Спасут ли деньги на вкладах рынок недвижимости?

Бытует мнение, что, как только ключевая ставка упадет, то деньги с вкладов высвободятся и направятся в недвижку.

Так ли это, - давайте разберемся в в паре строк. Их реально достаточно:)

На 1 октября на депозитах было 80 триллионов рублей.

Но есть нюанс.
Только у 5% людей денег больше 1 миллиона, а средний размер вклада в России составляет 425 тысяч.
Итого у 95% населения нет денег на первоначальный взнос по ипотеке.

Подтверждение этого мы видим по продажам девелоперов, которые массово вносят первоначальные взносы за клиентов, потому что у тех они просто отсутствуют.

То есть большая часть денег на депозитах принадлежит ОЧЕНЬ маленькой группе и если эти триллионы кому-то и предназначаются, то не тем девелоперам, которые строят в сегментах эконом, комфорт и даже бизнес.

Скажу больше. Когда мы говорим, что эти вклады спасут рынок, то забываем о рассрочке. Посмотрите на рынок элитки и премиума в стране. Посмотрите на сегменты коммерческой и доходной недвижимости. Они отлично росли. А все по причине того, что люди покупали в рассрочку, опираясь на вклады. Данной статистики у меня нет и это лишь предположение, но я в нем уверен. И если прав, то деньги на депозитах уже, во многом, потрачены.

Так ли все бесперспективно? Да нет. Но вывод, который можно сделать - недвижимость надо строить не для людей, а для денег. Люди, владеющие триллионами точно обеспечены жилплощадью и их интересует вложение капитала, сохранение и увеличение, но не «стиль жизни».

Косвенно это подтверждает то, что люди, владеющие квартирами становятся уже профессиональными владельцами. Мы это, как девелоперы замечаем. Фундаментально квартиры покупают одни и те же люди. Их много, но это системные покупатели. Те, кто когда-то купил одну квартиру для себя потом преобретают вторую, третью, четвертую. Они их сдают, продают и т.д. А те, кто когда-то не решились на сделку, снимают недвижимость. Это касается и офисов, и квартир.

В школах планируют ввести оценки за поведение.

Если все не уходит за грань асоциального и диструктивного поведения, то дети, в целом, должны себя вести плохо:) на то они и дети. Они должны считать себя главными, лучшими, а нас отставшими и ничего не понимающими. Им должно хотеться бегать, прыгать, говорить, шалить. И если им хочется этого меньше, чем казаться в молодцом в глазах Марии Ивановны, то это трагедия.

Если приучить человека к этому, то он потом всю жизнь будет стремиться получать оценку за поведение. А этого предмета не существует. Это не продажи, не маркетинг, не финансы.

Вообще, самая большая иллюзия - это тезис про то, что надо быть «молодцом». В рыночной экономики он не работает. В советском союзе надо было служить одному человеку или парочке, быть молодцом и тогда будет тебе счастье.

А в капитализме все от части наоборот. Кто молодец, тот - лох:) теперь будет лох с пятеркой.

P.S.
Впрочем. Предмет хороший. Можно отличников сразу не брать на работу.

Сегодня сын сказал первое предложение.

«Снег копать будет Боня».

Боня - это наш собакен.

В 1 год и без двух дней 8 месяцев.

До этого были лишь словосочетания.

Нас периодически спрашивают о том, что делаем для развития. В целом, ничего особенного. Из необычного: не было соски, вообще не даем гаджетов и не показывали мультики, не знает о существовании соков и сладкого, много активности, ну а главное - постоянно разговариваем с ним. Либо мы, либо баба с дедой, либо няня. Никаких особых развивашек, эдаких упражнений. Никакого перегруза, двух языков и замашек на вундеркинизацию.

В целом, считаю, что очень многое определяет изначальная предрасположенность. Все дети разные. Растут в свое время, говорят, расцветают. Главное - не мешать и создать хорошую среду, чтобы не подсаживать на айпад.

Сериал Золотое дно - лютое гавно.

Взялись семьей смотреть новый сериал «Золотое дно».
Главные герои - семья, владеющая девелоперской компанией. И, если честно, мне просмотр дается ОЧЕНЬ тяжело. Если бы не Яна, бросил бы и переключился на «Очень странные дела». Хотя бы официальная, а не закомуфлированная фантастика, выдающая себя за правду:)

Недавно смотрели «Больницу Питт». Я в силу житейского опыта в общих чертах разбираюсь во многих непростых болезнях. И, когда там поступал больной, например, с инфарктом, меня поражала точность действий, которая описана в сериале. То есть какая-то группа медиков отработала консультантами. Быть может что-то и расходится с реальностью, но увидит это лишь профи. Общие черты похожи на правду. Естественно же, за исключением каких-то сугубо киношных гипертрофированных моментов.

С сериалом «Золотое дно» все ровно наоборот. Ну, то есть, это не совпадает с реальностью ни в чем. Нисколько. Разве что у них один герой летал на девелоперский форум в Красную поляну:)

Реальный жанр сериала - фантастика. Выдумано законодательство, схема работы, проблемы. Герои попадают в ситуации, которые невозможны в жизни и выбираются из них методами, которые не существуют.

Весь ужас, что люди смотрят и думают: «Да-да. В жизни застройщиков все реально так и есть».

Да что там люди… Мне кажется, что и режиссер так думает. Сам всё придумал, сам поверил, а потом еще и людей убедил.

И вот мы снимаем такие сериалы, а потом, когда читаем комментарии на городских порталах, удивляемся, как далеки пишущие от реальности. А как им к ней приблизиться если мы с экранов пичкаем миллионы людей таким гавном.

У меня вопрос - ну почему нельзя было взять консультантов, чтобы это было хоть немного похоже на правду. Ну вот хоть чуть-чуть. Ну просто, чтобы действие происходило хотя бы в России, а не в какой-то вымышляндии.

На дворе 2026 год и уже можно снимать что-то большее, чем девелоперскую версию сериала «Просто Мария», в котором она каждый день падала в обморок.

Официально! Движение проведет «Строительную неделю Татарстана»!

Мероприятие пройдет 10-13 ноября в Казани сразу же на нескольких площадках. Мы выступим продюсером и организатором события совместно с ТПП и Минстроем Республики!

Анонс прошел сегодня на итоговой Коллегии Минстроя Республики Татарстан при участии Раиса Татарстана Рустама Минниханова и Министра строительства и ЖКХ Российской Федерации Ирека Файзуллина.

В рамках «Строительной недели Татарстана» пройдет трехдневное деловое событие, пленарное заседение, международная девелоперская премия BRICS Property Awards, выставка недвижимости и строительных материалов, заседание госсовета «Инфраструктура для жизни». Ну и много всего другого.

В конце коллегии Рустам Нургалиевич Минниханов на сцене сказал мне: «Давай, чтоб сделал самый лучший форум»!

Я ответил: «Самый лучший в мире».

Поехали!

P.S.

Лично от себя благодарю за инициативу министра строительства Республики Марата Мансуровича Айзатуллина, руководителя департамента развития территорий Айдара Ахметзянова и заместитель министра строительства Республики Татарстан Абубакирову Элеонору.
Все началось летом на Движении!

История с клубом продолжается. Нужна помощь с Дубай Холдингом.

Хочу обратиться к моей влиятельной дубайской аудитории с просьбой помочь решить кажущийся неразрешимым вопрос с Dubai Holding.

Раньше я был воодушевлен их работой, но сейчас прибываю в шоке. Рассказываю.

В апреле прошлого года я взял задаток от покупателя за продажу компьютерного клуба The Game. Клуб находится на JBR. Договор у меня подписан с Dubai Holding.

В договоре аренды есть пункт, что если я захочу продать компанию, то обязан согласовать это с Холдингом. Ну, окей.

Для одобрения сделки их менеджеры просят отправить портфолио покупателя в свободной форме: кто, что, какие проекты делал.

В спокойном режиме его сделали и отправили летом. Они запросили айди, лицензии бизнесов, что-то ещё. Это добавили. Ничего не происходит.

В итоге осенью я сам лично приехал к менеджерам на JBR на встречу. Попросил помочь ускорить сделку — продать компанию новым владельцам, которые инвестируют в клуб деньги, обновят оборудование, сделают ремонт и продолжат работу.

Они честно говорят, что ставка аренды у нас низкая и они хотят из нашей ситуации выжать максимум — с меня взять штраф за смену собственника 6 месяцев аренды, а ребятам при этом поднять ставку на 10%.

Я обсудил с покупателями. Те сказали окей. На штраф я тоже согласился

Дальше менеджеры холдинга сказали, что им нужно усилить портфолио покупателя, добавить фото его бизнесов и другие детали. Сделали.

Дальше они попросили личную встречу с покупателями в их офисе на Пальме. Провели. Попросили проект улучшений. Показали. Обсудили сроки. Каникулы.

Всё это происходит с паузами примерно по три-четыре недели. У них якобы дела, не до нас. Тянется всё в бесконечность.

В ноябре менеджеры сказали, что получили предварительное одобрение. И что начинают готовить документы по сделке. На договор им нужно якобы три недели. Ждём.

Проходит три недели, говорят всё же нужно ждать комитет. Он проходит раз в две недели. Ждём.

Один из этих менеджеров уходит в отпуск на три недели. А он должен подать заявку. Ждём. Обещают решить до 15 декабря. Тишина.

После Нового года пишем. Говорят, ну праздники были, то-сё. До 15 января будет точно решение. Готовим документы.

В итоге сегодня присылают ответ, что якобы им не нравится портфолио одного из двух покупателей, поэтому они отказывают мне в сделке по продаже бизнеса. Типа или веди сам или плати штрафы и закрывай.

Полгода встреч, переписок, документов и мы возвращаемся на ту же точку — либо веди бизнес сам, либо закрывайся.

А я не хочу вести бизнес. Но и гробить проект, просто закрыв его тоже не хочу. Тем более, когда есть реальный покупатель с желанием работать и с деньгами.

Возможно дело в неэффективных мидл-менеджерах Дубай холдинга. Они там постоянно меняются. Мы согласились на все озвученные штрафы, на повышения ставки аренды.

Но они просто улыбнулись и прислали отказ. Обидно. Может хотя откат какой-то? Не понимаю, как это работает.

Если у вас есть высокие контакты в Dubai Holding, Dubai Ritail, особенно кто отвечает за наш JBR, буду признателен. С меня ужин в любом рестике, с добродетелем, кто сможет мне помочь.

Не ожидал, что крупный холдинг окажется таким недружелюбным партнёром.

Пишите мне через @torbosovoleg_bot

Когда-то у меня была похожая история. Мы закрыли ресторан «Колбас Барабас» на реновацию, а нам арендодатель решил изменить условия прямо после закрытия.

Мы их не приняли. Долго думали, что делать. И тут пришли ребята и сказали: «Хотим купить».

Договорились об условиях. Новую ставку аренды покупатель принимал.

Пришли к арендодателю, а он еще выше поднял ставку.

Покупатель и ее принял.

Вроде пошли к сделке, но собственник помещения просто отказался подписывать договор с новым арендатором и посадил Пятерочку.

Так мы потеряли много миллионов рублей.

Закрытие ресторана вышло дорого. Потом - простой. он тоде стоил денег. А дальше мы еще и оборудование за бесценок продали. Тоже потери.

Запомнил того арендодателя:) этим летом играл с ним на теннисном турнире и выиграл под ноль) это было принципиально.

Если можете - поддержите Олега в ситуации выше.

Друзья, напоминаю Вам о нашем саммите в Ташкенте 11-12 февраля!

Надо ехать. Мы делаем лучшую программу в истории международного формата Движения.

https://move.forum

Овечкин забил 995-й гол в карьере в НХЛ. До рекорда Уэйна Гретцки 21 шайба! 5 шайб до 1000 голов!

Великая погоня продолжается!

О ситуации на рынке недвижимости.

Прочитал у коллег из @reburg , что аналитики ДОМ.РФ недавно скорректировали методику расчета распроданности в новостройках. Раньше этот показатель считался по всем проектам, которые имеют разрешение на строительство. Сейчас начали рассчитывать показатель распроданности «без учета объектов с нулевыми продажами».

Иначе говоря - из учета убрали проекты, на которые разрешение строить получено, но они не строятся и не продаются. Такие объекты нужны девелоперам для того, чтобы быть повыше во всех возможных рейтингах.

За счет этой коррекции якобы все не так плохо у нас в недвижке:)))

На самом же деле вычеркнутые объекты не просто нужно учитывать. В них и есть основная проблема рынка. Потому что большая часть таких проектов имеет не только разрешение на строительство, но и земельный кредит, которые крутится, как адский маховик. К моменту старта продаж в них не будет никакого смысла, ведь накопленные проценты можно будет отдать только реализуя метры очень за дорого.

А банки эти земельные кредиты выдавали по гуманной ставке «ключ +7,25%». Другое дело, конечно, что брать никто не заставлял, но все же.

И, кстати, это не все проценты. Ведь девелоперы их не выплачивают, а копят и поэтому на эти проценты еще накручиваются проценты и тоже по этой же ставке «ключ + дофига».

Так что это вычеркивание объектов без продаж из учета - только больше искажает реальную картину на строительном рынке. Если есть «бридж-кредит», перевернутый в проектное финансирование, то продажи нужно отслеживать. Даже если они нулевые.

Мой друг Ильдар Хусаинов жив!!!

Сколько зарабатывает застройщик?

За последнее время у меня было несколько бесед, в которых мы обсуждали рентабельность девелоперов в регионах.

Ее, к слову, либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет:))) последний вариант сейчас все чаще.

И всякий раз мне говорили что-то в духе: «Уже процентов 20, наверное» - намекая, что рентабельность сократилась.

И я решил ПУБЛИЧНО показать легендарную рентабельность нового девелоперского проекта в регионе. Можете подставить свое название города если реальная цена метра там 150 тысяч и дешевле.

Условия - вы просто пошли и купили землю с рынка. Она не бесплатная, не вымученная тысячу лет назад. А сейчас 99% игроков строят на земле, купленной именно с рынка, либо по КРТ, а там земля тоже стоит прилично с учетом выкупов.

СМР - 80 т.р./м2
Проектирование - 2,5 т.р./м2
Земля - 15 т.р./м2
Сети - 6 т.р./м2
Содержание девелопера - 8 т.р./м2
Маркетинг и продажи - 10 т.р./м2
Соцнагрузка - 5 т.р./м2 (если ее нет, то земля дороже. В некоторых городах она сейчас доходит до 10 т.р./м2)
Проценты банку с учетом земельного кредита - 20 т.р./м2 (раньше это было гораздо меньше, но сейчас эти проценты превратились в безумные цифры; я видел проекты, которые при цене метра 150 считают банковскую комиссию под 40 т.р./м2, поэтому 15-20 - гуманная средняя цифра).

Итого - 146,5 т.р./м2

Если вы увидели что-то, что якобы может быть дешевле, то не переживайте. Есть еще десятки вещей, которые дадут удорожания. Например, паркинги, которые ты продаешь дешевле себеса и делаешь это тысячу лет, потому что машиноместа люди покупают, когда заезжают и не могут припаркрвать авто. Ну а по факту часто паркинги ты раздаешь:) и таких штук много. Те же судебные издержки на фоне появившихся целых отраслей, которые зарабатывают на юридических тяжбах с девелоперами.

Так что если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток.

Если скоро добавят обязательную отделку, то она выйдет, минимум, 20 т.р./м2.

Почему кв. метр в новостройке дешевле уже не будет

Прочитал у Ильи Пискулина интересный разбор себестоимости метра. Согласен с каждой цифрой до запятой. Но как человек, который строит 15 лет (из них 8 — жильё), хочу добавить важный исторический контекст. И показать в какую стену мы упираемся.

Илья правильно представил калькуляцию. Однако давайте посмотрим на неё не как на статичную смету, а как на пазл, который за 8 лет перевернули с ног на голову. До 2020-х она была чем-то неприкосновенным. Тогда застройщик зарабатывал 18–20% на двухлетнем проекте, то есть 9–10% годовых!

Раньше (условно, до 2020-х) структура себестоимости была священной коровой:

· СМР (строительно-монтажные работы) – 54%. Доминировало. Дом — это было главное.
· Земля – 10-12%. Старая, добрая норма.
· Управление, маркетинг, продажи – 10%.
· Банк – 5%.
Итого застройщик зарабатывал 18-20% за двух летний проект. То есть 9-10% годовых!

Шокирует то, как изменилась ПРИРОДА цифр. Теперь в банк уходит уже 12–13%. И это не доплата, а полноценная статья, сопоставимая с управлением целой компанией.

Но главная «бомба» в 54% на СМР. Раньше в них спокойно жила формула: 70% — материалы, 30% — работа. Сегодня я, считая сметы, нахожусь в шоке. По многим позициям эти цифры поменялись местами: 30% — материалы, 70% — работа. А где-то еле-еле держится баланс 50/50.

Простые рабочие профессии подорожали в два-три раза. ЦБ говорит нам об инфляции в 4%. Как эта математика сходится?!

Вывод Ильи точен: кв. метра дешевле 140–150 тыс. руб. в сегодняшних реалиях быть не может. А мой вывод таков: чтобы застройщик снова начал «дышать» и зарабатывать, эти 54% (СМР) должны упасть хотя бы до 40%, то есть с 80 до 60 тыс. за квадрат работ.

И здесь возникает вопрос на миллиард: КАК снизить стоимость работ?

Их костяк — это труд и он уже никогда не будет дешевым? Как вернуть былые пропорции, если мы прошли точку невозврата на рынке труда?

Те, кто думает, что квадрат в новостройке подешевеет, ждут чуда. Снижение цен возможно только за счёт новых технологий (которые тоже стоят денег) или жесточайшей оптимизации всего остального (а так уже не продать, клиент стал разборчив).

Мы больше не строим в старой парадигме. Мы строим в новой, где вместо материалов и земли человеческий труд и деньги — главные статьи расходов.

#личноемнение