📮 Закулисные аукционы стали «новой нормальностью» складского рынка

Околонулевая вакансия, продолжающийся рост ставок и в разы превышающий предложение спрос в складском сегменте стали причинами конкуренции арендаторов за интересные и просто доступные складские площадки.

💬Как накопленный отложенный спрос влияет на доступность информации о высвобождающихся площадях, предпочтения собственников к арендаторам и реализацию ротаций рассказал Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate

▶ Высвобождения и ротации
Нулевая вакансия на рынке складской недвижимости не исключает практику по сокращению занимаемых площадей арендаторами или проведения ротации арендаторов на объекте самим собственником. О высвобождениях ввиду сокращения рынок может узнать в открытом доступе, хотя в последние годы собственники обращаются не к рынку, а в первую очередь, к собственному листу ожидания. Поводом для ротации могут послужить плохая финансовая дисциплина компании-арендатора, не рыночная ставка аренды, специфика хранимой продукции и т.д. Ротация, как правило, осуществляется кулуарно с привлечением консультантов, которые могут оперативно привлечь клиента, отвечающего наработанному списку требований арендодателя.

🔺Спрос
В Москве и МО востребованы крупные блоки площадью 30 000 - 80 000 кв.м, в Санкт-Петербурге и регионах запросы варьируются от 5 до 30 тысяч кв.м (спрос на более крупные площади обычно формируют федеральные маркетплейсы и дистрибьюторы), но релевантных предложений практически нет. И не предвидится: спекулятивные объекты, запланированные ко вводу в 2024 году, уже практически законтрактованы. Отложенный спрос продолжает копиться.

⭕Предпочтения собственников
Имея возможность выбирать, собственники складских комплексов отдают предпочтение долгосрочным контрактам и клиентам с минимальным автомобильным трафиком, небольшим количеством задействованного на складе персонала, понятной продукцией. Но попытка выселить и ротировать арендатора во время действия договора – точечная практика. В большинстве случаев лишь по истечении контракта собственник складского комплекса может воспользоваться аргументом о несоответствии договорных условий с рыночными и достигнуть компромисса либо привлечь нового арендатора. Это реалии дефицитного рынка, тенденция будет сохраняться до реализации нового девелоперского цикла.

#индастриал #СПб

📮Развитие фуд-холлов в Петербурге рискует упереться в потолок из-за нехватки подходящих площадей

💬Какие локации наиболее востребованы для формата, отметил Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

В Санкт-Петербурге большинство фуд-холлов в современной интерпретации занимают площади крупных торговых центров. Основное предложение распределено по центральным районам города, часть спальных районов также обеспечена форматом. Развитие новых проектов сопровождается рисками, связанными с нехваткой гастрономических концепций для конкурентной отстройки. Наиболее разнообразно в фуд-холлах представлены точки азиатской и паназиатской кухонь – тренд на данные гастрономические направления давно укрепился на рынке, и конкуренция в нише также велика.

#СПб

📮В Шушарах построят новый распределительный центр

Девелопером проекта выступает «Адамант», один из лидеров сегмента складов в Санкт-Петербурге. В портфеле реализованных проектов компании находится порядка 244 тысяч кв.м складской недвижимости.

«В условиях рынка «нулевой вакансии» строительство нового складского объекта внушает позитив и говорит о готовности девелоперов сегмента к проявлению активности после затяжной паузы, – рассуждает Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate. – Но всё-таки в оценке ситуации стоит отходить от иллюзий. Сообщается, что

объект пока не сдаётся в аренду

, но как только ввод складского комплекса в открытый рынок произойдет, с высокой вероятностью площади ждет стремительное поглощение крупным арендатором и существенного влияния данный объект на сегмент в данному случае не окажет».

#индастриал #СПб

📮ИТ-компании наращивают свою долю на рынке офисной недвижимости. Представители технологического сектора повышают требования к качеству занимаемых площадей.

💬С чем связан переход компаний в офисы класса А, рассказала Вероника Чаканова, партнёр, директор офисной группы IPG.Estate.

IT-компании чаще отдают предпочтение современным бизнес-центрам класса В+. Но из-за того, что в 2023 году на рынок Санкт-Петербурга преимущественно выходили БЦ в сегменте класса А, а вакансия в офисном сегменте активно сокращалась, компании вынужденно переориентировались на высококлассное предложение. В целом, внимание к офисам со стороны IT-компаний обусловлено ростом сектора и отказом от полного удалённого формата.

#офисы #СПб

📮Петербургский девелопер построит апарт-отель на курорте Архыз

💬О перспективах формата в регионе рассказал Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Принимая во внимание ограниченные возможности по выездному туризму, мы понимаем, что рост внутреннего туризма продолжится в 2024 году.

Соответственно, на этой волне реализация высокоуровневого проекта сервисных апартаментов – это альтернатива созданию дополнительной гостиницы. Мы неоднократно говорили, что в России много интересных туристических направлений, где недостаточно развита сопутствующая инфраструктура, особенно гостиничные объекты уровня 4-х и 5-звездочных отелей.

Уверен, что проект будет пользоваться спросом среди постояльцев, и девелопер сможет показать инвесторам неплохую доходность. Спрос однозначно будет.

#регионы

📮Оператор складов для физических лиц расширяет сеть в Петербурге

💬Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

По нашим оценкам, инвестиции в проект и его оснащение составят около 10 000 руб. за квадратный метр. Сегмент self-storage не насыщен, так как спрос на него перманентно растёт и исходит как от физических лиц, так и со стороны индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса. В особенности возведение таких объектов актуально в районах новой застройки и проектов комплексного освоения территории. Динамика вывода жилых проектов в рынок исключает ярко выраженную сезонность спроса на self-storage. При этом отапливаемый индивидуальный склад более привлекателен с точки зрения условий хранения.

#СПб

⚡Поглощение площадей магазинов IKEA в 14 торговых центрах «Мега» маркетплейсом «Мегамаркет» стало новостью №1 в конце минувшей недели. Внимание обусловлено объёмом площадей и географией маркетплейса: 400,7 тысяч кв.м в 11 регионах России. Поводом для дискуссии остаются и планы арендатора по использованию 14 площадок. Представитель «Мегамаркет» сообщил, что

арендуемые площади будут оборудованы под склады.

В тестовом режиме там же откроются классические ПВЗ.

💬Но всё же масштаб сделки наводит на мысли об альтернативном подходе арендатора к полученным площадям. Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate допускает изменение стратегии онлайн-ритейлера:

Ранее эксперты рынка много рассуждали о том, возможно ли транслировать китайскую концепцию онлайн-торговли new retail на российский рынок.

«Мегамаркет», который по объемам пока отстает от Ozon и WB, имеет все шансы стать драйвером направления new retail и получить сильнейшее конкурентное преимущество, предоставив покупателям уникальный пользовательский опыт – объединение электронной коммерции и физической розничной торговли. А открытие представительств маркетплейса сразу в 14 ТЦ «Мега» 11 регионах России общей площадью 400 743 кв.м предоставит сразу максимальный охват и познакомит покупателей с новой концепцией.

▶ Решение приспособить площади под склады безусловно даст импульс к развитию для маркетплейса благодаря расширению логистической сети. Несмотря на это мы не исключаем, что ритейлер отважится на рискованный шаг транслировать китайскую концепцию онлайн-торговли. При успешной реализации для «Мегамаркета» это решение станет прорывным – они будут лидером в этом направлении, получат сильнейшее конкурентное преимущество и повлияют на запуск колоссальной трансформации рынка торговой недвижимости.

#СПб #ритейл

Принятие нового Генерального плана Санкт-Петербурга повлекло за собой пересмотр подхода к редевелопменту «серого пояса»,

в частности, перепрофилирование промышленных территорий исключительно в жилые зоны.

💬Сегодня еще около 3,5 - 4 тыс. га «серого пояса» в городе потенциально пригодны для редевелопмента, но изменениям препятствует ряд сложностей. Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, раскрыл проблематику процесса преобразования промышленных зон:

1⃣Несистемность процесса
Процесс редевелопмента «серого пояса» носит несистемный характер. По сути, это тактические шаги девелоперов, которые инвестируют ресурсы в точечные проекты, включая работу над локальными изменениями в генплан. Но процесс должен носить стратегический характер и являться инициативой города. Системному подходу Петербург может поучиться у Москвы, где с ориентиром на дорожно-транспортную инфраструктуру одна часть промзон постепенно переводятся либо в жилую, либо в деловую среду, а другая – остаётся в черте города, сохраняя рабочие места.

2⃣Несогласованность действий города и девелопмента
В глаза бросаются Калининский, Красногвардейский, Невский, Кировский районы, где преобладает значительная часть промышленных территорий, из которых порядка 80% не функционируют в изначальной концепции, а сдаются в аренду под различные нужды или пустуют. Интерес к этим территориям может быть высок со стороны жилых девелоперов, но без участия города застройка этих локаций жильем приведет к транспортному коллапсу – город встанет без развития дорожной инфраструктуры.

Предполагаю, что с такой проблемой вскоре столкнется направление Октябрьской набережной, где идут процессы редевелопмента и жилой застройки. При этом о планах по расширению набережной, создания объездных путей не слышно вовсе. По крайней мере, пока. Еще более тревожащий пример несогласованности действий города и девелопмента – Новосаратовка. Без параллельной проработки дорожно-транспортной сети её активное развитие приведёт к транспортному коллапсу.

#СПб

⚡Сегодня в центре внимания – московский рынок. По последним данным, после ухода иностранных ритейлеров пустующих площадей в торговых центрах столицы не осталось.
В частности, сообщается, что

уровень потенциальной вакансии составил всего 0,2%, тогда как в 2022 году он достигал 11,7%.

За стабилизацией вакантности в торговом сегменте стоит общая формула ритейлеров по усилению собственных позиций на рынке. О замедлении экспансии рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

💬Прогнозы о прекращении экспансии сбываются: ряд брендов, в том числе сетевых, стали новыми якорями праймовых ТЦ Москвы. Напрашивается тезис о том, что незаменимых брендов не бывает, однако брендам-заменителям еще нужно себя отстоять.

Если смотреть на рынок от момента ухода иностранцев, то два года для закрепления новой торговой марки – это не самый большой срок. Тем более, что заполнение пустых площадей началось лишь спустя полгода после событий 2022.

И вот мы в 2024 году, когда активные бренды сформировали сеть офлайн-представительств в московских ТЦ. Теоретически логично сделать второй шаг – масштабироваться на региональный торговый рынок. Но практически вторым шагом должна быть глубокая и продолжительная работа по завоеванию потребительской лояльности, наращиванию ассортимента. Необходимость этой работы как раз обосновывает массовую паузу в вопросе экспансии. Желаемые результаты работы с аудиторией позволят брендам масштабироваться дальше, что, в свою очередь, в новом качестве подсветит проблему с наличием свободных торговых площадей. Сейчас же рынок спроса и предложения находится в гармоничном состоянии.

#Москва #ритейл

🟥IPG.Estate расширяет команду в Москве!

Мы - ведущая российская консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Сегодня IPG.Estate закрывает большие сделки и держит курс на расширение вместе с лучшими профессионалами рынка.

В московский штат мы набираем профессиональных брокеров по направлениям:

🔺Складская и индустриальная недвижимость
🔺Инвестиционная недвижимость / street-retail
🔺Офисная недвижимость

Достигайте новых вершин вместе с нами 🔴

_________________
Стать частью лучшей команды: hr@ipg-estate.ru

#Москва

📮Промышленная ипотека: почему программа «буксует»

Запущенная полтора года назад программа промышленной ипотеки пока не стала масштабным средством поддержки бизнеса в Петербурге и Ленобласти.

💬Малоподвижный рост льготного кредитования объяснил Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate

Громкий анонс промышленной ипотеки сулил программе статус массового инструмента для развития существующих и старта новых проектов. Многие производственные компании незамедлительно отреагировали на предложение, получили предварительное одобрение банка и начали искать готовые здания.

Пик высочайшего спроса производственных компаний на покупку активов длился с конца 2022 по первую половину 2023 года. За это время стало очевидно, что в Санкт-Петербурге в продаже находится минимум ликвидных производственных объектов, и большая их часть не попадает под условия промышленной ипотеки. Ссылаясь на различные юридические неувязки, банки возвращали документы после длительных проверок и запрашивали новую информацию. На этом фоне ограничение, связанное с попаданием под программу лишь производственных компаний, играет второстепенную роль. Именно ввиду дефицита предложения нам неизвестен ни один кейс получения такого кредита.

#СПб #индастриал