❗️А тем временем "ключ" уже 17%📉, соответственно, ставки по новым вкладам продолжают снижение, а значит пора искать новые инструменты пассивного дохода💶

За этим к нам - @upwell_space

В этой серии повествуем о почитаемой застройщиками традиции закладки Первого Камня 🪨(Первого кирпича/Первого кубометра бетона)🧱

Традиция очень древняя и отсылает нас в библейские времена к истории о закладке Краеугольного Камня🍽

Иоанн Златоуст, свт. (†407)  
«Камень, егоже небрегоша зиждущии, сей бысть во главу угла»

Нынешние реалии гораздо больше откликаются в этой поучительной старой притче, чем кажется на первый взгляд 😘

Третья серия тут ⏪️

в общем…
#библейскаяистория #ктопонялтотпонял
#ПервыйВПоле #directedbyUpwell

«20 лет! - ума прибыли нет» 🐱

Сегодня предлагаем вам поразмышлять над информацией из статьи издания МКRU, в которой приводятся выводы масштабного исследования, представленного на удивление одним из крупных Московских девелоперов Level Group, застройщика жилой недвижимости, по сути заинтересованным в продаже квартир - в России окупаемость квартиры при сдаче в аренду составит порядка 20 лет! ☝️

По нашим данным аналитики и расчетам чистая доходность от сдачи квартир при стартовом капитале 10 млн руб в среднем варьируется в интервале 4,5-6,3% (в зависимости от города с учетом налогов — НДФЛ или налога самозанятого/УСН, имущественного налога и коммунальных расходов).
В то время как окупаемость коммерческой недвижимости при профессиональном подходе на каждой стадии работы с активом может составить порядка 10 лет 👍, утверждаем мы.

Вернемся хотя бы к нашему недавно опубликованному кейсу из практики с окупаемостью 6 лет! 🔝

6 лет сегодня сделать возможно, но сложно. Нужно искать "иголку в стоге сена" или идти на риск, и работать с изначально проблемным активом.
Например, на объекте есть незаконные перепланировки, износ объекта или долги/банкротства, себестоимость такого объекта будет существенно ниже, так как не каждый специалист сможет решить такие проблемы.
🔎Такие кейсы конечно были в нашей практике, важен профессиональный подход, опыт, глубокий анализ и коммерческая чуйка.

При таком подходе окупаемость актива по отношению к привычным инвестициям в жилую недвижимость можно сократить как минимум в 2 раза, а стабильную отдачу обеспечить на уровне 12-14% годовых ❕

Цифры говорят сами за себя.

Хотите также, но не знаете как? Пишите нам 👉 @upwell_space
Финансовый результат точно окупит затраты на профессиональное сопровождение.

#рынокнедвижимости #Upwell_Аналитика
#Upwell_НашиУслуги
#РазмышленияЭксперта

Скоро выходные, немного юмора для успешного завершения рабочей недели 🕺

ГОРОД НЕРАСПРОДАННЫХ КВАРТИР В ГОРОДЕ МИЛЛИОННИКЕ

Представьте «город-призрак» внутри мегаполиса. Высотные дома, плотная застройка, пустые улицы, в окнах нет света. Чисто, зелено, но мрачно. Напоминает кадр из фильма "Я-легенда". Как-то не по себе, даже страшно...🦇🦇

О чем это мы? Посмотрим аналитику рынка жилой недвижимости глубже. Проанализируем на примере столицы Урала - Екатеринбурга, крупного города-миллионника. Но выявляемые в нашем аналитическом исследовании тренды - общероссийские, на примере Екатеринбурга они более явные.

В июле 2025 года в Екатеринбурге объем текущего строительства составил рекордные 5,26 миллиона квадратных метров жилой недвижимости - по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Для сравнения, в прошлом году этот показатель составлял 4,8 млн., а в 2023 году - 3,79 млн. Прирост ежегодно практически 1 млн.!

В первом полугодии 2025 года Екатеринбург выходит на 3-е место в России по объему текущего строительства жилья, уступив, естественно, Москве и Санкт-Петербургу. Ранее за 3-е место конкурировал еще Краснодар.
Екатеринбург уступил Спб только -0,2 пункта, этот показатель в культурной столице составил 5,46 млн. кв. м.

При продолжении динамики роста объема строительства жилья Екатеринбург имеет все шансы занять второе место 🥈 среди городов РФ после Москвы ❗️

По итогам третьего квартала строится 43 проекта ЖК (15% от всех проектов в стране), объем текущего строительства продолжил рост и составил - 5,4 млн.

❤️Но вот интересный момент - население Санкт-Петербурга по данным января 2025 года составило 5,646 млн. человек, а Екатеринбурга - 1,58 млн. человек. Разница в 3️⃣,5️⃣ РАЗА!

Для кого строим?🧐

🤔 А по рабочим местам?
🤔 Если жители Екб не купят квартиру - то обязательно купят те, кто хочет перебраться из области или других регионов?
🤔 Может такая логика?

Посмотрим. Численность рабочей силы в Санкт-Петербурге составляет 3,264 млн. человек, в то время как заявленная кадровая потребность в 2025 году во всей Свердловской области - 2,113 млн. человек - сообщила на Иннопром замминистра экономики и территориального развития региона Татьяна Гладкова.

Опять же разница в 1️⃣,5️⃣ РАЗА! Значит на притяжение рабочей силы из области в Екб не рассчитываем.

Вопрос "для кого строим?" остается.

А еще мы решили проанализировать рост средней стоимости квадратного метра в уральской столице за последние 3 года.

В 2025 году составляет 168 тыс.руб, выросла на +6% относительно 2024 года (в котором составляла 158 тыс.руб.), и на +19% относительно 2023 года (141 тыс.руб.). Условно +10% в год выглядит вполне приемлемо в текущих экономических реалиях.
Но давайте посмотрим чуть глубже, динамику к 2022 году (начало СВО) - +34%, а с 2020 года (начало пандемии) стоимость выросла более чем в 2️⃣ РАЗА! +115%.

❤️А наш прогноз относительно дальнейшего роста/падения цены читайте в следующем посте.

#рынокнедвижимости #Upwell_Аналитика #РазмышленияЭксперта

❗❗❗ЦЕНЫ ВВЕРХ: НАШ ПРОГНОЗ на 2026 - рост цен продолжится и в начале 2026 года составит около +12-13% в первом квартале 2026, ведь увеличение ставки НДС до 22% приведет к росту стоимости на материалы и логистику, работу техники и ее обслуживание, что приведет к увеличению всей сметы проектов застройщиков. А они в свою очередь постараются переложить рост расходов в конечную цену квадратного метра. За все как всегда заплатит потребитель.

Но тогда вся эта положительная динамика в темпах застройки, роста количества застройщиков на рынке и рекордных темпах ввода квартир выглядит совсем нелогичной и угрожающей 😱 на фоне снижения покупательной способности населения и продолжающейся динамики падения спроса на ипотечные продукты в связи со снижением их доступности для населения.

В подтверждении данного тезиса приведем данные по количеству нераспроданных квартир на первичном рынке - рекордные 65 тысяч в сентябре 2025 года!

А помимо предложения на первичном рынке есть еще и вторичный, где предложение сегодня по объему сопоставимо с тем, что предлагают Застройщики. Из вторичного многие перейдут в первичный, но такие клиенты фактически не снижают объем предложения квартир, а взаимозаменяют кв. м. из первички на вторичный рынок.

Всё на этом ⁉️
Нет – есть же еще ИЖС и да, там не такой объем, но тоже достаточный для активной конкуренции за покупателя.

Да ведь это сопоставимо с целым городом!
Чтобы представить масштаб – это сравнимо с тем, что все жители Пятигорска, Петропавловска-Камчатского или Серпухова резко покинули город. Он пустой, безжизненный. Целые улицы, кварталы, районы пусты – где-то уже мы это наблюдали. Ах да, знаменитые города-призраки в Китае. 🌃.

Может причина в том, что Екатеринбург – отличный для жизни город?
Заглянем рейтинг. Навряд ли, лишь 21 место (очень средненько) в рейтинге российских городов по качеству жизни населения.

А может население растет? Фактического роста населения в Екатеринбурге нет, демографическая яма, пандемия, СВО. Фактически население сокращается. За последние 5 лет только в 2023 году был околонулевой показатель естественного прироста населения, в 2020-2021 и 2024-2025 - отрицательный. А значит, что если даже область переезжает в мегаполис, то опустеют огромные территории, которые тоже требуют экономического развития и экспансии населения.

В сравнении: в 2024 году показатель нераспроданных квартир составлял 57 тысяч квартир, а в 2023 году - 49 тысяч.
Динамика прироста нераспроданных лотов на первичном рынке за 2 года внушительная - +3️⃣3️⃣%. А серьезных стимулов к росту потребительской активности не наблюдается.
При том что среднее поглощение составляет 1,5-2 тыс. квартир в месяц, а это 18-24 тыс. в год.
То есть нераспроданные и введенные квартиры в 2025 году рынок будет поглощать минимум 3 года. Но рекорды в объемах ввода и стройки новых ЖК мы будем наблюдать и в 2026-2027 гг.

А что с покупательной способностью? Какие нужны стимулы? Инфляция, цены растут – это же работает? может поможет новая ипотека с господдержкой ⁉️

Вслед за снижением ключевой ставки банки тоже начали снижать ставки по ипотечным программам, но существенного изменения по спросу ждать не стоит, поскольку ставки по ипотеке даже после прогнозируемого снижения (на 0,75-1,25%) останутся достаточно высокими.

Теория больших чисел: ставка по ипотеке все равно высокая, первый взнос – очень ощутимая сумма, средневзвешенная стоимость квартиры – уже переходит планку 7,5 млн. (что в переводе на московские цены сопоставимо с 20 млн. руб.) в массовом сегменте –

покупка с учетом текущих условий кредитования остается недоступной большему числу покупателей.

Но - город призрак "размазан" по мегаполису по разным локациям. Не так уж заметно, а значит не так уж и страшно. Фууух 😅

Если вам не хватает данных для принятия взвешенного решения "здесь и сейчас" в сфере недвижимости 👉 у нас есть услуга Консультация эксперта

Или можем подготовить Эксперт-отчет по любому сегменту рынка недвижимости, так как ведём собственную аналитику данных с 2011 года 👉 @upwell_space

#Upwell_Аналитика
#Upwell_НашиУслуги
#РазмышленияЭксперта

СВОЯ КВАРТИРА - БОЛЬШЕ НЕ ПОКАЗАТЕЛЬ УСПЕХА

Тренд рынка недвижимости: наличие квартиры в собственности больше не является признаком успешности для большинства россиян. Ценности общества под давлением экономических факторов начинают меняться. На этом фоне активизировался рынок арендного жилья. Стоимость аренды по всем регионам страны также растет. - обсудили эксперты рынка недвижимости Екатеринбурга на круглом столе "ФедералПресс" "Строим будущее".

А кто тогда будет покупать? Давайте разбираться.

▪️Семьи с детьми. Семейная ипотека сейчас является одним из немногих доступных финансовых инструментов для семей с маленькими детьми, по которому покупка остается подъемной
▪️Банковские вкладчики, решающие "переложить" деньги "в бетон" с целью сохранить ввиду снижения ставок. Для них актуальный драйвер рынка - рассрочки от застройщиков. Это рискованно для застройщиков, но помогает удерживать продажи
А кто еще?
▪️Военные, доход которых остается высоким ввиду всем понятных событий

Но состояние рынка все больше ухудшается. Поэтому мы предлагаем более глубинный подход к анализу потребителя.
На сегодняшний день возраст целевой аудитории застройщиков жилья - люди 23-50 лет. В разрезе по поколениям это:

👤💰Поколение X

42% платежеспособного населения - то поколение, для которого недвижимость в собственности - показатель стабильности, успеха и безопасности. И чем ее больше - тем лучше. "Куплю квартиру - деньги не пропадут" - главный драйвер спроса. Не всегда задается вопросом об окупаемости и эффективности вложения денег в актив, важен сам факт наличия. Основное поколение которое "кормило и кормит" застройщиков. Приобретало недвижимость сначала для себя/для своих нужд, затем "как инвестиции", потом для детей.
Но❗ Заканчивает свою экономически-активную жизнь и в скором времени выходит на пенсию. Доля этого поколения от платежеспособной аудитории сократится почти в 2 раза и составит лишь 23% уже через 5 лет.

👤👁 Поколение Y (Миллениалы)

50% - поколение, которое выросло уже без жестких нарративов Партии, им свойственны любопытство, интерес, повышенное чувство ответственности и они склонны добывать информацию, анализировать ее перед принятием решения. Для них собственное жилье является высокой ценностью, стремятся к улучшению качества жизни, а значит могут приобретать недвижимость для расширения, повышения уровня комфорта, переезда в более удобный район, "ближе к школе/парку/центру города".
Но ❗, по нашему мнению, рассмотрят приобретение второй/третьей квартиры как инвестиции лишь 30% этой аудитории. Чтобы привлечь их к покупке девелоперу нужно "постараться", потому как они сравнят с другими вариантами инвестиций, а некоторые и посчитают эффективность. Через 5 лет они останутся основной аудиторией.

👤🕊Поколение Z (Зумеры)

Сегодня - это 8%. Поколение, для которого собственное жилье перестает быть ценностью. Они хотят свободы, продолжения детства, в определенном смысле. Для них больший показатель успеха - заниматься тем, что нравится, без привязки к локации, удаленно. Возможность путешествовать важнее чем недвижимость в собственности. Не спешат себя связывать обязательствами и привязываться к месту. Если проживают в собственном жилье - совместно с родителями или для них его приобрели их родители (поколения Х). Если Х не приобрели - часто выберут вариант аренды. "Шеринг" для них новая норма.
Внимание❗ Это будущая платежеспособная аудитория, через 5 лет она уже составит 23%.

Итак. Потребитель становится другим. Установки, ценности, мотиваторы меняются. Застройщикам следует обратить на это внимание и подумать

УЖЕ СЕЙЧАС

как они будут мотивировать к покупке поколение Z через несколько лет.

Мы 2 года вели глубинный анализ и обладаем пониманием истинных мотивов, потребностей аудитории разных поколений.
В этом году для наших заказчиков мы готовили анализ целевой аудитории проекта или продукта уже в разрезе по поколениям и давали конкретные рекомендации по привлечению именно этой Целевой аудитории.

Можем сделать для вас и вашего проекта, обращайтесь 👉 @upwell_space

#Upwell_НашиУслуги
#Upwell_Аналитика
#РазмышленияЭксперта

Чтоб смягчить грусть, навеянную нашими последними аналитическими постами📊- вот вам щепотка житейской иронии. Не забываем❗️- завтра выходные, а значит все будет хорошо😂😂😂

#byupwelluncommon

Хороших выходных!
🕺🕺🕺

#byupwelluncommon

ЕЩЕ НЕ ГОНКОНГ, НО УЖЕ КОМПАКТНО, А НЕ КОМФОРТНО

Как мы писали выше, основной покупательский спрос на данный момент на рынке жилья составляют:

▪️Поколение Х - приобретают квартиры для детей, для сдачи (это студии и 1-2 комнатные квартиры)
▪️Поколение Y (миллениалы) - приобретают первое жилье либо улучшают жилищные условия (расширяются) в рамках Семейной ипотеки - 2-3х-комнатные квартиры, а также вкладывают Материнский капитал - нередко также в студии и "однушки" для сдачи в аренду пока ребенок растет

Вот интересный факт в подтверждение последнего тезиса: проанализировали среднюю площадь квартир, проданных на первичном рынке в Екатеринбурге в 2025 году, она составила - 47,2 кв.м.

Дело не только в спросе, посмотрим предложение.
Структура предложения жилья в Екатеринбурге по состоянию на 3 квартал 2025*:
🔑Студии - 18,3%
🔑1-комнатные - 38,8%
🔑2-комнатные - 31,2%
🔑3-комнатные - 10,7%
🔑4-комнатные - 1%

Студии и однокомнатные составляют более половины предложения на рынке❗. "Трешки" и "четырешки" - дефицит. Нужно ещё постараться найти в новостройке, да ещё и с удобной планировкой.

На наш взгляд такую ситуацию создают 2 фактора. Лимиты по семейной ипотеке (сейчас он 6 млн для Екб) и рост цен ❤️.
Если цены продолжают рост, то нужно уменьшать объем лота - то есть сокращать площадь квартиры? Так размышляет застройщик. Арифметически - логично. Чтобы при растущей стоимости метра "уложиться" в 5-6 млн. Отсюда и растет количество нераспроданных квартир, ведь 3-4-комнатных квартир в ЖК "вошло бы" в 3 раза меньше, чем 1-2-комнатных.

❤️Ситуация по России похожая, средняя площадь проданных на первичном рынке квартир снижается.

Интересно обратить внимание, что площадь квартир приобретаемых по льготной Семейной ипотеке - около 57 кв.м. Учитывая, что целевая аудитория программы - семья, а это минимум 3 человека, жилая площадь на человека (не учитываем нежилые помещения, такие как: ванна, с/у, коридор и кухня) - 9 кв.м, а санитарная норма (т.е.минимальная) на человека - 6 кв.м. Недалеко ушли.

То есть - инструмент также не всегда работает на декларируемые задачи ❤️

Мы считаем, что будут вводиться дальнейшие ограничения льготной ипотеки, а именно смещение предоставления льготных условий в сторону семей с 2-мя и более детьми, особенно с учетом все чаще звучащих тезисов о необходимости поднятия демографии в стране.

#РазмышленияЭксперта #недвижимостьроссии
#Upwell_Аналитика
*ист.: УПН

НЕРЕЗИНОВЫЙ РЫНОК СТОЛИЦЫ УРАЛА

В последние годы Екатеринбург переживает настоящий "строительный бум" жилья. Новые кварталы, жилые комплексы и застройщики появлялись один за другим.
Мы проанализировали строящих Екатеринбург девелоперов по состоянию на октябрь 2025 года.

❗Оказалось, что 3️⃣5️⃣% - девелоперы из других городов/регионов❗

Это москвичи, питерцы, а также уральские соседи (девелоперы из Тюменской, Челябинской, Курганской областей), а также девелоперы из Татарстана, Астраханской, Кировской областей, Удмуртской республики и Краснодарского края.
Интересная география, не находите?

Почему все хотят строить у нас❓
И чем же рынок Екатеринбурга привлек столь отдаленных застройщиков?

Ведь по объему строительства цифра еще интереснее - 4️⃣2️⃣%, почти половину объемов строящего жилья в Екатеринбурге, строят «неместные»❗

Импульсивный ажиотажный спрос на покупку квартир 2021–2023 годов из-за инфляции, возникшей из-за санкций и разрыва логистических цепочек после пандемии, стимулированный спрос благодаря льготной ипотеке - все это привело к тому, что девелоперы смогли быстро наращивать обороты.
А рынок Екатеринбурга выглядел очень привлекательно для развития: бурно развивающийся город-миллионник (по стопам столицы) с растущей ценой квадрата и наличием свободной земли.
Многие компании потянулись в Екб, «сняв сливки» - снова запускали проекты, едва успевая продавать квартиры.

Что пошло не так❓

Но уже к середине 2024 года рынок изменился.
Банки стали осторожнее с новыми кредитными линиями — проекты строительства становятся «высокорисковыми». Даже крупные девелоперы ощущают дефицит финансирования, а для "мелких" игроков это может стать вопросом выживания🤑.

Ошибка новых игроков ⚠️

Новые застройщики заходили в рынок на пике — когда казалось, что спрос и его стимулы неисчерпаемы.
Теперь они оказываются в ситуации, где продать квартиры сложнее, обязательства по эскроу-счетам и кредитной линии нужно исполнять в полном соответствии с согласованной банком моделью. Без собственной финансовой подушки многие из них могут просто не дожить до конца цикла.

Что дальше❓

Застройщики вынуждены искать нестандартные решения — придумывать собственные программы стимулирования, скидки и рассрочки 🛍.
Но долгосрочно рынок ждёт новая волна перестройки и отсева: выживут те, кто умеет адаптироваться и кто не строил бизнес, сделав ставку на бесконечную господдержку и ажиотажный спрос.

Завершение

Рынок Екатеринбурга вошёл в фазу проверки на прочность 💪.

Как думаете, смогут ли небольшие застройщики выжить без собственной финансовой подушки в текущих условиях — или отрасль ждёт волна банкротств и рынок ждет консолидация ⁉️

#РазмышленияЭксперта #Upwell_Аналитика

🆕Ключ 16,5%🆕

Судя по аккуратным действиям ЦБ, ожидаем ставку 1️⃣6️⃣% на последнем в этом году заседании 19.12.2025

… и снижение до 1️⃣3️⃣% в 2026

Влады и ставки по кредитам - ⏬⏬⏬📉

РЫНОК ОЖИВАЕТ📊