Друзья, привет!

⚡️На выходных записали интервью с директором по инвестиционным продуктам Евгением Поляковым, где рассказали, что ждет рынок жилья и как на этом можно заработать. Ключевые тезисы:
 
🌟 Фонды, которые предлагают инвестиции в жилую недвижимость и дают стабильный арендный поток — большая редкость для России, у этого сегмента гигантский потенциал, и пример нашего ЗПИФ это подтверждает
 
🌟 Стоимость аренды продолжит расти: многие из-за дороговизны ипотеки предпочитают арендовать, а не покупать жилье
 
🌟 Внутри ЗПИФ больше 200 квартир в Москве и МО, которые приобретены без кредитов у застройщика с дисконтом, что дает дополнительную доходность. Фонд пятилетний: в течение пяти лет квартиры сдаются в аренду, а пайщики получают доход от аренды.
 
🌟 Первая выплата ожидается уже в феврале. В 2029 году квартиры будут проданы, а все средства будут распределены между инвесторами. Ожидаемая доходность – 24% годовых.
 
🌟 За полгода по стоимости чистых активов паи фонда подорожали на 13% в первую очередь за счет переоценки стоимости квартир
 
🌟 На конец года фонд сдаст в аренду 95% своих квартир.  
 
🌟 Мы сейчас рассматриваем варианты по небольшим порционным допэмиссиям, у нас есть спрос со стороны инвесторов, в том числе крупных.
 
🌟 Доходность в 24% годовых складывается из прироста стоимости квартир, арендного потока, скидки от застройщика за вычетом расходов за управление.

$SMLT #Самолет #Xhouse

В Госдуму внесён законопроект о продлении сроков вступления правил по зонам с особыми условиями использования территории до 2031–2033 годов

Как пояснил глава профильного комитета Сергей Гаврилов, это позволит органам власти доработать типовые положения и согласовать их с градостроительными нормами.

ЗОУИТ — это санитарные и охранные зоны вокруг заводов, ЛЭП, газопроводов, аэропортов и объектов культурного наследия, где действуют ограничения по строительству.

🔵Продление сроков означает, что все процедуры по строительству, реконструкции и регистрации прав домов будут продолжаться по действующим правилам, без приостановок.

🔵Поправки также предусматривают возможность включать в положения по ЗОУИТ технические решения — экраны, мониторинг, инженерную защиту, что позволит повысить безопасность и освободить дополнительные территории под застройку.

«Главное, чтобы ваша визуализация с нашей реализацией совпала»

— Глава «Самолета» Анна Акиньшина ответила Анатолию Попову из Сбера, который рассказывал о возможностях нейросети Kandinsky по визуализации интерьера помещения.

🏗️«Всё о стройке» в MAX

«Княжеские дачи» вокруг Москвы могут стать новым направлением развития ИЖС

Руководитель проекта Генсхемы расселения РФ НОПРИЗ Александр Кривов предложил развивать дачное и усадебное строительство на территориях бывших княжеств вокруг Москвы.

По его словам, развитие Московского центрального транспортного узла и появление высокоскоростных магистралей создают возможность формировать новые зоны ИЖС за пределами крупных городов — Ярославля, Владимира, Твери и других.

➡️Кривов отмечает, что малогабаритное жильё в столице не способствует росту семей и снижает рождаемость. Просторные дома в соседних регионах могут частично решить эту проблему.

➡️Будущие поселения должны быть подключены к скоростному интернету для удалённой работы. Для остальных должна быть возможность добираться до Москвы за 1–1,5 часа.

Юг России сделает ставку на индивидуальное жилье

Согласно данным СберИндекса, регионы Южного федерального округа нуждаются в особом подходе к жилищной политике. Для территорий с высокой долей сельского населения, включая республики Северного Кавказа, приоритетным направлением должно стать развитие индивидуального жилищного строительства, а не массовое возведение многоквартирных домов.

Региональные особенности
🔵Республики Северного Кавказа — фокус на ИЖС
🔵Ростовская область, Краснодарский и Ставропольский края — умеренная потребность в новом строительстве
🔵Крым — высокая потребность в жилье, включая курортную недвижимость

Как отметил заместитель председателя правления Сбербанка Тарас Скворцов, современные покупатели ориентированы не на квадратные метры, а на качество жизни. Это требует развития социальной и транспортной инфраструктуры в комплексе с жилой застройкой.

Переход к индивидуальному жилищному строительству на Юге России соответствует запросам местных жителей и способствует созданию комфортной среды для семейного проживания.

Сколько стоят самые маленькие участки России

➡️Минимальная площадь продаваемого участка в стране сейчас составляет всего 0,6 сотки. Крошечный участок расположен в Красногорске (Московская область) и стоит 350 тысяч рублей.

➡️На втором месте — участок 0,9 сотки в Хостинском районе Сочи. Торги проходят на аукционе, стартовая цена — 632 тысячи рублей.

➡️Замыкает тройку участок в 1 сотку в поселке Ропша (Ленобласть). Цена составляет целых 3,5 млн рублей, однако участок имеет статус ИЖС, имеет центральное водоснабжение и магистральный газ.

Как инвестировать в сектор ИЖС: покупка участка под перепродажу

Это классический способ вложений, который хорошо работает в условиях нестабильной экономики. Если локация удачная, а участок живописный, стоимость его повышается за счёт сокращения предложения и повышения спроса.

Дополнительно увеличить цену могут:
🔵межевание;
🔵подключение электричества, воды, газа;
🔵перевод земли, например, из СНТ в ИЖС;
🔵дренаж, отсыпка, забор.

Цены и потенциальный рост:
В I квартале 2025 года средний рост цен — 11,5%, в ряде регионов — до 15–20%. Средняя стоимость сотки по стране — около 145 тыс. руб., в конкурентных регионах — свыше 200 тыс. руб.

Риски:
🔵юридические проблемы и споры о границах;
🔵риск попадания участка в зону отчуждения под инфраструктурные проекты;
🔵штрафы за пустующий участок;
🔵удвоение налога на землю ИЖС, если в течение 10 лет не построить дом.

Рассказываем, когда проще отказаться от дома в пользу государства

Закон позволяет отказаться от имущества, если оно приносит одни расходы. В ряде ситуаций это действительно разумно.

✔️Заброшенный участок в СНТ
Отдалённые участки без дорог с нулевой ликвидностью и с ежегодными взносами (около 15 тыс. руб.) сложно продать. Долги за них могут взыскать через суд, поэтому передача земли государству иногда выгоднее.

✔️Ветхий дом по наследству
Старые дома в полузаброшенных деревнях требуют больших вложений, при этом их сложно продать или сдать. Собственник несет ответственность за аварийность и может получить штрафы. Снос стоит до 300 тыс. руб. Отказ от наследства в таких случаях снимает риски и расходы.

✔️Недвижимость с долгами
Если к наследству прилагаются крупные долги, платить их придется новому владельцу. Если сумма сопоставима со стоимостью объекта, проще отказаться.

Вся правда о термобоксах: стоит ли игра свеч?

Термобоксы — уличные шкафы для газовых котлов — стали трендом в частном домостроении. Разбираем и рассказываем о подводных камнях такого решения.

Что обещают продавцы:
🔵Проще согласовать с газовыми службами
🔵Экономия места в доме
🔵Не нужен отдельный котел

О чем молчат:
🔵Высокий риск замерзания системы зимой
🔵Ремонт при -20°C — редкая услуга
🔵Сервисные центры могут отказаться от выезда
🔵Влажность и осадки сокращают срок службы

Термобоксы могут работать в южных регионах, где нет морозов. В остальной России — это высокорисковое решение, требующее дополнительных договоров на обслуживание и готовности к внезапным проблемам.

Прежде чем выбирать такое решение, взвесьте все за и против — сэкономленное место в доме может обернуться зимними проблемами с отоплением.

Новый закон защитит покупателей недвижимости от мошенников

Депутаты «Справедливой России» предложили новый механизм безопасности при сделках с недвижимостью. Законопроект направлен на снижение рисков мошеннических схем.

🟦Семинедельная заморозка средств — деньги покупателя блокируются до завершения регистрации права собственности
🟦Безналичные расчеты — все операции через банковские инструменты
🟦Подтверждение альтернативного жилья — продавец должен доказать наличие другого места проживания

Исключить импульсивные решения и дать сторонам время для спокойной оценки законности сделки. Это особенно актуально для рынка ИЖС, где риски мошенничества традиционно высоки.

Законопроект планируется ввести с 1 января 2026 года, что повысит прозрачность и безопасность сделок с загородной недвижимостью.

Россияне активно бронируют загородные дома — рост спроса до 77%

Ноябрь принес рекордный всплеск спроса на аренду загородной недвижимости. Количество бронирований домов выросло на 77%, демонстрируя растущую популярность загородного отдыха.

Регионы-лидеры по динамике:
🔵Ярославская область — +171%
🔵Тверская область — +134%

География бронирований:
🔵Московская область — 14% от общего объема
🔵Ленинградская и Краснодарская области — по 9%
🔵Жители Подмосковья составили 14% всех бронирований

Статистика подтверждает: интерес к загородному отдыху продолжает укрепляться, а жители крупных городов все чаще выбирают короткие путешествия по России.

В Свердловской области помогают пострадавшим от недобросовестных застройщиков ИЖС

Губернатор Денис Паслер на прямой линии отчитался о мерах поддержки граждан, столкнувшихся с проблемами при строительстве частных домов. В регионе создана система помощи пострадавшим, хотя работа еще продолжается.

Текущая ситуация в цифрах
🔵90-100 проблемных случаев ИЖС в регионе
🔵На 50% недобросовестных застройщиков возбуждены уголовные дела
🔵40% объектов уже достроены и введены в эксплуатацию

Принятые меры
🔵Создана рабочая группа с участием банков, строителей и правоохранителей
🔵Пострадавшим предоставляется юридическая помощь
🔵В банках закреплены персональные менеджеры для сопровождения таких заемщиков

Как отметил губернатор: «Сказать, что мы совсем ничего не делаем — несправедливо, но нужно обратить на это внимание».

В декабре ситуацию рассмотрят дополнительно на заседании с министерством.

Запущен сервис безопасных сделок для строительства частных домов

На рынке загородной недвижимости появилось решение, призванное защитить интересы дольщиков. Сервис «ДомкликСтрой» предлагает комплексный подход к строительству частных домов — от поиска подрядчика до безопасных расчетов.

Возможности сервиса:
🔵Подбор проверенных подрядчиков и типовых проектов
🔵Использование эскроу-счетов для расчетов
🔵Платформа для взаимодействия заказчиков и исполнителей
🔵Online-отслеживание этапов строительства

Оплата производится только после подтверждения качества выполненных работ. Это сводит к минимуму риски недобросовестного исполнения обязательств и защищает инвестиции заказчиков.

Сервис уже работает в тестовом режиме, а в течение 2026 года станет доступным по всей стране. Это важный шаг к прозрачности и безопасности на рынке ИЖС.

Глубина фундамента: что важно знать перед строительством

Перед тем как закладывать фундамент, важно понимать, на какую глубину его опускать — именно от этого зависит надежность и срок службы будущего здания. Разберём три основных типа.

1️⃣ Незаглубленный фундамент
Располагается всего на 0,4–0,6 м — выше уровня промерзания. Используется на устойчивых грунтах и подходит только для лёгких построек: деревянных домиков, бань, гаражей.

Плюсы: быстрый монтаж.
Минусы: требует обязательного утепления и защиты от влаги, иначе промерзание может разрушить конструкцию.

2️⃣ Мелкозаглубленный фундамент
Глубина — 0,5–1,5 м. Оптимальный вариант для строений средней тяжести на грунтах с умеренной пучинистостью.

Преимущества: лучше распределяет нагрузку, подходит для разных конструкций (лента, плита, столбы), при этом дешевле и проще глубоких вариантов.

3️⃣ Заглубленный фундамент
Уходит ниже уровня промерзания — от 1,5 м и глубже, в зависимости от региона.
Самый надёжный тип: работает на слабых, сложных, пучинистых грунтах и выдерживает большие нагрузки.

Его используют для капитальных тяжёлых зданий, особенно в регионах с глубокой мерзлотой.

ЦБ фиксирует резкий рост просрочки по ипотеке в сегменте ИЖС

Банк России обеспокоен агрессивной динамикой роста проблемных кредитов в сфере индивидуального жилищного строительства. За полтора года доля просрочки выросла с 0,2% до 4,6% — сегодня каждый двадцатый кредит в этом сегменте является проблемным.

Ключевые тревожные сигналы:
❌Резкий рост просрочки с начала 2024 года
❌30% заёмщиков тратят 80% дохода на обслуживание долгов
❌Объем ипотечного портфеля ИЖС достиг 3 трлн рублей

ЦБ уже ввел макропруденциальные лимиты, ограничив долю рискованных кредитов 25%. Для сравнения: в сегменте МКД с ДДУ этот показатель составляет всего 2%.

Причины ситуации выделяются следующие: недобросовестное исполнение обязательств подрядчиками, чрезмерно высокая долговая нагрузка заёмщиков и последствия ажиотажного спроса перед отменой льготных программ.

Несмотря на текущие проблемы, перспективы сегмента ИЖС оцениваются как благоприятные — в третьем квартале объем выдач достиг 180 млрд рублей. Однако, как подчеркивает ЦБ, рост не должен происходить за счет увеличения рисков.