СВОЯ КВАРТИРА - БОЛЬШЕ НЕ ПОКАЗАТЕЛЬ УСПЕХА

Тренд рынка недвижимости: наличие квартиры в собственности больше не является признаком успешности для большинства россиян. Ценности общества под давлением экономических факторов начинают меняться. На этом фоне активизировался рынок арендного жилья. Стоимость аренды по всем регионам страны также растет. - обсудили эксперты рынка недвижимости Екатеринбурга на круглом столе "ФедералПресс" "Строим будущее".

А кто тогда будет покупать? Давайте разбираться.

▪️Семьи с детьми. Семейная ипотека сейчас является одним из немногих доступных финансовых инструментов для семей с маленькими детьми, по которому покупка остается подъемной
▪️Банковские вкладчики, решающие "переложить" деньги "в бетон" с целью сохранить ввиду снижения ставок. Для них актуальный драйвер рынка - рассрочки от застройщиков. Это рискованно для застройщиков, но помогает удерживать продажи
А кто еще?
▪️Военные, доход которых остается высоким ввиду всем понятных событий

Но состояние рынка все больше ухудшается. Поэтому мы предлагаем более глубинный подход к анализу потребителя.
На сегодняшний день возраст целевой аудитории застройщиков жилья - люди 23-50 лет. В разрезе по поколениям это:

👤💰Поколение X

42% платежеспособного населения - то поколение, для которого недвижимость в собственности - показатель стабильности, успеха и безопасности. И чем ее больше - тем лучше. "Куплю квартиру - деньги не пропадут" - главный драйвер спроса. Не всегда задается вопросом об окупаемости и эффективности вложения денег в актив, важен сам факт наличия. Основное поколение которое "кормило и кормит" застройщиков. Приобретало недвижимость сначала для себя/для своих нужд, затем "как инвестиции", потом для детей.
Но❗ Заканчивает свою экономически-активную жизнь и в скором времени выходит на пенсию. Доля этого поколения от платежеспособной аудитории сократится почти в 2 раза и составит лишь 23% уже через 5 лет.

👤👁 Поколение Y (Миллениалы)

50% - поколение, которое выросло уже без жестких нарративов Партии, им свойственны любопытство, интерес, повышенное чувство ответственности и они склонны добывать информацию, анализировать ее перед принятием решения. Для них собственное жилье является высокой ценностью, стремятся к улучшению качества жизни, а значит могут приобретать недвижимость для расширения, повышения уровня комфорта, переезда в более удобный район, "ближе к школе/парку/центру города".
Но ❗, по нашему мнению, рассмотрят приобретение второй/третьей квартиры как инвестиции лишь 30% этой аудитории. Чтобы привлечь их к покупке девелоперу нужно "постараться", потому как они сравнят с другими вариантами инвестиций, а некоторые и посчитают эффективность. Через 5 лет они останутся основной аудиторией.

👤🕊Поколение Z (Зумеры)

Сегодня - это 8%. Поколение, для которого собственное жилье перестает быть ценностью. Они хотят свободы, продолжения детства, в определенном смысле. Для них больший показатель успеха - заниматься тем, что нравится, без привязки к локации, удаленно. Возможность путешествовать важнее чем недвижимость в собственности. Не спешат себя связывать обязательствами и привязываться к месту. Если проживают в собственном жилье - совместно с родителями или для них его приобрели их родители (поколения Х). Если Х не приобрели - часто выберут вариант аренды. "Шеринг" для них новая норма.
Внимание❗ Это будущая платежеспособная аудитория, через 5 лет она уже составит 23%.

Итак. Потребитель становится другим. Установки, ценности, мотиваторы меняются. Застройщикам следует обратить на это внимание и подумать

УЖЕ СЕЙЧАС

как они будут мотивировать к покупке поколение Z через несколько лет.

Мы 2 года вели глубинный анализ и обладаем пониманием истинных мотивов, потребностей аудитории разных поколений.
В этом году для наших заказчиков мы готовили анализ целевой аудитории проекта или продукта уже в разрезе по поколениям и давали конкретные рекомендации по привлечению именно этой Целевой аудитории.

Можем сделать для вас и вашего проекта, обращайтесь 👉 @upwell_space

#Upwell_НашиУслуги
#Upwell_Аналитика
#РазмышленияЭксперта

Чтоб смягчить грусть, навеянную нашими последними аналитическими постами📊- вот вам щепотка житейской иронии. Не забываем❗️- завтра выходные, а значит все будет хорошо😂😂😂

#byupwelluncommon

Хороших выходных!
🕺🕺🕺

#byupwelluncommon

ЕЩЕ НЕ ГОНКОНГ, НО УЖЕ КОМПАКТНО, А НЕ КОМФОРТНО

Как мы писали выше, основной покупательский спрос на данный момент на рынке жилья составляют:

▪️Поколение Х - приобретают квартиры для детей, для сдачи (это студии и 1-2 комнатные квартиры)
▪️Поколение Y (миллениалы) - приобретают первое жилье либо улучшают жилищные условия (расширяются) в рамках Семейной ипотеки - 2-3х-комнатные квартиры, а также вкладывают Материнский капитал - нередко также в студии и "однушки" для сдачи в аренду пока ребенок растет

Вот интересный факт в подтверждение последнего тезиса: проанализировали среднюю площадь квартир, проданных на первичном рынке в Екатеринбурге в 2025 году, она составила - 47,2 кв.м.

Дело не только в спросе, посмотрим предложение.
Структура предложения жилья в Екатеринбурге по состоянию на 3 квартал 2025*:
🔑Студии - 18,3%
🔑1-комнатные - 38,8%
🔑2-комнатные - 31,2%
🔑3-комнатные - 10,7%
🔑4-комнатные - 1%

Студии и однокомнатные составляют более половины предложения на рынке❗. "Трешки" и "четырешки" - дефицит. Нужно ещё постараться найти в новостройке, да ещё и с удобной планировкой.

На наш взгляд такую ситуацию создают 2 фактора. Лимиты по семейной ипотеке (сейчас он 6 млн для Екб) и рост цен ❤️.
Если цены продолжают рост, то нужно уменьшать объем лота - то есть сокращать площадь квартиры? Так размышляет застройщик. Арифметически - логично. Чтобы при растущей стоимости метра "уложиться" в 5-6 млн. Отсюда и растет количество нераспроданных квартир, ведь 3-4-комнатных квартир в ЖК "вошло бы" в 3 раза меньше, чем 1-2-комнатных.

❤️Ситуация по России похожая, средняя площадь проданных на первичном рынке квартир снижается.

Интересно обратить внимание, что площадь квартир приобретаемых по льготной Семейной ипотеке - около 57 кв.м. Учитывая, что целевая аудитория программы - семья, а это минимум 3 человека, жилая площадь на человека (не учитываем нежилые помещения, такие как: ванна, с/у, коридор и кухня) - 9 кв.м, а санитарная норма (т.е.минимальная) на человека - 6 кв.м. Недалеко ушли.

То есть - инструмент также не всегда работает на декларируемые задачи ❤️

Мы считаем, что будут вводиться дальнейшие ограничения льготной ипотеки, а именно смещение предоставления льготных условий в сторону семей с 2-мя и более детьми, особенно с учетом все чаще звучащих тезисов о необходимости поднятия демографии в стране.

#РазмышленияЭксперта #недвижимостьроссии
#Upwell_Аналитика
*ист.: УПН

НЕРЕЗИНОВЫЙ РЫНОК СТОЛИЦЫ УРАЛА

В последние годы Екатеринбург переживает настоящий "строительный бум" жилья. Новые кварталы, жилые комплексы и застройщики появлялись один за другим.
Мы проанализировали строящих Екатеринбург девелоперов по состоянию на октябрь 2025 года.

❗Оказалось, что 3️⃣5️⃣% - девелоперы из других городов/регионов❗

Это москвичи, питерцы, а также уральские соседи (девелоперы из Тюменской, Челябинской, Курганской областей), а также девелоперы из Татарстана, Астраханской, Кировской областей, Удмуртской республики и Краснодарского края.
Интересная география, не находите?

Почему все хотят строить у нас❓
И чем же рынок Екатеринбурга привлек столь отдаленных застройщиков?

Ведь по объему строительства цифра еще интереснее - 4️⃣2️⃣%, почти половину объемов строящего жилья в Екатеринбурге, строят «неместные»❗

Импульсивный ажиотажный спрос на покупку квартир 2021–2023 годов из-за инфляции, возникшей из-за санкций и разрыва логистических цепочек после пандемии, стимулированный спрос благодаря льготной ипотеке - все это привело к тому, что девелоперы смогли быстро наращивать обороты.
А рынок Екатеринбурга выглядел очень привлекательно для развития: бурно развивающийся город-миллионник (по стопам столицы) с растущей ценой квадрата и наличием свободной земли.
Многие компании потянулись в Екб, «сняв сливки» - снова запускали проекты, едва успевая продавать квартиры.

Что пошло не так❓

Но уже к середине 2024 года рынок изменился.
Банки стали осторожнее с новыми кредитными линиями — проекты строительства становятся «высокорисковыми». Даже крупные девелоперы ощущают дефицит финансирования, а для "мелких" игроков это может стать вопросом выживания🤑.

Ошибка новых игроков ⚠️

Новые застройщики заходили в рынок на пике — когда казалось, что спрос и его стимулы неисчерпаемы.
Теперь они оказываются в ситуации, где продать квартиры сложнее, обязательства по эскроу-счетам и кредитной линии нужно исполнять в полном соответствии с согласованной банком моделью. Без собственной финансовой подушки многие из них могут просто не дожить до конца цикла.

Что дальше❓

Застройщики вынуждены искать нестандартные решения — придумывать собственные программы стимулирования, скидки и рассрочки 🛍.
Но долгосрочно рынок ждёт новая волна перестройки и отсева: выживут те, кто умеет адаптироваться и кто не строил бизнес, сделав ставку на бесконечную господдержку и ажиотажный спрос.

Завершение

Рынок Екатеринбурга вошёл в фазу проверки на прочность 💪.

Как думаете, смогут ли небольшие застройщики выжить без собственной финансовой подушки в текущих условиях — или отрасль ждёт волна банкротств и рынок ждет консолидация ⁉️

#РазмышленияЭксперта #Upwell_Аналитика

🆕Ключ 16,5%🆕

Судя по аккуратным действиям ЦБ, ожидаем ставку 1️⃣6️⃣% на последнем в этом году заседании 19.12.2025

… и снижение до 1️⃣3️⃣% в 2026

Влады и ставки по кредитам - ⏬⏬⏬📉

РЫНОК ОЖИВАЕТ📊

"Художника обидеть может каждый..."😢

Споры об "идее/её отсутствии" в современном искусстве не утихают во все времена ♾️
Посмотрите результаты опроса под нашим постом об очередном творческом проявлении современных художников-ландшафтников🗿
- https://news.1rj.ru/str/trend_developer/122

...В 16 веке Микеланджело Буонарроти создал фреску «Страшный суд», она была заказана самим папой римским, но вызвала критику со стороны клириков и современников художника - всё дело, в обнаженных телах, выполненных в полный рост в церковном пространстве в разгар Контрреформации!

Что же делать с фреской - спорили десятилетия - в результате "нюдсы" было решено замазать. Выполнил это ученик Микеланджело — Даниэле да Вольтерра, за что получил уничижительное прозвище Штанописец...😢

Эта история говорит нам о том, что время все расставляет по своим местам - какое же искусство станет вечностью, да и вообще "А судьи кто?"

Такая вот философская пятница🧐🧑🏼‍🎨
Всем хороших выходных🥂

#наподумать
#напосмеяться

Наши прогнозы соответствуют тренду - подтверждение из первых уст🐆

Теперь дело в цифрах💰

Набиуллина Э.С.:
"С июня мы вошли в цикл снижения ключевой ставки, за четыре месяца мы ее снизили на 4,5 п.п., по нашему прогнозу цикл снижения ключевой ставки захватит весь следующий год"

https://tass.ru/ekonomika/25471627

👾4 часа в Госдуме с Эльвирой Набиуллиной

30 октября 2025 года в Госдуме прошло большое обсуждение с участием главы Банка России.
Тема — инфляция, ключевая ставка и политика ЦБ.
Мы собрали 10 тезисов, которые отражают суть дискуссии.

❤️ Топ-10 тезисов заседания

📈Инфляция — выше, чем хотелось бы.
Россия — во второй сотне стран по уровню инфляции. Соседи с похожими показателями не могут похвастаться успехами — у них схожие экономические проблемы.

🏠Дорогая ипотека — следствие, а не причина.
Корень проблемы — рост цен на жильё. Для доступной ипотеки нужен устойчивый спад инфляции. Главное — чтобы доходы росли быстрее цен, а не наоборот.

💵 Бизнесу — искать деньги на рынке.
Да, кредиты дорогие. Но, по мнению ЦБ, компании могут обходиться без них и активнее использовать фондовый рынок.

⏳ Переход к “нейтральной” ставке — не раньше 2027 года.
ЦБ оценивает нейтральный уровень в 7,5–8,5%. До этого — жёсткая политика.

⚠️ “Рецессии нет”.
Но снижать ставку быстро нельзя — «иначе придётся снова ужесточать». Цитата Набиуллиной: «Хотите как в 90-е?»

🔼Ставки — не единственный драйвер.
Рост экономики должен идти через повышение производительности труда, снижение себестоимости и эффективность, а не только через кредиты.

🔽 Низкой ставке также мешают “разовые факторы”.
Рост НДС, тарифов ЖКХ, утильсбора, цен на бензин — всё это подпитывает инфляцию из года в год. Они влияют на усиление инфляционных ожиданий населения.
Плюс кадровый дефицит: зарплаты растут быстрее производительности, что подталкивает цены вверх.

📌 Субсидии — точечно.
Поддержка должна быть адресной. Массовые льготы — нагрузка на бюджет. Безадресные льготы признаются неэффективными, хотя именно они поддерживают потребление.

💥 Володин про оборонку.
«Буревестник» и «Посейдон» созданы под контролем президента. “Сегодня те, кто за границей нам вредят, должны с поклоном готовиться идти к нашему верховному главнокомандующему, только чтобы не применили это оружие”, — заявил спикер ГД.

💻 Крипта — только под надзором.
ЦБ и правительство готовят легализацию инвестиций в криптоактивы, но использовать их можно будет лишь во внешней торговле, не внутри страны.

🚩Итог:
ЦБ удерживает инфляцию ценой дорогих денег.
Главный парадокс в том, что всё, что должно стимулировать экономику — рост доходов, кредитов и инвестиций — одновременно мешает снижению ставок.

#Upwell_Аналитика

✅Инфляция, ставки и парадоксы: разбор речи Главы ЦБ. Наше мнение✅

Сами тезисы ЦБ тут, а ниже с нашим разбором.

Если коротко — ЦБ пытается усидеть на всех стульях сразу.
И каждый тезис доклада показывает, как «баланс» превращается в набор противоречий.

🇷🇺"Россия во второй сотне по инфляции" - ⚡Соседи с похожими цифрами — страны с хроническими кризисами.
Но вместо системных мер у нас — вечные «разовые факторы».

🌀"Разовые?" - ⚡Рост НДС, ЖКХ, утильсбора, акцизов — повторяется каждый год.
“Разово” — но стабильно. Про бензин пожалуй промолчим.

💶 "Доходы должны расти быстрее цен, говорит ЦБ" - ⚡Но тут же добавляет: рост зарплат разгоняет инфляцию.
То есть: Если зарплаты не растут — плохо. Если растут — ещё хуже.

🏦 "Рецессии нет, утверждает Набиуллина" - ⚡Но бизнес "душат" дорогие кредиты, спрос снижается, активности меньше.
Экономика вроде бы «устойчива», но эта устойчивость достигается заморозкой роста.

📉 "Ключевая ставка 16,5% - ниже чем было на 4.5 пунктов, но все же высокая. Временно, но до 2027 года ниже двузначных чисел не ждем." - ⚡Жёсткая политика стала новой нормой. Снижать быстро нельзя — «иначе будет как в 90-е». То есть всё «временно»… но надолго.

📊 "Совет бизнесу — идти на фондовый рынок" - ⚡Но рынок то падает, то замораживается. ЦБ отмечал, что волатильность доходностей акций первого уровня листинга выросла в 2024 году. Фактически — предлагают искать деньги там, где их нет. А если и есть, то не факт, что это даст "буст" развитию бизнеса.

🎯 "Субсидии? Только адресно. Безадресные — вредны для бюджета." - ⚡В итоге реальный сектор опять за бортом — без дешёвых кредитов, без стимулов.

💻 "Про крипту — можно, но нельзя." - ⚡ЦБ с правительством готовят “экспериментальный режим”,
но только для внешней торговли. Для внутренней — запрет. Формально открываются двери, но ключ от них всё равно у регулятора.

🕺 Итог
Ставка высокая, чтобы не было инфляции.
Инфляция высокая, потому что всё дорожает.
А всё дорожает, потому что ставка высокая.

...🤔Ну а причем здесь "Посейдоны" и "Буревестники" - поразмышляйте сами😄
#Upwell_Аналитика
#РазмышленияЭксперта

👍Команда Upwell следит за ситуацией 🕺

А правда, что если вводить «смягченный НДС», то будет не так больно 🔞💵 …

Что сказал по этому поводу Мишустин на сегодняшнем заседании Правительства:

"Будут смягчены условия применения НДС малым и средним бизнесом с поэтапным изменением порогов его уплаты с 2026 года, соответственно, при доходах 20 млн рублей, с 2027 года - 15 млн рублей, с 2028 года - 10 млн рублей."

#терпимоякрасавица

https://tass.ru/ekonomika/25553897

😌НДС_2026🦶:кто споткнется, а кого утопят новые "пороги"🛶

Снижение порога доходов для обязательной уплаты НДС с 60 до 10 млн рублей — вопрос ближайших лет.
Реформа вступит в силу в 2026–2028 годах и под неё попадут до 40% малых и микрокомпаний.

Для сравнения: действующий порог в 60 млн в 2025 году затронул лишь 5% малого бизнеса.
Если его снизить хотя бы до 20 млн, число плательщиков НДС вырастет до 30%.

📊Что это значит для бизнеса

НДС — сложный налог, требующий отдельного учёта и квалифицированных бухгалтеров.
Для микрокомпаний это дополнительные расходы и нагрузка на администрирование.

В итоге — рост цен, снижение рентабельности, и… рост числа компаний, ищущих обходные схемы… (такие вот интересные методы государственной борьбы с налоговыми уклонистами🤌🏻...)

🐎Что поможет пройти пороги

🛸Повышение налоговой и бухгалтерской экспертизы — о правовой и экономической природе НДС можно писать научные работы. Только квалифицированные специалисты: бухгалтера, налоговые юристы помогут не допустить серьезных ошибок в налоговом планировании. Не пренебрегайте помощью профессионалов!

💜 Честный аудит - "Худшая ложь - ложь самому себе". Проведите объективную профессиональную оценку рисков в своей организации. В ряде случаев может оказаться, что выгоднее перейти на общую систему и выстраивать цепочку вычетов по НДС, чем рисковать проверками.

🌱 Реальная реструктуризация бизнеса — не фиктивное дробление, а разделение по функциям и направлениям:
Деятельность каждого направления должна иметь самостоятельность, экономическую целесообразность и собственные активы, клиентов, персонал, итд.

🚁Что не поможет

👎Формальное дробление.
Два ООО или ИП с одним сайтом, клиентами и кассой — это единый бизнес. ФНС объединит обороты и в лучшем случае доначислит налоги за три года.

⛔ Маскировка через родственников и подставные компании.
В 2025 году налоговики уже используют сквозную аналитику, Big Data и банковские данные — искусственные схемы распознаются мгновенно - "нарисовать" документы не получится!

😇Итог — штрафы, блокировки, в худшем случае уголовное дело.

❗️Снижение порога по НДС — удар по малому бизнесу, но и сигнал к легализации и структурированию.
ФНС будет видеть не только цифры, но и смысл операций. Дробление ради налоговой экономии перестаёт быть решением.
Выживет тот, кто перестроит бизнес-процессы, а не просто поменяет вывеску❗️

💥НДС-ловушки 2026: почему старые схемы не работают
Подробности в продолжение поста про данные "новинки"
С 2026 года порог по УСН снизится до 20 млн рублей — тысячи компаний впервые попадут под НДС. Хоть и «льготный», но новый налог. И уже сейчас многие задумываются: как не вылететь за лимит и не переплачивать налоги?
Но важно понимать — все «традиционные схемы» оптимизации давно «под колпаком» ФНС.
Каждая из них оставляет цифровой след, и распознать их сегодня — вопрос минут.

Итак, типовые методы плохой оптимизации налогов:

1️⃣Дробление бизнеса
Используется для формального разделения бизнеса на несколько юрлиц или ИП, чтобы не превысить лимит по доходу и сохранить спецрежим.
Старая классика – деление бизнеса на несколько ИП и ООО, чтобы остаться на УСН и избежать НДС.
Формально компании разные, но фактически — единый бизнес: один бренд, общие сотрудники, касса и офис.
⚡ Как ФНС вычисляет дробление (основное по стандарту доказывания):
• общий IP-адрес, сайт, почта, телефон;
• единая логистика и склад;
• одинаковая ценовая политика;
• один руководитель или родственники в управлении;
• общий бухгалтер, касса, счета в одном банке;
• деятельность по одному адресу;
• одинаковые контрагенты и сотрудники.
💜Чем грозит:
Объединение оборотов, доначисление НДС и налога на прибыль за 3 года, штрафы и пени.
Если сумма крупная — уголовная ответственность: ч. 2 ст. 198 УК РФ, п. «б» ч. 4 ст. 174.1 УК РФ, ч. 1 ст. 187 УК РФ.
👎 Громкие примеры - известные инфлюенсеры:
• Елена Блиновская - обвинена в уклонении от налогов и легализации доходов;
• Александра Митрошина - легализация средств в особо крупном размере.
🫱 Вывод:
Если компания действительно разделена по функциям (производство, логистика, сервис) - это законно.
Если деление фиктивное - это “маскировка”, а не оптимизация.

2️⃣ “Бумажный НДС” — фиктивные посредники
Суть схемы: компания заключает договора с “техническими” организациями, создавая видимость расходов или поставок, чтобы получить вычет по НДС или уменьшить налог на прибыль.
Никакого товара, услуг или движения денег нет - только документы. Применяются для фиктивного увеличения расходов или налоговых вычетов.
✅Признаки:
• подложные счета-фактуры и фиктивные декларации;
• подставные лица (или использование чужих персональных данных);
• несоответствие объёма сделок ресурсам компании;
• контрагенты без реальной деятельности.
👻УК РФ:
• ст. 173.3 УК РФ - предоставление ложных сведений при создании и регистрации юр. лиц (введена с 4 декабря 2024 г.)
• при крупном или особо крупном размере дохода (от 13,5 млн) – до 7 лет лишения свободы.
🫱Вывод:
Использование “бумажных” контрагентов — не серый метод, а уголовное преступление.
АСН НДС-3 и банковская аналитика выявляют несоответствия без выездной проверки.
С появлением 173.3 УК РФ схема «бумажного НДС» стала прямо уголовной, и теперь риск есть у всех участников цепочки фиктивных контрагентов.

3️⃣Фирмы-однодневки
Самый массовый инструмент ухода от налогов - регистрация “технических” компаний для обналички и фиктивных вычетов.
📌Как их распознаёт ФНС (примеры):
• по деятельности и ресурсам - нет помещения/оборудования
сотрудников.
• по отчётности - постоянные убытки, уточненки.
• по адресу и учредителям - массовый адрес/учредитель.
• по коммуникации с ФНС - игнор писем и обращений.
🚁 Ответственность:
Ст. 173.1 и 173.2 УК РФ — создание и использование фиктивных юрлиц - реальный риск лишения свободы.
🫱Вывод: “Однодневка” - не инструмент вдумчивой оптимизации, а скорее уголовный кейс. Все мнимые выгоды обнуляются доначислениями и штрафами, невосполнимым репутационным ущербом.

#Upwell_МнениеЭксперта
#Upwell_Аналитика

👍Команда Upwell следит за ситуацией 🕺