Серия 9. Обучение финмодели

А теперь, как и обещал, возвращаюсь к нашей дорожной карте. Ее следующим этапом стало обучение составлению финмоделей для участков.

Проектов прилетало довольно много, и мы сосредоточились на максимально «готовых» — чтобы можно было сразу заходить в проектирование.

💬
Градостроительные документы и продуктовую часть я пока отложил, а все внимание направил на цифры и проценты.

В основе модели — четыре ключевых параметра:

💔Размер собственного участия
💔Стоимость реализации за квадрат
💔Класс объекта (влияет на себестоимость и цену)
💔И главное для банка — LLCR

LLCR — коэффициент покрытия срока кредита. По сути — насколько будущие доходы перекрывают тело займа и проценты.

💬
В начале лета проходной LLCR начинался от 1,21. Сейчас для проектного финансирования планка выше, а LLCR для бриджа стартует от 1,3.

И мы начали считать. Знаете, что здесь самое интересное? 🤌

💔Вашу модель банк принимает к сведению — и делает свою, используя внутреннюю аналитику, оценку рисков и индикативы.

💔Разумеется, банковская модель выходит более пессимистичной: снижается прогнозируемая цена за квадрат, увеличиваются затраты на строительство…

Поэтому вывод напрашивается простой: изначальная модель должна быть с хорошим запасом, чтобы пройти адаптацию банка.

А что мы в итоге насчитали — покажу вам позже.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 10. Оценка участков. Финмодели

В прошлом посте мы поговорили про основные показатели для расчета финмодели. Сейчас приведу несколько примеров для участков, о которых рассказывали раньше, и покажу, что получается.

Важно понимать, что это предварительные расчеты, еще по старым условиям банков — до ужесточения LLCR и увеличения доли собственного участия.

Итак, поехали ⬇️
💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Электрозаводская
Бизнес-класс
Реализация — 7,1 млрд
Проценты — 829 млн
Стоимость м² — 550 тыс.
LLCR — 1,33

Продолжение следует📌

#участки

Серия 10. Заключение

Участки с хорошими результатами мы передали финансовому аналитику — для подготовки модели по требованиям банка. От него требовался гораздо более развернутый и точный расчет для корректировки наших цифр. О том, что в итоге получилось, я обязательно расскажу.

Однако после событий июля 2024 года большая часть наших расчетов все равно оказалась бесполезной. Но об этом — позже.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 11. Часть 1. Продуктовая часть — ТЗ
 
Следующим шагом после финмоделей стало техзадание на проектирование, где нужно было заложить все ключевые параметры будущего дома. Сразу решили делать универсальное ТЗ, которое потом легко адаптировать под конкретный участок и целевую аудиторию.

Что заложили:

✔️ Квартирография: для каждой типологии — три варианта площади: S, M, L.

✔️ МОПы: входные группы, лифтовые, колясочные. Продумали пересечения потоков, высоты, площади — логично и без потерь, оптимизировав планировку.

✔️ Сами квартиры: потолки, размеры, функции — в зависимости от формата.

✔️ Инженерию и конструктив.

✔️ Коммерческие помещения и парковки и т. д.


На выходе получилось 22 страницы текста мелким шрифтом — все по делу. Это и есть фундамент, на котором потом вырастет вся архитектура.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 11. Часть 2. Первое описание Нового питерского стиля

Пока шла работа над финмоделью и техзаданием, я параллельно развивал сверхидею.

После обратной связи от нескольких московских архбюро и коммуникационных агентств стало ясно: идея Нового питерского стиля людям заходит.

Собрали презентацию (см. ниже👇) — чтобы зафиксировать, что вообще такое «питерский стиль». Вроде бы звучит понятно, но на деле задачка оказалась непростой. Разобрали существующие элементы, описали их, поискали суть — и вот к чему в итоге пришли:

1️⃣ Питер — город многостилевой и эклектичный. Тут и пышное барокко, и строгий классицизм. А вот — изящный модерн соседствует с брутальным конструктивизмом.

2️⃣ Планировки и симметрия, единая линия фасадов, выходящих на набережные.

3️⃣ Вода. Много воды, мосты и их орнаментальные решетки.

4️⃣ За внушительными фасадами — непременно дворы-колодцы.

5️⃣ Не подъезд, а парадная: с богатым декором, широкой лестницей.

6️⃣ Скульптуры, барельефы и горельефы — просто везде.

7️⃣ Еще два обязательных элемента — шпили и колоннады.

А также дожди, туманы и специфическая местная мистика...

Здесь мы волевым решением остановились. Потому что Питер бесконечно многогранен, а для концепции нужны рамки — и мнения со стороны.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент #НПС

Серия 12. Уличные опросы

Как я писал раньше, для понимания НПС мы решили провести опросы, чтобы выяснить, какие чувства, образы, ассоциации вызывает у людей Питер. Ну что, пришло время выходить на улицы и спрашивать!

Ответы получились очень разные, но во многом созвучные нашим представлениям.

Историческая застройка, реки, каналы, мрачная романтика, скульптуры, колонны, мосты...

А что добавилось, так это личные отношения с городом.

Для многих Питер стал местом свободы и размышлений. Без гонки и шума столицы. Городом музыки, культуры, баров и душевных разговоров.

Напоследок мы попросили представить Питер как человека: что получилось, смотрите ниже 👇
Очень интересные образы!

Кажется, наша идея наконец начала обретать лицо.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент #НПС

Серия 13. Питер — город стильный

После уличных опросов началось самое веселое: таблицы и сводки. Нужно было разобрать весь массив ответов. Звучит скучно, но на деле — кайф! Ведь из живых, порой противоречивых мнений мы вручную собирали новый архитектурный стиль.

Кто-то из опрошенных называл барельефы, горельефы и колонны, а кто-то — корабли и мосты. Для одних были важны городские легенды, а для других — самобытность зданий. А еще, разумеется, дворцы, львы, дворы-колодцы….

Получалось здорово. Но чем больше мы отсматривали, тем лучше понимали – придется заглянуть и на темную сторону Питера тоже...

👉 Видео с опросами (и не только) я выкладываю и в других своих соцсетях. Проходите, смотрите, подписывайтесь!

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент #НПС