📮Оператор складов для физических лиц расширяет сеть в Петербурге

💬Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

По нашим оценкам, инвестиции в проект и его оснащение составят около 10 000 руб. за квадратный метр. Сегмент self-storage не насыщен, так как спрос на него перманентно растёт и исходит как от физических лиц, так и со стороны индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса. В особенности возведение таких объектов актуально в районах новой застройки и проектов комплексного освоения территории. Динамика вывода жилых проектов в рынок исключает ярко выраженную сезонность спроса на self-storage. При этом отапливаемый индивидуальный склад более привлекателен с точки зрения условий хранения.

#СПб

⚡Поглощение площадей магазинов IKEA в 14 торговых центрах «Мега» маркетплейсом «Мегамаркет» стало новостью №1 в конце минувшей недели. Внимание обусловлено объёмом площадей и географией маркетплейса: 400,7 тысяч кв.м в 11 регионах России. Поводом для дискуссии остаются и планы арендатора по использованию 14 площадок. Представитель «Мегамаркет» сообщил, что

арендуемые площади будут оборудованы под склады.

В тестовом режиме там же откроются классические ПВЗ.

💬Но всё же масштаб сделки наводит на мысли об альтернативном подходе арендатора к полученным площадям. Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate допускает изменение стратегии онлайн-ритейлера:

Ранее эксперты рынка много рассуждали о том, возможно ли транслировать китайскую концепцию онлайн-торговли new retail на российский рынок.

«Мегамаркет», который по объемам пока отстает от Ozon и WB, имеет все шансы стать драйвером направления new retail и получить сильнейшее конкурентное преимущество, предоставив покупателям уникальный пользовательский опыт – объединение электронной коммерции и физической розничной торговли. А открытие представительств маркетплейса сразу в 14 ТЦ «Мега» 11 регионах России общей площадью 400 743 кв.м предоставит сразу максимальный охват и познакомит покупателей с новой концепцией.

▶ Решение приспособить площади под склады безусловно даст импульс к развитию для маркетплейса благодаря расширению логистической сети. Несмотря на это мы не исключаем, что ритейлер отважится на рискованный шаг транслировать китайскую концепцию онлайн-торговли. При успешной реализации для «Мегамаркета» это решение станет прорывным – они будут лидером в этом направлении, получат сильнейшее конкурентное преимущество и повлияют на запуск колоссальной трансформации рынка торговой недвижимости.

#СПб #ритейл

Принятие нового Генерального плана Санкт-Петербурга повлекло за собой пересмотр подхода к редевелопменту «серого пояса»,

в частности, перепрофилирование промышленных территорий исключительно в жилые зоны.

💬Сегодня еще около 3,5 - 4 тыс. га «серого пояса» в городе потенциально пригодны для редевелопмента, но изменениям препятствует ряд сложностей. Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, раскрыл проблематику процесса преобразования промышленных зон:

1⃣Несистемность процесса
Процесс редевелопмента «серого пояса» носит несистемный характер. По сути, это тактические шаги девелоперов, которые инвестируют ресурсы в точечные проекты, включая работу над локальными изменениями в генплан. Но процесс должен носить стратегический характер и являться инициативой города. Системному подходу Петербург может поучиться у Москвы, где с ориентиром на дорожно-транспортную инфраструктуру одна часть промзон постепенно переводятся либо в жилую, либо в деловую среду, а другая – остаётся в черте города, сохраняя рабочие места.

2⃣Несогласованность действий города и девелопмента
В глаза бросаются Калининский, Красногвардейский, Невский, Кировский районы, где преобладает значительная часть промышленных территорий, из которых порядка 80% не функционируют в изначальной концепции, а сдаются в аренду под различные нужды или пустуют. Интерес к этим территориям может быть высок со стороны жилых девелоперов, но без участия города застройка этих локаций жильем приведет к транспортному коллапсу – город встанет без развития дорожной инфраструктуры.

Предполагаю, что с такой проблемой вскоре столкнется направление Октябрьской набережной, где идут процессы редевелопмента и жилой застройки. При этом о планах по расширению набережной, создания объездных путей не слышно вовсе. По крайней мере, пока. Еще более тревожащий пример несогласованности действий города и девелопмента – Новосаратовка. Без параллельной проработки дорожно-транспортной сети её активное развитие приведёт к транспортному коллапсу.

#СПб

⚡Сегодня в центре внимания – московский рынок. По последним данным, после ухода иностранных ритейлеров пустующих площадей в торговых центрах столицы не осталось.
В частности, сообщается, что

уровень потенциальной вакансии составил всего 0,2%, тогда как в 2022 году он достигал 11,7%.

За стабилизацией вакантности в торговом сегменте стоит общая формула ритейлеров по усилению собственных позиций на рынке. О замедлении экспансии рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

💬Прогнозы о прекращении экспансии сбываются: ряд брендов, в том числе сетевых, стали новыми якорями праймовых ТЦ Москвы. Напрашивается тезис о том, что незаменимых брендов не бывает, однако брендам-заменителям еще нужно себя отстоять.

Если смотреть на рынок от момента ухода иностранцев, то два года для закрепления новой торговой марки – это не самый большой срок. Тем более, что заполнение пустых площадей началось лишь спустя полгода после событий 2022.

И вот мы в 2024 году, когда активные бренды сформировали сеть офлайн-представительств в московских ТЦ. Теоретически логично сделать второй шаг – масштабироваться на региональный торговый рынок. Но практически вторым шагом должна быть глубокая и продолжительная работа по завоеванию потребительской лояльности, наращиванию ассортимента. Необходимость этой работы как раз обосновывает массовую паузу в вопросе экспансии. Желаемые результаты работы с аудиторией позволят брендам масштабироваться дальше, что, в свою очередь, в новом качестве подсветит проблему с наличием свободных торговых площадей. Сейчас же рынок спроса и предложения находится в гармоничном состоянии.

#Москва #ритейл

🟥IPG.Estate расширяет команду в Москве!

Мы - ведущая российская консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Сегодня IPG.Estate закрывает большие сделки и держит курс на расширение вместе с лучшими профессионалами рынка.

В московский штат мы набираем профессиональных брокеров по направлениям:

🔺Складская и индустриальная недвижимость
🔺Инвестиционная недвижимость / street-retail
🔺Офисная недвижимость

Достигайте новых вершин вместе с нами 🔴

_________________
Стать частью лучшей команды: hr@ipg-estate.ru

#Москва

📮Промышленная ипотека: почему программа «буксует»

Запущенная полтора года назад программа промышленной ипотеки пока не стала масштабным средством поддержки бизнеса в Петербурге и Ленобласти.

💬Малоподвижный рост льготного кредитования объяснил Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate

Громкий анонс промышленной ипотеки сулил программе статус массового инструмента для развития существующих и старта новых проектов. Многие производственные компании незамедлительно отреагировали на предложение, получили предварительное одобрение банка и начали искать готовые здания.

Пик высочайшего спроса производственных компаний на покупку активов длился с конца 2022 по первую половину 2023 года. За это время стало очевидно, что в Санкт-Петербурге в продаже находится минимум ликвидных производственных объектов, и большая их часть не попадает под условия промышленной ипотеки. Ссылаясь на различные юридические неувязки, банки возвращали документы после длительных проверок и запрашивали новую информацию. На этом фоне ограничение, связанное с попаданием под программу лишь производственных компаний, играет второстепенную роль. Именно ввиду дефицита предложения нам неизвестен ни один кейс получения такого кредита.

#СПб #индастриал

⚡⚡ПОВЕСТКА ДНЯ: Девелопмент офисной недвижимости

Вышел новый выпуск видео-подкаста, где эксперты традиционно раскрывают специфику различных ниш на рынке недвижимости.

На этот раз обсудили офисный девелопмент: формат мульти-собственности, каноны реализации бизнес-центров класса А, причины, по которым удалёнка не стала угрозой девелопменту, а также принципы формирования финансовой модели проекта в условиях растущих цен.

💬Участники:
• Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG Россия,
• Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE.


🔗Переходите на наш YouTube


🔗Протестировали новый формат - краткий пересказ видео нейросетью


#IPG_TV #офисы

Майские праздники решили отметить и с пользой, и с интересом🔴

Чтобы легче пережить рабочие дни, предлагаем отвлечься и посмотреть новый ролик о трендах рынка и итогах старта 2024 года в сфере коммерческой недвижимости▶

P.S.: после майских обещаем еще один выпуск полюбившего вам формата «Повестка дня»!

🟥ESTATE NEWS #4. Новый выпуск видео-подкаста о коммерческой недвижимости!

За начало 2024 года ряд тенденций в сфере коммерческой недвижимости преобразились в устойчивые правила рынка. В четвертом выпуске ESTATE NEWS эксперты IPG.Estate обсудили наиболее резонансные новости от игроков рынка коммерческой недвижимости, а также оценили события, определяющие курс развития рынков Москвы и Санкт-Петербурга. Об офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости – в ESTATE NEWS #4.

Поговорили про тренд покупки офисов вместо аренды, склады Wildberries, коворкинги WeWork, будущее тюрьмы "Кресты" и курорта "Горская" в Петербурге, а также многих других новостных маркерах двух столиц.

💬В комментариях пишите, какая новость стала определяющей для рынка коммерческой недвижимости именно для Вас.

Спикеры:
⭕Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
⭕Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate
⭕Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate
⭕Вероника Чаканова, партнёр, директор офисной группы IPG.Estate

🔗Смотреть выпуск

#IPG_TV

📮Ozon закрыл еще одну крупную сделку в Санкт-Петербурге

Как сообщается,

онлайн-ритейлер арендовал 21 тыс. кв. м в логопарке «Адмирал-Марьино», расположенном в Петергофе.

💬Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate – о сделке и потенциале для развития маркетплэйсов:

«Марьино» находится на некотором удалении от города, но рядом с развязкой с КАД, что обеспечивает игроку сокращение логистических временных лагов на доставку и обработку грузов, а также доступ к новым пригородным западным районам. Даже столь небольшие – по меркам Ozon – площади всегда актуальны для оптимизации бизнес-процессов.

На рынке высококачественных складских площадей Петербурга сохраняется низкая вакансия (0,2%), что исключает вероятность активного поглощения – предложения критически мало. Ставка аренды на склады класса А сегодня составляет 9 400 - 9 500 рублей / кв.м. / год (triple net).

Тем не менее, по нашим оценкам, интерес маркетплейсов к складам будет оставаться высоким еще несколько лет – у ведущих игроков высокий потенциал по расширению собственного присутствия на региональных рынках.

#СПб #индастриал

🔺Курортный сбор в Санкт-Петербурге. Первые итоги.

С 1 апреля в Петербурге начали взимать курортный сбор; предполагается, что решение уже летом распространится на большинство других популярных туристических регионов.

💬О влиянии инициативы на индустрию гостеприимства рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Потребность в курортном сборе высока в городах с высокой исторической составляющей. Практика многие годы работает в европейских городах и неоправданно поздно пришла на российский рынок. Курортный сбор распространяется на немногие категории туристов и покрывает лишь пласт туристов, выбирающих традиционные гостиницы, а не апартаменты либо съёмное жильё. Столь умеренного объёма поступлений в региональный бюджет, вероятно, должно хватить для поддержания надлежащего состояния ряда историко-культурных объектов. В перспективе практика сбора должна отрабатываться в аэро- ж/д и автовокзалах.

#СПб #гостиницы

⚡ПОВЕСТКА ДНЯ: (не)легко построить склад в России.
Как и обещали, подготовили новый выпуск видео-подкаста!

Пока одни аналитики эксплуатируют тезисы о низкой вакансии и высоких ставках в складском сегменте, мы пошли дальше и поговорили о первопричинах отсутствия спекулятивного продукта в столице и регионах России с девелопером Radius Group.
О диверсификации инвестиций, окупаемости складских проектов, схожести 2024 и 2010 года на рынке складов, built-to-suit и многом другом – в новом видео-подкасте «Повестка дня».

Спикеры:
⭕Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
⭕Захар Вальков, генеральный директор Radius Group в России

🔗Смотрите полный выпуск подкаста

#IPG_TV

📮Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняло сообщение о покупке компанией GloraX земельного участка площадью 174 га в Ленобласти.

💬О новом девелоперском проекте и сопряженных с ним рисках рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Путь комплексного освоения территории – единственно верный, по моей оценке, путь развития столь крупных земельных массивов. Девелопер GloraX берётся за довольно востребованное у застройщиков юго-западное направление Санкт-Петербурга. Как и в случае с любым проектом КОТ, важно учитывать и исключать ошибки проектов-предшественников.

Так, застройщик акцентировал внимание на том, что планируется

амбициозный проект, настоящий "город в городе", в котором будут учитываться все принципы комфортной среды — с домами средней этажности, полноценной инфраструктурой, продуманным благоустройством и рекреационными зонами.

Но на текущий момент любой подобный проект за пределами Петербурга обременён рисками. В частности, хотя приобретённая территория связана с Петербургом дорожной сетью, всё же не каждый потенциальный житель обеспечен собственным транспортным средством. Возникает острая потребность в комфортной транспортной инфраструктуре, которая в том числе разгрузит наземный трафик. Новые же станции метро в районе Красного Села звучат лишь в контексте планов развития петербургского метрополитена.

Так или иначе, с усилением транспортного сообщения между проектом GloraX и Санкт-Петербургом привлекательность проекта получит дополнительное подкрепление.

#СПб

📮«Июнь» снова выставили на торги. Сбербанк, с 2021 года пытается продать ТРЦ.

Здание продается по той же цене, что и в феврале нынешнего года: за 2,3 млрд рублей.

💬Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate — про инвестиционный потенциал объекта и обоснованнность стоимости:

По моей оценке, повышение стоимости актива на 0,5 млрд рублей выглядит необоснованно. Инфляционный рост не оправдывает такого роста. Возможно, собственник провел качественную работу с арендаторами и увеличению арендного потока, и этим оправдывает увеличение стоимости.

Важно помнить, что основной объем сделок по продаже торговых объектов происходил в период 2022-2023 годов, и тогда они во многом имели успех ввиду интересной стоимости – продавались стрессовые активы, либо активы уходящих международных фондов.

Сомневаюсь, что «Июнь» смогут продать по такой цене и в этот раз. ТРК «Июнь» - качественный проект, но инвесторы сегодняшнего дня ожидают другой окупаемости от таких объектов.

#СПб #ритейл

📈Кейс: Новый подход к коммерческим помещениям в ЖК

Коммерчески пригодные площади на первых этажах жилых домов с годами прошли трансформацию от неприглядного цоколя до просторных планировок и панорамных витрин, востребованных у крупных сетевых арендаторов.

Также с течением времени застройщики начали адаптировать планировки коммерческих площадей под арендаторов различного профиля. Однако именно собственник, купивший помещение, отвечает за его наполнение. Хотя собственник заинтересован в привлечении надежного арендатора, чьи услуги будут востребованы, далеко не всегда жители ЖК получают созвучное друг другу наполнение коммерческих площадей: либо уровень сервиса не отвечает запросу, либо не удовлетворена потребность в тех или иных товарах, либо вывеска над входом регулярно сменяется на новую.

Обеспечить совпадение интересов жителей и наполнение помещений на первых этажах ЖК мог бы сам застройщик, но для этого компания должна быть готовой взять на себя управление коммерческой нагрузкой.

📕Одним из первопроходцев на этом сложном, но актуальном пути стал застройщик «ФСК» – и не без помощи IPG.Estate. Подробнее о расчётах для «ФСК» и планах девелопера – в нашей статье.

🔗Хочу прочитать

#консалтинг #Мск