🗞️ В Петербурге запустят сеть промышленных коворкингов

💬 Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

Спрос на промышленную недвижимость остается стабильно высоким на протяжении последних четырех лет. В этом сегменте абсолютно дефицит предложения: качественные производственные помещения сложно найти, поскольку спекулятивного строительства в этом сегменте нет. Даже если площади высвобождаются, то на них тут же находится другой претендент из листа ожидания собственников.

Спрос на производственные помещения от 3 до 10 тысяч – это как раз основной сегмент, на который приходится спрос. При этом сложно выделить отдельные наиболее активные отрасли, поскольку поиск ведут все, начиная от пищевиков, для которых вообще нет предложения на рынке, до производителей тяжелого машиностроительного оборудования. Каждая отрасль имеет свои специфические требования, начиная от банально необходимого электричества, до нагрузки на пол, высоты потолков, размещения персонала, санитарно-защитной зоны и так далее.

Компании могут искать производственные площади годами, формируя колоссальный отложенный спрос.
При этом отметим, что за последние 3-4 года произошло смещение спроса. Многие игроки, понимая отсутствие предложения, рассматривают покупку земли под строительство производств под собственные нужды.

Ставка аренды на производственные помещения стабильно высока. Цена продажи на производственные объекты начала расти в 2020 году и не останавливается.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ «Дом.РФ» выставил на торги комплекс бывшего СИЗО за 1 млрд рублей

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Стоимость торгов, по моей оценке, находится в рамках рынка.
Действительно, потенциал у проекта очень высокий и при должной вовлеченности и инвестициях можно реализовать интересный проект.

Местоположение, культурное наследие, историческая ценность, все говорит о том, что объект, действительно не может стоить дешево.

В данном проекте, безусловно, основную концепцию необходимо строить на изначальном функционале: в мировой практике уже реализованы примеры, когда тюрьмы обретают новый современный функционал как многофункциональные или гостиничные комплексы. Например: отель в тюрьме Karosta (Лиепая, Латвия), Old Mount Gambier Gaol (Южная Австралия), Jailhotel Loewengraben (Люцерн, Швейцария), Lloyd (Амстердам, Нидерланды), Ottawa Jail Hostel (Онтарио, Канада), Langholmen (Стокгольм, Швеция), Breakwater Lodge (Кейптаун, Южная Африка), Malmaison (Оксфорд, Великобритания), Liberty (Бостон, США) и другие. Такие проекты на самом деле вызывают достаточно высокий интерес у туристов.

Что касается «Крестов», то тут есть ряд трудностей, с которыми инвестору придется поработать, например, специфика окон.

Предполагаю, что до 21 февраля будет собрано необходимое количество заявок и торги состоятся. В Санкт-Петербурге есть большое количество инвесторов, которые выступают и болеют за сохранение исторического наследия, за развитие этого исторического наследия, и, соответственно, готовы объединяться в какие-то консорциумы и организации, и, собственно, принимать участие в таких проектах.

Что касается функционального наполнения, то тут достаточно большой спектр: местоположение и масштаб проекта располагают к концептуальному разнообразию. Но для начала стоит посмотреть историко-культурную экспертизу с точки зрения корректности использования функций.

По моей оценке, создание нового центра притяжения для Санкт-Петербурга, удаленного от привычных центров, «Кресты» подходят идеально. Можно собрать большой поток посетителей, просто организовав там какие-то общественные пространства, наполнив их коммерческими функциями, часть отдать под гостиницы. Такой формат, действительно, будет интересен.

Экономически проект выглядит перспективным. Срок окупаемости не стоит ожидать менее 10-12 лет. Но еще раз отмечу, что «Кресты» — это значимый пласт истории, который можно грамотно использовать и монетизировать, при этом добавив трофейный проект в свой портфель.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняло сообщение о том, что «Улыбка радуги» откроет для «Ленты» новую нишу на фоне угасания гипермаркетов

💬 Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Расширение и диверсификация собственного бизнеса это всегда хорошо. Если смотреть на одного из лидеров продуктового ритейла «Магнит» — у них есть «Магнит-косметик», они выходят на рынок не только продуктами, но и товарами для красоты и здоровья. Развивать подобную сеть с нуля достаточно тяжело, «Лента» пошла по пути покупки уже готового актива с наработанной клиентской базой и с очень разветвленной сетью продаж. Все точки продаж располагаются в удобных местах. Для того чтобы выйти в диверсификацию — это очень хорошая сделка.

#новость_недели@ipgestate

🗞️ В Ленобласти вырос спрос на аренду загородных коттеджей на новогодние праздники

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Аренда коттеджей на новогодние праздники всегда традиционно формирует высокий спрос, поскольку при наличии возможности горожане предпочитают поехать загород и провести часть каникул на свежем воздухе.

До 2022 года часть спроса уходила в Европу, в частности, в Финляндию. После начала СВО эти опции оказались недоступными и спрос на аренду коттеджей в Ленобласти и Карелии повысился.

Такие ранее популярные альтернативные варианты для новогоднего отдыха как Сочи, Апатиты, Шерегеш и другие направления в этом году стали дороже даже в сравнении с 2023 годом: выросла стоимость перелетов, проживания и так далее. Собственно, спрос сместился в более доступные локации.

#экспертное_мнение
#СПб

Мы начинаем IPG_MARKETINSIGHT ⚡

Присоединяйтесь к трансляции по ссылке.

🗞️ Застройщики начали отказываться от жилых проектов в Петербурге

💬 Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate

Для большинства строительных компаний такое решение вынужденное. Основных причин две: на участках, которые покупали с прицелом под редевелопмент, перевод земли под жилую функцию согласовать не удалось и строительство домов стало невозможно.

Вторая причина — на участках, купленных давно, реализация жилых проектов стала экономически нецелесообразной из-за возросших требований Смольного по социальной нагрузке по строительству за счет девелопера школ, детских садов и пр.

Общая площадь бизнес-центров, которые проектируют девелоперы жилья, составляет 270 тыс. квадратных метров. В основном это крупные проекты, от 20 тыс. до 50 тыс. квадратных метров. Ряд проектов БЦ уже находятся в высокой степени готовности, и первые разрешения на строительство могут быть выданы до конца декабря или в январе 2025 года. Большинство компаний планирует после получения РНС продать готовый проект, а не заниматься строительством БЦ, а затем его управлением, поскольку это не профильный для девелоперов жилья бизнес.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняла новость о том, что сегмент light indastrial вырастет в Петербурге в 3,5 раза

💬 Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

Уже 2% складского рынка Петербурга и Ленобласти (это примерно 100 тыс. м2) приходится на light indastrial (производственные и складские площади для небольшого бизнеса). Сейчас свободно 8% таких площадей. Цена продажи составляет 103 тыс. за 1 м2, а аренда – 14 тыс. за 1 м2 в год. В 2024 году, как и годом ранее, на рынок вышло 24 тыс. м2 такого формата. В следующем году появятся еще около 100 тыс. м2 таких площадей, а в 2026 году – 150 тыс. м2. Таким образом, в течение двух лет сегмент увеличится по размеру площадей в 3,5 раза.

Для сравнения, в Москве в этом году будет введено около 1 млн м2 площадей light indastrial. И столько же – в следующем. Рынок стремительно развивается. И Петербург поддерживает тренд.

#новость_недели@ipgestate

🗞️ Торговые центры ждут «новой эры»

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

За последние несколько лет прошел первый год, когда собственники торговых центров и ритейлеры не находятся под прессом внешних факторов. Они сильнее всего ощущали влияние пандемии и постковидного периода, стараясь вернуть посетителей, начало СВО и отток международных брендов привели к высвобождению, затем знакомство посетителей с новыми брендами и так далее.

Сегодня же мы можем сказать, что собственники и ритейлеры шли максимально логичным путем в сторону развития и трансформации проектов. По состоянию на ноябрь уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился до 8%, в торговых центрах Санкт-Петербурга – до 7%. И это говорит об оздоровлении рынка: собственники экспериментируют с концепциями и tenant-mix, ритейлеры с форматами.

Я не разделяю мнений о том, что электронная коммерция забирает трафик у «каменных» торговых центров. Такие экспертные «спекуляции» уже пора прекратить и принять факт, что рынок торговой недвижимости – «каменной» – продолжит развиваться и трансформироваться концептуально, параллельно будет развиваться и интернет-торговля, а ритейлеры пойдут по пути омниакальности, давая своим покупателям выбор.

#экспертное_мнение
#СПб

🟥Недвижимость в фокусе

Коллеги, рады представить вам новую рубрику, где эксперты IPG.Estate говорят с девелоперами, застройщиками и другими экспертами отрасли.

Сегодня с нами Вероника Чаканова (партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate) и Анна Князева (генеральный директор ООО «Гринлайнс»).

Поговорили о том, каким был 2024 год в сфере офисной недвижимости.

#IPG_фокус@ipgestate

🗞️ Setl Group планирует построить более 150 тыс. м2 жилья на месте бывшего завода «Талосто», напротив «СКА Арены»

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Участок имеет замечательное местоположение: Московский район, прямо напротив новой ледовой арены. Уверен, что Setl Group сделает интересный и качественный проект – сочетание комфорт-класса и бизнес-класса.

Вокруг СКК сейчас идет активная застройка, вероятно, уровень конкуренции будет высокий. Хотя на Московский район традиционно формируется высокий спрос. При этом в данном районе участок «Талосто» – один из последних оставшихся ЗУ с таким интересным расположением.

#СПб
#экспертное_мнение

🗞️ «Каро» закроет кинозал на фуд-молле Vokzal 1853

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Кинотеатры весьма специфический бизнес, напрямую зависящий от качества контента. Как мы знаем, с 2022 года отрасль находится в кризисе контента, что влечет за собой снижение посещаемости.

Переделывать кинозалы в отличные от заложенной проектом функции, на дистанции будет дороже, чем покрывать текущие расходы. Безусловно, с падением посещаемости покрытия издержек ожидать не приходится, но нести капитальные затраты на переформатирование более рискованно.

Во-первых, можно не угадать с форматом – внедрить сегодня «модную» функцию, которая завтра уже будет неактуальна. Во-вторых, не каждая функция будет синергетично вливаться в формат торгово-развлекательного центра.

Кинотеатры были всегда местом проведения времени. В отсутствии контента, наращивать необходимо дополнительные функции – общественное питание, развлечения и так далее, а не менять функцию кардинально.

#СПб
#экспертное_мнение