Встречаемся сегодня в 13:00 по московскому времени. Поговорим о ситуации. Обсудим ваши вопросы..

Только конкуренция и большое предложение на рынке может остановить рост цен на рынке жилья. Никакие ограничительные меры это не решат. Напротив, создадут черный рынок... Это мое непрофессиональное мнение…

Оказывается, вести прямые эфиры — это очень сложно. Спасибо всем, кто пришел.

Если вы не смогли к нам присоединиться по техническим причинам — поделимся ссылкой.

Сегодня мне 50 лет.

И пожалуйста, не надо эпичных поздравлений. Просто «поздравляю» будет достаточно.

Я сам поздравляю людей двумя фразами. Близких: «Будь здоров», очень близких: «Будь».

Просто считаю, что это самое главное, остальное —производные от этих двух фраз.

Сегодня я хотел сказать спасибо вам. Тем, кто меня читает, — за интерес. Клиентам — за доверие. Коллегам — за то, что мы вместе создаем сценарии жизни людей. Семье — за то, она у меня есть.

Крепкая семья, коллектив единомышленников, требовательные, но благодарные клиенты, множество проектов. Что еще надо в этой жизни…

Живите, будте счастливы, цените момент. Именно этот момент и является жизнью.

Мы часто работаем с территориями, имидж которых не является, скажем так, идеальным… То есть не помогает формированию добавленной стоимости девелоперского проекта и ускоренному выбытию.

Речь в первую очередь о территориях, расположенных вдали от центральных микрорайонов с их инфраструктурой. Перепрошить имидж, сформировать новые #сценарии_жизни в таких локациях сложно, но возможно.

Первое, что для этого необходимо — объем. Например, если проект предусматривает не квартальную застройку, а комплексное освоение территории — микрорайонное или мультимикрорайонное.

Если необходимый масштаб есть, девелопер выбирает дальнейший путь развития проекта. Можно действовать в логике «хорошо и недорого»: в большом объеме строить демократичное жилье. Это абсолютно реально, и по этому пути идут многие компании.

Если же у девелопера есть амбиция построить в такой локации проект повышенной комфортности, это тоже возможно. Но для этого нужно решить целый комплекс задач. Понять особенности данного участка, транспортную доступность, наличие мест приложения труда, оценить еще множество факторов.

Безусловно, имеет значение и временной фактор. Мы работали с большими территориями, которые за 8-12 лет полностью меняли знак с минуса на плюс. Локации превращались из депрессивных, неинтересных для застройщиков, в такие, где девелоперы формируют чуть ли не максимальную добавленную стоимость.

Есть еще один момент. Может быть, не главный, но базовый. Необходима уверенность девелопера в том, что имидж территории можно изменить.

Зачастую нам приходится ее укреплять и убеждать девелопера в том, что это возможно. Если он в это не верит, то и вложения ресурсов в проект будут недостаточными, и сформируется безвыходная ситуация.

Отсюда вывод. Создать проект с хорошей добавленной стоимостью в локации с плохим имиджем можно, если:

▪️площадка обладает большим потенциалом с точки зрения объема застройки
▪️горизонт планирования девелопера распространяется на длительный период, хотя бы 5-7 лет (но лучше больше)
▪️девелопер ресурсный и умеет строить большими объемами
▪️он верит, что сформирует проект с добавленной стоимостью, и изначально так его позиционирует

Наша практика неоднократно это доказала.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Не все маркетинговые решения стоят больших денег. Об этом многие знают, но почему-то мало кто использует.

В 2009 году, когда тогда еще «Партнер-Инвест», который позже станет Брусникой, строил Третий Заречный микрорайон, больших бюджетов на продвижение не было.

Да дело и не только в бюджетах — было какое-то общее уныние. За котировками нефти тогда следили все: от электриков до директоров предприятий. А они падали, и было понятно, что в стране абзац.

Тогда мы решили, что в это мрачное время не помешает добавить света. И зажгли на одном из домов смайлик высотой в шесть этажей (а заодно и подсветили проект и бренд). Потратили всего 72 тысячи рублей, зато создали инфоповод, о котором говорил весь город и который вошел в историю тюменского (а может, и не только) девелопмента.

Это просто пример решения. Но главное здесь не конкретная история, а сам подход. Я понимаю, что сложно уходить от хороших бюджетов к такому экономичному, оптимизированному маркетингу. Но он тоже работает.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Почитал отчет ЦБ о проектном финансировании. Что важно:

▪️Несмотря на сокращение господдержки, застройщики пока не снизили объем запуска проектов, который составил 12,5 млн кв. м. Это больше, чем было введено в эксплуатацию.

▪️Экспонируемая площадь в проектах с открытыми продажами выросла до 51 млн кв. м. А общий объем нераспроданной площади в заявленных проектах — до 77 млн кв. м (+2,1 млн).

▪️Среднемесячные продажи августа — октября текущего года позволяют реализовать экспонируемую площадь за 2–2,5 года. Но в дальнейшем застройщики, видимо, должны будут несколько сократить запуск проектов, чтобы избежать навеса предложения при снижении спроса.

▪️Несмотря на сокращение продаж, цены пока не снижаются. Первичка по-прежнему растет быстрее вторички, причина — высокие инфляционные ожидания и совместные программы банков и застройщиков.

▪️Рост портфеля проектного финансирования немного замедлился. Общий объем кредитных лимитов вырос на 0,9 трлн руб., до 19,7 трлн. К концу года объем портфеля ПФ, скорее всего, сохранится на текущем уровне.

▪️Уровень покрытия задолженности средствами на счетах эскроу снизился на 7 п. п., до 81%. При этом обязательства застройщиков, не покрытые такими средствами, выросли до 1,5 трлн руб. К концу года следует ожидать дальнейшего снижения уровня покрытия: ускорится завершение проектов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Вчера увидел информацию, что эксперты ВТБ прогнозируют ставку 23% в декабре и то, что весь 2025 год она снижаться не будет.

Не люблю банкиров, но по внутренним ощущениям понимаю: такой очень нежелательный сценарий вполне может сбыться.

Что можно сказать по этому поводу? 21% или 23% — это уже наверное несущественно. Рыночная ипотека в любом случае уже за заградительным барьером, полная стоимость кредита перевалила за 30%.

Пытаясь найти в этом хоть какой-то позитив для девелоперов, хочу поделиться информацией, которую получил, общаясь с одним из руководителей крупных риелторских групп.

По его словам, в ноябре примерно 70% сделок по вторичному рынку прошли за наличку.

Это говорит о том, что агентства недвижимости и субъекты вторичного рынка уже работают с наличкой. Значит, и девелоперам надо переключаться от продаж в ипотеку на работу с наличными.

А для этого надо учиться находить аргументы для таких покупателей. Они очень требовательны, понимают текущую ситуацию и знают цену своим деньгам.

Но мы умели общаться с этой категорией, и достаточно успешно. Давайте возвращаться к истокам.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Наш исследовательский проект #Средалогия продолжает свое путешествие по нашей чудесной стране.

Очередной выпуск — про Краснодар. Красивый, солнечный, яркий и интересный город с развитой конкуренцией, с огромным количеством девелоперов. И с множеством связанных с этим проблем.

Почему я рекомендую обратить внимание на этот выпуск? Дело в том, что несколько краснодарских застройщиков (Девелопмент-ЮГ, ТОЧНО, Dogma и другие) сейчас очень активно выходят в регионы.

У каждого из них есть определенная продуктовая ДНК. Из выпуска вы поймете, как будет развиваться девелоперский продукт в вашем регионе, если эти застройщики в него зайдут.

Поэтому рекомендую посмотреть его не только профессионалам, но и просто тем людям, которые планируют приобретать недвижимость в тех или иных городах.

→ YouTube
→ VK
→ Rutube

Дай Бог здоровья тому кто придумал взымать налоги с доходов по вкладам. Полагаю, сегодня его (их) многие вспоминают…

Массовая льготная ипотека давала девелоперам возможность работать с двумя новыми категориями покупателей.

Те, кому квартиры не нужны, то есть инвесторы.
Те, кому квартиры не по карману.

Что я имею в виду? Что купить квартиру мог даже человек без нормального первоначального взноса, не способный платить рыночный ежемесячный платеж.

Сейчас же придется вернуться к работе с реальным платежеспособным спросом без всяких льготных программ.

Такие люди есть, их достаточно много. Конечно, не столько, сколько было при льготной ипотеке. Тем не менее, на половину рынка их должно хватить.

Понятно, что человек, у кого есть на кармане 10, 12, 15, 20, 40 миллионов, ведет диалог уже с другой позиции. Он приходит к девелоперу и заявляет: «Давайте минус 40%, и я забираю». Конечно, ни одного девелопера это не устроит.

Поэтому неотъемлемая часть успешности в текущий период — это умения:

▪️работать с аудиторией, которая обладает ресурсами и готова платить прямо сейчас;
▪️предлагать им тоже получить определенную выгоду;
▪️корректно коммуницировать, формировать для таких людей интересные предложения.

Вот поэтому я и призываю девелоперов в каком-то смысле вернуться в прошлое. Мы с таким клиентом уже работали. Теперь надо вспомнить, как.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

На мой взгляд, сейчас девелоперы немножко потеряли свое лицо. Не в том смысле, что глубоко упали, а в том, что переместились в плоскость скидок, рассрочек, распродаж и прочих историй, связанных со стимулированием спроса в моменте.

Я очень далек от осуждения и понимаю, что сокращение льготных программ и рост рыночной ставки серьезно отражаются на продажах. Но проблема в том, что у потребителей все больше и больше формируется впечатление, что еще чуть-чуть, и цены рухнут, и будет им счастье.

Причем к этому выводу девелоперы подталкивают все три категории покупателей.

1. Инвесторов, которым квартиры совершенно не нужны. Они начнут вкладывать свои ресурсы, только когда ставка начнет устойчивое снижение, а баланс спроса и предложения сместится в сторону спроса. Они увидят в этом будущую доходность и начнут покупать. Сейчас же никакие скидки (во всяком случае, такие, которые девелопер может себе позволить) не заставят серьезного инвестора прийти и купить квартиру.

2. Людей, которым квартиры не по карману. К сожалению, их большинство, и в последнее время девелоперы апеллировали именно к ним. Если мы говорим о рассрочке, они могут зайти в сделку, посидеть в ней, даже принести 500, 600, 700 тысяч за два года. Но потом, если ипотечная ставка не уменьшится, они соскочат.

3. Людей, которым квартира действительно нужна и у которых есть ресурсы на ее приобретение. Многочисленные акции и скидки формируют у них мысль: «А зачем покупать сейчас? Сегодня компания дает скидку миллион, завтра полтора, а там, бог даст, и больше…»

И девелоперы сами формируют в коммуникациях эту логику. Апеллируют не к потребительским свойствам квартиры, не к тому, что жизнь проходит сейчас, и не стоит тратить ее на ожидание.

Я не против того, чтобы девелоперы через агентский канал, через персональный маркетинг предлагали серьезные преференции, бонусы и скидки. Я не питаю иллюзий, понимаю, что эскроу-счета надо наполнять.

Но все-таки призываю девелоперов задуматься и вернуться к базовым ценностям.

▪️Зачем квартира нужна человеку?
▪️Почему она должна быть именно от вашей компании?
▪️Какие потребности она сейчас закроет?
▪️И почему завтра, когда ставка упадет, спрос возрастет, а предложение снизится, человеку может не достаться того, что он способен купить сейчас?

Я призываю девелоперов думать не только в моменте, но и на перспективу. Хотя понимаю, что это очень сложно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Друзья, мошенники сделали копию и от моего имени пишут вам (было несколько сигналов). Не ведитесь на провокации и присылайте деньги по моему номеру телефона (кто знает) на Сбербанк. Не дадим заработать мошенникам. Если есть лишние, переводите мне)))))