Владивосток — один из самых романтичных регионов нашего присутствия. У нас там есть несколько проектов и очень интересные знакомые.

Поэтому в своем проекте «Средалогия» мы решили рассказать о девелоперском вайбе Владивостока. И сделали это вместе с нашими партнерами, компанией DNS.

Получился рассказ не только о девелопменте, но и о Владивостоке в целом: как этот чудесный город развивался, чем живет сейчас и что его ждет в будущем.

Я сам бывал там дважды. Один раз меня даже прокатили на яхте. Мы вышли в море и я подумал: ну когда еще преставится возможность здесь поплавать? И искупался в этой ледяной воде. Впечатлений масса...

В общем, новый выпуск «Средалогии» уже на нашем канале. Рекомендую посмотреть.

Напомню: в «Средалогии» мы изучаем, как современные девелоперы меняют нашу жизнь к лучшему — создают новые #сценарии_жизни, делают города краше, комфортнее, привлекательнее… Ну и при этом соблюдают ковенанты банков.

Весь мир уже не один десяток лет, а возможно, и существенно больше, вкладывает деньги в недвижимость в надежде как минимум их сберечь.

Возможно, весь мир ошибается. Во всяком случае, есть люди, которые думают по-другому.

Давайте посмотрим правде в глаза: жилье как инвестиция — это на самом деле довольно рискованный актив с низкой доходностью.

Начнем с того, что покупка квартиры требует вложения значительной суммы денег, часто заемных. При этом вы фактически замораживаете эти средства в одном активе, теряя возможность вложиться куда-то еще.

В реальности, если учесть инфляцию, затраты на ремонт, коммунальные платежи и налоги, "доходность" часто оказывается отрицательной. Особенно это актуально для России, где коммунальные платежи растут быстрее инфляции.

(с) председатель Комитета Госдумы по собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов

Конечно, в чем-то этот человек прав. Недвижимость не равно квартиры.

Но если рассматривать именно квартиры, то человек инвестирует не только и не столько с целью заработать, сколько с целью улучшить свои #сценарии_жизни. И в этом смысле вложение очень эффективно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Четырехдневная рабочая неделя предсказуемо получилась очень насыщенной.

В четверг и пятницу участвовали в Тюменском градостроительном форуме: я модерировал секцию по КРТ, партнер GMK Виктория Белявская — секцию «Визионеры». Еще мы снимали очередной выпуск «Диалогов о городе» для Брусники. Ну и в целом активно общались с девелоперами, чиновниками, банкирами и агентствами недвижимости.

На что обратил внимание.

▪️Показатели ввода за 2024 год в Тюмени, по заявлениям губернатора, ожидаются рекордные. Но все понимают, что 2025-й будет весьма и весьма сложный. Иллюзий не питают ни власти, ни банкиры, ни девелоперы.

Ясно, что на данный момент спрос уже упал. Вероятнее всего, снизится и ввод. И девелоперы, и власти, и банкиры в целом спокойны. Но в моменте никто не понимает, на каком уровне будут объемы продаж и ввода.

▪️Вместе с тем, что величина стагнации рынка пока не очевидна, многие допускают, что и без того заградительная ставка может еще увеличиться. Плюс неизвестно, как долго она сохранится. Поэтому чувствуется напряжение.

Но главное: мы понимаем, что это не кризис отрасли как таковой. Отрасль страдает от того, что в государстве дорожают заемные средства.

▪️Власти обозначили свое видение по проектам КРТ до 2030 года. Озвучили немалые объемы. А самое главное — продемонстрировали бизнесу, что власть планирует и дальше реновировать город в плановом режиме. Возможно, динамика изменится, но вектор остается прежним.

▪️Брусника сделала все, чтобы участникам форума было комфортно на проекте «1А Первомайская», но он, безусловно, не предназначен для проведения таких событий. Здание Тюменской ярмарки и технопарк на Мельникайте для этого также не приспособлены.

Поэтому в городе давно назрела необходимость строительства экспоцентра. Он может быть не такой большой, как в Екатеринбурге, но он нам точно нужен — как минимум для градостроительного и для нефтегазового форума. А при наличии хорошей площадки, уверен, на ней смогли бы организовать еще 2-3 подобных мероприятия.

▪️И еще один момент. Форум был чисто b2b. Но я полагаю, при наличии хорошей площадки можно было бы сделать еще и экспозицию, где девелоперы могли бы показать жителям города свои проекты, дать какие-то интересные условия для покупки в моменте. И сразу же прорисовалась бы определенная экономика для самого форума, который, я полагаю, стоил немалых денег.

В общем, такие события в Тюмени, безусловно, нужны. У нас достаточно интересный с точки зрения девелопмента регион, и компании, которые приехали на форум, это еще раз подтвердили.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В попытке найти хоть что-то хорошее для девелоперов я наткнулся на материал нашего коллеги Михаила Хорькова, где он подводит итоги октября по сделкам.

По его данным, количество сделок приблизилось к средней месячной норме предыдущих лет и вдвое превысило минимумы июля, что, в принципе, неплохой показатель.

Однако объем экспозиции очень существенно растет, появляются некие предпосылки к затовариванию рынка.

Я полагаю, что рано или поздно количество новых проектов на рынке закончится — девелоперы уже четко понимают, что рынок не будет столь интересным, как в периоды с массовой льготной ипотекой.

Соответственно, инвестиционные программы либо срежут, либо разведут во времени. И я думаю, что количество лотов будет сокращаться.

При этом хочу отметить, что Екатеринбург является третьим или четвертым городом в России (они там с Новосибирском спорят). Поэтому данные, которые представил наш коллега, вызывают легкий оптимизм.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Я полагал, что аудитория покупателей недвижимости очень сильно помолодела. И если 10 лет назад покупательское ядро было в возрасте 35-45, то сейчас оно сместилось в категорию ниже — допустим, до 30-40.

Но прочитал результаты исследования и увидел, что на самом деле этого не произошло. Это было для меня откровением.

Я понимаю, что вероятность ошибки невелика. Но все-таки за последние годы было столько программ, которые стимулируют к приобретению молодых людей и молодые семьи…

Пока не знаю, как интерпретировать эти данные. Буду думать.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Мы догадывались…

Невероятно, но факт…

В октябре 2024 года на первичном и вторичном рынках Москвы было зарегистрировано 11,9 тыс. ипотечных сделок.

Это на 23,7% больше сентябрьского показателя (9,62 тыс.), на 5,7% выше показателя аналогичного периода прошлого года (11,25 тыс.), а также на 28,4% выше октября 2022 года (9,26 тыс.).

Да, акцент на вторичку, но ипотека-то по рыночной ставке. Как это понять?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Выдача ипотечных кредитов по первичке в Тюмени в октябре достаточно резко выросла по отношению к сентябрю — увидел сегодня в одном из пабликов.

В надежде, что тренд касается всей России, решил пересмотреть общие данные.

Но увы. После завершения программы льготной ипотеки количество выданных ипотечных кредитов стабилизировалось в районе 100 тысяч в месяц. И пока ни туда, ни сюда.

июнь ‒ 200 тыс. кредитов
июль ‒ 91 тыс. кредитов
август ‒ 116 тыс. кредитов
сентябрь ‒ 99 тыс. кредитов
октябрь ‒ 97 тыс. кредитов

Да, это сводная информация по первичному и вторичному рынку. Какое внутри соотношение — пока не нашел. Буду искать еще. Надеюсь, информация появится в ближайшее время.

Возможно, по первичке ситуация лучше…

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Я всегда очень спокойно относился к участию во всевозможных конкурсах и премиях, поскольку полагал, что главное для консалтингового агентства — это все-таки эффект, который мы даем клиенту за счет консультаций и других услуг.

При этом я никогда не осуждал людей, которые работают с прицелом на конкурсы. Просто считал, что нам это не нужно. Хоть мы и создавали интересные бренды (допустим, дали имя Бруснике), мы не акцентировали на этом внимание, не подавали заявки на участие в каких-либо премиях.

Сейчас я понимаю, что это была ошибочная позиция. Я ее пересмотрел, и теперь мы спокойно, без фанатизма, последовательно участвуем в разных конкурсах и даже берем какие-то призовые места. Кроме того, мы продолжаем формировать портфолио — например, впервые разместили свой кейс на Dprofile.

Тем не менее, я продолжаю считать, что основная история связана с эффективностью наших услуг. Другое дело, что и нашим клиентам, девелоперам, тоже стоит не только смотреть на наличие призов и премий, но и заглядывать глубже.

В нашей сфере не так много конкурсов, которые оценивают эффективность решений для бизнеса. Здесь сложно создавать понятные кейсы. Но мы будем пытаться.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)