Судя по всему, в стране в ближайшее время будут обсуждать ряд достаточно серьезных налоговых изменений, в том числе прогрессивную налоговую шкалу.

Конечно, уровень моих компетенций не позволяет рассуждать о целесообразности тех или иных налоговых маневров в масштабе целой страны. Но этот вопрос мне не безразличен, как, наверное, и всем представителям бизнеса.

У меня есть аналогия, которая может показаться абсолютно неуместной в данном контексте, но все же я ей поделюсь.

Владельцы казино заметили, что самый большой доход приносят те автоматы, у которых возврат настроен на максимальном уровне.

Условно: автоматы, которые возвращают 90% брошенных монеток, зарабатывают 10 условных единиц в единицу времени. А при уровне возврата в 95% доход казино от конкретного автомата — 20 условных единиц за ту же единицу времени.

То есть чем больше автомат отдает, тем больше людей хочет играть именно на нем. И за счет оборота, за счет привлечения большего количества игроков этот аппарат зарабатывает больше.

Так вот, возвращаясь к налоговой системе. Я считаю, что одна из главных ее функций — стимулирование роста налогооблагаемой базы. Но не за счет увеличения налогов, а за счет развития делового климата, привлечения инвестиций, вовлечения населения в предпринимательскую деятельность.

И на мой взгляд, чем лучше инвестиционный климат, чем меньше налоги, тем больше доход государства. Вот такая у меня непрофессиональная точка зрения.

А вы что думаете?

Минфин опубликовал материал, касающийся льготных ипотечных программ. Цитирую:

Программы «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» продолжат действовать. При этом меняется форма предоставления субсидий в рамках указанных программ. Теперь, по новым правилам, постановления Правительства РФ, в соответствии с которыми реализовывались льготные ипотечные программы, отменяются, и в силу вступают Решения Правительства РФ, которые публикуются в «Электронном бюджете».

Таким образом, условия субсидирования льготных ипотечных программ будут зафиксированы в государственной интеграционной информационной системе управления общественными финансами «Электронный бюджет».

Помимо этого, по программам «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека» увеличен общий лимит суммы кредитов, по которым осуществляется возмещение кредитным и иным организациям их недополученных доходов, и составляет соответственно по программе «Семейная ипотека» 4,84 трлн рублей, по программе «Льготная ипотека» – 6,19 трлн рублей.

Ничего не понятно, но сильно интересно. Ждем в напряжении.

Как упала доступность жилья в России

РБК опубликовал исследование рынков недвижимости в российских регионах за последние четыре года. Анализировалась стоимость квартир и уровень доходов населения, на основе этих данных посчитан коэффициент доступности жилья.

Самое недоступное жилье — предсказуемо в Сочи. Причем за четыре года коэффициент вырос вдвое (= среднестатистической семье стало вдвое сложнее купить квартиру).

Кому интересно, материал можно прочитать здесь.

А я хочу напомнить, что программа льготной ипотеки и другие стимулирующие меры были направлены на то, чтобы в тяжелый период (сначала пандемия, потом СВО) строительная отрасль получила опору и продолжала развиваться. С этой точки зрения все хорошо: ввод жилья увеличился очень существенно и достиг максимума за всю историю наблюдений.

С другой стороны, вынужден констатировать, что доступность жилья, как ни парадоксально, снизилась.

Вся логика поддержки строительной отрасли была в том, чтобы стимулировать спрос, то есть дать людям доступный инструмент решения жилищного вопроса. И спрос действительно вырос. Но поскольку предложение за ним не успевало, это породило условный дефицит и, как следствие, подорожание.

Это говорит о том, что, вероятнее всего, программа льготной ипотеки была не максимально эффективна.

Да, она поддержала отрасль — без вопросов. Но она разогнала ценник и себестоимость и в конечном итоге стала причиной тому, что доступность жилья не увеличилась, а уменьшилась.

Где именно была допущена ошибка, сейчас сложно сказать. Надо отдать должное правительству: в тот период оно действовало быстро, последовательно и логично. Но, видимо, на этапе продления льготной ипотеки были допущены какие-то просчеты.

Сейчас я с искренним интересом наблюдаю за тем, как развивается ситуация. За последние годы отрасль сделала мощный качественный скачок. Думаю, это будет одним из факторов, которые помогут ей преодолеть возможные последствия.

В нескольких регионах России за последний месяц-два были запущены проекты, в работе над которыми мы принимали непосредственное участие. Один из таких регионов — Дагестан.

За последние пару лет мы поработали с двумя или тремя девелоперами из Дербента. Я сам там был два года назад, и у меня сложилось определенное впечатление.

Во-первых, мне удалось пообщаться с главным архитектором Дербента. Я видел мастер-план развития города.

Во-вторых, видел реальные процессы, которые там происходят: глобальную реконструкцию в общественных зонах и парках, посадку деревьев, благоустройство территории, ландшафтный дизайн.

И я пришел к выводу, что Дербент — один из немногих городов, в которых грамотно, умно, последовательно и логично выстроен процесс развития. Причем как с точки зрения коммерческого девелопмента, так и с точки зрения главной функции города — как места, в котором комфортно живется и который интересно посещать.

Да, есть и сложности. Например, там нет своего аэропорта, только в Махачкале. Поэтому город привлекает в первую очередь внутренних туристов. Есть вопросы к тому, что строилось раньше, а иногда и к тому, что строится сейчас.

Но при этом отчетливо видно, как руководство города пытается решить эти вопросы, причем достаточно удачно.

Так что у меня сегодня две рекомендации:

▪️Посетить Дербент. Это город с аутентичной историей, интересным ландшафтом. Это море, это горы, это люди с беспощадным гостеприимством.
▪️Прочитать кейс о работе над проектом «Шафран» в Дербенте, который подготовили мои коллеги. В нем — подробности об особенностях рынка и локации, о том, как мы сделали нейминг, разработали айдентику и бренд-платформу (и не только).

Как глобальное потепление помогает девелоперам

Европейские исследователи отмечают: за последние 30 лет девелоперы стали реже приостанавливать работу из-за зимних холодов. В 1991 году почти 50% подрядчиков ЕС заявили, что их деятельность была ограничена из-за плохой погоды, в 2024 году — менее чем 20%.

При этом в более северных странах (Финляндия, Швеция) проблем исторически было меньше, чем в центральной Европе (Германии, Бельгии, Нидерландах). Причины:

1. Строительные компании, работающие в холодных регионах Европы, инвестируют в специальное зимнее оборудование, чтобы строительство могло продолжаться, поскольку их зимы более холодные и длятся дольше.

2. Большая часть производственной деятельности осуществляется внутри сборных помещений, чтобы выдерживать длительные периоды темноты и холодную погоду.

3. При планировании проекта уже учитывается, что некоторые строительные работы, например, земляные работы, в зимние месяцы невозможны. Они планируются на лето, что снижает вероятность отклонений от графика.

А что в России?

Учитывая то, что мы живем в достаточно холодных широтах, вопрос стройки в зимний период всегда был актуален. И на протяжении всего времени существования в России девелоперского рынка компании изучают, адаптируют и применяют технологии, которые позволяют строить при низких температурах.

Конечно, существуют так называемые актированные дни, когда стоимость строительства с учетом всевозможных присадок и всех рисков для сотрудников становится такой высокой, что их проще пропустить, нежели выходить на работу.

Но такое время длится недолго. В прошлом году, например, в Сибири было всего несколько рабочих дней, когда на стройках останавливали определенные виды работ.

Вообще при желании строить можно практически в любой мороз, за исключением аномальных пиковых значений. Технологически это не проблема.

Куда важнее себестоимость и отношение к людям. Потому что предел терпимости сотрудников не безграничен, а квалифицированные кадры девелопер бережет.

Как оценить качество жизни

Агентство стратегических инициатив опубликовало рейтинг качества жизни в российских регионах.

Оценку проводили по 141 показателю. Учитывали результаты опросов населения, статистические и геоаналитические данные. В итоге в тройку лидеров вошли Москва, Санкт-Петербург и Тюменская область.

Для меня результаты рейтинга оказались отчасти неожиданными. Сейчас объясню, почему.

Местные власти и крупные компании давно осознали, что человек — это, безусловно, наиболее важный ресурс, за который стоит побороться. Поэтому последние лет 5, а может быть, даже 10, между регионами ведется за него серьезная схватка.

Каждый регион делает все, чтобы люди, которые в нем родились и выросли, остались там же работать. И пытается привлечь тех, кто родился и вырос в других местах. В это вкладываются сотни миллиардов рублей по всей стране.

И с одной стороны, наблюдать за этим весьма интересно, это реальная борьба. С другой стороны, мы понимаем, что в этом процессе создается среда, в которой людям хотелось бы оставаться и формировать свои #сценарии_жизни.

Конечно, регионам сложно решать эту задачу. Кто-то уезжает за границу. Большой миграционный поток идет в столицы, и это понятно. Что же оказалось для меня неожиданным?

Я всегда считал, что наиболее интересные с точки зрения сценариев жизни регионы, куда стремится человек, — южные. Потому что медицина и образование — это все хорошо, но солнце и море у них не заберешь. Но в верхних строчках рейтинга этих регионов нет.

И на мой взгляд, это печально: получается, они не смогли использовать те уникальные преимущества, которыми обладают по умолчанию.

В общем, если вам интересно, рейтинг можно посмотреть здесь. Я считаю, что такие исследования очень полезны: они помогают руководителям регионов видеть, в каких сферах они проседают, а в каких работают успешно, и маневрировать этим инструментарием.

Коллеги, кто посмотрел рейтинг? Есть сюрпризы, или для вас всё предсказуемо?

Дорого. Утомительно. Но нужно и важно.

Коллеги из «Движения» и ассоциации REPA попросили поделиться опытом участия в жюри премии Real Estate Property Award. Финал состоится в июне, но этап электронного голосования уже пройден, и мне есть что сказать.

Для меня работа в жюри — это действительно серьезный труд. Чтобы разобраться в проектах на этапе электронного голосования, у меня обычно уходит от одного до двух полных рабочих дней. То есть, исходя из стоимости моего времени, это достаточно затратная история.

А еще это очень утомительно. Структура презентаций и описаний проектов, которые представляют девелоперы, зачастую не соответствует предмету.

Например, оцениваешь социальную инфраструктуру. А у тебя презентация про весь проект, и про инфраструктуру — только половина последнего слайда. И на то, чтобы разобраться, всё сопоставить и дать оценку, уходит много сил.

Так что я неоднократно зарекался участвовать в жюри, но все равно каждый раз соглашаюсь. Почему?

Я вижу, что в последнее время наметился тренд: все больше и больше региональных проектов участвуют в конкурсах и заходят в шорт-листы. В то же время я понимаю, что большинство судей — это жители столицы.

И я участвую в жюри, чтобы немного сбалансировать эту историю и по итогу получить более объективную картину.

Вот в этом я чувствую свою роль. Для меня это важно. Поэтому я, во-первых, снимаю шляпу перед всеми членами жюри, которые работали на премии. И, во-вторых, планирую продолжать этим заниматься.

Снова про льготную ипотеку и стимулирование рынка

Судя по всему, в ближайшие месяц-два нам будет представлена некая система по стимулированию первичного и, возможно, вторичного рынка, которая будет установлена на пять лет.

«В горизонте ближайшего месяца-двух мы получим одну очень важную вещь, которой у нас раньше не было. Это четкое понимание правил на пять лет. Будет поставлена точка в вопросе, какой станет льготная ипотека, и эти правила будут действовать пять лет», — заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Какой бы эта система ни была, это, безусловно, хорошо. Строительный цикл — год и восемь месяцев. Пять лет — это как минимум 2,5 строительных цикла. На это время девелопер сможет что-то планировать: купить землю, войти в проект, построить его и продать.

Это и есть создание правил игры на долгую перспективу, которого так ждет рынок.

В воскресенье в России отмечается День предпринимателя, поэтому #пятничный_анекдот будет в тему.

Бизнес — это такая игра, в которой выигрывает тот, кто лучше знает правила, а проигрывает тот, кто их исполняет.

А может, и не анекдот? 🤔

Зацепил какой-то вирус, билютеню..

Сложность монтажа шоу заключается в том, что материалов, собранных при подготовке, очень много, а в эфир входит одна вторая или даже одна третья часть.

Поэтому мы решили делать дополнительные выпуски #GMKTalks — со всеми интересными моментами, которые не вошли в выпуск.

Вы можете посмотреть их прямо сейчас на нашем сайте: собрали на одной странице, чтобы не искать.

Я пришел в предпринимательскую деятельность через любовь.
Но не через любовь к бизнесу 😂

На самом деле раньше я никогда не видел себя предпринимателем. Мне казалось, что я человек не глупый, достаточно разносторонний, умеющий находить контакт с людьми. И я считал, что смогу встроиться в любую систему и достичь в ней уровня если не первого лица, то одного из первых — начальника главка, замдиректора, вице-президента.

И в принципе поначалу так и получалось: я начинал в торговле и дошел до начальника службы маркетинга в достаточно крупном тюменском холдинге.

Но дела у компании шли не очень хорошо, да и экономика тогда была вяленькая. Зарплату платили очень нерегулярно, задержки на пару месяцев были системным явлением.

А в 1999 году я захотел жениться. При этом я четко осознавал, что семья — это штука недешевая, доход должен быть стабильный. Компаний, даже крупных, которые платят зарплату системно, день в день, я тогда в Тюмени не находил (или не мог в них попасть).

Поэтому мне ничего не оставалось как организовать собственный бизнес.

А сейчас заходить в систему, в которой правила формирует кто-то другой, я уже не могу.

Поэтому можно сказать, что я предприниматель по неволе. И всё-таки предприниматель. Так что всех причастных: с праздником!

Задачи, связанные с HR, сегодня актуальны практически для любого бизнеса на любом рынке. Девелоперы берегут хорошие кадры. Вопрос в том, как их найти.

30 мая в 14:00 мск мои коллеги проведут вебинар «5 стратегий найма персонала для девелопера». Расскажут про:

→ Тенденции рынка. Например, тренд на найм без предрассудков или Zero HR
→ Стратегии работы с кандидатом
→ Профиль рекрутера. Что сегодня нужно знать и уметь рекрутеру, какие новые функции ему передаются
→ Формирование подхода «кандидат=клиент» на примере успешного кейса

И отправят всем участникам гайд «Профиль успешного HR-менеджера».

Вебинар бесплатный, тайминг 40 минут. Рекомендую запланировать участие и заранее зарегистрироваться.

Тема ограничений на строительство малогабаритного жилья развивается — причем уже на уровне всей страны.

Правда, теперь обсуждается не полный запрет, а отказ в преференциях от государства. Например, студии и однокомнатные квартиры меньше 28 квадратных метров собираются исключить из Семейной ипотеки и договорах о КРТ.

Я считаю, что это меры правильные и адекватные и своевременные.

Во-первых, доля квартир меньше 28 квадратов в целом в России составляет 11%. Это больше, чем требуется с точки зрения демографической потребности на такое жилье.

Во-вторых, рынок знает прецеденты, когда размер квартир составляет 15–17 кв. м. Говорить о том, что в них возможно формировать какие бы то ни было позитивные #сценарии_жизни, не приходится.

В-третьих, люди зачастую приобретают такие квартиры, чтобы реализовать государственные программы (материнский капитал, льготная ипотека), или как инвестиционный актив. Но что с ними потом делать — это большой вопрос.

С другой стороны, я не очень понимаю, почему речь идет об ограничениях в отношении такого формата как студия. Студии сами по себе не являются ущербным жильем. Да, в них совмещены функции нескольких помещений. Но если это студия хорошего размера, к ней вопросов нет.

Поэтому дело не в формате жилья, а именно в размере. И ограничения стоит вводить именно по площади.

Тогда это будет достаточно существенная мера, девелопер будет понимать, что преференции начинаются с определенной квадратуры, и изменит квартирографию. В результате рынок очень быстро поменяется, и это будет на благо людям.

Очень интересный вопрос прилетел: "Насколько форматы жилья зависят от локации и размера региона?"

Форматы жилья, безусловно, зависят от регионов, от их:

▪️размеров,
▪️численности населения,
▪️количества представителей разных групп населения, ориентированных на разные форматы жилья.

Например, количество ультрахайнетов (людей с капиталом свыше $30 млн) в Москве несопоставимо больше, чем, допустим, в Новосибирске. Понятно, что и предложений жилья для этой аудитории в Москве гораздо больше, чем в Новосибирске.

Да и есть ли релевантное предложение для этой категории населения в региональных городах — это большой вопрос. Вероятнее всего, они сталкиваются с вынужденным самостоятельным строительством. А это всегда неудобно, дорого и чревато.

В столицах же такие предложения всегда есть готовые.

Так что богатые тоже плачут 😅

Решил выйти в прямой эфир и пообщаться с подписчиками лично

Пару месяцев назад провел здесь эксперимент и выложил анкету для подписчиков. Отклик оказался очень активным. Мне задали достаточно много интересных вопросов, касающихся бизнеса в целом и девелоперского бизнеса в частности, и я до сих пор постепенно на них отвечаю.

Но я подумал, что намного интереснее будет пообщаться в прямом эфире.

Это лето обещает быть насыщенным с точки зрения изменений в девелопменте. Это и отмена льготной ипотеки (по крайней мере, в том виде, в котором она существует сейчас), и увеличение налогов. Предлагаю обсудить: что ждет рынок в связи с этими изменениями, как к ним подготовиться, как планировать работу на перспективу.

Встречаемся в моем Telegram-канале 31 мая, в 16:00 (мск).

Если у вас есть ко мне вопросы, задавайте в комментариях. Постараюсь ответить во время эфира.

Наконец стало больше конкретики по налоговым изменениям. Минфин внес законопроект в правительство.

▪️Прогрессивную шкалу НДФЛ предлагают расширить до 5 ступеней:

• 13% при доходах до 200 тыс. руб. в месяц (2,4 млн руб. в год);
• 15% для части дохода в диапазоне 200–416,7 тыс. руб. в месяц (2,4–5 млн руб. в год);
• 18% для части дохода в диапазоне 416,7 тыс. — 1,67 млн руб. в месяц (5–20 млн руб. в год);
• 20% для части дохода в диапазоне 1,67–4,17 млн в месяц (20–50 млн руб. в год);
• 22% при доходах свыше 4,17 млн руб. в месяц (50 млн руб. в год).

В России 64 млн плательщиков НДФЛ, изменение шкалы затронет около 2 млн из них — это 3,2% работающего населения. Для доходов по дивидендам и депозитам сохранятся действующие ставки.

▪️НДФЛ с продажи недвижимости будет применяться к чистому финансовому результату, а не ко всему доходу. При этом с 2,4 млн начнут применять ставку в 15%.

▪️При продаже акций или долей в бизнесе начнут начислять НДФЛ, даже если срок владения превысил 5 лет. Правда, для этого доход от таких сделок должен превысить 50 млн в год.

▪️Ставку налога на прибыль предлагается повысить с 20 до 25%. Это позволит отказаться от оборотных сборов, таких как курсовые экспортные пошлины.

▪️Для производства минеральных удобрений, добычи железной руды, повысят налог на добычу полезных ископаемых.

▪️УСН можно будет применять при доходах до 450 млн руб. (сейчас 265,8 млн) и остаточной стоимости основных средств до 200 млн (сейчас 150 млн). Весь бизнес на УСН будет применять базовые ставки 6% при базе «доходы» и 15% («доходы минус расходы»).

▪️Компании с оборотом выше 60 млн руб. в год обяжут стать плательщиками НДС, который сегодня бизнес на УСН в общих случаях платить не обязан.