В субботу в Москве у меня состоялся очень интересный разговор с очень интересным человеком. Не буду обозначать его имя. Он управляет достаточно мощной системой и работает в недвижимости.

Мы рассуждали, с чем сейчас столкнулся российский девелопмент, какие вызовы его ожидают, какие причинно-следственные связи сработают.

И вот к чему мы пришли.

Уже год назад было понятно, что период льготной ипотеки закончится. Была понятна ее доля (~40%), можно было прогнозировать, в каком объеме упадет спрос. Когда в декабре прошлого года очень серьезно изменили условия по семейной ипотеке, это стало еще более очевидным.

Я задал вопрос: почему ни к нам, ни к кому другому девелопмент не прислушивался? Почему компании не актуализировали систему продаж, не вернули ее в логику работы в 2018-2019 годах, когда она была выстроена достаточно эффективно?

Порассуждав об этом, мы пришли к выводу: причиной стало то, что девелопер постоянно выходил с профитом из очень тяжелых ситуаций (ковид, СВО…). И он потерял бдительность, перестал бояться быть несостоятельным в продажах. Эта система атрофировалась полностью.

Закончился наш разговор рассуждением о том, кто же в этом виноват.

Моя позиция была — что это сами девелоперы. Они должны были четко понимать, благодаря чему получают такие серьезные профиты.

На что мой оппонент сказал: возможно, дело не в девелоперах, а в государстве, которое притупило их бдительность.

Я заметил: ну это же неправильно, каждый девелопер должен критично подходить к системе.

Мой оппонент ответил: есть такое выражение, «мы в ответе за тех, кого приручили». Государство своими мерами поддержки в какой-то степени приручило девелоперов. У них атрофировались защитные механизмы, пропал страх. Поэтому, возможно, в сложившейся ситуации есть значительная доля ответственности государства, которое оказывало им чрезмерную поддержку.

Вот такой нелинейный (может быть, даже философский) вопрос. Что вы думаете по этому поводу?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Кто-то подскажет, что проблемы с семейной ипотекой уже есть. Просто, видимо, не в курсе люди…

Очень надеемся, что будет, как написано…

Кто на чем ездит? Я полагаю, это обусловлено стереотипами.

Если ты банкир, все знают, что ты зарабатываешь хорошо. Следовательно, если у тебя нет дорогой машины, ты плохой банкир.

Если ты риелтор, не все знают, что ты хорошо зарабатываешь (во всяком случае у некоторых риелторов доходы очень приличные, и на мой взгляд, это заслуженно). Если ты ездишь на дорогой машине, у покупателя может сложиться впечатление, что ты слишком хорошо зарабатываешь.

Плюс ко всему риелторский бизнес в России очень конкурентный, а банковский — абсолютно не конкурентный (конечно, существует много разных банков, но они практически все государственные).

Так вот, банк ты вряд ли поменяешь, а вот риелторскую компанию поменять можешь…

Отсюда и разница в выборе авто. А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Наш бизнес достаточно консервативен. Но креативный подход и нестандартное мышление — это то, что контрастно выделяет одних игроков на фоне других.

Виктория Белявская, моя коллега и партнер компании GMK, всегда мыслила очень нетривиально. У нее множество идей, собственное уникальное видение девелопмента и всего происходящего в мире.

Я всегда с большим интересом читаю ее телеграм-канал и статьи в корпоративном блоге GMK. Регулярно ввязываюсь в предложенные и организованные ей авантюры (в основном успешно).

И вот сейчас у нее вышел материал про влияние архитектуры на человека.

Я ожидал, что увижу в нем очень понятные вещи — интересные, но все же предсказуемые. А увидел фото тюрьмы, которая рассматривалась как некий архитектурный объект, который не добивает оступившегося человека, а дает ему реальную возможность измениться (ведь именно для этого созданы пенитенциарные заведения).

Так что, честно говоря, я был удивлен. Статья еще раз подтвердила интересный взгляд Виктории на происходящее в девелопменте и архитектуре. Очень рекомендую.

Около полугода назад я предлагал своим подписчикам заполнить небольшую анкету: кратко рассказать о себе и задать мне вопросы.

И достаточно много вопросов было связано с внедрением в девелопменте искусственного интеллекта.

Я понял, что эта тема интересует многих. Да, пока не всем понятно, как это использовать. Но определенно ясно, что по крайней мере тестировать эти инструменты нужно, причем чем раньше, тем лучше. В противном случае можно серьезно уступить конкурентные позиции.

Вчера мои коллеги из #GMKStudy запустили новый поток интенсива «Основы ИИ для тех, кто работает в недвижимости».

Обучение проходят девелоперы «ЭНКО», Брусника, Vesper, «Неострой», «РАЗУМ», «УТУМ+», «Острова», «Есть идея», агентство «НДВ Супермаркет Недвижимости» и другие.

До 14 октября вы можете к ним присоединиться (причем сегодня — по специальной цене). Не упустите возможность.

Маловероятно, что у банкиров появилась совесть. Скорее всего, к совести призвали…

https://realty.ria.ru/20241011/ipoteka-1977589263.html

О локальном патриотизме в девелопменте

В последнее время коллеги просто жгут в корпоративном блоге #GMK.

Руководитель практики бренда и креатива GMK Ольга Беляшникова провела вебинар о локальном патриотизме и брендинге, а на сайте появился материал по его итогам.

Ольга объяснила, почему работа с локальными смыслами в девелопменте всегда эффективна и интересна. Рассказала, как локальная идентичность может отражаться в продукте.

Привела множество примеров, откуда взялась мода на историзм, почему это важно для жителей тех или иных регионов, как девелопер может это использовать и где и как ему искать смыслы (на примере реальных кейсов — и не только нашей компании, но и других).

Я считаю, это нужная и важная история и очень интересный материал.

К сожалению, официально итоги третьего квартала по объему выдачи ипотеки и реальных сделок на первичном рынке пока не подведены. Сводных данных еще нет ни у Центробанка, ни у Дом.РФ.

Поэтому пока пользуемся информацией от коллег.

Продажи строящегося жилья в столице за квартал сократились в среднем на треть, в годовом выражении падение было еще сильнее — на 40-50%. В сентябре рынок стабилизировался, и продажи после августовского падения стали расти: в Старой Москве в среднем на 22% за месяц, в Новой Москве — на 21%.

Цифры неплохие, если им верить. Это вселяет некоторую надежду.

Вероятнее всего, в сентябре уровень выдачи всех видов ипотеки по сравнению с августом снизился на 1,4-1,6%. Это я сужу по тем данным, которые мы получаем из разных полудостоверных источников. Однако надо дождаться итоговой статистики в целом по стране.

Конечно, хотелось бы, чтобы информация об объемах сделок и выдаче ипотеки где-то аккумулировалась и выдавалась в режиме реального времени (ну или с задержкой на день-два). Но пока имеем то, что имеем. Думаю, окончательные данные по третьему кварталу ЦБ опубликует к концу октября.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Банк России намекает на то, о чем все и так догадываются. Нагнетает..

Уверен, что в последние месяцы многие, как и я, с тревогой следят за тем, что происходит на рынке.

Да, людям по-прежнему нужна комфортная недвижимость, в которой можно создать позитивные #сценарии_жизни. Да, строительство продолжается, новые проекты, пусть и в меньших объемах, но выходят на рынок.

И всё-таки все понимают: наступил этап, когда выживут сильнейшие. Как его преодолеть? Задача даже не с одной звездочкой.

Я уже говорил, что сегодня девелопменту нужны максимально грамотные и логичные инвестиции в то, что работает на будущее компании. Я думаю, что одно из таких направлений — скрупулезная работа с данными и глубокая аналитика.

Как ее проводить — будем обсуждать завтра, 17 октября, на большой онлайн-конференции от SMARTIS. Участвую в качестве спикера. Также в программе: AVA Group, Smartis, ГК «Основа», Самолёт, RBI, ПСК ДОМ.

17 октября, 12:00. До встречи.

Вчера весь день работал в Челябинске.

У нас множество проектов в разных регионах России. В том числе в Тюмени, Екатеринбурге, Перми, Кургане и других городах, которые расположены рядом с Челябинском. Но обстоятельства складывались таким образом, что в самом Челябинске проектов пока не было.

Между тем, порядка 10 лет назад, а может, даже больше, некоторые компании серьезно рассматривали этот рынок как потенциал для входа. Мы им активно помогали: ездили в командировки, смотрели стройки.

И пришли к выводу, что на тот момент Челябинск не был готов к продвинутому продукту. Засилие панельного домостроения не в самом лучшем его варианте и прочие параметры, на которые мы смотрели, говорили о том, что регион не будет успешным для девелопера, делающего акцент на качестве продукта.

Сегодня мы видим другую картину. Некоторые девелоперы смотрят на Челябинск иначе. Они приобретают площадки и в ближайшее время будут выходить в этот город.

Рынок там неоднозначный.

Во-первых, хотя город и миллионник, он небольшой.

Во-вторых, девелоперский продукт в полном понимании этого слова только начал формироваться. Это происходит благодаря некоторым единичным компаниям. С точки зрения продукта, комплексного освоения территорий, комфортного проживания, сценариев жизни людей у застройщиков Челябинска, вероятно, больше вопросов, чем ответов.

Я уверен, что с приходом новых девелоперов отношение местных компаний к продукту поменяется. Потребитель увидит, как должны выглядеть жилые проекты, архитектура, благоустройство… И заставит их этому соответствовать. В результате лет через 5-7 в регионе сформируется новое понятие продукта.

Желаю всем жителям Челябинска, чтобы это произошло как можно раньше. Мы открыты к предложениям от местных девелоперов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Заметил положительный тренд.

В Подмосковье сложился дефицит многокомнатных квартир: их доля в общем объеме экспозиции составляет 8%. Сейчас в продаже представлено 8 777 студий (+12% с начала года), 19 220 однокомнатных лотов (+3,4%), 11 510 двухкомнатных (-1,2%), 3 216 трехкомнатных (-4,1%), 201 четырехкомнатных (-30%).

Почему я считываю этот тренд как положительный? Давайте расслужить логично:

1. Обычно квартиры с 2, 3, 4 комнатами гораздо чаще покупают для личного проживания, нежели для инвестирования (потому что инвестировать проще в студии и однокомнатные).

2. Это значит, что люди приобретают квартиры для себя. То есть они там собираются жить.

3. Следовательно, требования к продукту, жилому комплексу, среде обитания и сценариям жизни будут иные.

4. А девелопер, понимая их запросы, будет формировать интересный продукт, и рынок будет развиваться.

Я считаю, что девелоперы, которые будут очень гибко реагировать на запрос потребителя, заложат в квартирографии чуть больший объем многокомнатных квартир. Соответственно, качество продукта вырастет, плотность заселения понизится.

Да, возможно, повысится и стоимость. Но это будет хорошая цена за те #сценарии_жизни, которые действительно делают людей счастливыми.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сегодня понял и принял для себя, что проще списать и простить, чем оформить возврат билета на @PobedaAirlines Летаю только тогда, когда нет альтернатив. Особенно подкупает платное время общения с колл-центром.

Эльвира Набиуллина вчера поделилась своим оптимистичным взглядом на объем выдачи семейной ипотеки.

Говорит о его росте, ну и вообще о неких позитивных с ее точки зрения моментах, которые происходят с ипотекой в целом в России.

«Мы видим охлаждение на рынке ипотеки после отмены массовой льготной ипотеки. Но видим, что семейная ипотека после некоторого провала в середине лета, когда уточнялись ее параметры, достаточно быстро восстановилась. Сейчас динамика выдач семейной ипотеки даже соответствует первому кварталу этого года. <…> Темпы выдачи ипотеки становятся более сбалансированными. Но мы ожидаем, что по этому году темпы роста в целом могут быть даже выше того прогнозного диапазона, который мы закладывали как оценку сбалансированных темпов. То есть, может быть, даже больше 12%», — сказала она.

Я полагаю, что семейная ипотека как инструмент поддержания статуса кво рынка (то есть не для роста, а хотя бы для того, чтобы избежать просадки) — очень хороший инструмент, нужный и правильный. Особенно в свете того, что рыночная ипотека сейчас имеет заградительные ставки — все это понимают.

Единственный вопрос — в лимитах, которые почему-то заканчиваются.

Президент публично заявил: семейная ипотека должна быть, были озвучены параметры до какого года. А потом вдруг заканчиваются лимиты…

Как это согласуется с исполнением поручений? Вот что мне непонятно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Вчера и сегодня попал под перекрытие дорог. Никогда не понимал, почему сотни людей должны ждать, чтобы чиновники (слуги народа) могли с комфортом проехаться. Средневековье какое-то..

Со слов девелоперов: лимиты банкам пополнили, но ипотека еще не начала прогружаться в реальные выдачи. Банки стараются максимизировать свой доход. Например ВТБ отдает предпочтение микс-ипотеке (льготная+рыночная). Уверен, девелоперы наговаривают на банки..

А вот это уже серьезное заявление. Жаль не понятно сколько именно, но общая сумма не малая. https://www.rbc.ru/economics/19/10/2024/67128a499a7947f9080aeed2?from=from_main_1

Лично мне всегда хотелось разобраться в объеме денежных средств, которые государство тратит льготную ипотеку.

Мы с коллегами подняли цифры и выяснили:

▪️В первый год программы, 2020-й, на нее было потрачено 1,1 млрд рублей. Конечно, для бюджета в масштабах государства это деньги незаметные.

▪️В 2021 году — 23 млрд, тоже ничего особенного.

▪️ 2022 год — 132 млрд. И это уже цифра (пусть не такая большая для государственного бюджета, но все же).

▪️ 2023 год — 113 млрд.

▪️Первые 5 месяцев 2024 года — около 200 млрд.

Плюс сейчас правительство просит увеличить финансирование программы на 2024 год, из-за роста ставок из бюджета потребуется дополнительно выделить еще более 500 млрд.

Это, конечно, уже ощутимая сумма для бюджета. Не скажу, что тяжелая, но тем не менее ощутимая.

Понятно, что программы льготной ипотеки были сокращены. Это повлечет определенную экономию.

Однако произошедшее увеличение ставки (которое, видимо, продолжится) потребует серьезных дополнительных ресурсов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сегодня Сбербанк начал выдавать Семейную ипотеку… Событие долгожданное, но радостным оно оказалось не для всех.

Первоначальный взнос увеличен до 50%, а это, конечно, очень сильно проредит шорт-листы всех девелоперов — потому что покупатели, которые претендовали на Семейную ипотеку, исходили из логики 30% первоначального взноса. А сейчас он практически удвоился.

Кроме того, на 3 п. п. повышена ставка по рыночной ипотеке. Соответственно, ожидать, что продажи в октябре будут интересными или яркими, не приходится.

Я пока не вижу позитивного выхода из сложившейся ситуации. Все это очень серьезно сужает спрос, который и так не очень высок. Но пока так.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)