Я выиграл торги, что дальше?

С опытом понимаешь, что выиграть торги - дело техники. Самое интересное начинается потом.

1️⃣ В течение 5 дней с момента направления вам договора купли-продажи, его нужно подписать. А ещё проконтролировать, чтобы про вас не забыли, и направили договор.

2️⃣ В течение 30 дней с момента подписания - оплатить покупку за вычетом задатка. Если покупаете недвижимость, то оплатить лучше до регистрации перехода права собственности в Росреестре. Так не будет ипотеки в силу закона.

3️⃣ Нужно понять, подлежит ли сделка государственной регистрации.

⏩Если вы покупаете недвижимость, то договор купли-продажи нужно сдать в Росреестр для регистрации права. Как правило, это делают в МФЦ. Право собственности у вас возникнет только после регистрации.

⏩Если вы покупаете транспорт, то договор регистрировать не надо. Зато нужно поставить автомобиль на учёт в ГИБДД. Хотя если вы сразу хотите перепродать автомобиль, то делать это необязательно.

⏩При покупке других объектов вы просто подписываете договор с арбитражным управляющим и срвзу делаете с объектом, что хотите.

4️⃣ Ещё до покупки объекта, вы должны были выбрать какую-то стратегию. Теперь пришло время её придерживаться. Но всегда лучше иметь план Б на случай, если что-то пойдёт не так.

3 основные стратегии на торгах упоминала тут.

О базовых стратегиях на торгах я говорю уже на первом вебинаре в рамках своего наставничества, который состоится уже 12 октября.

Вы успеваете присоединиться:
https://forms.yandex.ru/u/6634934790fa7bb19ac93baf/

ВРИ!
Это не призыв к действию, а вид разрешенного использования земельного участка. Штука, которая очень влияет на ликвидность участка и на то, что вообще можно с ним делать.

По факту, начинаем анализ земельного участка на торгах с определения ВРИ.

Но начнём издалека. В России существует 7️⃣ категорий земель. На торгах, да и не только, вы чаще всего встречаетесь с землями 1️⃣населённых пунктов и 2️⃣ сельскохозяйственного назначения. Иногда попадаются 3️⃣земли промышленности.

На землях с/х нельзя строить (кроме некоторых ВРИ)!

Так же вы можете встретить аренду 4️⃣земель лесного и 5️⃣ водного фонда.

Земли 6️⃣запаса и 7️⃣особо охраняемых территорий - звери совсем недоступные. Хотя с последними можно попытаться поработать в рамках аренды для туризма.

Если бы категориями земли все ограничивалось, нам бы жилось слишком просто. Поэтому есть ещё ВРИ. Это такие подкатегории, причём чёткой привязки категории земли и ВРИ нет. Один ВРИ может попасться в разных категориях.

ВРИ обозначается цифрой и названием; их много и все они содержатся в классификаторе:
https://base.garant.ru/70736874/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/

Именно ВРИ определяет, что конкретно можно делать на участке.

Перечень ВРИ содержится в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, как правило, утверждаются местной администрацией.

ВРИ делятся на 3️⃣ группы:
1️⃣ основные - собственник может выбрать любой из них и использовать участок в соответствии с ВРИ. Такой ВРИ отражается в выписке из ЕГРН;
2️⃣ условно-разрешенные - можно использовать только пройдя через процедуру публичных слушаний (общественных обсуждений);
3️⃣ вспомогательные - можно использовать вместе с основными, специально указывать на это не нужно.

Перечень ВРИ смотрим в ПЗЗ. А что можно делать на конкретном ВРИ, смотрим в классификаторе.

Очень сложно уложить все в один пост.
Поэтому, голосуем, про что дальше рассказать:
👍 - где искать ПЗЗ;
❤️ - какие стратегии можно выстроить на основании знаний о ВРИ;
🔥 - что можно и что нельзя делать на сельхоз землях.

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ

Серия 1, серия 2, серия 3.

СЕРИЯ 4. БОЙСЯ НЕ ТОРГОВ...
Сразу про два объекта.

Объект #1 был с авито.

Форм-фактором он был очень похож на тот, что мы продали. Просто копируй-вставляй и будет тебе счастье. Только район попроще, но какая разница, если вокруг строятся многоэтажки.

Кто-то скажет: у многоэтажек будет своя коммерция на первых этажах. Мы скажем, что коммерции много не бывает. Главное - это деловая активность и пешеходный трафик. Если люди вокруг есть, значит есть, кому снимать площади.

В целом было похоже на левел даун (снижение класса), но как рабочая лошадка объект подходил, тем более что после его покупки остался бы бюджет на ещё один такой же.

И вот на торгах появляется Объект #2.

Двухэтажное здание 400 кв.м. и земельный участок 27 соток. Прямо в соседнем дворе от Объекта #1. Далеко ходить не надо, логистика на высоте 👍
Берём!

Рассказываем о своих планах другу, который буквально живёт градостроительными нормами 💪 а он нам говорит:

там недавно КРТ (комплексное развитие территории) принимали. Проверьте, все ли нормально.

Океееееей.....

Градостроительный кодекс говорит:

комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов.

В переводе на русский:

КРТ - это когда все общие нормы о территориальном планировании (в частности правила землепользования и застройки) едут отдыхать на йух юг, а вместе с ними и планы правообладателей. Участки могут быть изъяты для муниципальных нужд, а ОКСы снесены.

Смотрим программы КРТ: напротив обоих объектов стоят слова "ПОДЛЕЖИТ СНОСУ" 😱

RIP инвестиционные проекты, а мы идём дальше ➡️➡️➡️

Многие считают, что объекты с торгов как-то по-особенному опасны.
Мораль серии: Бойся не торгов, бойся КРТов 🙉

Хотим пост о том, как искать КРТ?

Как искать КРТ

Сегодня не будет полезных текстовых постов. Зато будет фраза, которая вдохновила меня на этот блог.
Я её встретила в общении с другим блогером и юристом.

➡️➡️Передаю дальше➡️➡️

Может быть, вас она тоже вдохновит на что-то важное 🙏

КАК УВЕЛИЧИТЬ СТОИМОСТЬ УЧАСТКА ОДНИМ ПОХОДОМ В МФЦ?

Здесь я писала про ВРИ.
Между ними можно лавировать, чтобы, когда надо, снижать цену и ликвидность участка, а когда надо поднимать.

Как работает процедура?

1️⃣ В ПЗЗ смотрим основные ВРИ. Их собственник может изменить по своему решению, подав заявление через МФЦ. ВРИ поменяется примерно через 7 дней. Могут быть задержки. Если хотим побыстрее, то прикладываем к заявлению ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

2️⃣ Условно-разрешенные ВРИ меняются дольше и только через публичные слушания. Иногда это почти невозможно, иногда вполне реально. Нужно оценивать ситуацию. И если условно-разрешенный ВРИ очень редкий и привлекательный, то можно и попотеть.

А какие ВРИ интересные?

Все зависит от локации и местных особенностей, но все, что связано с коммерцией - это хорошо.

Например:
*️⃣Среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка (многоквартирные дома);
*️⃣Таунхаусы, т.е. на юридическом - блокированная жилая застройка;
*️⃣Рекрекация: очень популярна, т.к. предоставляются гранты на туризм, но лавочка потихоньку закрывается;
*️⃣Рынки, магазины, объекты торговли (торговые центры)
*️⃣Общественное питание;
*️⃣Автосервисы (под них очень непросто найти землю в городах).

Покупаем участок с одним ВРИ, меняем на более ликвидный.
Но и вне этих ВРИ можно поработать.

🍀 Например, ЛПХ (приусадебные) обычно стоят дешевле, чем ИЖС. Потому что многие думают, что ЛПХ - это дачи и там нельзя прописаться.

На самом деле и там, и там можно строить абсолютно одинаковые индивидуальные дома. Как это использовать? Скорее всего, цена на ЛПХ на торгах будет ниже, покупаем его, переводим в ИЖС (если позволяет ПЗЗ).

А ещё на ВРИ ведение садоводства тоже можно строить полноценный индивидуальный жилой дом 😉

Я продолжу рассказывать про ВРИ и землю. А все ли здесь знают, что такое ГПЗУ и что из него можно узнать? Или рассказать? 💛

Серия 5. ПРЕДПОСЛЕДНИЙ ФАКАП.

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ

*серия 4 тут.

Следующий объект был с коммерческих торгов. 2 здания + забор, зарегистрированный как объект капитального строительства, на земле, арендуемой у государства.

Стратегия:
🔴 Покупаем здания и становимся арендаторами земли;
🔴 Выкупаем землю под строениями в собственность (неоднократно при этом сходив по адресу из трех букв - суд; возможно годы придётся там провести);
🔴 На выходе получаем шикарный участок 9700 кв.м. в географическом центре города. С возможностью смены ВРИ на многоэтажный дом или, например, рынки.

🔴🔴🔴🔴🔴
Хочешь, сам строй огромный коммерческий центр, а хочешь - продай девелоперу.

Параллельно на досках объявлений появилась информация о продаже похожего участка под строительство ЖК за
🔴🔴🔴 млн.руб. 👀👀👀 это как раз стратегия с девелопером. Ради такого стоит и по судам походить, даже если в перспективе маячит половина этой суммы 😄

Надо только правильно подать документы на торги, ну и выиграть их. Документов очень много, т.к. торги коммерческие. Условия нестандартные.

- Слушай, а там нет КРТ?
- Нет, проверили, КРТ нет.
- А больше ничего нет?
- Да, вроде нет....

6 СПОСОБОВ НЕ СЕСТЬ В ЛУЖУ ПРИ ВЫБОРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Здесь я рассказала, как наличие КРТ обломало нам все планы.

Как же узнать о наличии КРТ?

😍 Сайт местной администрации/региональных органов: запрос в поисковике "комплексное развитие территории администрация _ (вставить название муниципалитета)";
😍 Правила землепользования и застройки: содержатся на сайте администрации (запрос: ПЗЗ + название муниципалитета), а так же на сайте ФГИС ТП https://fgistp.economy.gov.ru/ Научитесь пользоваться этим сайтом, если хотите работать с недвижимостью.
❤️ Муниципальные/региональные геопорталы (в Москве есть отдельный сервис по КРТ https://krt.mos.ru/).
😊 Региональный/муниципальный портал гос.услуг, информационные системы, обеспечивающие проведение публичных слушаний.
😍 Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): ждать 30 дней, получить может только правообладатель, т.е. в рамках торгов это не сделаешь.
😭 Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). В ней некоторые данные можно посмотреть онлайн, а так выписка из одного раздела стоит 1000 руб. Но в плане КРТ пока что не самый надёжный источник, проект об обязательном внесении данных о КРТ в ИСОГД в разработке: https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=149655

😊 Работоспособность этих вариантов отличается от муниципалитета к муниципалитету, поэтому я делаю проще: вбиваю в поисковик запрос "крт + муниципалитет + название улиц квартала, где находится объект". Принятие КРТ всегда попадает в местные СМИ, и поиск обязательно выдаст какую-нибудь новостную заметку, а иногда попадаются целые форумы, на которых можно отследить всю историю принятия КРТ.

❤️ Где-то на 3-5 строках поисковой выдачи найдётся и сам официальный документ 😉

❤️ Было полезно? Поделись постом с другом. А я продолжу рассказывать, что ещё может испортить всю финансовую модель 😍