Провели встречу с Александром Поповым. Недавно он покинул пост генерального директора компании Самолет Плюс. Сверились, как себя чувствует рынок, куда идет.

С Сашей мы познакомились в 2011 году. Нас, как перспективную молодежь Тюмени пригласили на встречу с Владимиром Путиным. С тех пор и приятельствуем.

Спасут ли деньги на вкладах рынок недвижимости?

Бытует мнение, что, как только ключевая ставка упадет, то деньги с вкладов высвободятся и направятся в недвижку.

Так ли это, - давайте разберемся в в паре строк. Их реально достаточно:)

На 1 октября на депозитах было 80 триллионов рублей.

Но есть нюанс.
Только у 5% людей денег больше 1 миллиона, а средний размер вклада в России составляет 425 тысяч.
Итого у 95% населения нет денег на первоначальный взнос по ипотеке.

Подтверждение этого мы видим по продажам девелоперов, которые массово вносят первоначальные взносы за клиентов, потому что у тех они просто отсутствуют.

То есть большая часть денег на депозитах принадлежит ОЧЕНЬ маленькой группе и если эти триллионы кому-то и предназначаются, то не тем девелоперам, которые строят в сегментах эконом, комфорт и даже бизнес.

Скажу больше. Когда мы говорим, что эти вклады спасут рынок, то забываем о рассрочке. Посмотрите на рынок элитки и премиума в стране. Посмотрите на сегменты коммерческой и доходной недвижимости. Они отлично росли. А все по причине того, что люди покупали в рассрочку, опираясь на вклады. Данной статистики у меня нет и это лишь предположение, но я в нем уверен. И если прав, то деньги на депозитах уже, во многом, потрачены.

Так ли все бесперспективно? Да нет. Но вывод, который можно сделать - недвижимость надо строить не для людей, а для денег. Люди, владеющие триллионами точно обеспечены жилплощадью и их интересует вложение капитала, сохранение и увеличение, но не «стиль жизни».

Косвенно это подтверждает то, что люди, владеющие квартирами становятся уже профессиональными владельцами. Мы это, как девелоперы замечаем. Фундаментально квартиры покупают одни и те же люди. Их много, но это системные покупатели. Те, кто когда-то купил одну квартиру для себя потом преобретают вторую, третью, четвертую. Они их сдают, продают и т.д. А те, кто когда-то не решились на сделку, снимают недвижимость. Это касается и офисов, и квартир.

В школах планируют ввести оценки за поведение.

Если все не уходит за грань асоциального и диструктивного поведения, то дети, в целом, должны себя вести плохо:) на то они и дети. Они должны считать себя главными, лучшими, а нас отставшими и ничего не понимающими. Им должно хотеться бегать, прыгать, говорить, шалить. И если им хочется этого меньше, чем казаться в молодцом в глазах Марии Ивановны, то это трагедия.

Если приучить человека к этому, то он потом всю жизнь будет стремиться получать оценку за поведение. А этого предмета не существует. Это не продажи, не маркетинг, не финансы.

Вообще, самая большая иллюзия - это тезис про то, что надо быть «молодцом». В рыночной экономики он не работает. В советском союзе надо было служить одному человеку или парочке, быть молодцом и тогда будет тебе счастье.

А в капитализме все от части наоборот. Кто молодец, тот - лох:) теперь будет лох с пятеркой.

P.S.
Впрочем. Предмет хороший. Можно отличников сразу не брать на работу.

Сегодня сын сказал первое предложение.

«Снег копать будет Боня».

Боня - это наш собакен.

В 1 год и без двух дней 8 месяцев.

До этого были лишь словосочетания.

Нас периодически спрашивают о том, что делаем для развития. В целом, ничего особенного. Из необычного: не было соски, вообще не даем гаджетов и не показывали мультики, не знает о существовании соков и сладкого, много активности, ну а главное - постоянно разговариваем с ним. Либо мы, либо баба с дедой, либо няня. Никаких особых развивашек, эдаких упражнений. Никакого перегруза, двух языков и замашек на вундеркинизацию.

В целом, считаю, что очень многое определяет изначальная предрасположенность. Все дети разные. Растут в свое время, говорят, расцветают. Главное - не мешать и создать хорошую среду, чтобы не подсаживать на айпад.

Сериал Золотое дно - лютое гавно.

Взялись семьей смотреть новый сериал «Золотое дно».
Главные герои - семья, владеющая девелоперской компанией. И, если честно, мне просмотр дается ОЧЕНЬ тяжело. Если бы не Яна, бросил бы и переключился на «Очень странные дела». Хотя бы официальная, а не закомуфлированная фантастика, выдающая себя за правду:)

Недавно смотрели «Больницу Питт». Я в силу житейского опыта в общих чертах разбираюсь во многих непростых болезнях. И, когда там поступал больной, например, с инфарктом, меня поражала точность действий, которая описана в сериале. То есть какая-то группа медиков отработала консультантами. Быть может что-то и расходится с реальностью, но увидит это лишь профи. Общие черты похожи на правду. Естественно же, за исключением каких-то сугубо киношных гипертрофированных моментов.

С сериалом «Золотое дно» все ровно наоборот. Ну, то есть, это не совпадает с реальностью ни в чем. Нисколько. Разве что у них один герой летал на девелоперский форум в Красную поляну:)

Реальный жанр сериала - фантастика. Выдумано законодательство, схема работы, проблемы. Герои попадают в ситуации, которые невозможны в жизни и выбираются из них методами, которые не существуют.

Весь ужас, что люди смотрят и думают: «Да-да. В жизни застройщиков все реально так и есть».

Да что там люди… Мне кажется, что и режиссер так думает. Сам всё придумал, сам поверил, а потом еще и людей убедил.

И вот мы снимаем такие сериалы, а потом, когда читаем комментарии на городских порталах, удивляемся, как далеки пишущие от реальности. А как им к ней приблизиться если мы с экранов пичкаем миллионы людей таким гавном.

У меня вопрос - ну почему нельзя было взять консультантов, чтобы это было хоть немного похоже на правду. Ну вот хоть чуть-чуть. Ну просто, чтобы действие происходило хотя бы в России, а не в какой-то вымышляндии.

На дворе 2026 год и уже можно снимать что-то большее, чем девелоперскую версию сериала «Просто Мария», в котором она каждый день падала в обморок.

Официально! Движение проведет «Строительную неделю Татарстана»!

Мероприятие пройдет 10-13 ноября в Казани сразу же на нескольких площадках. Мы выступим продюсером и организатором события совместно с ТПП и Минстроем Республики!

Анонс прошел сегодня на итоговой Коллегии Минстроя Республики Татарстан при участии Раиса Татарстана Рустама Минниханова и Министра строительства и ЖКХ Российской Федерации Ирека Файзуллина.

В рамках «Строительной недели Татарстана» пройдет трехдневное деловое событие, пленарное заседение, международная девелоперская премия BRICS Property Awards, выставка недвижимости и строительных материалов, заседание госсовета «Инфраструктура для жизни». Ну и много всего другого.

В конце коллегии Рустам Нургалиевич Минниханов на сцене сказал мне: «Давай, чтоб сделал самый лучший форум»!

Я ответил: «Самый лучший в мире».

Поехали!

P.S.

Лично от себя благодарю за инициативу министра строительства Республики Марата Мансуровича Айзатуллина, руководителя департамента развития территорий Айдара Ахметзянова и заместитель министра строительства Республики Татарстан Абубакирову Элеонору.
Все началось летом на Движении!

История с клубом продолжается. Нужна помощь с Дубай Холдингом.

Хочу обратиться к моей влиятельной дубайской аудитории с просьбой помочь решить кажущийся неразрешимым вопрос с Dubai Holding.

Раньше я был воодушевлен их работой, но сейчас прибываю в шоке. Рассказываю.

В апреле прошлого года я взял задаток от покупателя за продажу компьютерного клуба The Game. Клуб находится на JBR. Договор у меня подписан с Dubai Holding.

В договоре аренды есть пункт, что если я захочу продать компанию, то обязан согласовать это с Холдингом. Ну, окей.

Для одобрения сделки их менеджеры просят отправить портфолио покупателя в свободной форме: кто, что, какие проекты делал.

В спокойном режиме его сделали и отправили летом. Они запросили айди, лицензии бизнесов, что-то ещё. Это добавили. Ничего не происходит.

В итоге осенью я сам лично приехал к менеджерам на JBR на встречу. Попросил помочь ускорить сделку — продать компанию новым владельцам, которые инвестируют в клуб деньги, обновят оборудование, сделают ремонт и продолжат работу.

Они честно говорят, что ставка аренды у нас низкая и они хотят из нашей ситуации выжать максимум — с меня взять штраф за смену собственника 6 месяцев аренды, а ребятам при этом поднять ставку на 10%.

Я обсудил с покупателями. Те сказали окей. На штраф я тоже согласился

Дальше менеджеры холдинга сказали, что им нужно усилить портфолио покупателя, добавить фото его бизнесов и другие детали. Сделали.

Дальше они попросили личную встречу с покупателями в их офисе на Пальме. Провели. Попросили проект улучшений. Показали. Обсудили сроки. Каникулы.

Всё это происходит с паузами примерно по три-четыре недели. У них якобы дела, не до нас. Тянется всё в бесконечность.

В ноябре менеджеры сказали, что получили предварительное одобрение. И что начинают готовить документы по сделке. На договор им нужно якобы три недели. Ждём.

Проходит три недели, говорят всё же нужно ждать комитет. Он проходит раз в две недели. Ждём.

Один из этих менеджеров уходит в отпуск на три недели. А он должен подать заявку. Ждём. Обещают решить до 15 декабря. Тишина.

После Нового года пишем. Говорят, ну праздники были, то-сё. До 15 января будет точно решение. Готовим документы.

В итоге сегодня присылают ответ, что якобы им не нравится портфолио одного из двух покупателей, поэтому они отказывают мне в сделке по продаже бизнеса. Типа или веди сам или плати штрафы и закрывай.

Полгода встреч, переписок, документов и мы возвращаемся на ту же точку — либо веди бизнес сам, либо закрывайся.

А я не хочу вести бизнес. Но и гробить проект, просто закрыв его тоже не хочу. Тем более, когда есть реальный покупатель с желанием работать и с деньгами.

Возможно дело в неэффективных мидл-менеджерах Дубай холдинга. Они там постоянно меняются. Мы согласились на все озвученные штрафы, на повышения ставки аренды.

Но они просто улыбнулись и прислали отказ. Обидно. Может хотя откат какой-то? Не понимаю, как это работает.

Если у вас есть высокие контакты в Dubai Holding, Dubai Ritail, особенно кто отвечает за наш JBR, буду признателен. С меня ужин в любом рестике, с добродетелем, кто сможет мне помочь.

Не ожидал, что крупный холдинг окажется таким недружелюбным партнёром.

Пишите мне через @torbosovoleg_bot

Когда-то у меня была похожая история. Мы закрыли ресторан «Колбас Барабас» на реновацию, а нам арендодатель решил изменить условия прямо после закрытия.

Мы их не приняли. Долго думали, что делать. И тут пришли ребята и сказали: «Хотим купить».

Договорились об условиях. Новую ставку аренды покупатель принимал.

Пришли к арендодателю, а он еще выше поднял ставку.

Покупатель и ее принял.

Вроде пошли к сделке, но собственник помещения просто отказался подписывать договор с новым арендатором и посадил Пятерочку.

Так мы потеряли много миллионов рублей.

Закрытие ресторана вышло дорого. Потом - простой. он тоде стоил денег. А дальше мы еще и оборудование за бесценок продали. Тоже потери.

Запомнил того арендодателя:) этим летом играл с ним на теннисном турнире и выиграл под ноль) это было принципиально.

Если можете - поддержите Олега в ситуации выше.

Друзья, напоминаю Вам о нашем саммите в Ташкенте 11-12 февраля!

Надо ехать. Мы делаем лучшую программу в истории международного формата Движения.

https://move.forum

Овечкин забил 995-й гол в карьере в НХЛ. До рекорда Уэйна Гретцки 21 шайба! 5 шайб до 1000 голов!

Великая погоня продолжается!

О ситуации на рынке недвижимости.

Прочитал у коллег из @reburg , что аналитики ДОМ.РФ недавно скорректировали методику расчета распроданности в новостройках. Раньше этот показатель считался по всем проектам, которые имеют разрешение на строительство. Сейчас начали рассчитывать показатель распроданности «без учета объектов с нулевыми продажами».

Иначе говоря - из учета убрали проекты, на которые разрешение строить получено, но они не строятся и не продаются. Такие объекты нужны девелоперам для того, чтобы быть повыше во всех возможных рейтингах.

За счет этой коррекции якобы все не так плохо у нас в недвижке:)))

На самом же деле вычеркнутые объекты не просто нужно учитывать. В них и есть основная проблема рынка. Потому что большая часть таких проектов имеет не только разрешение на строительство, но и земельный кредит, которые крутится, как адский маховик. К моменту старта продаж в них не будет никакого смысла, ведь накопленные проценты можно будет отдать только реализуя метры очень за дорого.

А банки эти земельные кредиты выдавали по гуманной ставке «ключ +7,25%». Другое дело, конечно, что брать никто не заставлял, но все же.

И, кстати, это не все проценты. Ведь девелоперы их не выплачивают, а копят и поэтому на эти проценты еще накручиваются проценты и тоже по этой же ставке «ключ + дофига».

Так что это вычеркивание объектов без продаж из учета - только больше искажает реальную картину на строительном рынке. Если есть «бридж-кредит», перевернутый в проектное финансирование, то продажи нужно отслеживать. Даже если они нулевые.

Мой друг Ильдар Хусаинов жив!!!

Сколько зарабатывает застройщик?

За последнее время у меня было несколько бесед, в которых мы обсуждали рентабельность девелоперов в регионах.

Ее, к слову, либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет:))) последний вариант сейчас все чаще.

И всякий раз мне говорили что-то в духе: «Уже процентов 20, наверное» - намекая, что рентабельность сократилась.

И я решил ПУБЛИЧНО показать легендарную рентабельность нового девелоперского проекта в регионе. Можете подставить свое название города если реальная цена метра там 150 тысяч и дешевле.

Условия - вы просто пошли и купили землю с рынка. Она не бесплатная, не вымученная тысячу лет назад. А сейчас 99% игроков строят на земле, купленной именно с рынка, либо по КРТ, а там земля тоже стоит прилично с учетом выкупов.

СМР - 80 т.р./м2
Проектирование - 2,5 т.р./м2
Земля - 15 т.р./м2
Сети - 6 т.р./м2
Содержание девелопера - 8 т.р./м2
Маркетинг и продажи - 10 т.р./м2
Соцнагрузка - 5 т.р./м2 (если ее нет, то земля дороже. В некоторых городах она сейчас доходит до 10 т.р./м2)
Проценты банку с учетом земельного кредита - 20 т.р./м2 (раньше это было гораздо меньше, но сейчас эти проценты превратились в безумные цифры; я видел проекты, которые при цене метра 150 считают банковскую комиссию под 40 т.р./м2, поэтому 15-20 - гуманная средняя цифра).

Итого - 146,5 т.р./м2

Если вы увидели что-то, что якобы может быть дешевле, то не переживайте. Есть еще десятки вещей, которые дадут удорожания. Например, паркинги, которые ты продаешь дешевле себеса и делаешь это тысячу лет, потому что машиноместа люди покупают, когда заезжают и не могут припаркрвать авто. Ну а по факту часто паркинги ты раздаешь:) и таких штук много. Те же судебные издержки на фоне появившихся целых отраслей, которые зарабатывают на юридических тяжбах с девелоперами.

Так что если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток.

Если скоро добавят обязательную отделку, то она выйдет, минимум, 20 т.р./м2.