Что ни день, то новая идея у народных избранников...

В Госдуме предложили перекрасить фасады хрущевок в позитивные цвета.

«Научные исследования подтверждают положительный эффект от использования ярких и природных цветов в городской среде, улучшая благо получение граждан в восприятии окружающей среды. Создание федеральной программы перекраски хрущёвок позволит скоординировать усилия регионов, привлечь художников и архитекторов, разработать единые рекомендации по цветовому оформлению», — уточняется в документе.

Про природные цвета — может быть.

Относительно ярких цветов — это, как мне кажется, заблуждение. В природе все яркое означает яд, опасность, предупреждает об этом…

Интересно, сколько среди инициаторов этих предложений профессиональных архитекторов и урбанистов…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Читал намедни доклад Силуанова, с которым он выступил на заседании правительства. Там, конечно, много острых моментов… Но сегодня хочу поговорить об одном.

Изменение льготных тарифов страховых взносов для малого и среднего предпринимательства. Для таких сфер, как торговля, строительство, добыча полезных ископаемых, и ряда других устанавливаются общие тарифы, то есть 30% до предельной базы и 15% — свыше предельной базы.

Вообще, конечно, страна находится в сложной ситуации — не только экономической, но и политической. Давят санкции и прочие вещи.

При таком положении отмена льготы по страховым взносам и возврат к прежней ставке, наверное, справедливая мера.

Но знаете, что меня беспокоит?

Если вы спросите у любого сотрудника, какую зарплату он получает (условно: 100 тысяч рублей), он стопроцентно назовет верную сумму. Но если спросить, сколько налогов он с этой зарплаты платит, то подавляющее большинство даже не поймет, о чем речь.

Да, кто-то вспомнит про НДФЛ. А вот про страховые взносы — очень вряд ли. Люди даже не задумываются, что государство эти суммы удерживает, потому что платит их работодатель, а не сам сотрудник.

На мой взгляд, было бы куда вернее и честнее, если бы работодатель отдавал сотруднику все деньги: не 100 тысяч, а 160. А тот потом сам выплачивал все налоги и взносы.

Тогда сотрудник с большим вниманием относился бы к тому, что государство дает ему взамен этих денег. Он бы чувствовал себя налогоплательщиком и хотел бы получать от государства защиту, качественное образование, хорошие дороги и все прочее.

А сейчас человек не задумывается о том, сколько денег уходит в казну. И требования к государству у него меньшие.

Но пока что видим? Льготы отменены. Сотрудник как получал 100 тысяч, так и будет… А то, что работодатель с января будет платить за него на 15 тысяч больше, его мало касается… И это очень удобно государству. Денег больше, а спросу нет...

Я считаю, это категорически неправильно.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Пожалуй, продолжу давать конструктивную обратную связь…

Пару недель назад я восхищался скоростью оформления загранпаспорта. На его получение я потратил не больше 30–40 минут.

Сегодня у меня снова был опыт взаимодействия с государственными структурами. Уже не такой продуктивный.

Мне пришло уведомление от ФНС, что 7 октября в 9:00 я должен к ним явиться, поскольку что-то там не сдал. Не явлюсь — мне пиздец.

Я беру бухгалтера, мы приходим. Звоним в кабинет. Отвечает мужик. Объясняю ему, зачем пришел. Он начинает что-то там искать. Ищет — не может найти. Запрашивает ИНН — снова ищет.

Короче, времени мы потратили знатно. Выяснилось в итоге, что мы не сдали что-то там по персональным данным за май 2025 года. Поэтому нам штраф: от 300 до 500 рублей.

Я говорю: и все?!
Он отвечает: да, спасибо.

Что я хочу сказать… Если есть нарушение и мне выпишут штраф, да ради бога. Есть закон — его надо соблюдать.

Но зачем дергать людей, приглашать их в инспекцию, тратить время людей: мое, почтовых сотрудников, самих налоговиков…

Я встречи отменил, приехал… А я тут никому не нужен.

Получается, подобные нарушения затратны не с точки зрения денег, а по времени. Надо куда-то ехать, кому-то звонить, чего-то ждать… Или так и задумано?

Вот сейчас размышляю, что с этим делать.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Обедал сегодня с одним товарищем, и у нас родился афоризм:

«Повышение налогов — это плата за некомпетентность правительства».

Согласны?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Стоимость золота пробила $4000 за унцию. Это индикатор той ж*пы, в которой находится мир.

https://www.interfax.ru/business/1051286

Даже несущественное снижение ключевой ставки (по сути, 4 п. п. за последние 4 месяца) дает возможность для роста рыночной ипотеки (небольшого, но все же).

По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, в сентябре банки предоставили 88 тыс. кредитов (+3% м/м) на 400 млрд руб. (+2%).

Основной прирост выдач произошел за счет рыночных программ: выдано 34 тыс. кредитов (+17% к августу) на 90 млрд руб. (+18%) — почти в 3 раза больше средних значений за I полугодие 2025 г. Это результат начавшегося цикла снижения рыночных ставок, которые на конец сентября опустились до ~21% (–3 п.п. за III кв. 2025 г.).

Это очень важно. Особенно в связи с тем, что правительство решило пересмотреть логику поддержки семейной льготной программы. Я имею в виду повышение ставки до 12% для тех, у кого только один ребенок, и снижение для тех, у кого детей больше двух.

Я консультировался с «Этажами», и коллеги компетентно заявляют, что примерно 70% их клиентов с семейной ипотекой — это как раз семьи с одним ребенком.

Таким образом, для 70% адресатов этой льготной программы ипотека в ближайшее время подорожает вдвое. И роль рыночной ипотеки будет увеличиваться.

Пока она не так велика. Но, вероятно, ставка будет планомерно, но все же снижаться.

Надеюсь, уже в следующем году всякого рода льготные программы будут носить адресный характер и поддерживать только определенные слои населения. А весь рынок будет оперировать удобным рыночным инструментом.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Пару лет назад мы снимали #GMKTalks in the Show с вице-президентом по продукту и оценке Sminex Александром Лагутовым.

Выпуск получился очень прикольный. Посмотрите, если не видели.

Лагутов показался мне очень интересным и содержательным персонажем. К тому же, очень требовательным, перфекционистом до мозга костей. Я тогда делился, какое впечатление на меня это произвело…

Сегодня прочитал, что Сбербанк предоставил девелоперу Sminex 55 миллиардов рублей для строительства элитного квартала на Фрунзенской набережной в Москве.

Мы рады, что компания Sminex активно развивается.

Конечно, очень жаль, что ее жилье стоит непомерных денег… Но это ровно столько, сколько за него готовы платить.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В @GMKStudy начался онлайн-интенсив «Земля под проект», посвященный анализу земельных участков.

Мне эта тема всегда казалась очень важной. По сути, это база успешного девелоперского проекта — с него все начинается.

Именно поэтому мы так скрупулезно разрабатывали сервис GMKPotential, который позволяет анализировать и оценивать земельные участки. И продолжаем этот продукт развивать.

Так вот, на курсе «Земля под проект» коллеги разбирают: как выявлять скрытый потенциал земли и возможные проблемы, как определять реальную стоимость, что делать с «подвисшими» участками.

В общем, максимально подробно рассматривают, как анализировать землю под проект и находить такие участки, которые наиболее полно решат все поставленные девелопером задачи.

Хотя занятия уже начались, к курсу еще можно присоединиться. Весь контент вы получите в записи, доступ сохранится на 4 месяца.

Так что если перед вами лично или вашими сотрудниками сейчас стоит вопрос работы с земельным банком — рекомендую участвовать: clck.ru/3PeZxn.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В то время, как в России сокращают срок действия гарантий от застройщиков, наш товарищ и сосед идет в противоположную сторону…

Строительные компании в Казахстане хотят обязать предоставлять пятилетнюю гарантию на возведенные здания. Раньше срок был 2 года.

Ожидается, что мера позволит повысить качество применяемых строительных материалов, разрабатываемых проектов, ответственность заказчика и подрядчика и в целом улучшить эксплуатационные качества возведенных зданий.

У нас же, как вы вероятно помните, с 1 января 2025 года общий гарантийный срок на объект снизили с 5 до 3 лет, на отделочные работы — с 3 до 1.

Для людей это конечно хорошо. Вложения в недвижимость — история на много лет. Никто не хочет жить в доме из говна и палок, а гарантия обязывает девелоперов строить качественный продукт.

Хорошо ли это для девелоперов — вопрос сложный. Да, такие нормы определенным образом повышают себестоимость. Плюс возникает пространство для потребительского терроризма.

Но все-таки, как мне кажется, это то направление, в котором должен двигаться рынок. Нашим девелоперам просто подарок сделали. Им сейчас и так непросто.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Руки законодателей дошли до братьев наших меньших…

В Государственной думе предложили законодательно ограничить численность собак и кошек в квартире. В законопроекте говорится, что на каждые 18 кв. м квартиры можно содержать по одной взрослой собаке и кошке.

Вообще я люблю животных, особенно собак. И желание людей в нашем урбанизированном мире иметь в своей многоэтажке какое-то животное кажется мне вполне законным.

Но я также понимаю, что собака или любое другое животное может доставлять определенные неудобства соседям.

Я живу в собственном доме, и то соседская собака не давала нам спокойно жить своим воем. Сейчас ей что-то подрезали. Наверное, это негуманно. Но каждую ночь слушать этот вой тоже было страшненько.

А уж если где-то этих животных целая куча — не одно или два, а около десятка — это уже близко к маразму.

Поэтому я считаю логичным намерение законодателя ограничить такие истории. Должен быть какой-то документ, который эту сферу регулирует.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В четверг, по приглашению клуба «Движение», я был в Москве на встрече с Константином Хабенским. Не скажу, что я большой поклонник его творчества, но отрицать, что он — значимая фигура в мире кино и театра, было бы глупо. Поэтому мне действительно было интересно.

Мероприятие проходило в Москве, и я специально подстроил свой график, чтобы попасть на этот вечер литературных чтений и заодно решить другие дела. Константин читал отрывки из мемуаров Фаины Раневской, а потом состоялась беседа — вопросы и ответы.

Честно говоря, сами чтения мне не очень понравились. Они были слишком «по-театральному» поданы: с длинными паузами, музыкой, драматизмом — как-то чересчур. Зато вторая часть, где Хабенский отвечал на вопросы, произвела сильное впечатление. Он человек, явно знающий себе цену, но при этом открытый, непосредственный, с чувством меры и уважением к аудитории. Это чувствовалось.

Больше всего меня задело другое — насколько плохо мы, зрители, умеем задавать вопросы. После того как ведущий задал пару-тройку осмысленных вопросов, микрофон передали в зал — и тут началось. Люди вставали и начинали... не спрашивать, а рассказывать. Сначала — свою позицию по какой-то теме, потом — как это важно лично для них, и лишь в конце — что-то вроде вопроса, зачастую невнятного. И это повторялось снова и снова.

Понятно, что многим хотелось выразить Хабенскому симпатию, сделать комплимент — это естественно. Но слушать, как один за другим люди рассказывают о себе, вместо того чтобы услышать интересные ответы, было тяжело. Мне хотелось просто слушать его — человека, ради которого я специально приехал.

Иногда хотелось встать и сказать: «Ты спроси уже, что хотел, если хотел вообще!»

Поймал себя на мысли, что слова «надо любить искусство в себе, а не себя в искусстве» как никогда точно описывают то, что происходило в зале.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В выходные прочитал интересный материал о городах Китая, которые, несмотря на построенные дома, необходимую инфраструктуру и достопримечательности, до сих пор остаются полупустыми.

Знаете, у любой медали две стороны. И эти города-призраки, на мой взгляд, — это оборотная сторона наличия огромных финансовых ресурсов (и необдуманных государственных программ).

Да, в Китае власти разогнали строительную отрасль. Но кому все это нужно? Точнее, с учетом количества жителей, — кто может себе это позволить?

Думаю, опыт КНР еще раз говорит о том, что очень важен баланс между серьезными программами, стимулирующими рынок, и востребованностью жилья, построенного благодаря этим мерам поддержки.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Когда непонятно, в какую сторону двигаться...

В этом году наша компания вошла в топ-3 брендинговых агентств России, работающих с недвижимостью. Мы взяли одно золото за маркетинг территорий, три серебра и одну бронзу на WOW Awards.

Казалось бы — чего ещё желать? Для одного года результат, безусловно, прорывной.

Но то, что в трёх номинациях, где мы получили серебро, жюри вовсе не присудило золота, вызвало у нас в компании довольно неоднозначную реакцию.

С одной стороны, к компетентности жюри и параметрам конкурса нет никаких вопросов. Если они говорят «золота нет» — значит, действительно нет.

С другой стороны, остаётся чувство недосказанности. Мне, например, было бы понятнее, если бы золото получил конкурент, а мы — серебро. Тогда было бы к чему стремиться: видно, что у него лучше, а у нас — где не доработали. А сейчас непонятно, почему ни мы, ни другие участники не дотянули до первого места.

И поскольку конкретного объяснения нет — что, например, не хватило глубины идеи, вау-эффекта или чего-то ещё, — мы не очень понимаем, куда двигаться дальше. Поэтому сначала мы просто зависли, взяли паузу, чтобы осмыслить.

А сейчас коллеги из @GMKStudy запланировали онлайн-митап, на котором мы все вместе хотим разобраться, что, собственно, произошло, и как правильно передавать смыслы, чтобы получать результат, а не награды.

Я жду этого мероприятия с большим интересом. Возможно, оно поможет наконец понять, куда и как расти дальше.

Приходите и вы. Встречаемся 16 октября в 13:00 (мск), регистрация по этой ссылке.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Хоть доля домов, сдаваемых не в срок, и достигла почти половины, я считаю, что значительная часть из них задерживается не потому, что девелоперы по каким-то причинам не могут достроить вовремя.

В основном темпы строительства или ввод домов искусственно замедлены.

Минстрой фактически разрешил это, отменив штрафы за просрочку. Девелоперы понимают: лучше ввести дом чуть позже, но воспользоваться инструментами, которые доступны на этапе строительства, чем остаться с готовыми, но нереализованными квартирами.

Поэтому ситуация не такая тревожная, как могут показаться цифры, но я бы уже начал потихоньку напрягаться.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Вот мне интересно: вы купили бы машину, где нет руля и сидений? Странный вопрос, согласитесь?

А вот покупать квартиру, где нет стен, стяжки, проводки и прочих элементов, считается вполне нормальным.

Честно говоря, я не очень понимаю, почему государство позволяет девелоперам продавать не квартиры, а такие «полуфабрикаты».

Аргумент, что эти квартиры дешевле, и если бы они были с отделкой, многие не смогли бы их купить, справедлив лишь отчасти.

Давайте будем реалистами: самостоятельный ремонт отдельного домохозяйства стоит намного больше, чем ремонт, который проводит застройщик. Соответственно, семья платит гораздо дороже — просто чуть позже. Это во-первых.

Во-вторых, в каких условиях живут эти люди во время ремонта? Они вынуждены либо снимать жильё ещё полгода, либо заезжать в дом, где повсюду шум и пыль.

Даже если ты сделал ремонт быстро, твои соседи могут быть не такими расторопными. Тот кошмар и трэш, в котором живёт человек, пока вокруг делают ремонты, ничем не передать — это нужно пережить.

Лично я переехал в свою квартиру только через пять лет после ввода, потому что понимал: в доме, где сверху, снизу, справа и слева штробят, невозможны позитивные #сценарии_жизни.

Поэтому, как бы парадоксально это ни звучало, я считаю, что квартиры без отделки, особенно в масс-маркете, продавать нельзя. Законодатель должен это закрепить.

Отдельная история — квартиры бизнес-класса. Когда я впервые столкнулся с московскими квартирами премиального сегмента, где не было ни межкомнатных стен, ни стяжки, я был шокирован.

Потому что в Европе (даже Восточной) или в Эмиратах квартира продаётся с полноценной отделкой и частичной меблировкой — как минимум мокрые зоны, кухня, санузел и прихожая.

Аргументы девелоперов и отделов продаж, что «каждый будет делать свой дизайн-проект, поэтому не нужно ставить стены», я считаю очень поверхностными.

Просто девелопер не в состоянии понять, какая эргономика квартиры должна быть на этой площади, чтобы человек потом не переставлял стены.

На деле это просто экономия времени и средств.

Да, в премиальном и элитном сегментах существует черновая отделка, потому что там потребители заказывают проекты у дизайнеров (иногда с мировыми именами). Но это касается 3–5% рынка.

А мы видим, что подход с «голыми» квартирами стал массовым — и из-за экономической ситуации он только расширяется. И это, я считаю, очень плохо: и для рынка, и для девелопера, а главное — для людей и их сценариев жизни.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

По итогам текущего года в России, вероятнее всего, будет введено около 100 млн квадратных метров жилья — как и прогнозировал Минстрой.

Да, показатели за 9 месяцев на 6% ниже, чем за тот же период прошлого года. Но, думаю, запланированной сотне это не угрожает.

А вот в 2026 году ожидается существенное снижение, которое, возможно, продолжится и в 2027-м.

Масштаб просадки пока трудно оценить, но, по моим прогнозам, показатель не опустится ниже 90 млн. Но и от 100 млн мы будем далеки.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта