Сейчас все переживают за банки: что им нечем будет платить проценты по вкладам…

Между тем, объем ежемесячной задолженности граждан перед банками — он какой-то колоссальный.

На 1 декабря 2024 года сумма процентов, начисленных кредиторами, но не выплаченных российскими домохозяйствами, достигла 607,8 млрд руб. Речь идет о процентах, которые заемщикам предстоит выплатить в ближайший месяц с отчетной даты для погашения кредитов по графику.

С января объем такой задолженности увеличился на 22,2%. Для сравнения: за весь 2023 год показатель вырос на 8,5%, за 11 месяцев позапрошлого года — на 6,4%. Таким образом, темпы накопления процентных обязательств в 2024 году ускорились более чем втрое.

Поэтому я бы переживал за многое в нашей стране… Но только не за банки.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Посмотрел данные о соотношении спроса и предложения на рынке новостроек.

Сбалансированное состояние рынка — это соотношение распроданности и стройготовности на уровне 70-80%. Текущий показатель в России — 76%.

Пока мы близки к балансу…

🎙️ Уроки 2024 года: главные ошибки девелоперов

В прошлом году закончилось достаточно интересное для рынка время.

Повторится ли оно когда-нибудь еще? Маловероятно.
Но как бы то ни было, полагаю, нам стоит осмыслить опыт прошедших лет.

Какие главные ошибки совершили девелоперы? Решил порассуждать на эту тему и записал подкаст.

Послушайте и поделитесь мнением. Может быть, я несправедлив?

Более подробно подвели итоги в нашем тренд-репорте. Там — ретроспектива и основные тенденции, которые будут определять развитие девелопмента в 2025 году и дальше. Чтобы первым узнать о выпуске репорта, заходите в бот: @trendreport_bot

Уже давно хотел рассказать об этом… Но было рано.

У нас в компании большой центр аналитики и центр стратегических разработок. Мы регулярно разрабатываем для девелоперов квартирографию, посвящаем этому достаточно много времени и ресурсов. Причем большую их часть отнимает сбор информации и ее обработка, а не интерпретация данных — что досадно.

Именно поэтому какое-то время назад мы поставили себе задачу разработать сервис, который бы упростил логику формирования квартирографии.

Мы это сделали. И назвали «GMK Квартирография».

Сначала мы достаточно успешно использовали сервис внутри компании и протестировали у наших партнеров-девелоперов. Получили разную обратную связь. Многие говорили, что квартирография — это очень узкая тема.

Девелоперов интересовала не только квартирография, но и более серьезные параметры, например, емкость локации (то есть темпы выбытия при заданной цене).

Допустим: есть город N, есть локация с определенным адресом. Девелопер планирует реализовать там 150 тыс. кв. м.

Он хочет понимать:

▪️за какой период он это реализует
▪️по какой цене
▪️какая средняя площадь квартиры
▪️какой должна быть квартирография
▪️какие конкуренты есть в локации и с какой ценой

Причем он хочет видеть не только ситуацию в моменте, но и исторически накопленные данные за последние 1–3 года продаж.

И на базе всего этого строить свое предложение.

Мы озадачились этой проблематикой, и нам удалось разработать сервис «GMK Потенциал», который как раз и отвечает на все эти вопросы.

Теперь достаточно набрать адрес потенциального проекта, и сервис выдает все эти параметры за несколько минут.

Мы считаем, что «GMK Потенциал» снимает огромную головную боль с аналитиков. Теперь один человек способен обрабатывать десятки локаций в день.

Сейчас мы запускаем бета-версию сервиса для наших коллег на очень интересных условиях.

Пока начинаем с Тюмени (как нашего домашнего региона, к тому же, высококонкурентного), но заявки принимаем и по другим городам.

Если вам это интересно, оставляйте заявку в @PotentialOnline_bot. Там же мы будем рассказывать обо всех новостях сервиса, поэтому рекомендую подписаться.

Наш проект #Средалогия, в котором мы изучаем девелоперский вайб и то, как происходит развитие городов, продолжает набирать обороты.

Рад сообщить, что его поддержала такая интересная, яркая, самобытная девелоперская компания как GloraX. И ближайшие выпуски пройдут с ее непосредственным участием.

Логика, концепция, цели и задачи проекта остаются прежними. Мы изучаем среду городских пространств и #сценарии_жизни людей, чтобы зрители (а это прежде всего девелоперское и околодевелоперское сообщества) могли делать ее лучше.

Все выпуски «Средалогии» можно найти на YouTube и в ВК.

Некоторые из них посвящены отдельным девелоперским или урбанистическим элементам: набережным, детским площадкам. Другие — тому, как в развиваются целые города, причем с очень широкой географией: от Владивостока до Краснодара. Если весь проект или отдельные выпуски прошли мимо вас — рекомендую это исправить.

Вчера президент провел совещание по экономическим вопросам, посвященное итогам 2024 года. И подметил кое-что обнадеживающее…

В декабре динамика корпоративного кредитного портфеля серьёзно замедлилась, и в январе она складывается ниже целевых ориентиров. При этом качество выданных кредитов остаётся на высоком уровне.
…
В свою очередь, банковский сектор России обладает достаточным запасом капитала, он подрос за предыдущий год, чувствует себя банковский сектор уверенно, имеет необходимые ресурсы для финансирования развития отечественной экономики.

Если что-то замечает президент, обычно это отражается на всем…

Что я имею в виду? Что появилась небольшая, ничтожная, малейшая надежда, что ставку не изменят. А может быть (очень сильно надеемся), даже уменьшат на ноль целых чуть-чуть десятых пункта.

Вчера разгорелся настоящий баттл: Илья Пискулин, основатель СЗ «Творчество», объявил о повышении цен на квартиры в проекте Дом Нойферта на 25%! А Ильдар Хусаинов, основатель компании «Этажи» сильно этим возмутился..

Илья прогнозирует рост цен на недвижимость и утверждает, что риелторы сильно ошибаются, прогнозируя их снижение. По его мнению, они фокусируются только на ценах и планировках, игнорируя себестоимость, финансы и риски, которые играют ключевую роль.

Илья комментирует:

Когда говорят о "снижении цен", нужно понимать, что это может привести к огромным проблемам!
Но Ильдар Хусаинов решительно не согласен и утверждает, что цены будут падать.

Моя позиция – я не согласен ни с одним, ни с другим!

Цены не будут ни падать, ни расти, а останутся на уровне инфляции. Статистика показывает, что в 2021 году рост цен опережал инфляцию в 3 раза, а в 2024 – только на 0,3%.

Готов доказать свою позицию и принять участие в этом баттле, если это не договорняк ради PR!

У меня достаточно противоречивое отношение к отраслевым конкурсам. Точнее, к тому чтобы участвовать в них в качестве члена жюри.

С одной стороны, это полноценная работа, которая требует достаточно серьезной отдачи ресурсов: причем не только временных, но и эмоциональных. В конце концов, это просто дорого для бизнеса, потому что то внимание, которое я мог направить своей компании, уходит на обработку и оценку проектов участников.

С другой стороны, я считаю, что такие конкурсы решают важную задачу — помогают девелоперскому продукту в нашей стране развиваться. Следовательно, и #сценарии_жизни людей с их помощью становятся чуточку лучше.

Кроме того, в последнее время в конкурсах участвует все больше региональных компаний, а вот жюри по-прежнему преимущественно столичное. Поэтому я со своими тюменскими корнями несколько балансирую эту историю.

В этом году я уже по традиции планирую поддержать премию REPA. Коллеги продлили прием заявок от участников до 31 января. Если вы еще не подали документы, рекомендую этим воспользоваться.

Совершенно неожиданно (но очень обоснованно) мою позицию, что цены на недвижимость в ближайшее время будут находиться в боковике, поддержал Дом.РФ.

Ну что сказать: серьезная компания, правильное понимание.

А два парня Илья Пискулин и Ильдар Хусаинов ошибаются)

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сегодня на рынке есть явление, которое душит маржинальность девелопера гораздо сильнее, чем стагнирующий спрос.

Я это к чему. Вот Минстрой разработал план поддержки отрасли. Это хорошо. Если меры примут, жизнь девелоперов, вероятнее всего, станет несколько лучше.

Но я бы категорическим образом посмотрел на такое явление как комиссия по программам семейной ипотеки, когда банки заставляют девелоперов платить проценты с тела ипотечного кредита. И это не 1%, не 2%, даже не 5%, а кратно больше. Особенно достается ИЖС.

Если убрать комиссии, это серьезно понизит доходы банковской сферы, зато реально поддержит отрасль в не самой простой ситуации.

Потому что строительные компании будут не просто закрывать сделки — для них эти сделки будут иметь маржинальный смысл. А пока существенная часть дохода девелоперов (а для ряда региональных компаний основная часть) уходит на оплату банковских комиссий.

Если честно, я не очень понимаю, почему этот вопрос не поднимается. В каких-то банках есть эта комиссия, в каких-то нет. Но в самых кредитующих (в том же Сбере) есть.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Каждый месяц девелоперы анализируют по несколько десятков площадок в разных городах.

Процесс требует достаточно серьезных аналитических ресурсов. Должно быть как минимум несколько человек, которые:

▪️ понимают, как разобраться в потенциале площадки;
▪️ могут выстроить ценовую стратегию и стратегию по классности;
▪️ способны прогнозировать объем выбытия в определенный временной период.

Эти специалисты отсеивают лишние площадки (например, неадекватные по цене), а по другим начинается новый уровень обсуждений и переговоров.

Кроме человеческих ресурсов на это, безусловно, требуется время. И чем больше таких площадок, тем больше времени.

Конечно, если девелопер работает в одном городе и хорошо понимает контекст локации, определить потенциал площадки проще. Но вот с экспансией в другие регионы возникают серьезные трудности.

Понимая эту потребность девелопера, мы предложили рынку такую услугу как составление аналитической экспресс-справки для земельного участка. В нее входят:

▪️вводные данные по объекту;
▪️описание района;
▪️новостройки в локации;
▪️справка по проектам-конкурентам;
▪️рыночная квартирография в выбранных классах;
▪️расчетная емкость локации;
▪️основные выводы, использованные материалы и ссылки.

В результате этот продукт позволяет девелоперу очень быстро, всего за три рабочих дня, получить всю необходимую информацию о потенциале той или иной территории.

Справку мы готовим на базе нашего сервиса GMKPotential, для сбора информации и ее обработки используем возможности системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.

Как выглядит справка, можно посмотреть по ссылке. 38 городов России. 3 рабочих дня. Стоимость услуги — 345 000 рублей.

Если вам интересны подробности, напишите моей коллеге Екатерине Григорьевой @katyagrrr

С конца прошлого года по вчерашний день три банка, за аналитикой которых я внимательно наблюдаю, последовательно выпустили прогнозы относительно ипотечного кредитования в 2025 году.

Напомню: в 2024-м объем выданных кредитов чуть-чуть не дотянул до 5 трлн.

Сбербанк считает, что в 2025 году сумма составит 4,3 трлн. По их мнению, снижение будет, но не катастрофичное.

Дом РФ полагает, что объем кредитования будет в районе 4 трлн. Здесь падение больше, но все еще не очень критичное.

А вот ВТБ вышел с прогнозом на 3,3 трлн. Это уже очень серьезное снижение к прошлому году — на треть. Глядя на такие цифры, сложно оставаться оптимистичным. Понятно, что за снижением объема выданных ипотек вниз пойдет и спрос (а он и сейчас не растет).

Понятно, что девелоперы развернули целую линейку продуктов, связанных с рассрочками. Но это условный элемент продаж — большинство покупателей исходят из того, что в конце стройки все-таки перейдут на ипотеку.

В общем, тенденция тревожная. Надо разбираться, какая часть из этих 3,3 трлн, которые прогнозирует ВТБ, будет направлена на первичный рынок. По их оценкам, 2 трлн уйдет на семейную ипотеку, а с оставшимися 1,3 пока непонятно.

Думаю, чтобы верно оценить структуру будущего ипотечного портфеля, стоит изучить аналогичную информацию за прошлый год. И в этом смысле поможет тренд-репорт, который мы опубликуем со дня на день. Чтобы не пропустить, подпишитесь на бот: @trendreport_bot

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Весь январь целая команда активно работала над нашим традиционным тренд-репортом.

Сейчас большинство процессов завершено. Сборник трендов находится на финальной вычитке. И в ближайшее время мы отправим его всем, кто подписался на бот.

Хочу отметить, что этот тренд-репорт мы готовили вместе с нашими партнерами: Школой управления СКОЛКОВО, компанией VEKA и ГК «А101».

Мы признательны нашим коллегам за поддержку и вовлечение.

Уверены, что собранная и проанализированная нами информация будет вам интересна и полезна.

Приятного чтения!

Если вы еще не подписались на бот, самое время это сделать: @trendreport_bot.

Во время подготовки выпуска проекта #Средалогия, посвященного Владивостоку, мне удалось познакомиться с одним из сооснователей компании DNS Константином Богданенко.

Константин оказался очень интересным собеседником. Выпустив «Средалогию», мы поняли, что беседа с ним заслуживает особого внимания зрителей — и подготовили отдельный выпуск.

Мы говорили том, как, а главное для чего один из цифровых лидеров в России стал девелопером. Зачем они построили большой завод панельного домостроения, а теперь работают над проектом DNS Сити.

Люблю общаться с такими увлеченными людьми, которые работают не только для того, чтобы извлекать прибыль, но и для того, чтобы делать место, в котором они живут, лучше, #cценарии_жизни — содержательнее, а людей — счастливее.

Выпуск можно посмотреть: на YouTube, Rutube или в VK.

Знаете, какой самый главный вывод я сделал из всех кризисов, через которые прошел за 20 лет в недвижимости?

Что никаких выводов мы из кризисов не делаем.
И я абсолютно не утрирую.

Причем, судя по всему, дело не в специфике девелопмента. И не в том, что каждый кризис специфичен, имеет свою природу и свои причины.

Дело, видимо, в том, что девелоперы тоже люди. И им свойственно одно человеческое качество: плохое наш мозг забывает. А помнит только хорошее.

Я не скажу, что девелоперы вообще ничего не делают. Они, безусловно, формируют финансовые резервы, оптимизируют команды, затачивают бизнес-процессы…

Но когда приходит новый кризис, большая часть компаний все равно к нему не готова.

Что произошло в девелопменте в 2024 году и как события будут развиваться в 2025-м — проанализировали в нашем тренд-репорте. Забирайте его в боте: @trendreport_bot.

P. S. На самом деле мы говорили вчера о кризисах и о готовности к ним девелоперов с участниками Интенсива от #GMKStudy. А теперь я хочу спросить у вас: что вы думаете по этому поводу? Согласны со мной? Или я опять слишком критичен?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)