Как заработать на торгах по банкротству без вложений?

😘😘Есть два варианта: агентская и партнёрская схема.

Разберёмся с первой:

😍 Самое простое, что может делать агент - подавать заявки на торги и участвовать в аукционе. Я советую с этого начинать, чтобы попробовать разные площадки и почувствовать себя уверенно.

Если ко мне обращаются именно за этой услугой, я никогда не отказываю. И стараюсь предоставить хотя бы минимальный анализ лота: посмотреть обременения, поговорить о налогах и стратегии. Так делают не все, но если агенту хватает компетенции, то, я считаю, позаботиться о клиенте - это святое.

Стоимость услуги в среднем 10-15 тыс.руб. плюс 1-3% от стоимости лота при выигрыше. Если аукцион затянется, или клиенту нужно поучаствовать в торгах срочно-срочно, то берем доп.плату.

Тут главное найти клиента, который уже нашёл лот😁

😍 Подбор лота по критериям клиента и участие в торгах. К услуге 😍 подцепляем этап "до":

😊узнаем у клиента его желания;
😊делаем подборку лотов;
😊согласовываем объект и цену выкупа;
😊участвуем в торгах.

Соответственно к стоимости услуги 😍 добавляем стоимость подбора. Тут разбег от 5 до 50 тыс. вполне уместен.

Работа трудозатрадная, и, к сожалению, часто неблагодарная. Все-таки торги - это больше про "бери, что дают", а не базар с товаром на любой вкус.

Больше всех, на мой взгляд, эта схема подходит действующим риелторам, которые могут расширить пул объектов, предлагаемых клиентов, за счёт торгов.

❤️ Добавляем к первым двум этапам третий - "после торгов"

😊 После торгов вы можете просто довести сделку до логического конца - сдать документы на гос.регистрацию, осуществить получение товара клиентом - за доп.плату.

😊 А можете пойти дальше - реализовать стратегию по лоту до конца: отремонтировать, разделить на части, юридически очистить, сдать в аренду и т.д.

Здесь в качестве оплаты услуг устанавливают процент от прибыли ~10-30% в зависимости от сложности работы.

Так что иметь миллионы😓 под подушкой для заработка на торгах необязательно. Вы пришли сюда заработать, а не тратить.

Вдохновляющий пост о работе агента

Ставьте 👍, если хотите узнать про партнёрскую схему.

СЕРИЯ 2. СТАРЫЙ ОКС ЛУЧШЕ НОВЫХ ДВУХ.

Начало тут

Привет #2, прилетевший при выборе инвест. объекта:

Оказалось, что здание не одно...
Их два. И в форму красивого колодца по документам они не складываются. Фактически складываются, а юридически как было два отдельно стоящих, так и есть. Это значит, что есть пристрои. Конечно, не узаконенные.

А что с землёй? Если берете здание, всегда смотрите землю. И земля была. Под 2 зданиями. А под пристроями земля государственная...

Оформить пристрои мешает земля, оформить землю мешают пристрои... 🫠

сносить рука не поднимется...

Кстати, есть прикольные сайты, на которых можно посмотреть на место в прошлом. Мы по годам отследили изменения в зданиях на спутниковой карте с 1960-х гг. Пристрои появились в два присеста.

А вот сайты:
✅https://retromap.ru/
✅http://www.etomesto.ru/russia/sputnik/maps.php

✅Здесь можно найти старые фото: https://pastvu.com/

Кстати, даты могут иметь юридическое значение.

Например, нежилые задания, построенные до 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками и снесены по этому основанию. Не наш случай...

Последним гвоздём в крышку этой сделки стала её форма. Здание висит на балансе ЗАО, которое старо, как мы. Участников ЗАО несколько, и, возможно не все согласны на продажу... Пока мы пытались это выяснить, нам предложили купить не здание, а ЗАО.

Почему покупать юр.лицо не самая хорошая идея?
➡️Возможно, у этого ЗАО обязательств больше, чем стоимость объекта. Отвечать придётся новому владельцу
➡️Что происходило в этом юр.лице за всю его историю, мы никак не сможем выяснить.
➡️Будьте аккуратны при покупке юридических лиц.

Поэтому с объектом пришлось попрощаться окончательно. Но нас ждали другие не менее интересные, и не менее проблемные объекты 😄

➡️➡️➡️Продолжение следует: следующая серия будет про объект с банкротных торгов и уловки организаторов торгов. Ставьте реакции, чтобы я знала, что тема интересна 👍

Как ПОЛУЧИТЬ ПРИБЫЛЬ, работая на торгах без вложений?

На помощь нам приходит партнёрская схема. Она похожа на агентскую, только круче, а иногда первая плавно превращается во вторую ⚡️

Для партнёрской схемы нужен ПАРТНЕР (а не друг, брат или просто хороший человек). И вы должны друг друга усилять! То есть вы должны давать партнёру то, чего у него нет, и наоборот: деньги, время, знания, географическое положение и т.д.
Это самое главное.

Варианты усиления:
1️⃣ От вас: знания о заработке на торгах и организация всех процессов.
От парнера: 💲
Прибыль: 50/50.

2️⃣ И вы, и партнёр вкладываете одинаковую сумму 💲 и совместно ведёте все процессы.

Их можно поделить по стадиями: например, вы подбираете лоты и участвуете в торгах, а партнёр берет на себя продажи.

Вместе вы увеличиваете капитал, а значит, можете замахнуться на лоты подороже, а там и конкуренция поменьше.
Прибыль: 50/50.

3️⃣ От вас: знания и 💲
От партнёра:💲.

Возможно различное соотношение вложений, от которого будет зависеть распределение прибыли. Если вклад одинаковый, то прибыль можно делить 70/30.

Все варианты распределения прибыли ориентировочные, вы можете договориться иначе.

Ещё раз подчеркну самое главное. Вы должны дополнять и усилять друг друга.

Согласитесь, странно будет предложить человеку взять в управление вашу 1000 руб., если у него в кармане свои 10 🍋 и он не мошенник и не паевый фонд😁

Он обойдётся без ваших вложений, но, возможно, он не обойдётся без ваших знаний 😉

И тогда вы сможете превратить свои знания в хороший капитал 😁

P.S. На фото мои самые мощные партнёры 🔥

ВАМ СЮДА

Я рада всех приветствовать!

Я, Мамедова Владислава, и этот блог посвящён заработку на торгах по банкротству.

В реальной жизни я:
✔️ кандидат юридических наук и научный сотрудник. Все эти важные слова говорят о том, что я не просто юрист, а высококвалифицированный специалист в области права

✔️ доцент юридического института. И я умею объяснять сложные вещи простыми словами

✔️ совладелец бизнеса по редевелопменту и сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Последний факт отличает меня от других спикеров о торгах. Потому что я
❌ не просто агент на торгах, который купил объект клиенту и забыл;
❌ и не бывший сотрудник арбитражного управляющего, который отлично знает процедуру, но не со стороны покупателя и совсем не умеет в финансовые модели и экономические стратегии.

⚡️ Я человек, который строит реальный бизнес с помощью торгов. Вот один из самых любимых объектов.

В этом блоге я делюсь своими знаниями о том, как превратить торги по банкротству из страшных непонятных слов в механизм реального и постоянного дополнительного или даже основного дохода.

Это работает даже БЕЗ первоначального капитала!

💬Как начать ориентироваться в блоге:
🔖 Здесь вы можете скачать пошаговую инструкцию по участию в торгах
🔖 Здесь собраны 20 самых прибыльных постов о торгах
🔖 Здесь можно записаться ко мне на обучение

❓ Если вам нужно выкупить лот с торгов, а вы не знаете как, напишите сюда @Vl_protorgi, и я вам помогу.

❗️ В настоящее время я не оказываю услуги по подбору объектов для выкупа.

Оставайтесь на канале и зарабатывайте!

Кому нужны эти ваши подвалы?

Сейчас расскажу!

В интернете много статей на эту тему. На самом деле можно было бы ограничиться таким сообщением:

В подвале/цоколе можно разместить любого арендатора, который хочет заехать 😄

Конечно, есть ограничения по нормам, и в подвале нельзя, например, разместить детский сад и клинику, но владельцы этих бизнесов сами знают об этих ограничениях.

Из нашего опыта чаще всего в цоколя заезжают:

😍 Салоны красоты (все виды услуг). Они занимают более 50% сдаваемых нами подвальных площадей.

😍 Дарк китчен (заготовочный цех общепита). Занимают ~25% площадей.

😍 Офисы компаний, шоу-румы и специализированные магазины занимают оставшуюся часть помещений.

В теории подвалы можно сдавать под склады и нешумные мастерские, но такой вариант, как правило, менее выгодный

Здесь я рассказала критерии выгодного подвала, здесь показала наш подвал, который нарушает большинство из этих критериев.

Всем привет!
Ровно через неделю, 12 октября, стартует второй поток моего наставничества по заработку на банкротных торгах.

В каком формате проходит курс?
💠 еженедельные онлайн встречи длительностью 1,5-2 часа + общий чат с обратной связью + индивидуальный созвон с каждым по домашним заданиям и личной стратегии

Вебинар 2 часа - это чистая теория?
💠 нет, каждый вебинар состоит из двух частей, включающих в себя теоретическую часть и часть, ориентированную на практику.

Запись будет?
💠 запись будет и останется у вас навсегда.

Длительность обучения?
💠 10 недель + 2 месяца поддержка в чате после окончания курса.

А что ещё?
💠 все конспекты, чек-листы, видео-инструкции, презентации и формы документов, которые остаются у вас.

Какая стоимость?
💠 40.000 рублей.

Как посмотреть программу курса?
💠 заполните анкету предзаписи и вам придёт программа в телеграм.

Сделай свой первый шаг к новому доходу - заполни анкету ➡️➡️➡️➡️
https://forms.yandex.ru/u/6634934790fa7bb19ac93baf/

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ
СЕРИЯ 3. НЕ ОБМАНЕШЬ, НЕ ПРОДАШЬ

Серия 1, серия 2.

Следующий объект я нашла на банкротных торгах.

Это был гигант. Огромный автосалон с двумя земельными участками. Мечта.

Виды разрешенного использования (ВРИ) у участков были тоже очень классные, было с чем разгуляться.

Автосалон с одним участком можно было оставить автосалоном и добавить немного офисов. А ВРИ второго можно поменять на торговые центры!

Все в детстве собирали какие-нибудь фишки? Помните, были обычные фишки, а были редкие, получить их большая удача.

Вот ВРИ под ТЦ - это типа того 😅 ТЦ, рынки, строительство МКД можно брать неглядя. Почти...

Было публичное предложение. Через один этап мы можем подать заявку. До него нет - дорого.

Начинается последний недоступный для нас этап. И в первый же день появляется заявка! Этап длится неделю. Тот, кто в торгах не первый день знает, что подача заявки в первый день - это редкость. Все стараются максимально поздно подать заявку, чтобы не привлечь конкурентов. А тут...странно...

Через 2 дня появляется вторая заявка. А за ней и третья.

Итоги подведены, посмотрим протокол?
Что?? Двое не допущены! Почему? Не перевели задаток! Это те две первые заявки. А ещё они поставили минимальную цену. И если первого ещё можно понять, то второй видел, что была заявка, и должен был поднимать цену.

Как вы понимаете, эти двое не планировали ничего покупать. Это был спектакль для тех, кто следит за лотом.

Ещё бы пара дней и цена бы упала до подходящей нам. Но кто-то был заинтересован в том, чтобы получить побольше денег с продажи лота. И запустил провокацию. Третий участник был из тех, кто "психанул" и купился на розыгрыш. Автосалон ушёл...

Но нас ждали новые приключения 🔼🔼🔼

➡️ Кстати, все ли знают, что такое вид разрешенного использования (ВРИ) участка, какие они бывают и как их менять? Если нужен пост об этом, ставьте 🔥

Купить недвижимость со скидкой до 50%? Реально каждому!

Вебинар с таким названием я провела вчера в рамках марафона "Хочу недвижимость".

Показала актуальные лоты из категории недвижимость:
✅ земельный участок;
✅ жилая комната;
✅ квартиры.

Показала их аналоги с авито. Лоты на торгах дешевле аналогов на 30-50%!

Выкладываю запись, подкаст и презентацию.
Если есть вопросы о банкротных торгах, пишите в комментариях.

СКАЧАЙТЕ инструкцию ТВОИ 10 ШАГОВ к заработку на торгах по банкротству, что начать действовать!

Я выиграл торги, что дальше?

С опытом понимаешь, что выиграть торги - дело техники. Самое интересное начинается потом.

1️⃣ В течение 5 дней с момента направления вам договора купли-продажи, его нужно подписать. А ещё проконтролировать, чтобы про вас не забыли, и направили договор.

2️⃣ В течение 30 дней с момента подписания - оплатить покупку за вычетом задатка. Если покупаете недвижимость, то оплатить лучше до регистрации перехода права собственности в Росреестре. Так не будет ипотеки в силу закона.

3️⃣ Нужно понять, подлежит ли сделка государственной регистрации.

⏩Если вы покупаете недвижимость, то договор купли-продажи нужно сдать в Росреестр для регистрации права. Как правило, это делают в МФЦ. Право собственности у вас возникнет только после регистрации.

⏩Если вы покупаете транспорт, то договор регистрировать не надо. Зато нужно поставить автомобиль на учёт в ГИБДД. Хотя если вы сразу хотите перепродать автомобиль, то делать это необязательно.

⏩При покупке других объектов вы просто подписываете договор с арбитражным управляющим и срвзу делаете с объектом, что хотите.

4️⃣ Ещё до покупки объекта, вы должны были выбрать какую-то стратегию. Теперь пришло время её придерживаться. Но всегда лучше иметь план Б на случай, если что-то пойдёт не так.

3 основные стратегии на торгах упоминала тут.

О базовых стратегиях на торгах я говорю уже на первом вебинаре в рамках своего наставничества, который состоится уже 12 октября.

Вы успеваете присоединиться:
https://forms.yandex.ru/u/6634934790fa7bb19ac93baf/

ВРИ!
Это не призыв к действию, а вид разрешенного использования земельного участка. Штука, которая очень влияет на ликвидность участка и на то, что вообще можно с ним делать.

По факту, начинаем анализ земельного участка на торгах с определения ВРИ.

Но начнём издалека. В России существует 7️⃣ категорий земель. На торгах, да и не только, вы чаще всего встречаетесь с землями 1️⃣населённых пунктов и 2️⃣ сельскохозяйственного назначения. Иногда попадаются 3️⃣земли промышленности.

На землях с/х нельзя строить (кроме некоторых ВРИ)!

Так же вы можете встретить аренду 4️⃣земель лесного и 5️⃣ водного фонда.

Земли 6️⃣запаса и 7️⃣особо охраняемых территорий - звери совсем недоступные. Хотя с последними можно попытаться поработать в рамках аренды для туризма.

Если бы категориями земли все ограничивалось, нам бы жилось слишком просто. Поэтому есть ещё ВРИ. Это такие подкатегории, причём чёткой привязки категории земли и ВРИ нет. Один ВРИ может попасться в разных категориях.

ВРИ обозначается цифрой и названием; их много и все они содержатся в классификаторе:
https://base.garant.ru/70736874/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/

Именно ВРИ определяет, что конкретно можно делать на участке.

Перечень ВРИ содержится в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, как правило, утверждаются местной администрацией.

ВРИ делятся на 3️⃣ группы:
1️⃣ основные - собственник может выбрать любой из них и использовать участок в соответствии с ВРИ. Такой ВРИ отражается в выписке из ЕГРН;
2️⃣ условно-разрешенные - можно использовать только пройдя через процедуру публичных слушаний (общественных обсуждений);
3️⃣ вспомогательные - можно использовать вместе с основными, специально указывать на это не нужно.

Перечень ВРИ смотрим в ПЗЗ. А что можно делать на конкретном ВРИ, смотрим в классификаторе.

Очень сложно уложить все в один пост.
Поэтому, голосуем, про что дальше рассказать:
👍 - где искать ПЗЗ;
❤️ - какие стратегии можно выстроить на основании знаний о ВРИ;
🔥 - что можно и что нельзя делать на сельхоз землях.

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ

Серия 1, серия 2, серия 3.

СЕРИЯ 4. БОЙСЯ НЕ ТОРГОВ...
Сразу про два объекта.

Объект #1 был с авито.

Форм-фактором он был очень похож на тот, что мы продали. Просто копируй-вставляй и будет тебе счастье. Только район попроще, но какая разница, если вокруг строятся многоэтажки.

Кто-то скажет: у многоэтажек будет своя коммерция на первых этажах. Мы скажем, что коммерции много не бывает. Главное - это деловая активность и пешеходный трафик. Если люди вокруг есть, значит есть, кому снимать площади.

В целом было похоже на левел даун (снижение класса), но как рабочая лошадка объект подходил, тем более что после его покупки остался бы бюджет на ещё один такой же.

И вот на торгах появляется Объект #2.

Двухэтажное здание 400 кв.м. и земельный участок 27 соток. Прямо в соседнем дворе от Объекта #1. Далеко ходить не надо, логистика на высоте 👍
Берём!

Рассказываем о своих планах другу, который буквально живёт градостроительными нормами 💪 а он нам говорит:

там недавно КРТ (комплексное развитие территории) принимали. Проверьте, все ли нормально.

Океееееей.....

Градостроительный кодекс говорит:

комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов.

В переводе на русский:

КРТ - это когда все общие нормы о территориальном планировании (в частности правила землепользования и застройки) едут отдыхать на йух юг, а вместе с ними и планы правообладателей. Участки могут быть изъяты для муниципальных нужд, а ОКСы снесены.

Смотрим программы КРТ: напротив обоих объектов стоят слова "ПОДЛЕЖИТ СНОСУ" 😱

RIP инвестиционные проекты, а мы идём дальше ➡️➡️➡️

Многие считают, что объекты с торгов как-то по-особенному опасны.
Мораль серии: Бойся не торгов, бойся КРТов 🙉

Хотим пост о том, как искать КРТ?

Как искать КРТ

Сегодня не будет полезных текстовых постов. Зато будет фраза, которая вдохновила меня на этот блог.
Я её встретила в общении с другим блогером и юристом.

➡️➡️Передаю дальше➡️➡️

Может быть, вас она тоже вдохновит на что-то важное 🙏