🎤Практический блок. Такая разная секьюритизация

В этом году на конференции XIV конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России» участников ждем секция формата кейс-стади — четыре спикера поделятся своим опытом интересных сделок.

❓Какие кейсы рассмотрим?

🔶«Секьюритизация проектного финансирования с использованием ЗПИФ» (Эльдар Асадуллаев, директор по структурному финансированию, АО "Банк ДОМ.PФ")

🔶«Секьюритизация потребительских кредитов с использованием мезонинного транша» (Мария Тимофеева, руководитель направления, структурирование, Т-Банк)

🔶«Технология структурирования: как упаковать 1 млн кредитов и два ААА рейтинга в одну сделку» (Дарья Хворых, директор специальных финансовых проектов, Яндекс Финтех)

🔶«NPL секьюритизация: надёжные облигации из плохих долгов» (Леонид Бельченко, директор, управление секьюритизации, Совкомбанк)

Вы еще успеваете зарегистрироваться на конференцию — оставляем ссылку.

💬 До встречи 28 октября в Москве!

❗️ По итогам сентября 2025 года средняя стоимость долгосрочной аренды жилья в РФ, по данным «Авито Недвижимости», не изменилась относительно сентября прошлого года и составила 35 тыс. руб. в месяц.

При этом в 16 крупных городах арендные ставки снизились. Наибольшее снижение средних цен за год зафиксировано в следующих крупных городах:

1️⃣Москва – на 27% (до 80 тыс. руб. в месяц);
1️⃣Краснодар – на 13% (до 26 тыс.)
1️⃣Сочи, Липецк и Челябинск – на 10% (до 45 тыс., 27 тыс. и 27 тыс. соответственно)

Основной причиной снижения цен является рост предложения арендного жилья.

#аренда #недвижимость

@rusipoteka

⭐ Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат

📊 Темп роста ипотечного портфеля держится выше среднего уровня за IV кв. 2024 – II кв. 2025 г.

При этом увеличение отмечается и в льготном, и в рыночном сегментах, что может быть связано с ожиданием дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, говорится в материале ЦБ.

#ипотека

@rusipoteka

💸 По данным индекса цен ДОМ РФ на сентябрь 2025 года, первичное жилье в России подорожало:

✅на 5,2% с начала года
✅на 7,7% к сентябрю 2024 года
✅на 0,9% к августу 2025 года

Темп роста цен на новостройки в РФ ускорился. В сентябре стоимость «первички» выросла на 0,9% после 0,7% в августе и 0,4% в июле.

В 7 из топ-10 регионов по объему жилищного строительства рост цен с начала года оказался ниже среднероссийских значений. Исключение составили столичные регионы:

✅Москва (+12,6%)
✅Московская область (+5,4%)
✅Санкт-Петербург (+5,4%)

#цены #первичка #новостройки

@rusipoteka

💳 Анатолий Попов,
зампред правления Сбербанка:

▪️С третьего квартала спрос начал оживать и в июле-сентябре продажи застройщиков увеличились примерно на 20% относительно уровня апреля-июня. А по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 17%. Этот всплеск частично объясняется снижением ключевой ставки, которое традиционно трансформируются в части сбережений во вложения в привычный инструмент квадратных метров.

▪️Ориентируясь на спрос, девелоперы жилой недвижимости сократили количество новых проектов. Их объем за девять месяцев снизился на 16% по сравнению с прошлым годом (по данным ЕИСЖС – прим.). По нашей оценке, эта тенденция может потенциально способствовать временному уменьшению общего объема вводимых многоквартирных домов примерно на 5-7% в 2027-2028 годах. Получается, в следствие этого сокращения отрасль придет к балансу.

▪️Средневзвешенное покрытие остатками на счетах эскроу по проектному финансированию сейчас составляет 70%. Для сравнения: в прошлом году эта цифра была 79%. При этом 15% кредитов на жилищное строительство у нас сейчас имеют покрытие более 100%. Это значит, что на объект имеется очень высокий спрос и покупатели голосуют за него рублем.

▪️Снижение покупательского спроса отразилось на активности девелоперов. С августа отрицательный тренд несколько изменился, и сейчас еженедельно мы видим рост количества сделок – заключается порядка 40-55 кредитных договоров в неделю, что соответствует значению предыдущих лет и говорит о постепенном оживлении спроса застройщиков. За девять месяцев текущего года число заключенных договоров по проектному финансированию достигло уровня аналогичного периода прошлого года.

▪️Мы оптимисты и считаем, что рынок в течение ближайших двух лет придет к балансу и восстановится. Так что реализации катастрофических сценариев с системным кризисом неплатежей среди девелоперов жилья мы не ждем.

▪️Отношение распроданности к стройготовности (показывает долю проданных квартир в проектах с поправкой на степень их стройготовности – прим.) по Москве превышает 90% при среднем аналогичном показателе по РФ в 69%. Кроме того, Москва показывает более быстрый темп рост цен. За девять месяцев стоимость новостроек в столице прибавила 9%, в среднем по России – 5%. Так что в Москве экономика проектов для застройщиков наиболее устойчива.

▪️В четвертом квартале ожидаем традиционное оживление спроса на новостройки, в 2026 году – постепенное восстановление рыночной ипотеки за счет ожидаемого снижения ключевой ставки Банком России. Один из важных факторов, например, будут ли вноситься изменения в параметры семейной ипотеки, на которую сейчас приходится 70% продаж в новостройках в эконом-сегменте. И, конечно, продолжение цикла смягчения денежно-кредитной политики Банком России критически значимо для развития строительной отрасли.

#мнение

@rusipoteka

📄 В банковском сообществе предлагают разработать и внедрить стандарт применения рассрочек на новостройки по аналогии с тем, как был внедрен ипотечный стандарт, а также включить рассрочки в учет кредитной истории физлиц, сообщил зампред правления Сбербанка Анатолий Попов.

#рассрочка #новостройки #недвижимость

@rusipoteka

⚡️ Премьер-министр Михаил Мишустин дал поручения по итогам стратсессии, посвященной повышению доступности жилья для граждан. Среди них:

▶️до 1 декабря Росреестру, Минстрою, Минэкономразвития и ДОМ РФ поручено представить предложения по возможности формирования обезличенной пообъектной статистики и аналитики по индивидуальным жилым домам. Такая информация даст возможность кредитным организациям скорректировать свои модели оценки залоговой стоимости такой недвижимости;

▶️до 15 ноября подготовить предложения, направленные на усовершенствование правового регулирования строительства индивидуальных жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Речь идет о проработке возможности раскрытия счетов эскроу при несоответствии построенного дома его проектным характеристикам;

▶️до 15 ноября проработать предложения о возможности компенсации расходов промышленных предприятий по субсидированию процентной ставки по ипотеке своим работникам или расходов по строительству жилья для них. Также будет проработан вопрос о наделении регионов правом давать дополнительные налоговые вычеты на приобретение жилья работникам промышленных предприятий.

#недвижимость #жилье

@rusipoteka

🏦 Елизавета Данилова,
директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ:

▪️Мы видим в последние месяцы все большее оживление ипотеки. Если посмотреть на месячные выдачи, то в первом квартале они были небольшие, по 200 млрд рублей, при этом 85% из них – это были льготные программы. Во втором квартале сумма выдач увеличилась примерно до 300 млрд рублей. В августе-сентябре объем выдач составлял около 400 млрд рублей. При этом выдачи нельготной ипотеки увеличились в 1,5 раза по сравнению с уровнем второго квартала на фоне постепенного снижения ставок.

▪️Спрос восстанавливается, и мы видим, что доля рассрочки в июле-августе несколько ниже, чем она была в начале года или во втором квартале. Хотя накоплен по-прежнему большой объем рассрочки, но бОльшую долю в продажах занимает именно ипотека.

▪️Больших проблем (на рынке жилья в РФ – прим.) не наблюдается. Безусловно, ситуация может различаться, есть регионы, где ситуация с распроданностью хуже. Допустим, есть московский рынок, где традиционно очень хорошая распроданность (сейчас 49% строящегося жилья уже распродано), и вообще проблем нет.

▪️Есть регионы, где гораздо больше непроданных квартир и больше признаков затоваривания. Например, в Краснодарском крае, где в предыдущие годы наблюдался бум, распроданность составляет 21%, в Ростовской области – 24%, в Ленинградской области – 25%. Эти регионы привлекли много спроса в рамках массовой льготной ипотеки. Застройщики реагировали и вводили больше жилья, поэтому там объем непроданного жилья оказался выше. Постепенно эта ситуация разрешится, потому что застройщики уже стали вводить меньше новых проектов, постепенно это предложение «переварится».

▪️На конец второго квартала 2025 года число ипотечных заемщиков составило около 10 млн человек, за два года их стало на 7% больше. Эта цифра с учетом созаемщиков, потому что, как правило, если это семья, то по кредиту бывает несколько созаемщиков. Это мы видим из данных БКИ, которые анализируем для оценки рисков.

▪️Сейчас доля ипотеки, где люди могли взять первоначальный взнос в кредит, составляет 3,4%. Два года назад показатель был больше – 6,4%. Мы рекомендовали банкам проверять, чтобы первоначальный взнос был внесен именно за счет собственных средств заемщика.

#цбрф #ипотека

@rusipoteka

❗️ Доля расторжений по рассрочкам на рынке новостроек Москвы на начало октября варьируется от 3% до 15%. В 2026 году она может вырасти до 20–30%, если ставка по рыночной ипотеке не снизится до 10–12%, прогнозируют аналитики.

#рассрочка #новостройки

@rusipoteka

⭐ Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат

📅 Дальневосточная ипотека на вторичном рынке жилья появится уже до конца года, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.

«Решение до конца года появится, Минфин его практически согласовал. Но при этом очень важно подобрать критерии к такому жилью, чтобы человек не получил аварийное или ветхое жилье к моменту, когда его выплатит. Поэтому мы долго согласовывали эти подходы. Сейчас они согласован, и, я думаю, до конца года выйдет это постановление», – сказал он.

#дальневосточная #ипотека

@rusipoteka

🔴 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Если не обращать внимания на всплеск в июне 2024 года, вызванный изменениями параметров семейной ипотеки, рынок прошлого и текущего годов сопоставим. Как только в этом началось снижение ключевой ставки, мы стали фиксировать рост сделок на вторичное жилье – примерно на 15-20%. Этого недостаточно для активного рынка в любом случае, но объем предложения постепенно увеличивается и какой-то катастрофы на рынке жилья не произошло.

Если говорить о новостройках, продажи снизились, хотя за последние два-три года началось много новых строек. Это привело к существенному снижению показателя покрытия эскроу-счетов – до 70% по некоторым регионам.

Дисбаланс между стройкой и продажами явно есть, но объемы по сравнению с предыдущими годами в норме – косвенно это можно увидеть в ценах. Если бы всем хватало объемов и в экономике была диспропорция, цены бы упали, но этого не происходит. Наоборот,
⚫️в 2025 году стоимость жилья выросла,
⚫️в 2024 году был прирост к 2023 году.

То же касается и вторичного жилья, где цены хотя и незначительно, но повысились. Поэтому нельзя сказать, что сейчас критический момент и спроса совсем нет.

Также рынок спасли сделки без ипотеки – цифры по ним сопоставимы с показателями прошлого года и чуть уступают числам 2023 года.

Многие девелоперы пока удерживают цены, но увеличивают затраты на рекламу и маркетинг недвижимости, чтобы продать подороже. То есть спрос и предложение не всегда совпадают, но это решается не через снижение цены, а через усиление маркетинга. Чтобы обеспечить прежние темпы продаж, застройщики дают больше рекламы. Если это будет продолжаться, исключать снижение цен нельзя.

Рынок реагирует на инфляцию и ставки по ипотеке. Цены растут примерно на 0,3-0,4% в месяц, что примерно соответствует инфляции 6-7% в год. Если во втором полугодии ипотечные ставки будут выше 15-16%, возможно падение цен на вторичное жилье. Но если ставки снизятся до 13-14%, снижение маловероятно.

По новостройкам все сложнее: они поглотили весь спрос. Если вдруг рынок вторички начнет резко развиваться, часть покупателей может перетечь с рынка новостроек на готовые дома, которые сейчас доступнее. В таком случае корректировка цен больше 10% возможна, но верится в это с трудом.

В целом рынок сейчас балансируется, резкого кризиса нет, а цены на жилье будут зависеть в первую очередь от ипотечных ставок и общих экономических условий в стране».

#мнение #недвижимость

@rusipoteka

💳ВТБ закрыл шестую программную сделку секьюритизации портфеля потребкредитов.

Выпуск облигаций СФО ВТБ РКС Эталон в объеме более 37 млрд рублей размещен среди широкого круга рыночных инвесторов. Ежемесячный купон составил 18% годовых.

Таким образом общий размер программных сделок секьюритизации портфеля потребкредитов банка достиг 100 млрд рублей.

«Мы уже зарегистрировали новую программу облигаций и до конца 2025 года планируем очередной выпуск бумаг с залоговым обеспечением», – рассказал руководитель управления секьюритизации ВТБ Андрей Сучков.

#втб #секьюритизация #облигации

@rusipoteka

❗️ Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА-недвижимость»:

«Фактор сезонности перестал быть значимым, и рынок теперь больше зависит от других факторов:

▪️изменения ключевой ставки,
▪️инфляционных ожиданий,
▪️геополитических событий или
▪️новых инициатив по льготной ипотеке.

На рынке – у застройщиков, банков, продавцов и потенциальных покупателей – есть общая нервозность от непонимания ситуации и сложности долгосрочного планирования.

Застройщики снижать цены не будут: у них сильно выросла себестоимость и кредитная нагрузка. Средняя проектная ставка финансирования уже 10,5% ​. На эскроу-счетах более 6,9 трлн рублей ​: застройщик и в конечном счете дольщики платят за это проценты.

Что касается показателя распроданности жилья​, он держится около 32%. По динамике выглядит нормально – сильно не ухудшается. Но это средняя температура по больнице, и важно смотреть на структуру распроданности, а она неоднородна. Например, по Краснодару и Ленинградской области показатели заметно слабее. Это свидетельствует о накоплении дополнительных рисков в этих регионах, и за ситуацией нужно пристально следить.

На вторичном рынке уже более года интенсивно снижается объем предложения. Кто хотел продать квартиры, уже это сделали, и, например, ушли в депозиты. Другие, кто хотел улучшить жилищные условия, взяли паузу. Многие брали текущее жилье в ипотеку под 8-9% или по льготной ставке, а чтобы расширить жилплощадь, нужно перекрывать все новым кредитом, а ставка запретительная.

Есть редкие сделки с ипотечными покупателями, но они берут кредиты на небольшую долю стоимости квартиры, 20-30%, и планируют досрочное погашение.

Рынок вторички в фазе ожидания. Это подтверждается и тем, что объем предложения жилья в долгосрочную аренду заметно вырос от года к году. Многие продавцы отложили продажу и стали сдавать квартиру, чтобы переждать.

У меня ощущение, что вторичный рынок находится в состоянии сжатой пружины. Объем спроса, скорее всего, будет добавляться, потому что дальнейшее снижение ключевой ставки и повышение инфляционных ожиданий простимулирует людей выходить из депозитов и покупать квартиры. За увеличение спроса больше факторов, чем за увеличение предложения.

Отсюда понимаем, что в среднесрочной перспективе, если не будет серьезных потрясений, мы увидим поступательный рост цен на вторичном рынке. Это будет благотворно с точки зрения сокращения дисбалансирующего разрыва цен вторички и первички. Постепенно рынок будет приходить в норму».

#мнение #недвижимость

@rusipoteka

📊 Самая большая доля ипотечных сделок на первичном рынке жилья РФ в 2025 году, по данным bnMAP pro, зафиксирована:

🟠в Красноярске – 88%
🟠в городах Челябинской области (Магнитогорск, Миасс, Копейск, Южноуральск, Снежинск и др.) – 85%
🟠в Краснодаре – 83%

Наименьшее количество сделок с ипотекой на первичном рынке заключили в Крыму (31%), Санкт-Петербурге (47%) и Калининграде (54%).

#первичка #ипотека

@rusipoteka

⭐ Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат

🏦 Директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова рассказала, что регулятор при оценке рисков в ипотеке обращает внимание на:

🤩долю кредитов, выданных гражданам с высокой долговой нагрузкой:

«В последнее время благодаря нашим мерам банки стали более консервативно оценивать кредитоспособность заемщиков. На пике прошлогодних ажиотажных выдач доля кредитов заемщикам, которые более 80% доходов тратят на погашение долгов, была 47%, сейчас – всего 6%».

🤩долю кредитов с первым взносом меньше 20%:

«На пике, который пришелся на конец 2022 года, она составляла 54%, сейчас всего 5%. То есть качество выдаваемых кредитов повысилось, соответственно шансы такой ипотеки выйти в просрочку гораздо ниже».

🤩изменение портрета ипотечного заемщика:

«Мы фиксируем, что у людей стало больше кредитов, помимо ипотеки. Если пять лет назад у ипотечного заемщика, как правило, не было других кредитов, то теперь в среднем есть еще один кредит».

#цбрф #ипотека

@rusipoteka

❗️ Положение в стройотрасли сейчас достаточно устойчивое, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, сроки ввода сдвинуты по 19% проектов. Но каких-то банкротств застройщиков и таких рисков пока нет.

#стройка

@rusipoteka

🧔 Участников СВО и членов их семей в Казани включили в систему соципотеки региона. Соответствующее постановление исполкома опубликовано на сайте мэрии города.

В Татарстане соципотека для участников СВО выдается:

🔹по ставке 7%
🔹сроком до 28,5 лет
🔹с первым взносом от 10%

Претендовать на социальную потеку могут бойцы, которые вернулись из зоны СВО, при условии, что у них нет другой ипотеки и задолженности перед Госжилфондом, есть прописка в республике, и на каждого члена семьи приходится менее 18 кв. м. Важно, чтобы и совокупный доход позволял оплачивать ипотеку.

При рождении (усыновлении) ребенка после постановки на учет в системе соципотеки полагается безвозмездная субсидия в размере 200 тыс. рублей на каждого ребенка.

👨‍👩‍👧‍👦 Претендовать на жилье могут и семьи погибших.

#ипотека #ВРегионах

@rusipoteka