Не могу не высказаться на тему самой обсуждаемой новости дня.

В Москве решили отказаться от строительства студий и квартир площадью меньше 28 кв. м.

Мы как разработчики философии #сценарии_жизни, безусловно, считаем это правильным решением.

За последние 10-15 лет средняя площадь продаваемой квартиры сократилась на 10 кв. м — с 58 до 48. И тренд на уменьшение сохраняется.

Я понимаю, что в какой-то период времени средний размер квартиры был избыточен — площадь использовалась неэффективно, были большие коридоры и лоджии.

Но то, что происходит сейчас, уже ни в какие ворота не лезет. Есть квартиры по 17-18 кв. м. Как на этой площади можно формировать какой-то более-менее позитивный сценарий жизни?

Я понимаю, что девелоперы ограничивают размер квартиры, чтобы ее стоимость с учетом ипотеки соответствовала доходу потребителя. Понимаю, что себестоимость растет.

Но наверное жить (да еще и не одному) в квартире на 17-18 квадратов — это неправильно. Возможно, лучше не приобретать такое жилье, а снимать нормальную площадь.

Для этого, безусловно, должны быть сформулированы правила на рынке жилой арендной недвижимости. Как это сделано в Европе, когда человек или компания, сдающая рентное жилье, имеет не только права, но и обязательства. Когда арендатора не могут выселить по прихоти хозяина или при продаже жилья (в коммерческой недвижимости это, кстати, уже работает).

Поэтому я считаю, что с одной стороны, надо ограничивать минимальную площадь квартир. А с другой — создавать условия для развития прозрачного рентного рынка жилья, с которого государство будет получать доход и на котором все стороны будут иметь гарантии.

Тогда рынок недвижимости будет развиваться правильно: покупаемых маленьких квартир станет меньше, а арендуемых больших — больше.

Быть честным в моменте не очень выгодно. Зато выгодно быть честным вдолгую. Об этом я всегда говорю и клиентам, и сотрудникам, и самому себе.

Что я имею в виду? Часто девелоперы приходят к нам с запросом сформировать проекту добавленную стоимость за счет:

▪️ квартирографии;
▪️ брендинга.

Это происходит на этапе, когда и посадка домов, и сам проект по сути сформированы, и остаются только небольшие маневры с точки зрения соотношения и размера квартир.

Мы по-честному говорим: да, квартирография, составленная определенным образом, может повысить стоимость квадратного метра. Но это произойдет за счет измельчения квартир и смещения соотношения планировок в сторону малогабаритных. То есть студий и однушек станет больше, а квадратура квартир сократится. Это к слову о вчерашней инициативе, да.

Можно закрыть глаза на то, что себестоимость малогабаритных квартир выше. Куда важнее, что при таком подходе к квартирографии проект отходит от параметров бизнес- и комфорт-класса и двигается в сторону стандарта.

И думать, что это помогает сформировать добавленную стоимость — ошибка. Потому что классический потребитель комфорт- и бизнес-класса очень быстро распознает, что проект с точки зрения размеров квартир не соответствует заявленному классу.

Выбирать такой проект будут только так называемые последователи — люди, которые хотят быть похожими на классических потребителей комфорт- и бизнес-класса. Да, таких достаточно много. Но они обычно щепетильны к стоимости, а не к наполнению.

Следующее — брендинг. Он, безусловно, способствует и повышению динамики продаж и облегчению восприятия проекта и заявленной цены. Но добавленную стоимость брендинг тоже не формирует.

А что же формирует? Комплексный, системный, глубокий подход к проекту, когда он изначально создается под конкретный класс.

В таком случае и посадка домов, и зонирование территорий, и благоустройство, и инженерные системы, и фасадные решения, и МОПы, и квартирография, и брендинг, и прочие элементы соответствуют классу. Когда потребитель воспринимает проект как целое, тогда и формируется добавленная стоимость в том классе, в котором он находится.

Но не всегда девелопер готов это слышать. Потому что в других агентствах ему говорят: «Да, с помощью квартирографии и брендинга мы повысим добавленную стоимость вашему проекту на ХХ%».

Получается, наша честность иногда приводит к тому, что контракты уходят. И в моменте это не выгодно. Но наша компания работает уже третье десятилетие, у нас сложилась определенная репутация, и мы понимаем: в долгосрочной перспективе такая позиция намного более выигрышна.

Меня забавляет реклама «Мегафона» с Азаматом Мусагалиевым, в которой они ищут места, где нет связи.

Кто эти люди? Что они вообще знают о нашей стране? Они когда-нибудь отъезжали от Тюмени на 20 километров по железной дороге? Или от Сочи до Краснодара, где связь ловится местами, и то едва-едва? Они этой связью пользовались вообще? Понимают, что рекламируют?

Зачем такая прямая и откровенная ложь по всем основным каналам? Ведь это дискредитирует не только того, кто ее показывает и снимается в рекламе, но и самого оператора связи.

Люди же не дураки, они видят: то, чем они пользуются, и то, что видят в рекламе, — это две разные услуги.

Помните, недавно была инициатива обязать девелоперов исполнять свои рекламные обещания? В принципе, мера справедливая.

Но хочется спросить: у наших депутатов не возникало идеи возложить такие же обязательства на других рекламодателей? На тех же операторов сотовой связи, например.

Как считаете, как это повлияло бы на соответствующие рынки?

А сейчас — #пятничный_анекдот. Уже почти традиционный.

«Не подведем!» — сказал прораб народу.
И не подвел ни газ, ни электричество, ни воду.

Представители очень серьезных компаний (Самолета, SMINEX и других), которые участвовали в съемках нашего шоу, не раз говорили мне, что Тюмень — выдающийся город с точки зрения девелопмента, возможно, один из лучших российских региональных рынков. Я эту позицию в целом разделяю.

Помните, есть такое выражение: «Нет пророка в своем Отечестве». Суть его в том, что заезжих «варягов» у нас обычно считают лучше, чем своих.

Поэтому нам приятно, что за годы, которые наша компания (пусть уже частично, но всё-таки) базируется в Тюмени, у нас сформировался достаточно большой постоянный портфель тюменских заказов.

Один из недавних кейсов — брендинг жилого проекта «Этика. Культурные кварталы» для девелопера TIS. Мои коллеги подготовили кейс, в котором поделились внутренними процессами: как анализировали район, делали позиционирование и нейминг, работали с визуальными коммуникациями.

Получилось очень познавательно. Читайте.

Привлечение и удержание персонала — один из главных вызовов для бизнеса сегодня. И для девелоперов это тоже очень актуальная задача.

Ее можно решить за счет синергии двух направлений: менеджмента и цифровизации. Как это сделать, расскажут на открытом вебинаре 23 мая наши партнеры:

▪️Нина Караваева, HR-консультант GMK, член Правления компании Этажи.

▪️Дмитрий Севостьянов, эксперт в цифровизации девелопмента, директор и основатель Remark.

Чтобы участвовать, зарегистрируйтесь по ссылке.

Судя по всему, в стране в ближайшее время будут обсуждать ряд достаточно серьезных налоговых изменений, в том числе прогрессивную налоговую шкалу.

Конечно, уровень моих компетенций не позволяет рассуждать о целесообразности тех или иных налоговых маневров в масштабе целой страны. Но этот вопрос мне не безразличен, как, наверное, и всем представителям бизнеса.

У меня есть аналогия, которая может показаться абсолютно неуместной в данном контексте, но все же я ей поделюсь.

Владельцы казино заметили, что самый большой доход приносят те автоматы, у которых возврат настроен на максимальном уровне.

Условно: автоматы, которые возвращают 90% брошенных монеток, зарабатывают 10 условных единиц в единицу времени. А при уровне возврата в 95% доход казино от конкретного автомата — 20 условных единиц за ту же единицу времени.

То есть чем больше автомат отдает, тем больше людей хочет играть именно на нем. И за счет оборота, за счет привлечения большего количества игроков этот аппарат зарабатывает больше.

Так вот, возвращаясь к налоговой системе. Я считаю, что одна из главных ее функций — стимулирование роста налогооблагаемой базы. Но не за счет увеличения налогов, а за счет развития делового климата, привлечения инвестиций, вовлечения населения в предпринимательскую деятельность.

И на мой взгляд, чем лучше инвестиционный климат, чем меньше налоги, тем больше доход государства. Вот такая у меня непрофессиональная точка зрения.

А вы что думаете?

Минфин опубликовал материал, касающийся льготных ипотечных программ. Цитирую:

Программы «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» продолжат действовать. При этом меняется форма предоставления субсидий в рамках указанных программ. Теперь, по новым правилам, постановления Правительства РФ, в соответствии с которыми реализовывались льготные ипотечные программы, отменяются, и в силу вступают Решения Правительства РФ, которые публикуются в «Электронном бюджете».

Таким образом, условия субсидирования льготных ипотечных программ будут зафиксированы в государственной интеграционной информационной системе управления общественными финансами «Электронный бюджет».

Помимо этого, по программам «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека» увеличен общий лимит суммы кредитов, по которым осуществляется возмещение кредитным и иным организациям их недополученных доходов, и составляет соответственно по программе «Семейная ипотека» 4,84 трлн рублей, по программе «Льготная ипотека» – 6,19 трлн рублей.

Ничего не понятно, но сильно интересно. Ждем в напряжении.

Как упала доступность жилья в России

РБК опубликовал исследование рынков недвижимости в российских регионах за последние четыре года. Анализировалась стоимость квартир и уровень доходов населения, на основе этих данных посчитан коэффициент доступности жилья.

Самое недоступное жилье — предсказуемо в Сочи. Причем за четыре года коэффициент вырос вдвое (= среднестатистической семье стало вдвое сложнее купить квартиру).

Кому интересно, материал можно прочитать здесь.

А я хочу напомнить, что программа льготной ипотеки и другие стимулирующие меры были направлены на то, чтобы в тяжелый период (сначала пандемия, потом СВО) строительная отрасль получила опору и продолжала развиваться. С этой точки зрения все хорошо: ввод жилья увеличился очень существенно и достиг максимума за всю историю наблюдений.

С другой стороны, вынужден констатировать, что доступность жилья, как ни парадоксально, снизилась.

Вся логика поддержки строительной отрасли была в том, чтобы стимулировать спрос, то есть дать людям доступный инструмент решения жилищного вопроса. И спрос действительно вырос. Но поскольку предложение за ним не успевало, это породило условный дефицит и, как следствие, подорожание.

Это говорит о том, что, вероятнее всего, программа льготной ипотеки была не максимально эффективна.

Да, она поддержала отрасль — без вопросов. Но она разогнала ценник и себестоимость и в конечном итоге стала причиной тому, что доступность жилья не увеличилась, а уменьшилась.

Где именно была допущена ошибка, сейчас сложно сказать. Надо отдать должное правительству: в тот период оно действовало быстро, последовательно и логично. Но, видимо, на этапе продления льготной ипотеки были допущены какие-то просчеты.

Сейчас я с искренним интересом наблюдаю за тем, как развивается ситуация. За последние годы отрасль сделала мощный качественный скачок. Думаю, это будет одним из факторов, которые помогут ей преодолеть возможные последствия.

В нескольких регионах России за последний месяц-два были запущены проекты, в работе над которыми мы принимали непосредственное участие. Один из таких регионов — Дагестан.

За последние пару лет мы поработали с двумя или тремя девелоперами из Дербента. Я сам там был два года назад, и у меня сложилось определенное впечатление.

Во-первых, мне удалось пообщаться с главным архитектором Дербента. Я видел мастер-план развития города.

Во-вторых, видел реальные процессы, которые там происходят: глобальную реконструкцию в общественных зонах и парках, посадку деревьев, благоустройство территории, ландшафтный дизайн.

И я пришел к выводу, что Дербент — один из немногих городов, в которых грамотно, умно, последовательно и логично выстроен процесс развития. Причем как с точки зрения коммерческого девелопмента, так и с точки зрения главной функции города — как места, в котором комфортно живется и который интересно посещать.

Да, есть и сложности. Например, там нет своего аэропорта, только в Махачкале. Поэтому город привлекает в первую очередь внутренних туристов. Есть вопросы к тому, что строилось раньше, а иногда и к тому, что строится сейчас.

Но при этом отчетливо видно, как руководство города пытается решить эти вопросы, причем достаточно удачно.

Так что у меня сегодня две рекомендации:

▪️Посетить Дербент. Это город с аутентичной историей, интересным ландшафтом. Это море, это горы, это люди с беспощадным гостеприимством.
▪️Прочитать кейс о работе над проектом «Шафран» в Дербенте, который подготовили мои коллеги. В нем — подробности об особенностях рынка и локации, о том, как мы сделали нейминг, разработали айдентику и бренд-платформу (и не только).

Как глобальное потепление помогает девелоперам

Европейские исследователи отмечают: за последние 30 лет девелоперы стали реже приостанавливать работу из-за зимних холодов. В 1991 году почти 50% подрядчиков ЕС заявили, что их деятельность была ограничена из-за плохой погоды, в 2024 году — менее чем 20%.

При этом в более северных странах (Финляндия, Швеция) проблем исторически было меньше, чем в центральной Европе (Германии, Бельгии, Нидерландах). Причины:

1. Строительные компании, работающие в холодных регионах Европы, инвестируют в специальное зимнее оборудование, чтобы строительство могло продолжаться, поскольку их зимы более холодные и длятся дольше.

2. Большая часть производственной деятельности осуществляется внутри сборных помещений, чтобы выдерживать длительные периоды темноты и холодную погоду.

3. При планировании проекта уже учитывается, что некоторые строительные работы, например, земляные работы, в зимние месяцы невозможны. Они планируются на лето, что снижает вероятность отклонений от графика.

А что в России?

Учитывая то, что мы живем в достаточно холодных широтах, вопрос стройки в зимний период всегда был актуален. И на протяжении всего времени существования в России девелоперского рынка компании изучают, адаптируют и применяют технологии, которые позволяют строить при низких температурах.

Конечно, существуют так называемые актированные дни, когда стоимость строительства с учетом всевозможных присадок и всех рисков для сотрудников становится такой высокой, что их проще пропустить, нежели выходить на работу.

Но такое время длится недолго. В прошлом году, например, в Сибири было всего несколько рабочих дней, когда на стройках останавливали определенные виды работ.

Вообще при желании строить можно практически в любой мороз, за исключением аномальных пиковых значений. Технологически это не проблема.

Куда важнее себестоимость и отношение к людям. Потому что предел терпимости сотрудников не безграничен, а квалифицированные кадры девелопер бережет.

Как оценить качество жизни

Агентство стратегических инициатив опубликовало рейтинг качества жизни в российских регионах.

Оценку проводили по 141 показателю. Учитывали результаты опросов населения, статистические и геоаналитические данные. В итоге в тройку лидеров вошли Москва, Санкт-Петербург и Тюменская область.

Для меня результаты рейтинга оказались отчасти неожиданными. Сейчас объясню, почему.

Местные власти и крупные компании давно осознали, что человек — это, безусловно, наиболее важный ресурс, за который стоит побороться. Поэтому последние лет 5, а может быть, даже 10, между регионами ведется за него серьезная схватка.

Каждый регион делает все, чтобы люди, которые в нем родились и выросли, остались там же работать. И пытается привлечь тех, кто родился и вырос в других местах. В это вкладываются сотни миллиардов рублей по всей стране.

И с одной стороны, наблюдать за этим весьма интересно, это реальная борьба. С другой стороны, мы понимаем, что в этом процессе создается среда, в которой людям хотелось бы оставаться и формировать свои #сценарии_жизни.

Конечно, регионам сложно решать эту задачу. Кто-то уезжает за границу. Большой миграционный поток идет в столицы, и это понятно. Что же оказалось для меня неожиданным?

Я всегда считал, что наиболее интересные с точки зрения сценариев жизни регионы, куда стремится человек, — южные. Потому что медицина и образование — это все хорошо, но солнце и море у них не заберешь. Но в верхних строчках рейтинга этих регионов нет.

И на мой взгляд, это печально: получается, они не смогли использовать те уникальные преимущества, которыми обладают по умолчанию.

В общем, если вам интересно, рейтинг можно посмотреть здесь. Я считаю, что такие исследования очень полезны: они помогают руководителям регионов видеть, в каких сферах они проседают, а в каких работают успешно, и маневрировать этим инструментарием.

Коллеги, кто посмотрел рейтинг? Есть сюрпризы, или для вас всё предсказуемо?

Дорого. Утомительно. Но нужно и важно.

Коллеги из «Движения» и ассоциации REPA попросили поделиться опытом участия в жюри премии Real Estate Property Award. Финал состоится в июне, но этап электронного голосования уже пройден, и мне есть что сказать.

Для меня работа в жюри — это действительно серьезный труд. Чтобы разобраться в проектах на этапе электронного голосования, у меня обычно уходит от одного до двух полных рабочих дней. То есть, исходя из стоимости моего времени, это достаточно затратная история.

А еще это очень утомительно. Структура презентаций и описаний проектов, которые представляют девелоперы, зачастую не соответствует предмету.

Например, оцениваешь социальную инфраструктуру. А у тебя презентация про весь проект, и про инфраструктуру — только половина последнего слайда. И на то, чтобы разобраться, всё сопоставить и дать оценку, уходит много сил.

Так что я неоднократно зарекался участвовать в жюри, но все равно каждый раз соглашаюсь. Почему?

Я вижу, что в последнее время наметился тренд: все больше и больше региональных проектов участвуют в конкурсах и заходят в шорт-листы. В то же время я понимаю, что большинство судей — это жители столицы.

И я участвую в жюри, чтобы немного сбалансировать эту историю и по итогу получить более объективную картину.

Вот в этом я чувствую свою роль. Для меня это важно. Поэтому я, во-первых, снимаю шляпу перед всеми членами жюри, которые работали на премии. И, во-вторых, планирую продолжать этим заниматься.

Снова про льготную ипотеку и стимулирование рынка

Судя по всему, в ближайшие месяц-два нам будет представлена некая система по стимулированию первичного и, возможно, вторичного рынка, которая будет установлена на пять лет.

«В горизонте ближайшего месяца-двух мы получим одну очень важную вещь, которой у нас раньше не было. Это четкое понимание правил на пять лет. Будет поставлена точка в вопросе, какой станет льготная ипотека, и эти правила будут действовать пять лет», — заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Какой бы эта система ни была, это, безусловно, хорошо. Строительный цикл — год и восемь месяцев. Пять лет — это как минимум 2,5 строительных цикла. На это время девелопер сможет что-то планировать: купить землю, войти в проект, построить его и продать.

Это и есть создание правил игры на долгую перспективу, которого так ждет рынок.

В воскресенье в России отмечается День предпринимателя, поэтому #пятничный_анекдот будет в тему.

Бизнес — это такая игра, в которой выигрывает тот, кто лучше знает правила, а проигрывает тот, кто их исполняет.

А может, и не анекдот? 🤔

Зацепил какой-то вирус, билютеню..

Сложность монтажа шоу заключается в том, что материалов, собранных при подготовке, очень много, а в эфир входит одна вторая или даже одна третья часть.

Поэтому мы решили делать дополнительные выпуски #GMKTalks — со всеми интересными моментами, которые не вошли в выпуск.

Вы можете посмотреть их прямо сейчас на нашем сайте: собрали на одной странице, чтобы не искать.