Не только Якутия

Почему-то случай, когда Верховный Суд Республики Якутия сохранил за покупателем-ответчиком приобретённую на «вторичке» квартиру, отказав истцу-жертве мошенников, широко пиарится и чуть ли не возводится в эталон подходов. Писатели и читатели, видимо, забывают два незыблемых постулата: а) каждый случай индивидуален; б) судебная практика не является источником права в Российской Федерации. И третий – случай в Якутии (где ВС РЯ – лишь апелляционная инстанция) не единичный в части судебных побед ответчиков-приобретателей квартир над теми, кто пал жертвой мошенников.

Три других примера:

Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2025 года № 8Г-5198/2025. По совокупности косвенных доказательств (истец пошла к риэлтору, собирала документы для продажи и т.д.) суды пришли к выводу, что именно истец не проявила стандарт разумного и осмотрительного поведения, объективно не оценила ситуацию, при этом была вправе при возникновении сомнений в отношении сделок отказаться от их заключения. Квартира осталась за добросовестным приобретателем – ответчиком.

Апелляционное определение Калужского областного суда от 25 марта 2025 г. № 33-820/2025. Суды решили, что истец сам предпринял первые (активные) шаги, со всей очевидностью направленные на реализацию принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения.

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 сентября 2024 г. № 88-23591/2024: истец перед продажей спорной квартиры снялась с регистрационного учёта, разобрала мебель и выехала – т.е. не могла не понимать происходящего и для чего это нужно.

Знаете, какая норма определила подходы судов в этих делах?

Иногда надежный, как швейцарские часы, план с дальнейшим банкротством продавца идёт не так, как ему хотелось бы.
За наводку на судебный акт в который раз спасибо каналу https://news.1rj.ru/str/advokat77519 и его постоянному участнику Алексею

https://news.1rj.ru/str/advokat77519comm/93350

Кому лень читать судебный акт и продираться через юридические термины, составил нейросетями краткую хронологию событий

1. Попов договорился купить квартиру у Счастлив за 3 млн, передал ей деньги.
2. Выяснилось, что Счастлив обманули мошенники, по этому поводу возбудили уголовное дело, часть похищенных денег (2,4 млн) следствие потом ей вернуло.
3. Районный суд признал сделку купли-продажи квартиры недействительной и обязал Счастлив вернуть Попову 3 млн. Она ему денег не вернула.
4. По решению суда завели исполнительное производство, приставы пытались взыскать с нее 3 млн.
5. Счастлив подала заявление о личном банкротстве, указала в списке кредиторов Попова, но фактически он о процессе не узнал: письма на старый адрес до него не дошли.
6. Арбитражный суд открыл дело о банкротстве, признал ее банкротом и ввел процедуру реализации имущества.
7. В реестр кредиторов вошли другие лица на небольшие суммы, их требования погасили, имущество (в том числе машину) по сути не продавали.
8. Управляющий попросил суд завершить процедуру и освободить Счастлив от всех долгов, включая долг перед Поповым. Суд первой инстанции так и сделал: закрыл процедуру и списал с нее долги.
9. Попов о банкротстве и завершении процедуры узнал уже после этого – из ответа прокуратуры – и подал апелляцию, попросив восстановить срок, ссылаясь на «фиктивное» банкротство (были деньги, но она их не отдала кредитору).
10. Счастлив и управляющий возражали: утверждали, что Попов был уведомлен и мог заявить свои требования вовремя, а значит, жалоба подана поздно и права на обжалование у него нет.
11. Апелляционный суд проверил, дошли ли уведомления до Попова, и пришел к выводу, что фактически он о банкротстве вовремя не узнал, а процедура была проведена без учета его крупного долга и без полной проверки/реализации имущества.
12. Поэтому апелляция:
- восстановила Попову срок на подачу жалобы;
- отказалась прекращать рассмотрение жалобы;
- отменила определение о завершении реализации имущества и списании долгов;
- отказала управляющему в завершении процедуры, фактически вернув дело о банкротстве на стадию, когда нужно заново разбираться с имуществом и долгом перед Поповым.

Вот, что ещё подумалось в разрезе Эффекта Долиной.
Кассация отклонила жалобу Лурье и квартира осталась у Долиной.
Но одновременно с этим по схожим делам кассация присулшивалась к покупателям. Допустим, что Долина обладает достаточной харизмой и обаянием, что бы её дело выбивалось из общего тренда.
Допустим, что общая канва судебной практики пойдёт в сторону смягчения отношения к покупателям и будет применять реституцию.
А теперь смотрите, как интересно получается: если какой то человек с такой же харизмой и обаянием (да пускай даже Лариса Александровна собственной персоной) когда нибудь захочет продать что то из своего имущества, потенциальные покупатели десять раз подумают прежде чем покупать у таких судебных счастливчиков что бы то ни было, держа в уме, что и их покупку тоже могут отменить.

В итоге одними из пострадавших от всей этой ситуации будут харизматичные и обаятельные люди, которым Фемида благоволит чуть больше чем остальным.

Утром в газете, вечером в куплете

Немного пятничной Панорамы вам в ленту
Ну и вдруг разминка кому нужна)
Насчитал тут три порока сделки

Кто больше?

Часть 1 ст. 3 Конституции РФ

Носителем суверенитета и единственным источником власти в Российской Федерации является ее многонациональный народ.

Кажется на примере начавшейся "отмены" Долиной мы можем наблюдать воплощение этой самой власти

https://vsrf.ru/lk/practice/cases/12-36491333

Дело уже истребовано в ВС и есть вероятность, что рассмотрят в этом году

Казус Долиной

Много сейчас пишется алармистских постов о влиянии прецедента Долиной на рынок недвижимости, но мало высказывается предложений по улучшению ситуации. Между тем, вот два возможных изменения законодательства, которые если не исключат риски полностью, то значительно минимизируют их:

1. Запрет наличных расчетов по сделкам с недвижимостью

Кто читал решение по делу Долиной, тот знает, что суд не вернул деньги покупателю по той причине, что покупатель не доказала факта передачи продавцу денежных средств в заявленном размере. Произошло это из-за того, что расчеты осуществлялись наличными, а Долина при принятии денежных средств от Лурье деньги не пересчитала. Получается, взяла "кота в мешке".

С решением можно спорить, но факт остается фактом: наличные расчеты по сделкам с недвижимостью повышают риски признания сделки недействительной по "мошеннической схеме" и не только.

Спросите, а почему наличные расчеты за недвижимость еще не запретили? Ведь они способствуют уходу от налогообложения и сокрытию доходов от коррупции. - А потому и не запретили 😈 В противном случае племяннику или теще нечистого на руку чиновника пришлось бы объяснять внезапное появление на их счетах десятков миллионов рублей.

2. Обязательное страхование титула

То есть страхование рисков утраты права собственности вследствие признания сделки недействительной. Страхование надо вводить как минимум для всех сделок с продавцами старше 55 лет (предпенсионный возраст женщин). Да, в условиях наличия на рынке менее рискованных объектов расходы по страхованию лягут на продавцов. "Бабушки" получат чуть меньше денег за свою квартиру, но они и сейчас теряют, вынужденные демпинговать из-за "токсичности" их недвижимости.

Страховка гарантирует покупателю, что в случае признания сделки недействительной, страховая вернет ему денежную сумму, уплаченную за квартиру. Более того, в судебном процессе на стороне покупателя появится еще одно лицо - представитель страховой компании. Он, заинтересованый в принятии решения в пользу покупателя, будет поддерживать в суде его интересы. Если же дело покупателем будет проиграно, то страховая получит право регресса к "бабушке". То есть взыскание станет головной болью страховой, а не покупателя.

Таковы мои идеи. А что думаете вы?

Подписывайтесь на канал Басманное право 👩‍🎓

#нампишут Я живу в многоподъездном доме, первый этаж которого, по классике, сдается в аренду разным предпринимателям. У нас в доме есть ресторан, «Пятерочка», два борделя, несколько пивнух, «Фикс-прайс», магазин «Низкие цены» и еще тонна всего.
Мне интересно, а жильцам с этой коммерческой аренды по закону что-то положено?
Спасибо!
Евгения Б.

#ВопросОтвет

Я живу в многоподъездном доме, первый этаж которого, по классике, сдается в аренду разным предпринимателям. У нас в доме есть ресторан, «Пятерочка», два борделя, несколько пивнух, «Фикс-прайс», магазин «Низкие цены» и еще тонна всего.
Мне интересно, а жильцам с этой коммерческой аренды по закону что-то положено?
Спасибо!
Евгения Б.

Отвечает частнопрактикующий юрист Самохин Сергей Николаевич (написать можно в телеграм @dessam)

Нет, выплаты не полагаются, но есть нюанс.

При определённом стечении обстоятельств жильцы дома вполне могут оспорить право собственности на такое помещение.
Вот два основных условия:
1. Наличие в интересуемом помещении общедомовых коммуникаций
2. Скооперированность действий жильцов и, как следствие, наличие в доме ТСЖ (ну или по новым правилам ТСН)

В итоге у жильцов есть шанс в судебном порядке оформить собственность на это помещение как на общедомовое, а деньги от сдачи такого помещения в аренду направлять на общедомовые нужды (нет, лично жильцам в карман нельзя, даже если очень хочется).

На сухом юридическом языке можете посмотреть судебный акт или даже дело где жильцы так забрали себе подвал у города Москвы. К слову, я был в этом деле представителем одного из ответчиков и дело проиграл.

Если простым и популярным языком, то так можно делать, потому что в Гражданском Кодексе РФ есть п.1 ст. 290 ГК РФ из которого следует, что всё, что нужно для обслуживания дома, принадлежит собственникам помещений в этом доме и точка.

Какие из этого можно сделать выводы:
1. Если вы выбираете себе под аренду или покупку помещение в подвале дома, то даже если фамилия собственника начинается не на Д, то есть риск это помещение потерять, в виду наличия там общедомовых коммуникаций
2. Если вы собственник помещения в доме и очень хотите получать денег на содержание дома, то присмотритесь к подвалам в вашем доме, фасадам, крышам и другому, что может носить характер общедомового имущества, возможно где то что то и получится. Но самым сложным будет даже не выиграть дело, а подбить соседей по дому на такую авантюру. Практика показывает, что в общедомовых чатах архисложно найти компромисс и принять решение, устраивающее всех.

Ну а дальше технический процесс: иск в суд, участие в заседаниях, экспертиза, а там как пойдет.

16 декабря буду слушать Бетховена (в честь его дня рождения), рассматривать творчество Кандинского (в честь его дня рождения) и ждать новостей о решении ВС по делу Долиной

А что случилось?

Лариса Долина сообщила в эфире Первого канала, что приняла решение вернуть в полном объеме деньги покупательнице ее квартиры.

Певица выразила надежду на встречу с Полиной Лурье, назвав ту пострадавшей в данной ситуации.

Мой прогноз на 16.12.2025 скорректировался: отмена решения в связи с утверждением сторонами мирового соглашения. Можете скринить.

Вот почему я так считаю:
1. Ситуация начала выходить из под контроля
1.1. Для граждан в целом это недоверие к судебной системе и прямое нарушение принципа равенства всех перед законом и судом (статьи 19 Конституции);
1.2. Для участников рынка вторичной недвижимости как покупателей (риск столкунться с проблемой при покупке вторичного жилья), так и продавцов (покупатели не готовы идти на сделку);
1.3. Для судебной системы это чистейшей воды позор, неготовность применять закон надлежащий применению и применение закона, не подлежащего применению. Само собой оставим за скобками, почему так получилось и какую роль ты сыграли харизма и обаяние одной из сторон;
1.4. Для Ларисы Александровны это уже обернулось срывом новогодних концертов и существенными репутационными потерями;
1.5. Для Полины Александровны это существенная прямая потеря в финансах;
1.6. Для представителей власти (источником которой, напомню, является многононациональный народ Российской Федерации) ситуация тоже разворачивается не в лучшую сторону, источник этой самой власти публично и массово задаётся вопросом, а как так получилось и что с этим всем делать;
2. Поразительная оперативность в истребовании дела в Верховный суд.
Опыт показывает, что от подачи жалобы в Верховный суд до истребования дела (шансы которого сами по себе не велики) при обычных обстоятельствах проходит как минимум месяц. С момента получения дела Верховным Судом до назначения даты заседания так же проходит существенное время. Такая сверхъестественная оперативность может объясняться только либо чудом (в которое я, несомтря ни на что верю) либо наличием некторых договоренностей, в том числе и между процессуальными оппонентами
3. Собственно публичное заявления, сделанное Ларисой Александровной , котороым она обещала в полном объеме вернуть деньги. Уверен, что она будучи человеком разумным, пускай иногда этот самый разум и затуманивается под влиянием внешнего воздействия, так просто без подкрепления договоренностей надлежащим образом деньги возвращать не станет. Единственным способом верно закрепить такие договоренности является именно мировое соглашение, которое может быть заключено на любой стадии процесса.

Ну и немного о том, как я лично отношусь к такому возможному исходу:
Какие вообще могут быть варианты:
1. Верховный суд оставит судебные акты без изменений. Вариант в свете публичного обещания вернуть деньги маловероятный
2. Верховный суд отменит судебные акты с вынесением нового в части возврата Лурье денег. Такой исход считаю самым предпочтительным, так как урепит доверие к судебной системе и добавит очков репутации недавно назначенному председателю суда, подчеркнув и ещё раз напомнив про принципы состязательности и равноправия сторон, и равенства всех перед судом. К слову, в Росии хоть и нет прецеднтного права, но есть некторое его подобие, скажем так КРИПТОпрецедентное права, когда по отдельным вопросам применения законодательства нижестоящие суды ориентируются на судебную практику, сформированную в вышестоящих судах. Логично было бы закончить вакханалию с "заблуждающимися продавцами" тем же делом, с которого она массово и началась. Вот и пока я пишу этот текст, многоуважаемый автор канала @vforvedenkin спрашивает в комментариях "а остальным россиянам что делать?". При таком исходе обжаловать судебные акты дальше вплоть до Верховного суда, делать все возможное для максимальной публичной огласки каждого такого случая и не сдаваться в отстаивании своих прав. Если всё же такое решение ВС РФ будет, то оно сильно упростит им и их юристам задачу.
3. Верховный суд отменит и судебные акты и направит дело на новое рассмотрение в одну из инстанций. Собственно тоже маловероятно, так как рассматривать там особо и нечего уже, все доказательства, как мне кажется, собраны и решение тут должно быть с двойной реституцией.
4. Ну и собственно вариант с мировым соглашением, в пользу которого высказался выше.

Опять же при мировом соглашении можно стыдливо замести под ковёр подвисшие в воздухе вопросы "кто виноват?" и "что делать?"
И если не ответить на эти вопросы сейчас так же быстро, жёстко и решительно, как было в случае с Момотовым, то есть риск, что ситуация повторится вновь. Чего конечно не хотелось бы.

#нампишут Ситуация такая! Была бабушка! Теперь умерла! Я в завещании как единственный наследник квартиры (трешка в центре Иркутска). Но есть вторая внучка которая там не указана! Собираюсь вступать в наследство! Но родня чего то подозрительно начинает обсуждать что бабке звонили мошенники часто! Не может быть такого что я вступлю а квартиру не продам сразу?? Или что отберут или заставят делить? Я их всех знать не хочу хочу продать и в Москву!