❗️ Олег Репченко,
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«За минувшие 3 месяца ожидания подорожания жилья заметно подскочили. Но инфляционные ожидания населения как раз являются одним из ключевых факторов, который учитывает Центробанк при принятии решений по ставке. И стабильно завышенные инфляционные ожидания не позволяют снижать ставку быстрее.

В результате получается парадоксальная ситуация: почти все профессиональное сообщество рынка недвижимости со стахановским усердием трудится над тем, чтобы не дать ЦБ снижать ключевую ставку.

Факт состоит в том, что ни на одном другом потребительском рынке его профессиональные участники не проводят такой массированной пропаганды о неизбежном подорожании своего товара, как на рынке недвижимости. Производители и продавцы продуктов питания или того же бензина если и повышают цены, то пытаются делать это втихаря, напротив маскируя это подорожание различными маркетинговыми приемами.

Но на рынке недвижимости тезис вечного подорожания стал просто руководящей идеей всей отрасли, работая на повышение инфляционных ожиданий граждан. А принимая во внимание, что в улучшении жилищных условий нуждается существенная доля населения, люди никогда не поверят в то, что инфляция у нас 4% если жилье будет дорожать по 20-30% в год, даже если цены на еду, бензин и все остальное вообще перестанут расти.

Проще говоря, пока вся отрасль недвижимости и строительства ударно трудится на устойчивое формирование повышенных инфляционных ожиданий населения через идею неизбежного подорожания жилья повышенными темпами эпоха высоких ставок нам обеспечена.

И результат не заставил себя долго ждать. Уже на заседании 12 сентября 2025 года ЦБ снизил ставку не на 2%, как многие ожидали, а только на 1%. Но что еще важнее – был дан жесткий сигнал, в результате чего финансовые рынки сразу же переоценили в пессимистичную сторону траекторию дальнейшего снижения ставки».

#мнение #недвижимость #ключеваяставка

@rusipoteka

🎤Практический блок. Такая разная секьюритизация

В этом году на конференции XIV конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России» участников ждем секция формата кейс-стади — четыре спикера поделятся своим опытом интересных сделок.

❓Какие кейсы рассмотрим?

🔶«Секьюритизация проектного финансирования с использованием ЗПИФ» (Эльдар Асадуллаев, директор по структурному финансированию, АО "Банк ДОМ.PФ")

🔶«Секьюритизация потребительских кредитов с использованием мезонинного транша» (Мария Тимофеева, руководитель направления, структурирование, Т-Банк)

🔶«Технология структурирования: как упаковать 1 млн кредитов и два ААА рейтинга в одну сделку» (Дарья Хворых, директор специальных финансовых проектов, Яндекс Финтех)

🔶«NPL секьюритизация: надёжные облигации из плохих долгов» (Леонид Бельченко, директор, управление секьюритизации, Совкомбанк)

Вы еще успеваете зарегистрироваться на конференцию — оставляем ссылку.

💬 До встречи 28 октября в Москве!

❗️ По итогам сентября 2025 года средняя стоимость долгосрочной аренды жилья в РФ, по данным «Авито Недвижимости», не изменилась относительно сентября прошлого года и составила 35 тыс. руб. в месяц.

При этом в 16 крупных городах арендные ставки снизились. Наибольшее снижение средних цен за год зафиксировано в следующих крупных городах:

1️⃣Москва – на 27% (до 80 тыс. руб. в месяц);
1️⃣Краснодар – на 13% (до 26 тыс.)
1️⃣Сочи, Липецк и Челябинск – на 10% (до 45 тыс., 27 тыс. и 27 тыс. соответственно)

Основной причиной снижения цен является рост предложения арендного жилья.

#аренда #недвижимость

@rusipoteka

⭐ Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат

📊 Темп роста ипотечного портфеля держится выше среднего уровня за IV кв. 2024 – II кв. 2025 г.

При этом увеличение отмечается и в льготном, и в рыночном сегментах, что может быть связано с ожиданием дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, говорится в материале ЦБ.

#ипотека

@rusipoteka

💸 По данным индекса цен ДОМ РФ на сентябрь 2025 года, первичное жилье в России подорожало:

✅на 5,2% с начала года
✅на 7,7% к сентябрю 2024 года
✅на 0,9% к августу 2025 года

Темп роста цен на новостройки в РФ ускорился. В сентябре стоимость «первички» выросла на 0,9% после 0,7% в августе и 0,4% в июле.

В 7 из топ-10 регионов по объему жилищного строительства рост цен с начала года оказался ниже среднероссийских значений. Исключение составили столичные регионы:

✅Москва (+12,6%)
✅Московская область (+5,4%)
✅Санкт-Петербург (+5,4%)

#цены #первичка #новостройки

@rusipoteka

💳 Анатолий Попов,
зампред правления Сбербанка:

▪️С третьего квартала спрос начал оживать и в июле-сентябре продажи застройщиков увеличились примерно на 20% относительно уровня апреля-июня. А по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 17%. Этот всплеск частично объясняется снижением ключевой ставки, которое традиционно трансформируются в части сбережений во вложения в привычный инструмент квадратных метров.

▪️Ориентируясь на спрос, девелоперы жилой недвижимости сократили количество новых проектов. Их объем за девять месяцев снизился на 16% по сравнению с прошлым годом (по данным ЕИСЖС – прим.). По нашей оценке, эта тенденция может потенциально способствовать временному уменьшению общего объема вводимых многоквартирных домов примерно на 5-7% в 2027-2028 годах. Получается, в следствие этого сокращения отрасль придет к балансу.

▪️Средневзвешенное покрытие остатками на счетах эскроу по проектному финансированию сейчас составляет 70%. Для сравнения: в прошлом году эта цифра была 79%. При этом 15% кредитов на жилищное строительство у нас сейчас имеют покрытие более 100%. Это значит, что на объект имеется очень высокий спрос и покупатели голосуют за него рублем.

▪️Снижение покупательского спроса отразилось на активности девелоперов. С августа отрицательный тренд несколько изменился, и сейчас еженедельно мы видим рост количества сделок – заключается порядка 40-55 кредитных договоров в неделю, что соответствует значению предыдущих лет и говорит о постепенном оживлении спроса застройщиков. За девять месяцев текущего года число заключенных договоров по проектному финансированию достигло уровня аналогичного периода прошлого года.

▪️Мы оптимисты и считаем, что рынок в течение ближайших двух лет придет к балансу и восстановится. Так что реализации катастрофических сценариев с системным кризисом неплатежей среди девелоперов жилья мы не ждем.

▪️Отношение распроданности к стройготовности (показывает долю проданных квартир в проектах с поправкой на степень их стройготовности – прим.) по Москве превышает 90% при среднем аналогичном показателе по РФ в 69%. Кроме того, Москва показывает более быстрый темп рост цен. За девять месяцев стоимость новостроек в столице прибавила 9%, в среднем по России – 5%. Так что в Москве экономика проектов для застройщиков наиболее устойчива.

▪️В четвертом квартале ожидаем традиционное оживление спроса на новостройки, в 2026 году – постепенное восстановление рыночной ипотеки за счет ожидаемого снижения ключевой ставки Банком России. Один из важных факторов, например, будут ли вноситься изменения в параметры семейной ипотеки, на которую сейчас приходится 70% продаж в новостройках в эконом-сегменте. И, конечно, продолжение цикла смягчения денежно-кредитной политики Банком России критически значимо для развития строительной отрасли.

#мнение

@rusipoteka

📄 В банковском сообществе предлагают разработать и внедрить стандарт применения рассрочек на новостройки по аналогии с тем, как был внедрен ипотечный стандарт, а также включить рассрочки в учет кредитной истории физлиц, сообщил зампред правления Сбербанка Анатолий Попов.

#рассрочка #новостройки #недвижимость

@rusipoteka

⚡️ Премьер-министр Михаил Мишустин дал поручения по итогам стратсессии, посвященной повышению доступности жилья для граждан. Среди них:

▶️до 1 декабря Росреестру, Минстрою, Минэкономразвития и ДОМ РФ поручено представить предложения по возможности формирования обезличенной пообъектной статистики и аналитики по индивидуальным жилым домам. Такая информация даст возможность кредитным организациям скорректировать свои модели оценки залоговой стоимости такой недвижимости;

▶️до 15 ноября подготовить предложения, направленные на усовершенствование правового регулирования строительства индивидуальных жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Речь идет о проработке возможности раскрытия счетов эскроу при несоответствии построенного дома его проектным характеристикам;

▶️до 15 ноября проработать предложения о возможности компенсации расходов промышленных предприятий по субсидированию процентной ставки по ипотеке своим работникам или расходов по строительству жилья для них. Также будет проработан вопрос о наделении регионов правом давать дополнительные налоговые вычеты на приобретение жилья работникам промышленных предприятий.

#недвижимость #жилье

@rusipoteka

🏦 Елизавета Данилова,
директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ:

▪️Мы видим в последние месяцы все большее оживление ипотеки. Если посмотреть на месячные выдачи, то в первом квартале они были небольшие, по 200 млрд рублей, при этом 85% из них – это были льготные программы. Во втором квартале сумма выдач увеличилась примерно до 300 млрд рублей. В августе-сентябре объем выдач составлял около 400 млрд рублей. При этом выдачи нельготной ипотеки увеличились в 1,5 раза по сравнению с уровнем второго квартала на фоне постепенного снижения ставок.

▪️Спрос восстанавливается, и мы видим, что доля рассрочки в июле-августе несколько ниже, чем она была в начале года или во втором квартале. Хотя накоплен по-прежнему большой объем рассрочки, но бОльшую долю в продажах занимает именно ипотека.

▪️Больших проблем (на рынке жилья в РФ – прим.) не наблюдается. Безусловно, ситуация может различаться, есть регионы, где ситуация с распроданностью хуже. Допустим, есть московский рынок, где традиционно очень хорошая распроданность (сейчас 49% строящегося жилья уже распродано), и вообще проблем нет.

▪️Есть регионы, где гораздо больше непроданных квартир и больше признаков затоваривания. Например, в Краснодарском крае, где в предыдущие годы наблюдался бум, распроданность составляет 21%, в Ростовской области – 24%, в Ленинградской области – 25%. Эти регионы привлекли много спроса в рамках массовой льготной ипотеки. Застройщики реагировали и вводили больше жилья, поэтому там объем непроданного жилья оказался выше. Постепенно эта ситуация разрешится, потому что застройщики уже стали вводить меньше новых проектов, постепенно это предложение «переварится».

▪️На конец второго квартала 2025 года число ипотечных заемщиков составило около 10 млн человек, за два года их стало на 7% больше. Эта цифра с учетом созаемщиков, потому что, как правило, если это семья, то по кредиту бывает несколько созаемщиков. Это мы видим из данных БКИ, которые анализируем для оценки рисков.

▪️Сейчас доля ипотеки, где люди могли взять первоначальный взнос в кредит, составляет 3,4%. Два года назад показатель был больше – 6,4%. Мы рекомендовали банкам проверять, чтобы первоначальный взнос был внесен именно за счет собственных средств заемщика.

#цбрф #ипотека

@rusipoteka

❗️ Доля расторжений по рассрочкам на рынке новостроек Москвы на начало октября варьируется от 3% до 15%. В 2026 году она может вырасти до 20–30%, если ставка по рыночной ипотеке не снизится до 10–12%, прогнозируют аналитики.

#рассрочка #новостройки

@rusipoteka

⭐ Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат

📅 Дальневосточная ипотека на вторичном рынке жилья появится уже до конца года, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.

«Решение до конца года появится, Минфин его практически согласовал. Но при этом очень важно подобрать критерии к такому жилью, чтобы человек не получил аварийное или ветхое жилье к моменту, когда его выплатит. Поэтому мы долго согласовывали эти подходы. Сейчас они согласован, и, я думаю, до конца года выйдет это постановление», – сказал он.

#дальневосточная #ипотека

@rusipoteka

🔴 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Если не обращать внимания на всплеск в июне 2024 года, вызванный изменениями параметров семейной ипотеки, рынок прошлого и текущего годов сопоставим. Как только в этом началось снижение ключевой ставки, мы стали фиксировать рост сделок на вторичное жилье – примерно на 15-20%. Этого недостаточно для активного рынка в любом случае, но объем предложения постепенно увеличивается и какой-то катастрофы на рынке жилья не произошло.

Если говорить о новостройках, продажи снизились, хотя за последние два-три года началось много новых строек. Это привело к существенному снижению показателя покрытия эскроу-счетов – до 70% по некоторым регионам.

Дисбаланс между стройкой и продажами явно есть, но объемы по сравнению с предыдущими годами в норме – косвенно это можно увидеть в ценах. Если бы всем хватало объемов и в экономике была диспропорция, цены бы упали, но этого не происходит. Наоборот,
⚫️в 2025 году стоимость жилья выросла,
⚫️в 2024 году был прирост к 2023 году.

То же касается и вторичного жилья, где цены хотя и незначительно, но повысились. Поэтому нельзя сказать, что сейчас критический момент и спроса совсем нет.

Также рынок спасли сделки без ипотеки – цифры по ним сопоставимы с показателями прошлого года и чуть уступают числам 2023 года.

Многие девелоперы пока удерживают цены, но увеличивают затраты на рекламу и маркетинг недвижимости, чтобы продать подороже. То есть спрос и предложение не всегда совпадают, но это решается не через снижение цены, а через усиление маркетинга. Чтобы обеспечить прежние темпы продаж, застройщики дают больше рекламы. Если это будет продолжаться, исключать снижение цен нельзя.

Рынок реагирует на инфляцию и ставки по ипотеке. Цены растут примерно на 0,3-0,4% в месяц, что примерно соответствует инфляции 6-7% в год. Если во втором полугодии ипотечные ставки будут выше 15-16%, возможно падение цен на вторичное жилье. Но если ставки снизятся до 13-14%, снижение маловероятно.

По новостройкам все сложнее: они поглотили весь спрос. Если вдруг рынок вторички начнет резко развиваться, часть покупателей может перетечь с рынка новостроек на готовые дома, которые сейчас доступнее. В таком случае корректировка цен больше 10% возможна, но верится в это с трудом.

В целом рынок сейчас балансируется, резкого кризиса нет, а цены на жилье будут зависеть в первую очередь от ипотечных ставок и общих экономических условий в стране».

#мнение #недвижимость

@rusipoteka

💳ВТБ закрыл шестую программную сделку секьюритизации портфеля потребкредитов.

Выпуск облигаций СФО ВТБ РКС Эталон в объеме более 37 млрд рублей размещен среди широкого круга рыночных инвесторов. Ежемесячный купон составил 18% годовых.

Таким образом общий размер программных сделок секьюритизации портфеля потребкредитов банка достиг 100 млрд рублей.

«Мы уже зарегистрировали новую программу облигаций и до конца 2025 года планируем очередной выпуск бумаг с залоговым обеспечением», – рассказал руководитель управления секьюритизации ВТБ Андрей Сучков.

#втб #секьюритизация #облигации

@rusipoteka

❗️ Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА-недвижимость»:

«Фактор сезонности перестал быть значимым, и рынок теперь больше зависит от других факторов:

▪️изменения ключевой ставки,
▪️инфляционных ожиданий,
▪️геополитических событий или
▪️новых инициатив по льготной ипотеке.

На рынке – у застройщиков, банков, продавцов и потенциальных покупателей – есть общая нервозность от непонимания ситуации и сложности долгосрочного планирования.

Застройщики снижать цены не будут: у них сильно выросла себестоимость и кредитная нагрузка. Средняя проектная ставка финансирования уже 10,5% ​. На эскроу-счетах более 6,9 трлн рублей ​: застройщик и в конечном счете дольщики платят за это проценты.

Что касается показателя распроданности жилья​, он держится около 32%. По динамике выглядит нормально – сильно не ухудшается. Но это средняя температура по больнице, и важно смотреть на структуру распроданности, а она неоднородна. Например, по Краснодару и Ленинградской области показатели заметно слабее. Это свидетельствует о накоплении дополнительных рисков в этих регионах, и за ситуацией нужно пристально следить.

На вторичном рынке уже более года интенсивно снижается объем предложения. Кто хотел продать квартиры, уже это сделали, и, например, ушли в депозиты. Другие, кто хотел улучшить жилищные условия, взяли паузу. Многие брали текущее жилье в ипотеку под 8-9% или по льготной ставке, а чтобы расширить жилплощадь, нужно перекрывать все новым кредитом, а ставка запретительная.

Есть редкие сделки с ипотечными покупателями, но они берут кредиты на небольшую долю стоимости квартиры, 20-30%, и планируют досрочное погашение.

Рынок вторички в фазе ожидания. Это подтверждается и тем, что объем предложения жилья в долгосрочную аренду заметно вырос от года к году. Многие продавцы отложили продажу и стали сдавать квартиру, чтобы переждать.

У меня ощущение, что вторичный рынок находится в состоянии сжатой пружины. Объем спроса, скорее всего, будет добавляться, потому что дальнейшее снижение ключевой ставки и повышение инфляционных ожиданий простимулирует людей выходить из депозитов и покупать квартиры. За увеличение спроса больше факторов, чем за увеличение предложения.

Отсюда понимаем, что в среднесрочной перспективе, если не будет серьезных потрясений, мы увидим поступательный рост цен на вторичном рынке. Это будет благотворно с точки зрения сокращения дисбалансирующего разрыва цен вторички и первички. Постепенно рынок будет приходить в норму».

#мнение #недвижимость

@rusipoteka

📊 Самая большая доля ипотечных сделок на первичном рынке жилья РФ в 2025 году, по данным bnMAP pro, зафиксирована:

🟠в Красноярске – 88%
🟠в городах Челябинской области (Магнитогорск, Миасс, Копейск, Южноуральск, Снежинск и др.) – 85%
🟠в Краснодаре – 83%

Наименьшее количество сделок с ипотекой на первичном рынке заключили в Крыму (31%), Санкт-Петербурге (47%) и Калининграде (54%).

#первичка #ипотека

@rusipoteka

⭐ Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат

🏦 Директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова рассказала, что регулятор при оценке рисков в ипотеке обращает внимание на:

🤩долю кредитов, выданных гражданам с высокой долговой нагрузкой:

«В последнее время благодаря нашим мерам банки стали более консервативно оценивать кредитоспособность заемщиков. На пике прошлогодних ажиотажных выдач доля кредитов заемщикам, которые более 80% доходов тратят на погашение долгов, была 47%, сейчас – всего 6%».

🤩долю кредитов с первым взносом меньше 20%:

«На пике, который пришелся на конец 2022 года, она составляла 54%, сейчас всего 5%. То есть качество выдаваемых кредитов повысилось, соответственно шансы такой ипотеки выйти в просрочку гораздо ниже».

🤩изменение портрета ипотечного заемщика:

«Мы фиксируем, что у людей стало больше кредитов, помимо ипотеки. Если пять лет назад у ипотечного заемщика, как правило, не было других кредитов, то теперь в среднем есть еще один кредит».

#цбрф #ипотека

@rusipoteka