Написал тут на одну из актуальных тем последних дней про обман при продаже квартир мошенникам

1. Скучная предыстория и праткики для юристов;

2. Анализ дела Долиной;

3. К чему привело дело Долиной, кто виноват и что делать

На самом деле все началось гораздо раньше

Вопрос о том, что делать в ситуации, когда добросовестный приобретатель приобрел квартиру, которая в какой-то момент выбыла из собственности одного из предыдущих собственников в связи с чьим-то злым умыслом имеет достаточно давнюю историю.

Для ознакомления и вдумчивого изучения как было раньше в комментариях приложу любопытные, на мой взгляд судебные акты.

Искренне надеюсь, что кому то из коллег-практиков указанные судебные акты помогут в формировании позиции для успешного разрешения дела в пользу своих доверителей.

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, в котором, кажется, впервые затрагивается вопрос о том, как быть добросовестным приобретателям;
2. Определение Верховного Суда РФ от 30.08.2011 N 5-Впр11-63 вынесенное под председательством судьи Горшкова В.В. и судей - Гетман Е.С. и Момотова В.В., в котором ВС призывает чуть-чуть повнимательней
3. Постановления ЕСПЧ, в которых последовательно утверждается, что добросовестным приобретателям следует компенсировать стоимость утраченного имущества:
2.1. От 06.12.2011 "Дело "Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации" (жалоба N 7097/10);
2.2. От 17.11.2016 "Дело "Поняева и другие (Ponyayeva and others) против Российской Федерации" (жалоба N 63508/11);
2.3. От 17.11.2016 "Дело "Пчелинцева и другие (Pchelintseva and Others) против Российской Федерации" (жалобы N 47724/07, 58677/11, 2920/13, 3127/13 и 15320/13)

Зловещая Долина

Но в настоящий момент Россия приостановила участие в ЕСПЧ, Конституция немного поменялась, да и некоторые судьи ВС уже ушли в отставку, так что давайте про реалии сегодняшнего дня.
Последнее время в инфополе только и разговоров, что про бабки. Вернее, про бабок. Вернее, про сделки с квартирами, которые продавцы сразу (а иногда и не сразу, а спустя много времени) после сделки идут оспаривать, потому что передумали и вообще были под влиянием мошенников.

Итак, давайте попробуем разобраться, с чего всё началось и к чему всё идёт.

Тренд на такие оспаривания задало нашумевшее дело с участием Ларисы Долины.

Вот краткая предыстория со ссылками на первоисточники-крупные телеграм-каналы

1. Как минимум 25 июля 2024 года у артистки появились признаки того, что её обманывают мошенники. К слову история, упомянутая в посте, кажется, никакого развития не получила. По крайней мере пока;
2. Спустя небольшое время, 12 августа 2024 года появляется информация о том, что якобы квартира Долиной продана мошенникам;
3. Выходит ряд новостей о том, что квартира всё таки продана при помощи агентства недвижимости «Львов эстейт»;
4. И завертелось:
4.1. Покупатели якобы отказались от того, что то покупали;
4.2. Ещё до появляения информации о сделке начали задерживать участников возможного мошенничества;
4.3. И вот Лариса Долина пошла в суд оспаривать ту самую сделку;
5. И вот, 28 марта 2025 года началось. Вынесли первое громкое решение по оспариванию сделок, совершённых якобы под влиянием мошенников.
6. Последствия и что с этим делать в посте ниже

Бабки, бабки, всюду бабки

Как грибы после дождя начали появляться новости о том, что где-то там какой-то суд взял и вернул бедной пожилой женщине, обманутой украинскими мошенниками квартиру.

Вот одна из таких подборок, но читатели канала наверняка видели множество постов на схожую тему.

Кто виноват?

Прежде чем отвечать на один из тех самых извечных русских вопросов давайте определим в чём собственно вина.

По моему мнению вся эта ситуация содержит в себе несколько проблем:

1. Собственно обман мошенниками своих жертв. Ответы на эти вопросы предлагаю оставить ВС РФ и всем причастным
2. Подогреваемая паника. Тут очень много бенефициаров. Склонен согласиться с большей частью утверждений, сделанных здесь. Кратко по каждому пункту
2.1. С первым пунктом все понятно;
2.2. По Долиной описал отдельно выше. Ситуацию надо принимать как данность и действовать в реалиях и последствиях, которые она вызвала;
2.3. «Специалисты по банкротству» должны быть найдены, осуждены и поражены во всех правах, в которых только могут быть поражены;
2.4. Застройщики, к сожалению, имеют возможность держать «в заложниках» покупателей недвижимости и прикрываясь их правами лоббировать много своих хотелок.
2.5. С утверждением о судейском корпусе не согласен, во-первых времени с назначения нового председателя прошло совсем немного, во-вторых, вся эта ситуация может быть исправлена одним формирующим практику судебным актом, вслед за которым и ситуация изменится
2.6. С любителями хайпа особо ничего и не сделаешь, они были есть и будут. Но вот о них бы хотелось поговорить отдельно

Итак, дорогой подписчик, если ты дочитал до этого момента, то пожалуйста, следуй простым и понятным правилам, как только тебе попадётся очередная новость про бабкины квартиры:

1. Не верь тому, что написано;
2. Проверь написанное на предмет первоисточников (ссылок на судебные акты);
3. Если судебных актов нет, либо их невозможно найти, то см. пункт.1;
4. Если судебные акты есть, то прочти их внимательно, найди ошибки, которые были допущены покупателями и постарайся их не совершать;
5. Если ты уже в группе риска (в недавнем времени покупал такую сомнительную квартиру), то наберись терпения и спокойствия, отстаивай свои права до конца и обязательно указывай на свою добросовестность как покупателя (если ты конечно добросовестный покупатель);
6. Отдельные судебные акты (такой, например как про Свердловскую область в подборке выше) выглядят вполне благоразумными:
«В итоге суд принял решение, которое более-менее устроило обе стороны. Он обязал вторую сторону перечислить всю сумму (2 миллиона 250 тысяч) на депозит суда и возместить покупателям судебные расходы. Сделать это нужно в течение определенного срока после вступления решения в силу»
7. Даже если квартиру все таки забрали, а продавец пошёл банкротиться, то есть все шансы вернуть уплаченное за квартиру от государства. Вот по этой ссылке у коллеги есть хороший и детальный обзор судебных актов при схожей ситуации


Ну и немного про тех, кто во всей этой ситуации виноват. С наибольшей долей вероятности конечные бенефициары этого сравнительно честно способа отъёма денег у населения являются недобросовестные «специалисты по банкротству», которые таким нехитрым путём с дальнейшим банкротством продавцов приводят к достаточно серьёзным социальным последствиям: росту тревожности у населения, росту цен на первичку на рынке недвижимости, в сухом остатке такие действия могут привлечь к прямому ущербу для казны (когда и если добросовестные покупатели дойдут до искам к Минфину)

Остановить весь этот шабаш достаточно просто:

1. Усилиями ВС РФ создать режим максимального неблагоприятствования для настоящих мошенников путём физического устранения коллцентров;
2. Усилиями другого ВС РФ сформировать сбалансированную по интересам продавцов и покупателей судебную практику, например с возвратом квартиры продавцу только в случае выплаты ему оплаченных денежных средств либо с сохранением за обманутыми пенсионерами права проживания в спорной квартире. Также следует очень внимательно присмотреться к тем делам, которые уже есть в производстве и по которым недавно вынесены судебные акты, нет ли там последующего поспешного банкротства продавца и нет ли какой-то неочевидной взаимосвязи (например, строго определённых финансовых управляющих или представителей у таких банкротов). И если такая взаимосвязь вдруг будет выявлена, то отказывать в праве на защиту со ссылкой на злоупотребление правом.
3. Ввести ответственность для СМИ за распространение недостоверной информации по таким делам.

А вот по наводке с канала @SergeyKolyasnikov судебная практика на уровне апелляции в пользу покупателей

В общем весь рынок вторички замер в ожидании того, что же скажет Верховный Суд по такой категории дел. И у дела Ларисы Долиной есть все шансы стать одним из первопроходцев в этом вопросе

В продолжение темы
По наводке в чате канала Младший прапорщик юстиции натолкнулся на интересную статью Романа Сергеевича Бевзенко еще от 2013 года

Если слова синаллагма, реституция и прочее вам мало что говорят, то постараюсь объяснить простыми словами

Если так получилось, что сделку с твоей квартирой отменили, а квартиру тебе вернули, то будь добр вернуть полученное (оплату за квартиру) в полном объеме. А если не можешь, ну что же, тогда и квартиру тебе не вернут. Роман Сергеевич описывая это решение, отдельно отметил, что оно было вынесено аж еще в прошлом веке, в 1998 году в Новом Уренгое. Задолго до внесения изменений в законодательство и уж точно задолго до сегодняшних событий. Так что здравый смысл иногда побеждает.

Пожалуй лучший разбор на тему судов по квартирам, который я видел

Я, кстати, против того, что бы подсвечивать эту проблему как проблему с бабками

В том же разборе есть случаи с продавцами-мужчинами. И даже не в преклонном возрасте.

А против потому, что подсвечивая каждый раз про "бабок" можно рассеять внимание возможного покупателя-жертвы и он будет думать: "а, ну продавец не бабка, а дедка или вообще молодой человек" и расслабится.

Вот прям в подтверждение слов

Пятничные размышления в магнитную бурю

Почему я не люблю комкание судебных процедур, не люблю «суд с домашней обстановкой» и ещё меньше люблю суды, в которых процедура просто игнорируется как обязанность?

Потому, что процедура – важнейший фактор, если речь идёт о приоритете закона. Разумеется, если ты, анонимус, желаешь жить именно в правовом государстве, а не в феодальном обществе, где главенствует личное усмотрение сюзерена.

Так вот, суть в том, что человек – личность.

Хорошая, плохая, никакая – но личность.

А процедура – она всегда обезличена. Это функция.

Люди подвержены страстям, гневу, страху, могут совершать (и совершают) ошибки (иногда непоправимые).

Процедура же – всегда беспристрастна: если предписано предоставить последнее слово подсудимому – его предоставят; если указано – суд не вправе выходить за пределы обвинения иначе как в пользу подсудимого и при условии соблюдения права на защиту – значит, так и должно быть, причём во всех случаях, независимо от личности подсудимого, его должности, финансового состояния и от вменённых ему деяний.

И не имеет значения, у кого на этот счёт какое мнение.

В этом – холодная неумолимость судебной процедуры.

Но в этом же – и её подлинная красота.

Не только Якутия

Почему-то случай, когда Верховный Суд Республики Якутия сохранил за покупателем-ответчиком приобретённую на «вторичке» квартиру, отказав истцу-жертве мошенников, широко пиарится и чуть ли не возводится в эталон подходов. Писатели и читатели, видимо, забывают два незыблемых постулата: а) каждый случай индивидуален; б) судебная практика не является источником права в Российской Федерации. И третий – случай в Якутии (где ВС РЯ – лишь апелляционная инстанция) не единичный в части судебных побед ответчиков-приобретателей квартир над теми, кто пал жертвой мошенников.

Три других примера:

Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2025 года № 8Г-5198/2025. По совокупности косвенных доказательств (истец пошла к риэлтору, собирала документы для продажи и т.д.) суды пришли к выводу, что именно истец не проявила стандарт разумного и осмотрительного поведения, объективно не оценила ситуацию, при этом была вправе при возникновении сомнений в отношении сделок отказаться от их заключения. Квартира осталась за добросовестным приобретателем – ответчиком.

Апелляционное определение Калужского областного суда от 25 марта 2025 г. № 33-820/2025. Суды решили, что истец сам предпринял первые (активные) шаги, со всей очевидностью направленные на реализацию принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения.

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 сентября 2024 г. № 88-23591/2024: истец перед продажей спорной квартиры снялась с регистрационного учёта, разобрала мебель и выехала – т.е. не могла не понимать происходящего и для чего это нужно.

Знаете, какая норма определила подходы судов в этих делах?

Иногда надежный, как швейцарские часы, план с дальнейшим банкротством продавца идёт не так, как ему хотелось бы.
За наводку на судебный акт в который раз спасибо каналу https://news.1rj.ru/str/advokat77519 и его постоянному участнику Алексею

https://news.1rj.ru/str/advokat77519comm/93350

Кому лень читать судебный акт и продираться через юридические термины, составил нейросетями краткую хронологию событий

1. Попов договорился купить квартиру у Счастлив за 3 млн, передал ей деньги.
2. Выяснилось, что Счастлив обманули мошенники, по этому поводу возбудили уголовное дело, часть похищенных денег (2,4 млн) следствие потом ей вернуло.
3. Районный суд признал сделку купли-продажи квартиры недействительной и обязал Счастлив вернуть Попову 3 млн. Она ему денег не вернула.
4. По решению суда завели исполнительное производство, приставы пытались взыскать с нее 3 млн.
5. Счастлив подала заявление о личном банкротстве, указала в списке кредиторов Попова, но фактически он о процессе не узнал: письма на старый адрес до него не дошли.
6. Арбитражный суд открыл дело о банкротстве, признал ее банкротом и ввел процедуру реализации имущества.
7. В реестр кредиторов вошли другие лица на небольшие суммы, их требования погасили, имущество (в том числе машину) по сути не продавали.
8. Управляющий попросил суд завершить процедуру и освободить Счастлив от всех долгов, включая долг перед Поповым. Суд первой инстанции так и сделал: закрыл процедуру и списал с нее долги.
9. Попов о банкротстве и завершении процедуры узнал уже после этого – из ответа прокуратуры – и подал апелляцию, попросив восстановить срок, ссылаясь на «фиктивное» банкротство (были деньги, но она их не отдала кредитору).
10. Счастлив и управляющий возражали: утверждали, что Попов был уведомлен и мог заявить свои требования вовремя, а значит, жалоба подана поздно и права на обжалование у него нет.
11. Апелляционный суд проверил, дошли ли уведомления до Попова, и пришел к выводу, что фактически он о банкротстве вовремя не узнал, а процедура была проведена без учета его крупного долга и без полной проверки/реализации имущества.
12. Поэтому апелляция:
- восстановила Попову срок на подачу жалобы;
- отказалась прекращать рассмотрение жалобы;
- отменила определение о завершении реализации имущества и списании долгов;
- отказала управляющему в завершении процедуры, фактически вернув дело о банкротстве на стадию, когда нужно заново разбираться с имуществом и долгом перед Поповым.