдикции направил на новое рассмотрение дело, в котором группа собственников пыталась оспорить повышение размера платы за содержание жилья, утверждённого на общем собрании (дело № 88-6410/2025).

Ситуация: в доме из 36 квартир 10 принадлежат истцам, которые в них проживают, а 26 — ответчикам, сдающим помещения в аренду. Группа ответчиков контролирует 58,62% голосов, является учредителями как управляющей компании (ООО «Жилищно-коммунальная компания»), так и подрядной строительной фирмы (ООО «СКФ „Сфера“»), возводившей дом.

Собрание, инициированное УК, утвердило повышение размера платы за содержание на 22,4% и платы за контролёрскую службу на 41,3%. Все «за» — голоса ответчиков. Против — 29,89% голосов проживающих собственников.

Позиция судов
Суды первой и апелляционной инстанций отказали истцам, сославшись на формальное соблюдение кворума и процедуры проведения собрания. Однако кассационная инстанция впервые учла дисбаланс в правах и интересах собственников и признала такой подход ошибочным.

✅ Суд подчеркнул: хотя общее собрание принимало решение большинством голосов, интересы мажоритария носили исключительно коммерческий характер, а действия по повышению тарифа были экономически выгодны только связанной с ними УК. Это создало условия для злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) и нарушения равенства собственников при управлении домом.

Кассация указала, что:
— жилищные права проживающих собственников не могут быть подчинены коммерческим интересам собственников-арендодателей;
— формальное соблюдение процедуры собрания не исключает нарушения сущности права на участие в управлении домом;
— суды не оценили, что повышение размера платы не было обосновано с точки зрения объёма и качества работ.

Особое внимание суд уделил тому, что ответчики

"не проживают в принадлежащих им жилых помещениях, не вступают в соседские отношения с жильцами дома, обусловленные соблюдением правил пользования жилыми помещениями, лично не потребляют отдельные результаты управленческой деятельности по содержанию общего имущества дома в состоянии, обеспечивающем благоприятные и безопасные условия проживания граждан, и, в силу сущности экономики отношений, возникающих в связи с извлечением прибыли от сдачи имущества в аренду (наем), рассматривают деятельность по управлению домом, включая сопутствующие ей затраты, в составе деятельности и расходов, обусловленных названным видом коммерческой деятельности, компенсируемых получаемыми доходами."

"С учетом взаимосвязи указанных лиц и аффилированных с ними организаций, ответчики осуществляют контроль за любыми решениями общих собраний, что создает условия для злоупотребления ответчиками правами, недобросовестной реализации ими жилищных прав."

В общем, определение — на редкость подробное, здравое, рекомендую ознакомиться с полным текстом.

Практический вывод
Решение общего собрания, даже принятое с соблюдением формальных требований, может быть признано незаконным, если оно принято с явным нарушением баланса интересов и служит злоупотреблению правом мажоритарного блока. Особенно если остальные собственники лишены реальной возможности участвовать в управлении домом.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😎 Тот, на кого пожаловались, не имеет права знакомиться с материалами прокурорской проверки — пока она идёт

ООО «Краском» обратилось в прокуратуру с ходатайством об ознакомлении с материалами внеплановой проверки, инициированной по поручению вышестоящей прокуратуры на основании анонимной информации о якобы завышенной стоимости закупки коагулянта и наполнителя для фильтров воды.

Прокуратура отказалась предоставить доступ к материалам проверки, сославшись на то, что ООО «Краском» не является инициатором проверки и раскрытие сведений до её завершения недопустимо.

ООО «Краском» оспорило отказ в арбитражном суде, но суды поддержали позицию прокуратуры (дело № А33-7609/2025).
Суды указали:
— Проверка была начата не по обращению самого ООО «Краском», а по поручению прокуратуры Красноярского края, основанному на анонимной информации;
— Следовательно, положения Инструкции Генпрокуратуры № 45 от 30.01.2013, предусматривающие право заявителя знакомиться с материалами, неприменимы — ООО «Краском» не является «заявителем» в смысле этой инструкции;
— В соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона «О прокуратуре РФ», никто не вправе разглашать материалы проверок до их завершения без разрешения прокурора;
— Часть 4 той же статьи допускает ознакомление с материалами только по усмотрению прокурора, если материалы непосредственно затрагивают права и свободы лица, — но это дискреционное полномочие, а не обязанность;
— Нарушения прав ООО «Краском» не установлено: по результатам проверки нарушений не выявлено, акт проверки направлен обществу, а во время самой проверки никаких материалов ещё не было собрано.

✅ Прокурорская проверка, инициированная по анонимному сигналу или поручению вышестоящего прокурора, не даёт проверяемому лицу автоматического права знакомиться с её материалами. Такое право может быть предоставлено только по усмотрению прокурора и только после завершения проверки, если в материалах нет сведений, составляющих охраняемую законом тайну.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😎 БИБЛИОТЕКА ТСЖ: 50+ инструкций по управлению домом

Сборник самых полезных материалов для председателей, правления и ревизоров ТСЖ, который станет путеводителем по юридическим, финансовым и организационным аспектам работы товарищества.

👩‍❤️‍👨 РАЗДЕЛ 1: Создание, реорганизация и управление ТСЖ

Создание и регистрация
— Что выбрать для управления домом – УО или ТСЖ
— Как зарегистрировать ТСЖ (ТСН) и что после этого делать
— Что делать после регистрации ТСЖ (подводные камни, лайфхаки)
— С какого момента ТСЖ приступает к управлению

Органы управления и членство
— Как председателю распределить роли в правлении ТСЖ
— Как попасть в правление ТСЖ
— Можно ли с председателем заключить трудовой договор – позиция Конституционного суда РФ
— Что даёт членство в ТСЖ

Смена руководства и ликвидация
— Как сменить председателя правления ТСЖ и как противостоять захвату власти
— Можно ли сместить правление, которое лоббировало интересы своих членов
— Могут ли собственники ликвидировать ТСЖ из-за его плохой работы
— Могут ли ликвидировать ТСЖ из-за нарушений в уставе
— Могут ли ликвидировать ТСЖ из-за недостаточного числа членов товарищества
— ГЖИ хочет ликвидировать только что созданное ТСЖ. Что делать
— Чем грозит собственникам «упрощенная ликвидация» ТСЖ

📜 РАЗДЕЛ 2: Документооборот, отчетность и работа с информацией

Документы и обращения
— Памятка: о чем, когда и как ТСЖ должны уведомлять потребителей
— Сроки ответов ТСЖ на обращения и заявки жильцов (памятка)
— 5 причин, почему жителю можно отказать в предоставлении информации
— Право собственников знакомиться с документами ТСЖ

Отчетность и контроль
— Как в ГИС ЖКХ найти отчёт ТСЖ
— Составление и размещение промежуточной бухгалтерской отчетности в ГИС ЖКХ: позиция Верховного Суда РФ
— Инструкция для начинающего ревизора: как проверить ТСЖ
— Возможные неудачи при взыскании убытков с бывшего председателя

🪙 РАЗДЕЛ 3: Финансы и работа с долгами

Установление взносов
— Утверждение размера платы в ТСЖ
— От чего зависит законность дополнительных взносов для не-членов
— Непредвиденные расходы ТСЖ нельзя выставить в квитанциях без решения ОСС

Договорная работа
— Расходы на адвоката: требуется ли их одобрение общим собранием членов
— Осторожно, абонентский договор – услуги не оказаны, а оплатить обязан
— Отвечает ли подрядчик ТСЖ перед ГЖИ
— Может ли член ТСЖ оспорить начисление зарплаты дворнику

Взыскание долгов
— Можно ли обязать ТСЖ взыскать долги с жильца
— Взыскание долгов с наследника, который не регистрирует право собственности
— ТСЖ не ведет исковую работу. Можно ли взыскать с него плату за управление

🚗 РАЗДЕЛ 4: Содержание, благоустройство и технические вопросы

Решение конфликтных ситуаций
— Кондиционеры на фасаде МКД — демонтировать или оставить
— Как воздействовать на провайдеров, использующих общее имущество (+образец письма)
— 5 способов, как бороться с рекламой в подъездах
— Машины во дворе МКД мешают снегоуборочной технике — что делать
— Кошки в подвале МКД — бороться или соседствовать
— Правильный акт о заливе – защита от попыток обогатиться за счет ТСЖ

Организация работ и технические вопросы
— Как ТСЖ организовать уборку снега: практические рекомендации
— Как организовать мониторинг температуры в помещениях МКД при ручном регулировании отопления
— Горячая вода из крана холодной и наоборот, или подмес воды в квартирах

✔ РАЗДЕЛ 5: Собрания, устав и правовые вопросы

Проведение собраний
—Типовые повестки и количество голосов
— Совмещенное собрание собственников дома и членов ТСЖ
— Надо ли передавать протокол общего собрания членов ТСЖ в ГЖИ
— Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ
— Можно ли утвердить или изменить размер вознаграждения председателя в составе сметы
— Как внести изменения в устав ТСЖ

Ответственность
— Административная ответственность ТСЖ (все штрафы)
— Кого лишают свободы за упавшую сосульку или забитый вентканал
— За что могут дисквалифицировать председателя

📚 Шаблоны документов для работы
💎 Сервис-помощник для учета собственников и проведения собраний

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

😐 В Ижевске управляющая компания отказалась дать реестр собственников и проиграла спор до апелляции

Главные участники истории: ООО "УК-Ижкомцентр", собственница помещения и администрация Ижевска в лице Управления ЖКХ.

Конфликт зародился стандартно: собственница обратилась в УО с заявлением о предоставлении реестра собственников (в электронном виде) для проведения общего собрания. Обращение было отправлено двумя способами: по почте России и по электронной почте.

Управляющая компания в ответном письме отказалась предоставлять реестр в электронном виде, ссылаясь на необходимость защиты персональных данных. Предложила прийти в офис компании, предварительно согласовав время и дату.

❌ Позиция УО:
— невозможно удостовериться в личности заявителя при обращении по электронной почте;
— для предоставления реестра, содержащего персональные данные, требуется дополнительное подтверждение права собственности;
— электронные письма без квалифицированной электронной подписи не могут быть достоверными доказательствами.

Управление ЖКХ, куда пожаловалась собственница, провело проверку и вынесло предписание об устранении нарушений. УК попыталась оспорить этот документ в арбитражном суде, но проиграла в двух инстанциях (дело № А71-5824/2025).

✅ Суды напомнили ключевые нормы закона:
— согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация обязана предоставить реестр собственников в течение 5 дней с момента получения обращения;
— закон не обязывает собственника прикладывать к обращению дополнительные документы, подтверждающие право собственности;
— если есть сомнения в безопасности электронной передачи данных, УО должна была направить реестр заказной почтой.

Суд напомнил позицию Конституционного Суда РФ:

"Требования Федерального закона от 27.07.200 №152-ФЗ «О персональных данных»... применительно к части 3.1 статьи 45 и пункта 2 части 3 статьи 143.1 ЖК РФ... не могут расцениваться в качестве нарушающих и ограничивающих конституционные права граждан, поскольку направлены на обеспечение эффективной реализации собственниками помещений права на участие в управлении многоквартирным домом".

Суды также обратили внимание на важный факт: в своем письме управляющая компания сама признала, что "в предоставлении копии реестра собственников подателю обращения не отказано". То есть УО уже идентифицировала заявительницу как собственника и признала ее право на получение реестра.

Вывод апелляционного суда:

"Считая, что направление реестра собственников помещений в МКД по электронной почте не обеспечивает защиту персональных данных, общество должно было направить данный реестр заказной почтой. В ином случае бремя исполнения обязанности по совершению действий по представлению реестра собственников помещений, закрепленной за ООО "УК-Ижкомцентр" законом, перекладывается на подателя обращения путем его непосредственной явки с представлением дополнительных документов."

Таким образом, предписание контролирующего органа признано законным, а доводы управляющей компании — несостоятельными.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❤️ Новости ЖКХ, материалы и судебная практика
с других наших каналов за неделю

Новая серия "Деньги без конфликта"
🪙 Как УК или ТСЖ начать разговор о повышении платы — и не вызвать протест
🪙 Как показать, куда уходят деньги — даже без Excel и дизайнера
🪙 Как подготовить решение о повышении платы и новых расходах так, чтобы за него проголосовали
🪙 Как превратить “хотелки” в инвестиции в дом
🪙 Как собрать обратную связь до собрания — и не провалить решение

Судебная практика
📍 Попытка взыскать с УО компенсацию морального вреда за падение около МКД
📍 Суды обязали ФКР возместить собственнику расходы на установку радиаторов отопления
📍 Попытка доказать, что УО бездействует и не занимается ремонтом лифта
👮‍♂ Собственник из Казани добился повторного рассмотрения обращения органом жилищного надзора
👮‍♂ Суд отменил постановление Министерства госжилстройнадзора Мурманской области из-за процедурных моментов
👮‍♂ Суд отменил предписание контрольного органа Хабаровского края по поводу платы за отопление

Постоянные рубрики
📍 Хаос в ЕГРН — не миф, а реальность
📍 Трудовой детектив: дело о доплате за работу и компенсации за обеденные перерывы
📍 Некачественное оказание услуг/перерасчет платы —подборка материалов и судебной практики

Новости
📍 Госдума приняла в первом чтении законопроект об упразднении муниципального жилищного контроля

😐 Когда прокурорское представление основано не на доказательствах, а на чужих выводах: суд отменил акт надзора

Прокуратура города Дивногорска внесла представление ООО «Дивногорское ЖКХ» о нарушении лицензионных требований в сфере ЖКХ: по данным Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, у управляющей организации якобы имелась задолженность перед ПАО «Красноярскэнергосбыт» в размере 320 тысяч р., превышающая две среднемесячные величины обязательств по договору энергоснабжения. Это, по мнению прокурора, являлось грубым нарушением лицензионных требований (подп. «д» п. 4(1) Положения № 1110).

❌ Однако арбитражные суды (дело № А33-8536/2025) признали представление незаконным и отменили его.

Обнаружилось, что на дату внесения представления фактической задолженности, подтверждённой документами, не существовало.
Суд выяснил, что часть "задолженности" погашена до проверки; другие суммы скорректированы ресурсником в сторону уменьшения и опять же оплачены до даты представления.

❗️ Ключевое обстоятельство: прокуратура не проводила собственный расчёт задолженности и не запрашивала документы у УО. Она полностью доверилась информации, поступившей от надзорного органа — Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, — которая, в свою очередь, получила эти сведения от самой ресурсоснабжающей организации.

В апелляционной жалобе прокуратура попыталась съехать с претензий по конкретной задолженности, мол, наличие задолженности — не главное, важно «само фактическое нарушение закона», выразившееся в несвоевременном внесении платежей, а само представление направлено на защиту граждан, поскольку «ввиду неуплаты со стороны УК дом может быть отключён от электроэнергии».

Однако апелляция на такие объяснения не повелась и указала:
— исполнение условий договора между РСО и УО не может являться предметом прокурорского надзора, так как вопрос исполнения гражданско-правовых обязательств подлежит оценке в порядке, предусмотренном гражданским законодательством;
— в самом представлении не содержалось сведений о нарушении прав граждан — например, об угрозе отключения электроэнергии;
— на дату внесения представления задолженности не было, а значит, отсутствовало и основание для вмешательства прокуратуры.

Вывод: прокурорское представление по вопросам расчётов УО с РСО требует самостоятельной проверки фактов, а не пересылки чужих выводов. Иначе оно может быть признано незаконным — даже если формально ссылается на правильные нормы во имя блага граждан.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

В Карелии собственники решили платить за ремонт поровну с квартиры. Суд отменил это решение
(рубрика #дело_подписчика)

На собрании собственники (среди прочего) решили два важных вопроса:
1. Косметический ремонт подъездов. Оплату решили возложить на всех, выставив в квитанциях фиксированную сумму с каждой квартиры.
2. Установку и обслуживание системы видеонаблюдения. Абонентскую плату за хранение записей также установили в виде фиксированной суммы с каждой квартиры.

Один из собственников оспорил решения собрания, указывая как на процедурные недостатки, так и на незаконность взимания платы с квартиры, а не пропорционально площади помещений.

Петрозаводский городской суд в иске отказал, однако Верховный Суд Республики Карелия признал оба этих пункта ничтожными (дело № 33-2791/2025):

"Выставление собственникам помещений платы в квитанциях отдельной строкой с квартиры, а также в части установления размера абонентской платы за оказание услуг связи по хранению видеозаписей с квартиры, противоречит положениям ст.ст. 36, 37, ч.2 ст.154, ч.1 ст.158 ЖК РФ, поскольку собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт."

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🔍 Схема «встречного собрания» и молчаливая инспекция. Практика подмены решений в Москве и судебные контраргументы
(рубрика «Разбор по вашему запросу»)

Ко мне обратилась подписчица из Москвы, столкнувшаяся с ситуацией:
— собственники провели легальное ОСС, выбрали новую УК, подписали договор, всё разместили в ГИС ЖКХ и уведомили старую УК;
— вместо ухода старая УК аннулировала с десяток раз размещенные в ГИС ЖКХ документы;
— затем сама разместила «встречное» ОСС от имени собственников, которые ничего не инициировали.

😐 Мосжилинспекция, получив два протокола, отказалась включать новую УК в реестр, сославшись на «более поздний» документ. Про аннулирование документов в ГИС ЖКХ — тоже заявила об отсутствии у нее полномочий. В своей беспомощности расписался и Оператор информационной системы.

✅ На основе этого случая я подготовила не просто разбор, а старт для серии материалов, которые пригодятся подписчикам из Москвы. Ведь чтобы выиграть, недостаточно просто быть правым. Нужно знать, какие аргументы работают, а какие — нет; на что обратить внимание при подготовке к суду; какие существуют системные манипуляции и есть ли смысл с ними бороться.

В сегодняшней статье — ответ на вопрос «что делать, если МЖИ отказала, ссылаясь на "встречный" протокол?».
Вы найдете конкретные контраргументы из практики арбитражных судов Московского округа, которые работают.

➡ Полный разбор с судебными аргументами против формализма МЖИ

А дальше — больше. В течение недели выйдут три материала, основанные на последней практике Мосгорсуда об оспаривании решений собрания:
— Пошаговая подготовка к оспариванию ОСС
— Особенности ведения дела в суде
— Разбор системных схем по фальсификации кворума.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

❗️ MAX станет обязательным для УО и ТСЖ — но правила игры ещё не написаны

Сегодня Госдума рассмотрит во втором чтении законопроект, переводящий хотелки Минстроя в нормативную плоскость.

1⃣ Суть: что именно привяжут к лицензионным требованиям и надзору
В жилищный надзор включают соблюдение «требований к информационному взаимодействию с собственниками и пользователями помещений». Эти же требования станут лицензионными.
Кстати, ресурсников и регоператоров это тоже касается.

Москва, как обычно, отдельное царство: особенности могут устанавливаться соглашением, а взаимодействие может происходить с использованием московской информационной системы.

2⃣ Регламент: главная неизвестность (и главная головная боль)
Как именно это будет выглядеть технически, в какие сроки нужно отвечать и на что именно – сейчас не установлено. Это определит Минстрой своим нормативным актом. Остается надеяться, что этот документ будет реалистичным и разумным, а не станет набором абстрактных предписаний, сгенерированных на коленке.

3⃣ Текущий момент: окно возможностей
Пока акта Минстроя нет, чаты (если вы их уже ведете) существуют в правовом вакууме. Сейчас вы вправе:
— Не реагировать на очевидный флуд и оскорбления.
— Устанавливать свои правила (например, «в чате принимаются только сообщения об авариях», «ответ в течение 24 часов в рабочие дни»).
— Банить провокаторов и тех, кто не подтвердил личность как собственник.
Этими правилами можно пользоваться прямо сейчас, чтобы не сойти с ума. А после выхода регламента Минстроя — скорректировать.

4⃣ Два сценария будущего и тактика для каждого
Когда регламент появится, возможны два пути:

— Сценарий 1 (оптимистичный): Минстрой примет щадящие правила. Например, делегирует установку правил чата УК, ограничит круг принимаемых вопросов или установит разумные сроки ответа (как по Стандартам управления МКД №416).
Ваша тактика: адаптировать свои текущие правила под новый регламент с минимальными потерями.

— Сценарий 2 (пессимистичный): Минстрой спустит неподъемные требования. Например, обязанность отвечать в течение часа на любое сообщение, включая «доброе утро».
Ваша тактика: переходить на автоматизацию.
1. Чат-боты: можно внедрить бота как «официального представителя УК». Он будет фиксировать обращения, отвечать шаблонами из базы знаний, направлять в нужные места.
2. База готовых ответов (FAQ): заранее подготовленные ответы на 80% типовых вопросов («как передать показания», «когда отключат горячую воду»).
3. Формальные ответы: главное для ГЖИ – часто не содержание, а факт ответа в срок. Поэтому даже универсальное «Ваше сообщение зарегистрировано. Информация направлена для рассмотрения» может формально снять претензию.

Но ключевой вывод: строить детальную тактику сейчас – это гадание на кофейной гуще. Сначала нужно увидеть врага (регламент) в лицо.

5⃣ Важное наблюдение: жители тоже не в восторге
Под постами на эту тему видно: многие собственники не хотят находиться в одном чате с ГЖИ и, тем более, с УК. Поэтому те, кто уже сейчас по необязательным указаниям местных властей расклеивает QR-коды на общие чаты, создают себе проблему на будущее. Они добровольно формируют тот самый «охват», который потом придется обслуживать в обязательном порядке по жестким правилам.

😐 Итого. Да, неприятно. Да, однозначно добавит работы.
Но паника и действия вслепую сейчас — худшая стратегия. Сейчас стоит готовить процессы и изучать инструменты автоматизации, а главные силы направить на консолидацию с коллегами для последующего влияния на проект регламента Минстроя, когда он выйдет на обсуждение.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ