Кому нужны эти ваши подвалы?

Сейчас расскажу!

В интернете много статей на эту тему. На самом деле можно было бы ограничиться таким сообщением:

В подвале/цоколе можно разместить любого арендатора, который хочет заехать 😄

Конечно, есть ограничения по нормам, и в подвале нельзя, например, разместить детский сад и клинику, но владельцы этих бизнесов сами знают об этих ограничениях.

Из нашего опыта чаще всего в цоколя заезжают:

😍 Салоны красоты (все виды услуг). Они занимают более 50% сдаваемых нами подвальных площадей.

😍 Дарк китчен (заготовочный цех общепита). Занимают ~25% площадей.

😍 Офисы компаний, шоу-румы и специализированные магазины занимают оставшуюся часть помещений.

В теории подвалы можно сдавать под склады и нешумные мастерские, но такой вариант, как правило, менее выгодный

Здесь я рассказала критерии выгодного подвала, здесь показала наш подвал, который нарушает большинство из этих критериев.

Всем привет!
Ровно через неделю, 12 октября, стартует второй поток моего наставничества по заработку на банкротных торгах.

В каком формате проходит курс?
💠 еженедельные онлайн встречи длительностью 1,5-2 часа + общий чат с обратной связью + индивидуальный созвон с каждым по домашним заданиям и личной стратегии

Вебинар 2 часа - это чистая теория?
💠 нет, каждый вебинар состоит из двух частей, включающих в себя теоретическую часть и часть, ориентированную на практику.

Запись будет?
💠 запись будет и останется у вас навсегда.

Длительность обучения?
💠 10 недель + 2 месяца поддержка в чате после окончания курса.

А что ещё?
💠 все конспекты, чек-листы, видео-инструкции, презентации и формы документов, которые остаются у вас.

Какая стоимость?
💠 40.000 рублей.

Как посмотреть программу курса?
💠 заполните анкету предзаписи и вам придёт программа в телеграм.

Сделай свой первый шаг к новому доходу - заполни анкету ➡️➡️➡️➡️
https://forms.yandex.ru/u/6634934790fa7bb19ac93baf/

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ
СЕРИЯ 3. НЕ ОБМАНЕШЬ, НЕ ПРОДАШЬ

Серия 1, серия 2.

Следующий объект я нашла на банкротных торгах.

Это был гигант. Огромный автосалон с двумя земельными участками. Мечта.

Виды разрешенного использования (ВРИ) у участков были тоже очень классные, было с чем разгуляться.

Автосалон с одним участком можно было оставить автосалоном и добавить немного офисов. А ВРИ второго можно поменять на торговые центры!

Все в детстве собирали какие-нибудь фишки? Помните, были обычные фишки, а были редкие, получить их большая удача.

Вот ВРИ под ТЦ - это типа того 😅 ТЦ, рынки, строительство МКД можно брать неглядя. Почти...

Было публичное предложение. Через один этап мы можем подать заявку. До него нет - дорого.

Начинается последний недоступный для нас этап. И в первый же день появляется заявка! Этап длится неделю. Тот, кто в торгах не первый день знает, что подача заявки в первый день - это редкость. Все стараются максимально поздно подать заявку, чтобы не привлечь конкурентов. А тут...странно...

Через 2 дня появляется вторая заявка. А за ней и третья.

Итоги подведены, посмотрим протокол?
Что?? Двое не допущены! Почему? Не перевели задаток! Это те две первые заявки. А ещё они поставили минимальную цену. И если первого ещё можно понять, то второй видел, что была заявка, и должен был поднимать цену.

Как вы понимаете, эти двое не планировали ничего покупать. Это был спектакль для тех, кто следит за лотом.

Ещё бы пара дней и цена бы упала до подходящей нам. Но кто-то был заинтересован в том, чтобы получить побольше денег с продажи лота. И запустил провокацию. Третий участник был из тех, кто "психанул" и купился на розыгрыш. Автосалон ушёл...

Но нас ждали новые приключения 🔼🔼🔼

➡️ Кстати, все ли знают, что такое вид разрешенного использования (ВРИ) участка, какие они бывают и как их менять? Если нужен пост об этом, ставьте 🔥

Купить недвижимость со скидкой до 50%? Реально каждому!

Вебинар с таким названием я провела вчера в рамках марафона "Хочу недвижимость".

Показала актуальные лоты из категории недвижимость:
✅ земельный участок;
✅ жилая комната;
✅ квартиры.

Показала их аналоги с авито. Лоты на торгах дешевле аналогов на 30-50%!

Выкладываю запись, подкаст и презентацию.
Если есть вопросы о банкротных торгах, пишите в комментариях.

СКАЧАЙТЕ инструкцию ТВОИ 10 ШАГОВ к заработку на торгах по банкротству, что начать действовать!

Я выиграл торги, что дальше?

С опытом понимаешь, что выиграть торги - дело техники. Самое интересное начинается потом.

1️⃣ В течение 5 дней с момента направления вам договора купли-продажи, его нужно подписать. А ещё проконтролировать, чтобы про вас не забыли, и направили договор.

2️⃣ В течение 30 дней с момента подписания - оплатить покупку за вычетом задатка. Если покупаете недвижимость, то оплатить лучше до регистрации перехода права собственности в Росреестре. Так не будет ипотеки в силу закона.

3️⃣ Нужно понять, подлежит ли сделка государственной регистрации.

⏩Если вы покупаете недвижимость, то договор купли-продажи нужно сдать в Росреестр для регистрации права. Как правило, это делают в МФЦ. Право собственности у вас возникнет только после регистрации.

⏩Если вы покупаете транспорт, то договор регистрировать не надо. Зато нужно поставить автомобиль на учёт в ГИБДД. Хотя если вы сразу хотите перепродать автомобиль, то делать это необязательно.

⏩При покупке других объектов вы просто подписываете договор с арбитражным управляющим и срвзу делаете с объектом, что хотите.

4️⃣ Ещё до покупки объекта, вы должны были выбрать какую-то стратегию. Теперь пришло время её придерживаться. Но всегда лучше иметь план Б на случай, если что-то пойдёт не так.

3 основные стратегии на торгах упоминала тут.

О базовых стратегиях на торгах я говорю уже на первом вебинаре в рамках своего наставничества, который состоится уже 12 октября.

Вы успеваете присоединиться:
https://forms.yandex.ru/u/6634934790fa7bb19ac93baf/

ВРИ!
Это не призыв к действию, а вид разрешенного использования земельного участка. Штука, которая очень влияет на ликвидность участка и на то, что вообще можно с ним делать.

По факту, начинаем анализ земельного участка на торгах с определения ВРИ.

Но начнём издалека. В России существует 7️⃣ категорий земель. На торгах, да и не только, вы чаще всего встречаетесь с землями 1️⃣населённых пунктов и 2️⃣ сельскохозяйственного назначения. Иногда попадаются 3️⃣земли промышленности.

На землях с/х нельзя строить (кроме некоторых ВРИ)!

Так же вы можете встретить аренду 4️⃣земель лесного и 5️⃣ водного фонда.

Земли 6️⃣запаса и 7️⃣особо охраняемых территорий - звери совсем недоступные. Хотя с последними можно попытаться поработать в рамках аренды для туризма.

Если бы категориями земли все ограничивалось, нам бы жилось слишком просто. Поэтому есть ещё ВРИ. Это такие подкатегории, причём чёткой привязки категории земли и ВРИ нет. Один ВРИ может попасться в разных категориях.

ВРИ обозначается цифрой и названием; их много и все они содержатся в классификаторе:
https://base.garant.ru/70736874/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/

Именно ВРИ определяет, что конкретно можно делать на участке.

Перечень ВРИ содержится в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, как правило, утверждаются местной администрацией.

ВРИ делятся на 3️⃣ группы:
1️⃣ основные - собственник может выбрать любой из них и использовать участок в соответствии с ВРИ. Такой ВРИ отражается в выписке из ЕГРН;
2️⃣ условно-разрешенные - можно использовать только пройдя через процедуру публичных слушаний (общественных обсуждений);
3️⃣ вспомогательные - можно использовать вместе с основными, специально указывать на это не нужно.

Перечень ВРИ смотрим в ПЗЗ. А что можно делать на конкретном ВРИ, смотрим в классификаторе.

Очень сложно уложить все в один пост.
Поэтому, голосуем, про что дальше рассказать:
👍 - где искать ПЗЗ;
❤️ - какие стратегии можно выстроить на основании знаний о ВРИ;
🔥 - что можно и что нельзя делать на сельхоз землях.

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ

Серия 1, серия 2, серия 3.

СЕРИЯ 4. БОЙСЯ НЕ ТОРГОВ...
Сразу про два объекта.

Объект #1 был с авито.

Форм-фактором он был очень похож на тот, что мы продали. Просто копируй-вставляй и будет тебе счастье. Только район попроще, но какая разница, если вокруг строятся многоэтажки.

Кто-то скажет: у многоэтажек будет своя коммерция на первых этажах. Мы скажем, что коммерции много не бывает. Главное - это деловая активность и пешеходный трафик. Если люди вокруг есть, значит есть, кому снимать площади.

В целом было похоже на левел даун (снижение класса), но как рабочая лошадка объект подходил, тем более что после его покупки остался бы бюджет на ещё один такой же.

И вот на торгах появляется Объект #2.

Двухэтажное здание 400 кв.м. и земельный участок 27 соток. Прямо в соседнем дворе от Объекта #1. Далеко ходить не надо, логистика на высоте 👍
Берём!

Рассказываем о своих планах другу, который буквально живёт градостроительными нормами 💪 а он нам говорит:

там недавно КРТ (комплексное развитие территории) принимали. Проверьте, все ли нормально.

Океееееей.....

Градостроительный кодекс говорит:

комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов.

В переводе на русский:

КРТ - это когда все общие нормы о территориальном планировании (в частности правила землепользования и застройки) едут отдыхать на йух юг, а вместе с ними и планы правообладателей. Участки могут быть изъяты для муниципальных нужд, а ОКСы снесены.

Смотрим программы КРТ: напротив обоих объектов стоят слова "ПОДЛЕЖИТ СНОСУ" 😱

RIP инвестиционные проекты, а мы идём дальше ➡️➡️➡️

Многие считают, что объекты с торгов как-то по-особенному опасны.
Мораль серии: Бойся не торгов, бойся КРТов 🙉

Хотим пост о том, как искать КРТ?

Как искать КРТ

Сегодня не будет полезных текстовых постов. Зато будет фраза, которая вдохновила меня на этот блог.
Я её встретила в общении с другим блогером и юристом.

➡️➡️Передаю дальше➡️➡️

Может быть, вас она тоже вдохновит на что-то важное 🙏

КАК УВЕЛИЧИТЬ СТОИМОСТЬ УЧАСТКА ОДНИМ ПОХОДОМ В МФЦ?

Здесь я писала про ВРИ.
Между ними можно лавировать, чтобы, когда надо, снижать цену и ликвидность участка, а когда надо поднимать.

Как работает процедура?

1️⃣ В ПЗЗ смотрим основные ВРИ. Их собственник может изменить по своему решению, подав заявление через МФЦ. ВРИ поменяется примерно через 7 дней. Могут быть задержки. Если хотим побыстрее, то прикладываем к заявлению ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

2️⃣ Условно-разрешенные ВРИ меняются дольше и только через публичные слушания. Иногда это почти невозможно, иногда вполне реально. Нужно оценивать ситуацию. И если условно-разрешенный ВРИ очень редкий и привлекательный, то можно и попотеть.

А какие ВРИ интересные?

Все зависит от локации и местных особенностей, но все, что связано с коммерцией - это хорошо.

Например:
*️⃣Среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка (многоквартирные дома);
*️⃣Таунхаусы, т.е. на юридическом - блокированная жилая застройка;
*️⃣Рекрекация: очень популярна, т.к. предоставляются гранты на туризм, но лавочка потихоньку закрывается;
*️⃣Рынки, магазины, объекты торговли (торговые центры)
*️⃣Общественное питание;
*️⃣Автосервисы (под них очень непросто найти землю в городах).

Покупаем участок с одним ВРИ, меняем на более ликвидный.
Но и вне этих ВРИ можно поработать.

🍀 Например, ЛПХ (приусадебные) обычно стоят дешевле, чем ИЖС. Потому что многие думают, что ЛПХ - это дачи и там нельзя прописаться.

На самом деле и там, и там можно строить абсолютно одинаковые индивидуальные дома. Как это использовать? Скорее всего, цена на ЛПХ на торгах будет ниже, покупаем его, переводим в ИЖС (если позволяет ПЗЗ).

А ещё на ВРИ ведение садоводства тоже можно строить полноценный индивидуальный жилой дом 😉

Я продолжу рассказывать про ВРИ и землю. А все ли здесь знают, что такое ГПЗУ и что из него можно узнать? Или рассказать? 💛

Серия 5. ПРЕДПОСЛЕДНИЙ ФАКАП.

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ

*серия 4 тут.

Следующий объект был с коммерческих торгов. 2 здания + забор, зарегистрированный как объект капитального строительства, на земле, арендуемой у государства.

Стратегия:
🔴 Покупаем здания и становимся арендаторами земли;
🔴 Выкупаем землю под строениями в собственность (неоднократно при этом сходив по адресу из трех букв - суд; возможно годы придётся там провести);
🔴 На выходе получаем шикарный участок 9700 кв.м. в географическом центре города. С возможностью смены ВРИ на многоэтажный дом или, например, рынки.

🔴🔴🔴🔴🔴
Хочешь, сам строй огромный коммерческий центр, а хочешь - продай девелоперу.

Параллельно на досках объявлений появилась информация о продаже похожего участка под строительство ЖК за
🔴🔴🔴 млн.руб. 👀👀👀 это как раз стратегия с девелопером. Ради такого стоит и по судам походить, даже если в перспективе маячит половина этой суммы 😄

Надо только правильно подать документы на торги, ну и выиграть их. Документов очень много, т.к. торги коммерческие. Условия нестандартные.

- Слушай, а там нет КРТ?
- Нет, проверили, КРТ нет.
- А больше ничего нет?
- Да, вроде нет....

6 СПОСОБОВ НЕ СЕСТЬ В ЛУЖУ ПРИ ВЫБОРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Здесь я рассказала, как наличие КРТ обломало нам все планы.

Как же узнать о наличии КРТ?

😍 Сайт местной администрации/региональных органов: запрос в поисковике "комплексное развитие территории администрация _ (вставить название муниципалитета)";
😍 Правила землепользования и застройки: содержатся на сайте администрации (запрос: ПЗЗ + название муниципалитета), а так же на сайте ФГИС ТП https://fgistp.economy.gov.ru/ Научитесь пользоваться этим сайтом, если хотите работать с недвижимостью.
❤️ Муниципальные/региональные геопорталы (в Москве есть отдельный сервис по КРТ https://krt.mos.ru/).
😊 Региональный/муниципальный портал гос.услуг, информационные системы, обеспечивающие проведение публичных слушаний.
😍 Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): ждать 30 дней, получить может только правообладатель, т.е. в рамках торгов это не сделаешь.
😭 Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). В ней некоторые данные можно посмотреть онлайн, а так выписка из одного раздела стоит 1000 руб. Но в плане КРТ пока что не самый надёжный источник, проект об обязательном внесении данных о КРТ в ИСОГД в разработке: https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=149655

😊 Работоспособность этих вариантов отличается от муниципалитета к муниципалитету, поэтому я делаю проще: вбиваю в поисковик запрос "крт + муниципалитет + название улиц квартала, где находится объект". Принятие КРТ всегда попадает в местные СМИ, и поиск обязательно выдаст какую-нибудь новостную заметку, а иногда попадаются целые форумы, на которых можно отследить всю историю принятия КРТ.

❤️ Где-то на 3-5 строках поисковой выдачи найдётся и сам официальный документ 😉

❤️ Было полезно? Поделись постом с другом. А я продолжу рассказывать, что ещё может испортить всю финансовую модель 😍