📕В печатной версии доступен INSIGHT №7

Журнал Insight – информационно-аналитическое издание, которое доступно рассказывает о ключевых тенденциях рынка коммерческой недвижимости и выходит за пределы сухой аналитики. В выпуске №7 представлены риски и возможности для каждого сегмента на 2024 год, прогнозы и оценка влияния внешних факторов на рынок недвижимости России.

О макроэкономике, инвестиционном климате, офисной, торговой, гостиничной, индустриально-складской недвижимости и земельных ресурсах промышленного назначения – на страницах журнала INSIGHT.

▶ Получить печатный экземпляр

#журнал_Insight

🔺Несравненные: «Москва-Сити» и «Лахта Центр»

Доминанты деловой инфраструктуры Москвы и Санкт-Петербурга периодически подвергаются сравнительной оценке:

«Москва-Сити» формируется уже более 25 лет. Пять башен всё ещё строятся. Петербург в этом смысле гораздо неторопливее. И всё-таки их стоит сравнить.

💬Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG Россия, объяснил, почему попытки унификации путей развития каждого проекта обречены на провал.

Предлагаю избегать сравнения этих двух проектов — они разные по возрасту, площади и совершенно несравнимы по своей концепции. «Газпром-Сити», включающий «Лахта Центр» и будущие небоскрёбы, — это проект под собственные нужды, который реализуется для крупнейшего в России налогоплательщика. Фактически речь идёт о штаб-квартире, которая должна подчеркнуть статус, имидж и мощь лидера нефтегазовой отрасли России.

⭕МФК «Лахта Центр» — это уникальный и передовой проект офисной недвижимости в Европе. Ввод в эксплуатацию состоялся в 2018 году, сейчас протекает этап заселения. Общая площадь МФК «Лахта Центр» составляет более 550 тыс. кв.м. Невозможно как измерить инвестиции в проект рыночными рамками, так и говорить о доходности, окупаемости и ставках аренды. Локация для бизнес-проекта выбрана непростая — окраина города и удалённость от центральных районов, где исторически развиваются бизнес–агломерации. Но это вынужденное перемещение проекта с Охты на Лахту принесло городу и компании только положительные последствия: «Газпром» может развиваться в выбранной локации и действительно реализовать концепцию «Газпром-Сити», при этом город получает транспортную инфраструктуру, которая обновляется и развивается вместе со строительством небоскрёбов, новые станции метро, налоговые отчисления и новую архитектурную доминанту, которая уже является точкой притяжения для туристов. С появлением двух новых небоскрёбов (один высотой 703 м, второй — 555 м) локацию Лахты можно будет называть «Газпром-Сити», но уверен, что на тот момент планы по развитию этой локации неоднократно изменятся и будут включать новые объекты.

⭕«Москва-Сити» — это полностью спекулятивный проект, реализованный инвесторами; строительство стартовало в конце 1990-х — начале 2000-х. Проект наделён широким функционалом: офисы, апартаменты, торговые помещения и т.д. Согласно открытым данным, сейчас Сити насчитывает 22 объекта, общая площадь которых превышает 4 млн кв.м. При этом «Москва-Сити» изначально был задуман как точка сосредоточения бизнеса, поэтому локация для проекта выбрана неподалеку от центральной части города и станции метрополитена.

Пожалуй, сравнить мы можем видовые характеристики: «Лахта Центр» смотрит на город и Финский залив, при этом при низкой облачности башня утопает в облаках. Видовые характеристики «Москва-Сити» не уступают — открывается вид на столицу и Москва-реку, но тут интереснее отметить, что сейчас престижно сидеть не только в «Москва-Сити», но и с видом на деловой квартал.

#СПб #Москва

📮 В Петербурге почти перестали строить новые офисные центры

💬Как дефицит на офисном рынке скажется на арендной ставке и девелоперской активности, рассказала Вероника Чаканова, партнёр, директор офисной группы IPG.Estate.

По нашим оценкам, текущая вакансия (10,2% в классе А и 7,1% в классах В/В+) и недостаток нового строительства в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга может повлечь рост ставки аренды на 10% в течение 2024 года.

Дефицит нового строительства на ближайший год обусловлен факторами прошлых лет. Пандемия и геополитические события сдержали планирование и отодвинули девелоперский цикл (поиск и покупка земельного участка, разработка проекта, девелопмент и ввод).

При дальнейшем отсутствии внешних угроз для сегмента офисной недвижимости, новый виток девелопмента можно ожидать в среднесрочной перспективе (2-3 года). Также на рынке есть «замороженные» проекты от застройщика «Адамант»: БЦ «Северная Пальмира» класса А на Черниговской ул. (около 66 060 кв.м), а также проект «4К» класса В+ (40 300 кв.м). При подборе якорного арендатора проекты могут быть запущены в течениие 6-8 месяцев.

#офисы #СПб

🔺Сообщение о прогнозируемом повышение арендных ставок на офисы Петербурга заняло лидирующую позицию в рейтинге новостей прошедшей недели. Отмечается, что

В этом году вакансия продолжит снижаться, а ставки — расти.

Как мы писали ранее, отсутствие активности со стороны девелоперов в связи с влиянием внешних факторов прошлых лет, рекордные объемы поглощения и, как следствие, дефицит площадей на офисном рынке окажут влияние на рост ставки как минимум на 10%. В противовес прогнозируемому показателю ежегодный рост ставки находится в пределах 5-6%. По нашим оценкам, в числовом эквиваленте в среднем ставка составит 2 300 руб./кв.м/месяц за класс А и 1 600 руб./кв.м/месяц за класс В/В+, включая НДС.

На текущий момент мы фиксируем вакансию на уровне 7,7%, что в численном эквиваленте качественных офисных площадей составляет около 230 тысяч кв.м.

С учётом ежегодного объёма поглощения в Петербурге и критически низкого спекулятивного ввода новых объектов, заявленных на этот год, уровень вакансии к концу 2024 года может опуститься до рекордных 4%.

#офисы #СПб

📮 Закулисные аукционы стали «новой нормальностью» складского рынка

Околонулевая вакансия, продолжающийся рост ставок и в разы превышающий предложение спрос в складском сегменте стали причинами конкуренции арендаторов за интересные и просто доступные складские площадки.

💬Как накопленный отложенный спрос влияет на доступность информации о высвобождающихся площадях, предпочтения собственников к арендаторам и реализацию ротаций рассказал Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate

▶ Высвобождения и ротации
Нулевая вакансия на рынке складской недвижимости не исключает практику по сокращению занимаемых площадей арендаторами или проведения ротации арендаторов на объекте самим собственником. О высвобождениях ввиду сокращения рынок может узнать в открытом доступе, хотя в последние годы собственники обращаются не к рынку, а в первую очередь, к собственному листу ожидания. Поводом для ротации могут послужить плохая финансовая дисциплина компании-арендатора, не рыночная ставка аренды, специфика хранимой продукции и т.д. Ротация, как правило, осуществляется кулуарно с привлечением консультантов, которые могут оперативно привлечь клиента, отвечающего наработанному списку требований арендодателя.

🔺Спрос
В Москве и МО востребованы крупные блоки площадью 30 000 - 80 000 кв.м, в Санкт-Петербурге и регионах запросы варьируются от 5 до 30 тысяч кв.м (спрос на более крупные площади обычно формируют федеральные маркетплейсы и дистрибьюторы), но релевантных предложений практически нет. И не предвидится: спекулятивные объекты, запланированные ко вводу в 2024 году, уже практически законтрактованы. Отложенный спрос продолжает копиться.

⭕Предпочтения собственников
Имея возможность выбирать, собственники складских комплексов отдают предпочтение долгосрочным контрактам и клиентам с минимальным автомобильным трафиком, небольшим количеством задействованного на складе персонала, понятной продукцией. Но попытка выселить и ротировать арендатора во время действия договора – точечная практика. В большинстве случаев лишь по истечении контракта собственник складского комплекса может воспользоваться аргументом о несоответствии договорных условий с рыночными и достигнуть компромисса либо привлечь нового арендатора. Это реалии дефицитного рынка, тенденция будет сохраняться до реализации нового девелоперского цикла.

#индастриал #СПб

📮Развитие фуд-холлов в Петербурге рискует упереться в потолок из-за нехватки подходящих площадей

💬Какие локации наиболее востребованы для формата, отметил Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

В Санкт-Петербурге большинство фуд-холлов в современной интерпретации занимают площади крупных торговых центров. Основное предложение распределено по центральным районам города, часть спальных районов также обеспечена форматом. Развитие новых проектов сопровождается рисками, связанными с нехваткой гастрономических концепций для конкурентной отстройки. Наиболее разнообразно в фуд-холлах представлены точки азиатской и паназиатской кухонь – тренд на данные гастрономические направления давно укрепился на рынке, и конкуренция в нише также велика.

#СПб

📮В Шушарах построят новый распределительный центр

Девелопером проекта выступает «Адамант», один из лидеров сегмента складов в Санкт-Петербурге. В портфеле реализованных проектов компании находится порядка 244 тысяч кв.м складской недвижимости.

«В условиях рынка «нулевой вакансии» строительство нового складского объекта внушает позитив и говорит о готовности девелоперов сегмента к проявлению активности после затяжной паузы, – рассуждает Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate. – Но всё-таки в оценке ситуации стоит отходить от иллюзий. Сообщается, что

объект пока не сдаётся в аренду

, но как только ввод складского комплекса в открытый рынок произойдет, с высокой вероятностью площади ждет стремительное поглощение крупным арендатором и существенного влияния данный объект на сегмент в данному случае не окажет».

#индастриал #СПб

📮ИТ-компании наращивают свою долю на рынке офисной недвижимости. Представители технологического сектора повышают требования к качеству занимаемых площадей.

💬С чем связан переход компаний в офисы класса А, рассказала Вероника Чаканова, партнёр, директор офисной группы IPG.Estate.

IT-компании чаще отдают предпочтение современным бизнес-центрам класса В+. Но из-за того, что в 2023 году на рынок Санкт-Петербурга преимущественно выходили БЦ в сегменте класса А, а вакансия в офисном сегменте активно сокращалась, компании вынужденно переориентировались на высококлассное предложение. В целом, внимание к офисам со стороны IT-компаний обусловлено ростом сектора и отказом от полного удалённого формата.

#офисы #СПб

📮Петербургский девелопер построит апарт-отель на курорте Архыз

💬О перспективах формата в регионе рассказал Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Принимая во внимание ограниченные возможности по выездному туризму, мы понимаем, что рост внутреннего туризма продолжится в 2024 году.

Соответственно, на этой волне реализация высокоуровневого проекта сервисных апартаментов – это альтернатива созданию дополнительной гостиницы. Мы неоднократно говорили, что в России много интересных туристических направлений, где недостаточно развита сопутствующая инфраструктура, особенно гостиничные объекты уровня 4-х и 5-звездочных отелей.

Уверен, что проект будет пользоваться спросом среди постояльцев, и девелопер сможет показать инвесторам неплохую доходность. Спрос однозначно будет.

#регионы

📮Оператор складов для физических лиц расширяет сеть в Петербурге

💬Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

По нашим оценкам, инвестиции в проект и его оснащение составят около 10 000 руб. за квадратный метр. Сегмент self-storage не насыщен, так как спрос на него перманентно растёт и исходит как от физических лиц, так и со стороны индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса. В особенности возведение таких объектов актуально в районах новой застройки и проектов комплексного освоения территории. Динамика вывода жилых проектов в рынок исключает ярко выраженную сезонность спроса на self-storage. При этом отапливаемый индивидуальный склад более привлекателен с точки зрения условий хранения.

#СПб

⚡Поглощение площадей магазинов IKEA в 14 торговых центрах «Мега» маркетплейсом «Мегамаркет» стало новостью №1 в конце минувшей недели. Внимание обусловлено объёмом площадей и географией маркетплейса: 400,7 тысяч кв.м в 11 регионах России. Поводом для дискуссии остаются и планы арендатора по использованию 14 площадок. Представитель «Мегамаркет» сообщил, что

арендуемые площади будут оборудованы под склады.

В тестовом режиме там же откроются классические ПВЗ.

💬Но всё же масштаб сделки наводит на мысли об альтернативном подходе арендатора к полученным площадям. Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate допускает изменение стратегии онлайн-ритейлера:

Ранее эксперты рынка много рассуждали о том, возможно ли транслировать китайскую концепцию онлайн-торговли new retail на российский рынок.

«Мегамаркет», который по объемам пока отстает от Ozon и WB, имеет все шансы стать драйвером направления new retail и получить сильнейшее конкурентное преимущество, предоставив покупателям уникальный пользовательский опыт – объединение электронной коммерции и физической розничной торговли. А открытие представительств маркетплейса сразу в 14 ТЦ «Мега» 11 регионах России общей площадью 400 743 кв.м предоставит сразу максимальный охват и познакомит покупателей с новой концепцией.

▶ Решение приспособить площади под склады безусловно даст импульс к развитию для маркетплейса благодаря расширению логистической сети. Несмотря на это мы не исключаем, что ритейлер отважится на рискованный шаг транслировать китайскую концепцию онлайн-торговли. При успешной реализации для «Мегамаркета» это решение станет прорывным – они будут лидером в этом направлении, получат сильнейшее конкурентное преимущество и повлияют на запуск колоссальной трансформации рынка торговой недвижимости.

#СПб #ритейл