"Не гонись за трендом" - идея, которую я буду транслировать ВСЕГДА.

✅ Почему? Да хотя бы потому, что 9 лет назад мы купили первый говноподвал инвестиционный объект, а теперь покупаем здания. А могли бы купить квартиру, как у всех.

❌ Недавно ради развлечения решила отойти от своего принципа, а что из этого вышло рассказала здесь.

Коротко:

Получила волшебный шанс купить с торгов квартиру по рыночной стоимости, потому что таких же хайпожоров набралось аж 17 штук.

Поэтому первое задание в моем курсе - "пойми, в чем ты крут".

И только после выполнения этого задания можно идти покупать квартиру на торгах, потому что любой лот - выгодный, когда знаешь, что брать 😉

P.S. Устроим нетворкинг? Расскажите, в чем ваша суперсила 🔥

Наша суперсила - коммерческая недвижимость ☺️

#ТопБЛОГ #РоссияСтранаВозможностей
#МарафонТопБЛОГ

Старая стратегия в новой упаковке подъехала

⚡⚡⚡Уже слышали про семейную ипотеку на вторичку?

Программа заработает с 1 апреля 2025 года. У нас чуть больше недели на подготовку.

Бежим на торги и подбираем подходящие квартиры.
А это непросто 😄

🧠🧠🧠🧠 Что подойдёт под ипотеку?

✅ Жилье в городах (только городах), где отсутствуют строящиеся многоквартирные дома или количество таких домов не превышает два.

Дом.РФ составил перечень таких городов, прикладываю его к посту ⬆️⬆️⬆️ Всего 901 город.

✅ Дом, где расположено жилье не должен быть аварийным.

✅ Дом не должен быть старше 20 лет на момент заключения кредитного договора. То есть дома старше 2006 года не рассматриваем.

👤👤👤 Кому сможем продать такое жилье в ипотеку?

Семьи с детьми до 6 лет включительно.

P.S. Задание на развитие предпринимательского мышления: читаем новости, думаем, как их коммерциализировать.

🚀 Лайк за пользу и делитесь с коллегами.

✏️✏️✏️ Путь из потребителя в инвесторы:

*️⃣2008 - катаюсь на теплоходе, хожу по музеям (закрываю свои потребности, трачу 💵)
*️⃣2019 - ищу участок под бизнес (чтобы закрывать чужие потребности и получать 💰)
*️⃣2024 - в следующих постах...

С участниками моих мастер-классов всегда обсуждаем, что первый шаг к успешным стратегиям:

отключить взгляд потребителя

⚡️⚡️ Ведь мы покупаем объект НЕ себе.

А потребителем классно быть уже после закрытия сделок 😀

КОГДА ТВОИ МЕЧТЫ СБЫВАЮТСЯ, НО НЕ У ТЕБЯ...

Про мечты в видео продолжение истории про лот, а ниже про туризм как бизнес-стратегию.

Внутренний туризм в России распространяется в самые неожиданные места. Как на этом заработать?

1️⃣ Ищем объекты в интересных локациях. Интересные - это какие?

✔️ в пешей / велосипедной доступности есть природные объекты, в которых есть чем заняться: плавать, кататься на лодках в водных объектах; ходить в горы, кататься на лыжах; гулять по лесу, бору и т.д.

В идеале, чтобы эти активности можно было подать под соусом ЗОЖ, эко и т.д.

✔️ красивый вид с самого объекта.

✔️ в пределах 15-20 минут можно доехать до достопримечательности

Она может быть любой, как природной, так и связанной с местной культурой: смотровые площадки; музеи, в т.ч. под открытым небом.

либо до другого досугового бизнеса: экоферма, конюшня, яхт-клуб и т.д.

⭐Необязательно собирать все пункты, но чем их больше, тем лучше.

2️⃣ Главное! Сам по себе статус населённого пункта неважен.

Село, деревня, п.г.т. - все, что угодно.

Не бойтесь их! Анализируйте, ищите в них ценность, которую можно коммерциализировать.

📍Как показывает практика, ради красивого места люди готовы несколько часов трястись в машине, поэтому критерий удалённости от городов, - не самый главный.

⚠️ Но! Красивое место недалеко от крупного города, конечно, же ликвиднее, чем такое же место вдали от цивилизации.

И не забываем про коммуникации и ресурсы.

❓❓❓ Если интересно, какие конкретно типы объектов я рассматриваю с прицелом под туризм, оставляйте комментарии и реакции, и я продолжу тему 😉

Объект моей мечты попал под региональные планы, но как же я его все-таки купила? Ответила в видео 👆👆👆

А какие еще типы объектов для перепродажи (или себе) под туризм я смотрю на торгах?

1️⃣ Земельные участки. Тут несколько критериев.

🟣Формальный: вид разрешенного использования. Нам нужена рекреация. В частности, 5.0 (включает в себя 5.1-5.5). Он должен быть в основных или условно-разрешенных. Это идеальный ВРИ и редкий, поэтому если его нет, то не отказываемся от участка и анализируем дальше.

🟡Локация. Общие требования тут. Если я вижу участок на берегу, то сразу беру его на карандаш. Главное, чтоб на нем можно было строить. Хоть что-нибудь 😄

🔵Размер. 6 соток для туризма мало - хватит в лучшем случае под один гостевой дом под сдачу в аренду. Люди умудряются размещать глэмпинги на 12 сотках, но лучше брать не менее 3 тыс.кв.м.

🟣Форма. Стремимся к правильному прямоугольнику с соотношением сторон 2:3 или квадрату. Форма должна позволять строить: учитывайте отступы от границ участка. Они указаны в ПЗЗ и иногда съедают до 50% участка.

А ещё есть такой показатель как % застройки - тоже в ПЗЗ.

2️⃣ Нежилые здания. Желательно с землей. Часто их найти проще, чем просто землю.

Что делать со зданием:
🔘 сносить и строить все заново;
🔘реконструировать;
🔘превращать в жилье/дачу.

Последний вариант я никогда не скидываю со счетов. Бывают интересные села, где люди хотели бы иметь дачку, но их нет. Зато на торгах иногда появляются бывшие общественные бани, котельные и т.д. на участках 6-10 соток.

Покупаем, сносим/реконструируем, меняем ВРИ участка, продаём как место под шикарный загородный дом.

3️⃣ Туристические базы, детские лагеря - тут и говорить не о чем. Они, как правило уже идеально заточены под туризм. Главное, проанализировать землю на отсутствие проблем.

4️⃣ Жилые дома с землей. По закону без смены ВРИ на таких участках обсутраивать места размещения туристов нельзя. Но я думаю, что все видели парк-отели именно на таких участках. Иногда предприниматели готовы идти на риски, если объект потенциально прибыльный. Поэтому если у нас есть клиент на такой объект, мы предупредили его о рисках, и его все устраивает, то почему собственно не провести ему такую сделку?

⚡️ НЕ рассматриваете с/х землю, если нет перспектив смены ее категории.

На с/х нельзя ничего, кроме с/х.

За этой землёй следят пристальнее, чем за любой другой.

В законе есть понятие "сельский туризм", но пока что это все очень плохо работает.

🔜 А еще изучаем требования к тур.грантам и ищем объекты, подходящие по характеристикам.

Если нужен пост с подборкой грантов и субсидий, вы знаете, что делать 👍

Муж не верит в мой лот. Это моя дурь блажь. На этом видео лот у меня за спиной 😁

У мужа свой объект на те же 20 млн. (Этот лот не хочу я. Вот такая мы семья).

А бюджета нет ни под один 😅

Спойлер: компромисс был найден: мы выиграли оба. История про второй была тут.

🗄 В этот момент на нас выходят с предложением о покупке Байкала. Там почти на 4 школы хватит... но, как показала история, мало, чтоб хватило, переговоры об условиях сделки, мягко сказать, затянулись. И до торгов получить деньги мы бы никак не успели.

🙂 Один из наших друзей оказался таким же верующим в успех проекта, как и я. Вместе мы смогли наскрести на лот.

Обсуждаем тему несколько часов, остаётся последний день для перевода задатка.

Приходим к выводу, что мы...

☄️☄️☄️ НЕ БУДЕМ УЧАСТОВАТЬ в торгах ☄️☄️☄️

Это логично и обоснованно, все согласны.

Вечером дома сверхрациональная мысль "хочу-хочу-хочу" берет у меня вверх.

Блин, да я должна поучаствовать в этих торгах, они же созданы для меня 😅😅😅

💬 Муж звонит другу: мы участвуем, ты в деле?
💭 Ответ: Да.

Заходим в лот 50/50.

Осталось всего-то аукцион выиграть.

P.S. Соинвест - сила. Рано или поздно мы отработаем четкий механизм соинвеста.

Поставьте ❤️ если вам было бы интересно инвестировать с нами,
👍 - если вы часто ищите инвесторов.

Топ-5 неожиданностей, которые могут все испортить на торгах в последний момент

Подавать заявку в последний момент - это здравая стратегия, чтобы не создать себе лишнюю конкуренцию на торгах. Иллюстрация этой стратегии тут.

Ну а мы из-за долгих раздумий с этим лотом рисковали нарваться на одну из этих ошибок.

1️⃣ Регистрация на ЭТП. Надо убедиться, что она есть, что регламент на площадке подписан и соблюдены остальные требования.

Иногда структура площадки создаёт иллюзию, что мы прошли аккредитацию, но в самый последний вылезает "сюрприз".

Аккредитации нет. И теперь либо плати за ускоренную регистрацию (если поддержка площадки не спит), либо плачь.

2️⃣ Актуален ли сертификат подписи. Бывает такое, что вы обновили ЭЦП, а на площадку её не подгрузили. Обычно это занимает пару минут, но некоторые площадки обновляют сертификаты только в рабочее время. Поэтому если Вы подаете заявку ночью... ложитесь спать и утром ищите другой лот.

3️⃣ Оплата задатка. Задаток нужно не только отправить, его должны успеть получить.
😟У юр.лиц и ИП это происходит быстро и в целом день в день можно уложиться.
😟С физ.лицами хуже, лучше заложить по одному дню на операции в своём банке и банке получателя, т.е. минимум два, если отправляете задаток утром.
😟Если задаток отправляется на площадку с лицевыми счетами участников, закладывайте время на распределение задатка со счета площадки на Ваш лицевой счет.

Некоторые площадки делают это один раз в день - утром; некоторые дважды.

Информацию можно узнать на сайте либо горячей линии.

4️⃣ Работа программ и плагинов. Иногда бывает, что привычные нам программы обновляются, а старые перестают работать. Всегда проверяйте их актуальность.

5️⃣ Интернет. Должен быть оплачен, а в идеале нужна резервация хотя бы через мобильную связь.

Угадаете, какая из опасностей светила нам с заброшенной школой? Пишите номер в комментарии 😉

ФАС vs. ВС РФ

Оспаривание торгов:
*️⃣неприятная штука, когда оспаривают торги, результаты которых нам нравятся; и
*️⃣необходимая процедура, если процесс и результат торгов нас не устроил.

При этом хочется, чтобы процедура была быстрой и эффективной. И в этом смысле первый орган приходящий на ум в такой ситуации - ФАС (Федеральная антимонопольная служба).

Но вот беда... компетенция ФАС на банкротные торги не распространяется🤫

⚡️ До ~2022 года ФАС благополучно рассматривала дела об оспаривании банкротных торгов. Но потом Верховный Суд РФ принял решение, что компетенция ФАС в этой сфере не безусловна.

⚡️⚡️⚡️ Он указал, что ФАС может рассматривать такие дела, только если конкретный спор может повлиять на состояние конкуренции в соответствующей отрасли.

То есть, при условии, что ваш спор по участку 6 соток СНТ может повлиять на уровень конкуренции во всей отрасли СНТ
(сомнительно).

⚡️ ФАС активно сопротивляется и хочет сохранить свои полномочия в расширенной версии. Количество жалоб в ФАС значительно сократилось, но она продолжает их рассматривать.

⚡️ ФАС с ВС все это время играют в кошки-мышки.

В частности, ФАС отзывала свои акты по банкротным торгам, жалобы на которые поступали в ВС РФ.

⚡️ Но 1 апреля 2025 года ВС РФ принял очередное решение, подтверждающее его позицию 2022 года:

для рассмотрения спора ФАС сначала должна установить влияние конкретных торгов на состояние конкуренции в соответствующей отрасли.

Истцом выступил Союз "Операторов Электронных Площадок".

Такие дела. А именно Дело АКПИ25-109.

⚡️ Как вам: 👍🤔😱?

Про что нельзя забывать при оценке лота: смотрите в видео (это не туалет)

⬇️⬇️⬇️А здесь рассказ, как мы выиграли.

🟠 День аукциона.
🟠 Начальная стоимость - 19,4 млн.
🟠 Наши возможности ограничены, мы могли шагнуть на аукционе только один раз. Стоимость такого шага = 1 млн.

Мой единственный шанс победить был - сделать первую или максимум вторую ставку в надежде что у конкурентов потолок такой же, как у нас.

Я ждала, что что-то пойдёт не так... что нас попросят выйти из аукционной комнаты, если вы понимаете о чем я

⚠️ Утром захожу на площадку. Жду начало аукциона... а аукциона нет.

Может быть, я совсем 🦌 и на могу найти аукционную комнату? ⌨️

☄️☄️☄️ Аукцион окончен, торги проведены спустя минуту после начала.
👀Всмысле?

Трясущимися руками открываю протокол. Мы там одни. Единственный участник. Он же победитель 😱😱😱

Мы рады, муж нет 😅

А теперь угадываем ответ на последний вопрос из видео: работает ли в туристической жемчужине общественный туалет?

👍 - да
🙈 - нет

Видеоответ будет завтра 😁

ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА

Сегодня поговорим про сельскую. По ней пришли новости, которые мы используем, в первую очередь, для продажи.

Подбираем объект на торгах - выигрываем - выставляем на продажу с отметкой "подходит под сельскую ипотеку" - продаём.

😘 про семейную ипотеку на вторичку было тут.

😊А что подходит под сельскую из того, что доступно на торгах?

😊 индивидуальный жилой дом (вторичка) не старше 5 лет, если вы продаёте как физ.лицо, и 3 лет, если продаёте как ИП или юр.лицо;

дом должен быть пригоден для проживания, обеспечен коммуникациями; а его площадь соответствовать нормам, установленным в муниципалитете

😊 земельный участок под строительство. Напомню, что строить можно на ВРИ ИЖС, ЛПХ (приусадебные), ведение садоводства, так же подойдёт участок в СНТ.

Есть ещё пара направлений, но их мы с торгов не купим, там новостройки.

😊 Где это все должно находиться?

В сельской местности. Проверить конкретный населенный пункт, можно тут: https://svoe-selo.ru/rural-mortgage (прокрутить вниз)

😊В 2025 году такую ипотеку выдают не всем, а только:

😊 Гражданам, работающим по ТК и продолжающим работать в течение 5 лет после получения ипотеки,

• в сфере АПК
• в социальной сфере на сельских территориях (области здравоохранения, образования, науки и просвещения, социальной защиты, культуры, физической культуры и спорта)
• в подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству, Россельхознадзору организациях
• в исполнительных органах субъекта РФ или организации подведомственных субъекту РФ в сфере ветеринарии
• в органах местного самоуправления в сельской местности

😊 ИП в сфере АПК, также должны вести деятельность есть ещё 5 лет после получения ипотеки.

ОКВЭДы не утверждены, но ориентируемся на эти: 28.3, 28.93, 20.15.3, 20.15.4, 20.15.5, 20.15.7, 20.15.8, 12

😊 Участники СВО, их супруги или вдовы (вдовцы), не вступившие в повторный брак.

😓 Размер кредита - до 6 млн. Если вы продаёте участок, то учитывайте, что покупатель в 6 млн. должен будет вместить и участок, и дом.

😍 Ставка от 0,1 до 3%.

Условия, конечно, специфические, но лучше знать, чем не знать

Кстати, ещё есть
льготное кредитование на подключение дома в селе к сетям и ремонт. В теории его можно использовать для повышения ликвидности объекта.

😁 Рассказать про условия?

Чтобы продать что-то ненужное, нужно купить что-то ненужное...

❓А по каким каналам чаще всего продаёте объекты вы: авито и др., по знакомым, соц.сети, растяжки, баннеры или что-то другое?

💯 Доля банкрота в объекте: что попадёт на торги?

В феврале Верховный Суд рассмотрел вот такое дело:

Должник оспаривал продажу с торгов квартиры.

⚡️⚡️⚡️
В этой квартире были доли у его супруги и 2 детей. То есть у должника и у всех членов семьи было по 1/4.
А квартиру продали ЦЕЛИКОМ.

Суды то отказывали должнику в требованиях, то удовлетворяли. В итоге дело дошло до Верховного Суда РФ.

Который должнику в отмене торгов... ОТКАЗАЛ!

Наличие долей несовершеннолетних детей в праве собственности на спорный объект недвижимости, без выдела этих долей в натуре, не препятствует реализации находящейся в залоге квартиры как единого объекта с целью погашения требования залогового кредитора и может быть учтено при распределении вырученных от реализации залогового имущества денежных средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора.


Отсюда вывод:

🟢 Если имущество заложено (а ипотека - это залог недвижимости), то вне зависимости от того, является ли должник единственным собственником или у него есть сособственники, объект реализуется целиком.

🟢 Если имущество не заложено, то продаётся только доля должника.

📈 В этом смысле ипотечная недвижимость становится для участников торгов ещё более безопасной, даже наличие долей несовершеннолетних не ломает торги.

✔️ Кроме того, напоминаю про это дело, где были доли мужа и жены, и объект тоже продали целиком, и ВС РФ сказал, что это правильно.

Как относитесь к этим решениям ВС РФ?