В ближайшее время Госдума РФ рассмотрит законопроект, который представит правовой статус апартаментов в виде нового вида недвижимости.

Предлагается внести в Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы новое понятие - многофункциональное здание. Такой тип зданий будет состоять из жилых и нежилых помещений, а также располагаться вне зон жилой застройки – в общественно-деловой зоне. Также документ предусматривает особые требования по расположению жилых и нежилых помещений внутри зданий. Но самое главное нововведение – отныне собственники апартаментов смогут в них прописаться. Также при регистрации права собственности на помещение в многофункциональном здании одновременно проходит регистрация доли в общем имуществом и доли в земельном участке, на котором находится данное здание. Это позволит унифицировать правила проведения общих собраний владельцев помещений в многофункциональном здании с аналогичным процессом в многоквартирном доме.
Предполагается, что законодательные нововведения вступят в силу уже 1 сентября.

​​Судя по всему, на башкирском рынке появилось демпингующее проектное бюро, специализирующееся на исторических объектах.

Архтамга, именно так называется компания, предложила исполнить госконтракт с начальной ценой в 2,87 миллионов рублей, за 1,42 миллиона. Речь идет о создании эскизного проекта по сохранению объекта культурного наследия городской усадьбы Бухартовских. Это два бревенчатых расселенных здания на улице Аксакова – главный дом и флигель усадьбы. Интересно, что эта же компания несколько недель назад выиграла контракт на подобные работы по дому Тихониных. Его стоимость составила менее 1 миллиона рублей, а дисконт от изначальной цены – более 35%. Ранее, в Башкультнаследии заявляли, что для восстановления вышеуказанных объектов были найдены частные инвесторы, готовые вложить средства при условии дальнейшей передачи зданий в их собственность. Однако, судя по проведенным аукционам, исторические постройки будут восстановлены за бюджетный счет.

В Башкирии наблюдается заметное увеличение количества предложений на вторичном рынке в новостройках. То есть в продажах растет доля квартир в домах, еще не введенных в эксплуатацию, которые продаются по договорам переуступки прав. Это связано с тем, что инвесторы в жилую недвижимость начали продавать приобретенные квартиры. При этом разница на аналогичные квартиры от застройщика и инвестора весьма заметна – в 10-20%. Для примера, квартира, которую девелопер продает за 5,5 миллиона рублей, у частного лица стоит 4,8 – разница в 700 тысяч! Учитывая высокие спрос на новое жилье, в ближайшее время многие инвесторы явно выйдут в кэш. Что касается застройщиков, то с ними ситуация неоднозначная. Те объекты, которые строятся по схеме эскроу счетов, вряд ли потеряют в цене. У застройщиков по таким домам есть банковские средства и быстрая продажа им фактически не нужна – они будут ждать ввода в эксплуатацию и продажи по желаемой, максимальной, цене. А вот по новостройкам, которые все еще строятся на средства дольщиков, вполне возможны резкие понижения ценников или появления очень выгодных спецпредложений. В любом случае, на башкирском рынке недвижимости наступает период наиболее выгодного приобретения недвижимости. При умелом мониторинге предложений можно найти очень выгодный вариант и оформить его по программе льготной ипотеки, которая будет работать еще более полутора месяцев.

​​Власти заказали озеленение территорий около резиденций главы РБ Хабирова почти на 3 миллиона рублей. Согласно госконтракта, подрядчик должен будет обустроить клумбы с бегонией, пионами, виолой, георгинами, геранью, горки с туей, цветочные вазоны и корзины и многое другое около гостиницы Айгуль, перед зданием по Зорге 55 и в 2 км от деревни Вязовка.

У банков начинают расти требования к ипотечным заемщикам.

Уже в ближайшее время ожидается падение количества одобренных кредитов примерно на 10%. Это связано с двумя факторами. Первый, о котором мы уже писали – заявления главы Нацбанка Набиуллиной о перегреве ипотечного рынка и как следствие резкий рост не только стоимости квартир, но и ключевой ставки. В свете ближайшего сворачивания программы льготного ипотечного кредитования это приведет к росту стоимости таких кредитов минимум до 8-8,5%. Что повлечет за собой снижение одобряемости кредитов. Второй фактор – расширения доступа к банковской тайне, который в недавнем времени был расширен налоговыми органами. Уже сейчас более 30% кредитов оформляется на основании справок по банковским формам, а не 2-НДФЛ и этот процент будет расти в дальнейшем. Что заметно осложнит подтверждение доходов заемщикам с «серой» зарплатой. Впрочем, нет худа без добра – вышеназванные факторы, вероятнее всего, приведут к снижению спроса на новостройки, что отразится на росте количества предложений от застройщиков и стабилизирует цены.

Уфимская мэрия продолжает создавать правовые препоны Жилстройинвесту по ведению строительства на участке около парка Гафури. Напомним, что строители отстаивают это право в суде.

На этот раз иск поступил от чиновников и, по сути, является встречным. Представители городской администрации требуют признать незаконным объединение застройщиком двух земельных участков, на которых должны расположиться три дома запланированного жилого комплекса. Что создаст дополнительные трудности для застройщика, как в идущем суде, так и в оформлении дальнейших документов, в случае его выигрыша. На данный момент, информации о том, принят ли иск, нет, дата судебного заседания пока не назначена. Данной стройке активно противятся жители близлежащих домов и городские активисты.

Не так давно они распространяли по СМИ и социальным сетям информацию, что Жилстройинвест, якобы, ведет на принадлежащей ей территории строительные работы. В результате выяснилось, что на самом деле рабочие произвели лишь вывоз мусора и разравнивание участков, которые находятся в собственности застройщика.

​​В Сипайлово, рядом со школой №130, появится сквер с условным и не совсем понятным названием – Птицы. Уфимская администрация объявило аукцион на его создание с начальной ценой почти в 80 миллионов рублей. Согласно конкурсной документации, подрядчик должен расчистить территорию, провести электросети и систему видеонаблюдения, уложить дорожки и установить малые архитектурные формы. Кроме этого, обустроить две детские площадки, спортивную площадку с полноценным футбольным полем и площадками для иных игр с мячом, смонтировать сцену и места для зрителей. При этом согласно рендерам и в документах, нигде не проглядывается «птичья» тематика, что добавляет вопросов к названию. Любопытно, что сумма контракта, учитывая «хотелки» чиновников, выглядит явно заниженной. Что наверняка приведет к созданию сквера из самых дешевых строительных материалов, установке самого дешевого оборудования и привлечения к работам наиболее низкооплачиваемых бригад.

На фоне массового сброса инвестиционных квартир у нас в республике, среди жителей растет интерес к зарубежной недвижимости. В первую очередь - в Турции и на Кипре. Это связано с заметным снижением стоимости квадратных метров в связи с локдауном.

Так, сегодня ново построенную трехкомнатную квартиру площадью 70-90 м2 в Стамбуле или Аланье можно приобрести за 50 тысяч евро, что согласно актуальному курсу – около 4,5 миллионов рублей. Что фактически соответствует ценнику в уфимских новостройках. При этом потенциальная доходность от таких квартиры (при условии благоприятных международных и эпидемиологических факторов) составляет в год 6-10% от первоначальной стоимости. Интересу к квартирам в зарубежных курортных странах способствует резкий рост стоимости жилой недвижимости на российском юге. Так, аналогичная квартира (70-90 м2) в Сочи сегодня стоит около 15 (!!!) миллионов рублей. При этом доходность от нее в реальном денежном эквиваленте, примерно, равна турецкой. Но вот в отношении ее стоимости составляет всего 2-3%. Вероятнее всего, если подобная ситуация со стоимостью квартир в России будет сохраняться, то многие обеспеченные башкортостанцы перенесут свою коммерческую жилую недвижимость или личные «курортные гнездышки» за границу.

​​Продолжающийся запрет со стороны республиканских властей на строительство жилого комплекса Жилстройинвестом около парка Гафури может лишить многих горожан результатов социальных проектов, которые ведет застройщик.

Один из них – реконструкция Непейцевского дендропарка. Строители еще в прошлом году начали там работы – привлекли специалистов для санитарной вырубки деревьев и очистки территории. В дальнейшем компания планировала благоустроить прогулочные дорожки и входную группу, организовать парковку и провести ряд других работ. Однако случились известные события, связанные со строительством около парка Гафури, которые вылились в общественные протесты и до сих пор идущие суды. При этом застройщик планировал возводить новостройки на территории, которая давно находилась в частном владении и была им куплена по рыночной цене, не являлась прогулочной зоной и не имела отношения к парковой территории. Естественно, работы в дендропарке были приостановлены. Была ли эта пауза вынужденной, на зимний период, или продлится до разрешения ситуации по участкам около парка Гафури, станет известно в ближайшее время.

Совладелец ПСК-6 Андрей Носков от намеков, что готов договориться с городскими и республиканскими властями, перешел к публичным заявлениям об этом, проведя большую пресс-конференцию.
На ней он заявил, что власти не идут на диалог и пока не собираются садиться за стол переговоров. Мэру Уфы Грекову были направлены 4 письма с просьбами о встрече, но реакции на них не последовало. По мнению Носкова – дело в судебном разбирательстве, в рамках которого застройщик требует с мэрии более 750 миллионов рублей на возмещение убытков и упущенной выгоды. По его словам, замруководителя администрации главы РБ Ринат Баширов передал ему через посредника в ультимативной форме требования отозвать иск – мол, потом с тобой, возможно, будут говорить. В компании от иска отказываться не намерены, при этом все равно рассчитывают на диалог, уповая на главу РБ Хабирова. Носков утверждает, что ряд помощников главы региона доносят ему недостоверную информацию и именно поэтому возникают проблемы со строительством ряда объектов. Он высказал надежду, что люди, которые сегодня сидят во главе городского округа, во главе республики — адекватные люди - надо просто понять, сесть и договориться. Насколько оправданы слова и действия представителя строительной компании – узнаем из реакции властей, которая, надеемся, не заставит себя долго ждать.

Из-за конфликта с городскими властями по ряду объектов, ПСК-6 не может получить разрешение на строительство 4 жилых комплексов. Два дома запроектированы в Черниковке. Изначально их должна была строить Маштехресурсы, про проблемы которой мы уже говорили, и по нашему мнению она готовится к банкротству, что дополнительно подтверждает следующий факт - ПСК-6 выкупила данные проекты у первоначального застройщика по просьбе чиновников из уфимской администрации. Сумма сделки составила солидные 190 миллионов рублей. После этого все движения документации по этим проектам в мэрии были остановлены. Еще один ЖК, на который чиновники не выдают разрешение – в Инорсе, и еще один - на улице Аксакова. В строительной компании считают, что таким образом – незаконно препятствуя развитию местных застройщиков – чиновники преступным образом расчищают «плацдарм» для федерального застройщика, который готовится зайти на башкирский рынок. Ну а что это за компания, мы уже писали.

Ну и продолжая тему, хочется отметить, что политика республиканских и уфимских властей в области строительства ведет к серьезному расколу в обществе.

Парадокс ситуации заключается в том, что первой площадкой для этого стал ЖК Квартал Мира от того же ПСК-6. Мы уже писали, что жители близлежащих к стройке домов объявили голодовку против строительства данного комплекса. А после, импровизированный митинг устроили сттроители застройщика перед мэром Грековым, приехавшим разбираться с голодающими. Теперь же к вышеназванным протестующе-митингующим добавились дольщики ЖК, требующие продолжать строительство и также намеревающиеся объявить голодовку перед въездными воротами на территорию строительства. Их тоже можно понять – на момент покупки квартир все разрешительные документы у застройщика были в порядке и вмешательство в ход строительства властей не планировалось. Как и не прогнозировалось судебное разбирательство, которое инициировано жителями ближайших домов. Очень наглядно данный раскол в отношении к разным сторонам отражают и наши опросы (первый, второй).

Впрочем, позиция застройщика остается непоколебимой – ПСК-6 имеет все разрешительные документы на ведение строительства и продолжает его вести. Кажется, городским властям в ближайшее время придется разрешать многосторонний конфликт, ими же и спровоцированный, к которому они явно не готовы.

Большой, во всех смыслах, друг главы РБ Хабирова, экс-боец UFC, а ныне депутат в Красногорске (городе, где Хабиров ранее был мэром) Джефф Монсон пополнил дружную армию обманутых дольщиков. Несколько лет назад Монсон приобрел недвижимость в Сочи, на береговой линии - в элитном апарт-комплексе Горизонт, который должен был быть сдан еще в 2018 году. Однако, застройщик обанкротился а дом остался недостроенным. Переводчик, как могла, пыталась объяснить ему ситуацию на собрании дольщиков, но судя по реакции, Монсон так и не понял как такое вообще возможно, оставшись в неком недоумении. Не исключено, что активные, и не всегда разумные, действия Хабирова на строительном рынке республики связаны с этой историей. Ведь как показывает практика, зачастую чиновники не замечают проблемы, пока она не касается их самих или их близких.

В РБ резко выросли продажи земельных участков.

Скорее всего, это связано с анонсированной еще в начале года федеральным правительством программы льготной ипотеки для строительства ИЖС (правда, там есть существенные ограничения). Возможно, башкортостанцы приобретают земельные участки впрок, пока на рынке есть большое количество предложений и цена за сотку не начала закономерный рост, как это уже произошло со стоимость квадратного метра жилой недвижимости в многоквартирных домах. Точные цифры количества сделок пока неизвестны, они появятся после публикации квартальной отчетности, но уже сегодня можно отметить, что наибольшим спросом пользуются земельные участки с проведенными коммуникациями и отсутствием требований к домопроектам.

Риелтор Екатерина Чехова обвинила депутата-застройщика Баутского в организации покушения на нее.

В далеком 2014 году женщина была жестоко избита недалеко от собственного дома. Данное происшествие она связывает с судебным спором между Баутским и инвестором Олегом Гизбрехтом, которому она помогала в организации расселения домов по улице Крупской, где впоследствии компания Баутского возвела многоэтажку. Гизбрехт вложил собственные средства в расселение жителей аварийных домов в обмен на коммерческие площади в будущем строении. Чехова непосредственно занималась расселением жителей аварийных домов. После того, как объект был возведен, Баутский отказался предоставить ранее обговоренные площади в собственность Гизбрехта. Начались длительные судебные разбирательства, в которых роль ключевого свидетеля играла Чехова, т.к. непосредственно участвовала в юридических процессах между сторонами и знала о движении денежных средств и ее показания были не в пользу депутата-застройщика. При этом, по словам Чеховой, Баутский неоднократно предлагал ей выйти из процесса, на что получал отказы. Риелтор считает, что избиение было попыткой исключить ее из судебного спора, которая не удалась. Также Чехова утверждает, что неоднократно заявляла следственным органам о своих подозрениях в адрес Баутского. Однако статус депутата и связи в высших органах власти позволили ему не стать фигурантом уголовного дела. Публично рассказать об этом женщина решилась только сейчас. К слову – судебный спор об инвестициях в строительство на Крупской не завершен до сих пор и как он будет рассматриваться с учетом настоящего публичного освещения подробностей конфликта, остается под большим вопросом.

Руководство Жилстройинвеста обратилось в следственный комитет с требованием о возбуждении уголовного дела в отношении должностных лиц уфимской администрации. По мнению строителей, чиновники незаконно не выдают разрешение на строительство жилого комплекса около парка Гафури, на участке по улице Зорге. Напомним, что разрешительные документы незаконно запретил выдавать глава РБ Хабиров, о чем сам неоднократно публично высказывался. Вероятно, застройщик уже использовал все «гражданские» попытки урегулировать ситуацию с властями. Мы писали о неоднократных публичных заявлениях руководства компании, разъясняющих сложившуюся ситуацию. Что осталось вне публичного поля – можно только гадать. Но, велика вероятность, что нам и вам, дорогие читатели, известно все. Учитывая недавние заявления соучредителя ПСК-6 Андрея Носкова, региональные и городские власти в преступной попытке зарегулировать уфимский строительный рынок в собственных интересах, как будто силовики с террористами, не ведут переговоры со старейшими строительными компаниями республики.

​​Блогер-урбанист Илья Варламов, несмотря на теплый (и многомиллионный) прием в Башкирии, продолжает троллить республиканских чиновников.

На этот раз под прицелом оказался глава Агидели Фанис Гильванов и его новогодняя елка на центральной площади. Дело в том, что искусственное дерево не стали демонтировать после окончания праздника, а лишь сняли с него гирлянду и украшения, оставив стоять как арт-объект до следующего года. Варламов назвал «дерево» памятником коррупции, уточнив, что елка одна из тех, что устанавливали по всей республике, а общая цена за них составила 115 миллионов рублей, а позже было выявлено, что закупка была произведена по завышенной на 80% стоимости. Гильванов заочно поспорил с блогером, уточнив, что елка оставлена с целью сэкономить бюджетные средства, мол ее сборка-разборка, перевозка и хранение стоят более 800 тысяч рублей, при стоимости самого пиксельного «дерева» около 400 тысяч. На что урбанист парировал, что в такой ситуации проще посадить многолетнее дерево, которое будет «обычным» в гражданское время и «праздничным» в праздничные.

На фоне противоборства между чиновниками и застройщиками у местных риелторов начинается паника.

В первую очередь она связана с тем, что строительные компании не выводят на рынок новые объекты. А некоторые старейшие деятели строительной сферы готовятся покинуть республику. По мнению многих посредников, такая ситуация, на фоне окончания программы льготной ипотеки, может привести к дефициту квартирных предложений, коллапсу на местном рынке и еще более резкому росту средней стоимости квадратных метров. Что в итоге спровоцирует отложенный спрос. В такой ситуации часть граждан попросту отложат сделки, а другая – не сможет получить нужную сумму из-за растущей переплаты по ипотеке. Снижение спроса, без дополнительных стимулирующих мер для девелоперов, еще больше отсрочит вывод на рынок новых объектов. То есть сформируются две противоположные тенденции – отложенный спрос будет расти, а предложение будет зависеть от снижения интереса. Это чревато возникновением дефицита предложений, что снова подстегнет цены.

При этом, риелторское сообщество не верит в быстрый приход в республику, и в первую очередь - в Уфу, некоего федерального игрока, который сможет в течении короткого времени заполнить грядущий вакуум предложений. А даже если вдруг такое и случится, то, скорее всего, посредникам придется соглашаться на условия нового игрока, учитывая его потенциальную монополию. В любом случае, складывающаяся ситуация, «благодаря» неграмотным действиям властей, уже начинает наносить урон всей строительной отрасли республики и создает потенциальное высвобождение рабочих мест (читай – безработицу) большого количества специалистов.