Чтоб смягчить грусть, навеянную нашими последними аналитическими постами📊- вот вам щепотка житейской иронии. Не забываем❗️- завтра выходные, а значит все будет хорошо😂😂😂

#byupwelluncommon

Хороших выходных!
🕺🕺🕺

#byupwelluncommon

ЕЩЕ НЕ ГОНКОНГ, НО УЖЕ КОМПАКТНО, А НЕ КОМФОРТНО

Как мы писали выше, основной покупательский спрос на данный момент на рынке жилья составляют:

▪️Поколение Х - приобретают квартиры для детей, для сдачи (это студии и 1-2 комнатные квартиры)
▪️Поколение Y (миллениалы) - приобретают первое жилье либо улучшают жилищные условия (расширяются) в рамках Семейной ипотеки - 2-3х-комнатные квартиры, а также вкладывают Материнский капитал - нередко также в студии и "однушки" для сдачи в аренду пока ребенок растет

Вот интересный факт в подтверждение последнего тезиса: проанализировали среднюю площадь квартир, проданных на первичном рынке в Екатеринбурге в 2025 году, она составила - 47,2 кв.м.

Дело не только в спросе, посмотрим предложение.
Структура предложения жилья в Екатеринбурге по состоянию на 3 квартал 2025*:
🔑Студии - 18,3%
🔑1-комнатные - 38,8%
🔑2-комнатные - 31,2%
🔑3-комнатные - 10,7%
🔑4-комнатные - 1%

Студии и однокомнатные составляют более половины предложения на рынке❗. "Трешки" и "четырешки" - дефицит. Нужно ещё постараться найти в новостройке, да ещё и с удобной планировкой.

На наш взгляд такую ситуацию создают 2 фактора. Лимиты по семейной ипотеке (сейчас он 6 млн для Екб) и рост цен ❤️.
Если цены продолжают рост, то нужно уменьшать объем лота - то есть сокращать площадь квартиры? Так размышляет застройщик. Арифметически - логично. Чтобы при растущей стоимости метра "уложиться" в 5-6 млн. Отсюда и растет количество нераспроданных квартир, ведь 3-4-комнатных квартир в ЖК "вошло бы" в 3 раза меньше, чем 1-2-комнатных.

❤️Ситуация по России похожая, средняя площадь проданных на первичном рынке квартир снижается.

Интересно обратить внимание, что площадь квартир приобретаемых по льготной Семейной ипотеке - около 57 кв.м. Учитывая, что целевая аудитория программы - семья, а это минимум 3 человека, жилая площадь на человека (не учитываем нежилые помещения, такие как: ванна, с/у, коридор и кухня) - 9 кв.м, а санитарная норма (т.е.минимальная) на человека - 6 кв.м. Недалеко ушли.

То есть - инструмент также не всегда работает на декларируемые задачи ❤️

Мы считаем, что будут вводиться дальнейшие ограничения льготной ипотеки, а именно смещение предоставления льготных условий в сторону семей с 2-мя и более детьми, особенно с учетом все чаще звучащих тезисов о необходимости поднятия демографии в стране.

#РазмышленияЭксперта #недвижимостьроссии
#Upwell_Аналитика
*ист.: УПН

НЕРЕЗИНОВЫЙ РЫНОК СТОЛИЦЫ УРАЛА

В последние годы Екатеринбург переживает настоящий "строительный бум" жилья. Новые кварталы, жилые комплексы и застройщики появлялись один за другим.
Мы проанализировали строящих Екатеринбург девелоперов по состоянию на октябрь 2025 года.

❗Оказалось, что 3️⃣5️⃣% - девелоперы из других городов/регионов❗

Это москвичи, питерцы, а также уральские соседи (девелоперы из Тюменской, Челябинской, Курганской областей), а также девелоперы из Татарстана, Астраханской, Кировской областей, Удмуртской республики и Краснодарского края.
Интересная география, не находите?

Почему все хотят строить у нас❓
И чем же рынок Екатеринбурга привлек столь отдаленных застройщиков?

Ведь по объему строительства цифра еще интереснее - 4️⃣2️⃣%, почти половину объемов строящего жилья в Екатеринбурге, строят «неместные»❗

Импульсивный ажиотажный спрос на покупку квартир 2021–2023 годов из-за инфляции, возникшей из-за санкций и разрыва логистических цепочек после пандемии, стимулированный спрос благодаря льготной ипотеке - все это привело к тому, что девелоперы смогли быстро наращивать обороты.
А рынок Екатеринбурга выглядел очень привлекательно для развития: бурно развивающийся город-миллионник (по стопам столицы) с растущей ценой квадрата и наличием свободной земли.
Многие компании потянулись в Екб, «сняв сливки» - снова запускали проекты, едва успевая продавать квартиры.

Что пошло не так❓

Но уже к середине 2024 года рынок изменился.
Банки стали осторожнее с новыми кредитными линиями — проекты строительства становятся «высокорисковыми». Даже крупные девелоперы ощущают дефицит финансирования, а для "мелких" игроков это может стать вопросом выживания🤑.

Ошибка новых игроков ⚠️

Новые застройщики заходили в рынок на пике — когда казалось, что спрос и его стимулы неисчерпаемы.
Теперь они оказываются в ситуации, где продать квартиры сложнее, обязательства по эскроу-счетам и кредитной линии нужно исполнять в полном соответствии с согласованной банком моделью. Без собственной финансовой подушки многие из них могут просто не дожить до конца цикла.

Что дальше❓

Застройщики вынуждены искать нестандартные решения — придумывать собственные программы стимулирования, скидки и рассрочки 🛍.
Но долгосрочно рынок ждёт новая волна перестройки и отсева: выживут те, кто умеет адаптироваться и кто не строил бизнес, сделав ставку на бесконечную господдержку и ажиотажный спрос.

Завершение

Рынок Екатеринбурга вошёл в фазу проверки на прочность 💪.

Как думаете, смогут ли небольшие застройщики выжить без собственной финансовой подушки в текущих условиях — или отрасль ждёт волна банкротств и рынок ждет консолидация ⁉️

#РазмышленияЭксперта #Upwell_Аналитика

🆕Ключ 16,5%🆕

Судя по аккуратным действиям ЦБ, ожидаем ставку 1️⃣6️⃣% на последнем в этом году заседании 19.12.2025

… и снижение до 1️⃣3️⃣% в 2026

Влады и ставки по кредитам - ⏬⏬⏬📉

РЫНОК ОЖИВАЕТ📊

"Художника обидеть может каждый..."😢

Споры об "идее/её отсутствии" в современном искусстве не утихают во все времена ♾️
Посмотрите результаты опроса под нашим постом об очередном творческом проявлении современных художников-ландшафтников🗿
- https://news.1rj.ru/str/trend_developer/122

...В 16 веке Микеланджело Буонарроти создал фреску «Страшный суд», она была заказана самим папой римским, но вызвала критику со стороны клириков и современников художника - всё дело, в обнаженных телах, выполненных в полный рост в церковном пространстве в разгар Контрреформации!

Что же делать с фреской - спорили десятилетия - в результате "нюдсы" было решено замазать. Выполнил это ученик Микеланджело — Даниэле да Вольтерра, за что получил уничижительное прозвище Штанописец...😢

Эта история говорит нам о том, что время все расставляет по своим местам - какое же искусство станет вечностью, да и вообще "А судьи кто?"

Такая вот философская пятница🧐🧑🏼‍🎨
Всем хороших выходных🥂

#наподумать
#напосмеяться

Наши прогнозы соответствуют тренду - подтверждение из первых уст🐆

Теперь дело в цифрах💰

Набиуллина Э.С.:
"С июня мы вошли в цикл снижения ключевой ставки, за четыре месяца мы ее снизили на 4,5 п.п., по нашему прогнозу цикл снижения ключевой ставки захватит весь следующий год"

https://tass.ru/ekonomika/25471627

👾4 часа в Госдуме с Эльвирой Набиуллиной

30 октября 2025 года в Госдуме прошло большое обсуждение с участием главы Банка России.
Тема — инфляция, ключевая ставка и политика ЦБ.
Мы собрали 10 тезисов, которые отражают суть дискуссии.

❤️ Топ-10 тезисов заседания

📈Инфляция — выше, чем хотелось бы.
Россия — во второй сотне стран по уровню инфляции. Соседи с похожими показателями не могут похвастаться успехами — у них схожие экономические проблемы.

🏠Дорогая ипотека — следствие, а не причина.
Корень проблемы — рост цен на жильё. Для доступной ипотеки нужен устойчивый спад инфляции. Главное — чтобы доходы росли быстрее цен, а не наоборот.

💵 Бизнесу — искать деньги на рынке.
Да, кредиты дорогие. Но, по мнению ЦБ, компании могут обходиться без них и активнее использовать фондовый рынок.

⏳ Переход к “нейтральной” ставке — не раньше 2027 года.
ЦБ оценивает нейтральный уровень в 7,5–8,5%. До этого — жёсткая политика.

⚠️ “Рецессии нет”.
Но снижать ставку быстро нельзя — «иначе придётся снова ужесточать». Цитата Набиуллиной: «Хотите как в 90-е?»

🔼Ставки — не единственный драйвер.
Рост экономики должен идти через повышение производительности труда, снижение себестоимости и эффективность, а не только через кредиты.

🔽 Низкой ставке также мешают “разовые факторы”.
Рост НДС, тарифов ЖКХ, утильсбора, цен на бензин — всё это подпитывает инфляцию из года в год. Они влияют на усиление инфляционных ожиданий населения.
Плюс кадровый дефицит: зарплаты растут быстрее производительности, что подталкивает цены вверх.

📌 Субсидии — точечно.
Поддержка должна быть адресной. Массовые льготы — нагрузка на бюджет. Безадресные льготы признаются неэффективными, хотя именно они поддерживают потребление.

💥 Володин про оборонку.
«Буревестник» и «Посейдон» созданы под контролем президента. “Сегодня те, кто за границей нам вредят, должны с поклоном готовиться идти к нашему верховному главнокомандующему, только чтобы не применили это оружие”, — заявил спикер ГД.

💻 Крипта — только под надзором.
ЦБ и правительство готовят легализацию инвестиций в криптоактивы, но использовать их можно будет лишь во внешней торговле, не внутри страны.

🚩Итог:
ЦБ удерживает инфляцию ценой дорогих денег.
Главный парадокс в том, что всё, что должно стимулировать экономику — рост доходов, кредитов и инвестиций — одновременно мешает снижению ставок.

#Upwell_Аналитика

✅Инфляция, ставки и парадоксы: разбор речи Главы ЦБ. Наше мнение✅

Сами тезисы ЦБ тут, а ниже с нашим разбором.

Если коротко — ЦБ пытается усидеть на всех стульях сразу.
И каждый тезис доклада показывает, как «баланс» превращается в набор противоречий.

🇷🇺"Россия во второй сотне по инфляции" - ⚡Соседи с похожими цифрами — страны с хроническими кризисами.
Но вместо системных мер у нас — вечные «разовые факторы».

🌀"Разовые?" - ⚡Рост НДС, ЖКХ, утильсбора, акцизов — повторяется каждый год.
“Разово” — но стабильно. Про бензин пожалуй промолчим.

💶 "Доходы должны расти быстрее цен, говорит ЦБ" - ⚡Но тут же добавляет: рост зарплат разгоняет инфляцию.
То есть: Если зарплаты не растут — плохо. Если растут — ещё хуже.

🏦 "Рецессии нет, утверждает Набиуллина" - ⚡Но бизнес "душат" дорогие кредиты, спрос снижается, активности меньше.
Экономика вроде бы «устойчива», но эта устойчивость достигается заморозкой роста.

📉 "Ключевая ставка 16,5% - ниже чем было на 4.5 пунктов, но все же высокая. Временно, но до 2027 года ниже двузначных чисел не ждем." - ⚡Жёсткая политика стала новой нормой. Снижать быстро нельзя — «иначе будет как в 90-е». То есть всё «временно»… но надолго.

📊 "Совет бизнесу — идти на фондовый рынок" - ⚡Но рынок то падает, то замораживается. ЦБ отмечал, что волатильность доходностей акций первого уровня листинга выросла в 2024 году. Фактически — предлагают искать деньги там, где их нет. А если и есть, то не факт, что это даст "буст" развитию бизнеса.

🎯 "Субсидии? Только адресно. Безадресные — вредны для бюджета." - ⚡В итоге реальный сектор опять за бортом — без дешёвых кредитов, без стимулов.

💻 "Про крипту — можно, но нельзя." - ⚡ЦБ с правительством готовят “экспериментальный режим”,
но только для внешней торговли. Для внутренней — запрет. Формально открываются двери, но ключ от них всё равно у регулятора.

🕺 Итог
Ставка высокая, чтобы не было инфляции.
Инфляция высокая, потому что всё дорожает.
А всё дорожает, потому что ставка высокая.

...🤔Ну а причем здесь "Посейдоны" и "Буревестники" - поразмышляйте сами😄
#Upwell_Аналитика
#РазмышленияЭксперта

👍Команда Upwell следит за ситуацией 🕺

А правда, что если вводить «смягченный НДС», то будет не так больно 🔞💵 …

Что сказал по этому поводу Мишустин на сегодняшнем заседании Правительства:

"Будут смягчены условия применения НДС малым и средним бизнесом с поэтапным изменением порогов его уплаты с 2026 года, соответственно, при доходах 20 млн рублей, с 2027 года - 15 млн рублей, с 2028 года - 10 млн рублей."

#терпимоякрасавица

https://tass.ru/ekonomika/25553897

😌НДС_2026🦶:кто споткнется, а кого утопят новые "пороги"🛶

Снижение порога доходов для обязательной уплаты НДС с 60 до 10 млн рублей — вопрос ближайших лет.
Реформа вступит в силу в 2026–2028 годах и под неё попадут до 40% малых и микрокомпаний.

Для сравнения: действующий порог в 60 млн в 2025 году затронул лишь 5% малого бизнеса.
Если его снизить хотя бы до 20 млн, число плательщиков НДС вырастет до 30%.

📊Что это значит для бизнеса

НДС — сложный налог, требующий отдельного учёта и квалифицированных бухгалтеров.
Для микрокомпаний это дополнительные расходы и нагрузка на администрирование.

В итоге — рост цен, снижение рентабельности, и… рост числа компаний, ищущих обходные схемы… (такие вот интересные методы государственной борьбы с налоговыми уклонистами🤌🏻...)

🐎Что поможет пройти пороги

🛸Повышение налоговой и бухгалтерской экспертизы — о правовой и экономической природе НДС можно писать научные работы. Только квалифицированные специалисты: бухгалтера, налоговые юристы помогут не допустить серьезных ошибок в налоговом планировании. Не пренебрегайте помощью профессионалов!

💜 Честный аудит - "Худшая ложь - ложь самому себе". Проведите объективную профессиональную оценку рисков в своей организации. В ряде случаев может оказаться, что выгоднее перейти на общую систему и выстраивать цепочку вычетов по НДС, чем рисковать проверками.

🌱 Реальная реструктуризация бизнеса — не фиктивное дробление, а разделение по функциям и направлениям:
Деятельность каждого направления должна иметь самостоятельность, экономическую целесообразность и собственные активы, клиентов, персонал, итд.

🚁Что не поможет

👎Формальное дробление.
Два ООО или ИП с одним сайтом, клиентами и кассой — это единый бизнес. ФНС объединит обороты и в лучшем случае доначислит налоги за три года.

⛔ Маскировка через родственников и подставные компании.
В 2025 году налоговики уже используют сквозную аналитику, Big Data и банковские данные — искусственные схемы распознаются мгновенно - "нарисовать" документы не получится!

😇Итог — штрафы, блокировки, в худшем случае уголовное дело.

❗️Снижение порога по НДС — удар по малому бизнесу, но и сигнал к легализации и структурированию.
ФНС будет видеть не только цифры, но и смысл операций. Дробление ради налоговой экономии перестаёт быть решением.
Выживет тот, кто перестроит бизнес-процессы, а не просто поменяет вывеску❗️

💥НДС-ловушки 2026: почему старые схемы не работают
Подробности в продолжение поста про данные "новинки"
С 2026 года порог по УСН снизится до 20 млн рублей — тысячи компаний впервые попадут под НДС. Хоть и «льготный», но новый налог. И уже сейчас многие задумываются: как не вылететь за лимит и не переплачивать налоги?
Но важно понимать — все «традиционные схемы» оптимизации давно «под колпаком» ФНС.
Каждая из них оставляет цифровой след, и распознать их сегодня — вопрос минут.

Итак, типовые методы плохой оптимизации налогов:

1️⃣Дробление бизнеса
Используется для формального разделения бизнеса на несколько юрлиц или ИП, чтобы не превысить лимит по доходу и сохранить спецрежим.
Старая классика – деление бизнеса на несколько ИП и ООО, чтобы остаться на УСН и избежать НДС.
Формально компании разные, но фактически — единый бизнес: один бренд, общие сотрудники, касса и офис.
⚡ Как ФНС вычисляет дробление (основное по стандарту доказывания):
• общий IP-адрес, сайт, почта, телефон;
• единая логистика и склад;
• одинаковая ценовая политика;
• один руководитель или родственники в управлении;
• общий бухгалтер, касса, счета в одном банке;
• деятельность по одному адресу;
• одинаковые контрагенты и сотрудники.
💜Чем грозит:
Объединение оборотов, доначисление НДС и налога на прибыль за 3 года, штрафы и пени.
Если сумма крупная — уголовная ответственность: ч. 2 ст. 198 УК РФ, п. «б» ч. 4 ст. 174.1 УК РФ, ч. 1 ст. 187 УК РФ.
👎 Громкие примеры - известные инфлюенсеры:
• Елена Блиновская - обвинена в уклонении от налогов и легализации доходов;
• Александра Митрошина - легализация средств в особо крупном размере.
🫱 Вывод:
Если компания действительно разделена по функциям (производство, логистика, сервис) - это законно.
Если деление фиктивное - это “маскировка”, а не оптимизация.

2️⃣ “Бумажный НДС” — фиктивные посредники
Суть схемы: компания заключает договора с “техническими” организациями, создавая видимость расходов или поставок, чтобы получить вычет по НДС или уменьшить налог на прибыль.
Никакого товара, услуг или движения денег нет - только документы. Применяются для фиктивного увеличения расходов или налоговых вычетов.
✅Признаки:
• подложные счета-фактуры и фиктивные декларации;
• подставные лица (или использование чужих персональных данных);
• несоответствие объёма сделок ресурсам компании;
• контрагенты без реальной деятельности.
👻УК РФ:
• ст. 173.3 УК РФ - предоставление ложных сведений при создании и регистрации юр. лиц (введена с 4 декабря 2024 г.)
• при крупном или особо крупном размере дохода (от 13,5 млн) – до 7 лет лишения свободы.
🫱Вывод:
Использование “бумажных” контрагентов — не серый метод, а уголовное преступление.
АСН НДС-3 и банковская аналитика выявляют несоответствия без выездной проверки.
С появлением 173.3 УК РФ схема «бумажного НДС» стала прямо уголовной, и теперь риск есть у всех участников цепочки фиктивных контрагентов.

3️⃣Фирмы-однодневки
Самый массовый инструмент ухода от налогов - регистрация “технических” компаний для обналички и фиктивных вычетов.
📌Как их распознаёт ФНС (примеры):
• по деятельности и ресурсам - нет помещения/оборудования
сотрудников.
• по отчётности - постоянные убытки, уточненки.
• по адресу и учредителям - массовый адрес/учредитель.
• по коммуникации с ФНС - игнор писем и обращений.
🚁 Ответственность:
Ст. 173.1 и 173.2 УК РФ — создание и использование фиктивных юрлиц - реальный риск лишения свободы.
🫱Вывод: “Однодневка” - не инструмент вдумчивой оптимизации, а скорее уголовный кейс. Все мнимые выгоды обнуляются доначислениями и штрафами, невосполнимым репутационным ущербом.

#Upwell_МнениеЭксперта
#Upwell_Аналитика

👍Команда Upwell следит за ситуацией 🕺