Эскроу счета гарантия безопасности?

В июле 2019 была введена защита дольщиков от банкротства застройщиков и массового недостроя – эскроу-счета.

Так ли это безопасно и настолько ли сильна защита? Попробуем разобраться.

Escrow – условное депонирование.

Это специальный счет для хранения денег дольщика и открытый на его имя.

Данные счета введены для того, чтобы денежные средства после регистрации ДДУ не попадали напрямую к Застройщику пока он на завершил строительство дома.
Завершил строительство-получил деньги дольщиков.

Эскроу-счет помогает дольщикам — защищает деньги от мошенничества застройщика или в случае его банкротства.
Банк берет на себя роль гаранта финансовой безопасности дольщика.

Эскроу-счет не помогает застройщику
Да, ранее застройщик мог тратить деньги на всем этапе строительства практически безконтрольно (на свои spv-компании выводя средства).

это не всегда плохие побуждения:
🔹Зарплаты сотрудникам и премии (застройщики оптимизируются как многие);
🔹Расходы на рекламу и продажи объектов;
🔹Расходы на строительные работы (многие компании по отделке квартир с удовольствием без договора принимали деньги, чтобы не платить налоги).
А сейчас на фоне ограничений по ряду контрактов нет возможности даже рассчитаться — банк не дает (к примеру по субсидированию ставки по ипотеке)

На какие деньги строит застройщик
Он строит на кредитные средства
Понятно, кто остается в плюсе да?😂

Может ли застройщик обойтись без эскроу-счетов?
Не может-их использование обязательно с 01 июля 2019 года и исключению подлежат объекты получившие разрешение на строительство до этой даты.
Счета эскроу открываются только в том банке, который осуществляет финансирование объекта строительства.

Как обходят застройщики эскроу
🔹Заключают на свои spv оптовые договора с частичной оплатой, далее продают с уступкой долга конкретную квартиру по рыночной цене.

На пальцах. ДДУ со своей дочкой на 3 млн, продажа от дочки с долгом за 5. 3 млн рублей как итог на счет эскроу, остаток на счет дочки. В случае чего возмещение будет 3 млн рублей.

🔹Часть средств при оформлении квартиры оплачивается на другое юрлицо по оказанию услуг.

На пальцах. ДДУ на 5 млн рублей с застройщиком. Договор об оказании услуг на регистрацию на 300 тысяч с не аффилированной, но подконтрольной дочкой.

Сколько эскроу-счетов по одному дому возможно
Под каждую квартиру отдельный счет. Сколько квартир-столько и счетов эскроу.

Сколько для дольщика стоит эскроу-счет
Бесплатно-все расходы на эскроу-агенте.

Когда вносить деньги на эскроу-счет
После регистрации ДДУ в Росреестре в случае оплаты безналичным платежом после регистрации договора или на аккредитив при подписании ДДУ с раскрытием средств на эскроу-счет, но опять же после регистрации ДДУ в Росреестре.

Может ли дольщик забрать деньги с эскроу-счета
Может, но в случае наступления следующих событий:
🔹Истек срок размещение денег на эскроу (не более 6 месяцев от даты сдачи дома);
🔹Банкротство застройщика;
🔹Изменение конструктивных элементов здания и отклонение от проекта.

В иных случаях дольщик не имеет право забирать средства.

Что будет если обанкротится эскроу-агент
Средства защищены страхованием АСВ, но на сумму 10 млн рублей.
10 млн получаем (даже если купили несколько квартир в этом доме), все что свыше-ваши потери.

Плюсы эскроу-счета
🔹Частично гарантия безопасности расчетов (хотя 40% дольщиков все же сомневаются, что эти счета позволят достроить дом);
🔹Бесплатное открытие и обслуживание.

Минусы эскроу-счета
🔹Они к росту цен на недвижимость (теперь в стоимость зашивают проектное финансирование и расходы по нему, что можно компенсировать только ценой);

Про материалы и текущую ситуацию с импортозамещением не будем говорить-речь не об этом сейчас🤐

🔹Лимит возмещения в случае банкротства банка 10 млн (что в общем уже крайне мало для Москвы);
🔹Деньги на счету заморозили, а стоимость недвижимости может как вырасти, так и снизиться

В случае роста если застройщик обанкротился на эту же сумму вероятно не купить аналог

В случае со снижением цен явно переплата, так как если застройщик достроит в срок, денег вы не сможете забрать;

🔹Если покупка в ипотеку, то проценты по оплате ипотеки никто не вернет (хотя этот минус в принципе реализуется по новостройке)

Если у вас есть вопросы - пишите нам ⬇️

О компании Базис Девелопмент.

Коллектив нашей компании работает более 15 лет в области ипотечного кредитования и реализации строительных объектов.

Мы специализируемся на разработке и внедрении уникальных методик ипотечного кредитования на рынке недвижимости.

Сотрудники компании имеют профильное финансовое образование и большой опыт решения сложных вопросов в области ипотеки для разных категорий ипотечных заемщиков.

За время работы компании утвердились партнерские отношения более чем с 20 ипотечными банками, крупнейшими страховыми компаниями и ключевыми строительными компаниями в отрасли.

Мы оказываем полный спектр услуг в рамках ипотечного кредитования и сопровождаем наших клиентов на всем цикле ипотечной сделки.

С 2017 мы помогли более
6.000 клиентам не просто получить ипотечный кредит, но взять его на более выгодных условиях:
низкая процентная ставка,
максимально возможная сумма кредита и др.

Благодаря приобретенному опыту мы можем разрешить и вашу ситуацию.

Обращайтесь, ведь для наших клиентов услуги совершенно бесплатны.

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА 👨‍👩‍👧‍👦
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Продолжаем рубрику вопросов и ответов, касающихся продукта #Семейнаяипотека

В Постановлении Правительства указано, что заемщик должен качественно исполнять свои обязательства, для того, чтобы действовала эта программа.

❓Произойдет ли повышение ставки, если у клиента будут просрочки❓

Никаких санкций отличных от стандартного договора ипотечного займа не предусмотрено.

❓Распространяется ли данная программа на рефинансирование действующей ипотеки❓

Да, в случае если первичный кредит был на покупку новостройки или вторички от юр. лица (по вторичке – первый собственник)

❓Возможно ли одобрение заявки по данной программе «по двум документам»❓

Да, возможно.

Единственное дополнение к документам — это свидетельства о рождении детей (вкл. Совершеннолетних)
При этом никаких надбавок к ставке с учетом программы «два документа» (Легкая Ипотека) нет, условия по процентной ставке у Банков-партнеров зачастую базовые и без надбавок.

Если у вас есть вопросы по программам Ипотеки (не только семейной), пишите нам и мы вам ответим 🙌🏻

Делимся кейсом ⬇️

https://telegra.ph/Hochu-tak-zhe-kak-u-Mashi-06-06

Ипотека на самострой

Читаем паблики в стиле «давайте срочно оформлять ипотеку на постройку дома»

И хотим предостеречь и сделать акцент - РАНО!

И вот почему рано и пока не время
хотя и сумма 12 млн ₽ и ПВ 20%, да и ставка то по господдержке всего лишь 9%! И это все на строительство дома!

1️⃣ Продукт выдается траншами!

Те, кто работает, а уж тем более строит проекты ИЖС знают, что деньги от банка просто так не получить.

Выполняешь условия траншев-получаешь деньги.

Например-оформление земли в собственность и регистрация на нее залога и так далее.

Здесь будет так же, будут условия, будет смета.

2️⃣ Контроль банков за реализацией закупок.

Это значит, что снять деньги наличными со счета, купить на рынке кирпичи и показать потом банку мягкий чек просто опасно.

Банк увидя такой чек, скажет, что вы потратили деньги транша нецелевым способом!

А это означает, что следующий транш вам не выдадут.

Здесь элементарные советы если хотите уберечь себя от лишних нервов:
🔹все расчеты по смете картой со счета этого же банка.
Пусть деньги расходуются безналом с карты, не снимаем наличные;
🔹ищем поставщиков материалов с безналом.
Да, накрутят сверху процентов 10-15% к цене, но не будет проблем в дальнейшем с новым траншем.

3️⃣ Банк зарабатывает на вас вдвойне.

Деньги предоставляются в формате кредитной линии, но выдаются по траншам. То есть сумма зарезервирована, но получить ее не сможете сразу, а это значит происходит бесплатное фондирование банка.

4️⃣ у Банков еще нет понимания как будет работать механизм возмещения, нет кредитных договоров.

А это означает, что никто пока не понимает как у клиента будет расти ставка в случае нецелевого использования средств банка или же дефолта.

На что обращать взыскание и каким образом?
Как рапортовать в Минфин по субсидированию?

Пока вопросов много, но ответов нет.

Наши эксперты ипотеки следят за ситуацией.
Ждём вас на консультацию!

Оставляйте заявку по ссылке на сайте
или связывайтесь на прямую с менеджером
+7 966 389-17-07 Ольга

Новости ипотеки. ВТБ

Внесены изменения по программам «Ипотека с господдержкой 2020», «Ипотека с господдержкой для семей с детьми».

☑️ Продлен срок действия по Программам:

▪️Ипотека с господдержкой 2020 – до 31.12.2022 включительно.

▪️Ипотека с господдержкой для семей с детьми – до 31.12.2023 включительно, при этом для граждан РФ, имеющих ребенка с категорией «ребенок-инвалид», срок действия программы до 31.12.2027 (вкл).

Речь идет о дате подписания кредитного договора, выдача кредита может быть после указанных дат.

☑️ Внесены изменения в целевое назначение по Программам, а именно:

▪️По программе «Ипотека с господдержкой 2020» разрешено:
• кредитование готовых таунхаусов, в т.ч. с земельным участком (ранее без земельного участка)
• переход по готовым объектам (по ДКП) от застройщика к первым собственникам (юр лицо или ИП в зависимости от вида объекта)

▪️По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» разрешено рефинансировать кредиты, которые были предоставлены на покупку строящегося жилья по предварительному ДКП, при условии что на дату рефинансирования заключен основной ДКП либо право собственности зарегистрировано на основании решения суда (ранее случаи с регистрацией собственности по суду не допускались).

▪️По обеим программам введено новое требование к готовым жилым домам от юрлица: жилой дом с земельным участком должны находиться в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

☑️ Уточнения по программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми»:
Программа также распространяется на граждан РФ, которые усыновили (удочерили) ребенка / детей, при этом требования к дате рождения ребенка должны соответствовать условиям программы:
• как минимум один ребенок должен быть рожден в период с 01.01.2018 по 31.12.2022
• ребенок с категорий ребенок-инвалид рожден не позднее 31.12.2022.

#новости

АО «Банк ДОМ.РФ» на 2% снижает ставки по программе «Бизнес-Ипотека».
 
Основные изменения:
 
Процентные ставки по продукту:
✅ Заемщик физическое лицо (доход - 2-НДФЛ):
🔹ПВ от 15% до 20% - 15%;
🔹ПВ от 20% до 30% - 14,75%;
🔹ПВ от 30% до 50% - 14,5%;
🔹ПВ более 50% - 14%.
 
✅ Заемщик физическое лицо (доход - Справка по форме банка):
🔹ПВ от 15% до 20% - не кредитует
🔹ПВ от 20% до 30% - 15,25%;
🔹ПВ от 30% до 50% - 15%;
🔹ПВ более 50% - 14,5%.
 
✅ Заемщик ООО или ИП:
🔹ПВ от 15% до 20% - 15%
🔹ПВ от 20% до 30% - 14,75%
🔹ПВ от 30% до 50% - 14,5%
🔹ПВ более 50% - 14%
 
✅ Программа Корпорации МСП:
🔹ПВ от 15% до 20% - 13,5%
🔹ПВ от 20% до 30% - 13%;
🔹ПВ от 30% до 50% - 12,5%;
🔹ПВ более 50% - 12%
 
✅Программа Минэкономразвития РФ:
🔹ПВ от 15% до 20% - 11,5%
🔹ПВ от 20% до 30% - 11%;
🔹ПВ от 30% до 50% - 10,5%;
🔹ПВ более 50% - 10%

#банкдомрф #новости #ипотекадлябизнеса

Отказ по Ипотеке? Мы поможем!

«Я все могу сам, я хороший клиент и мне обязательно дадут ипотеку» - такие фразы мы часто слышим от наших клиентов при первой консультации.

Процесс получения ипотечного кредита не простой механизм, требующий более детального и профессионального подхода.

У каждого банка есть свои нюансы в требованиях к потенциальным заемщикам, которые клиенты не могут знать.

Если Вам отказали в ипотеке Банки, не отчаивайтесь, позвоните нам.

Или оставьте контакты по ссылке

https://bazisfinans.ru/?utm_source=telegram&utm_medium=reklama&utm_campaign=1camp

Нажимайте кнопку «узнать условия сейчас»

Мы поможем:
• учесть все тонкости
• выбрать подходящий вашей ситуации банк
• собрать необходимый для рассмотрения комплект документов
• исправить все недочеты
• согласовать предварительно с Банками-партнерами комплект заявки
• оценить реальность получения ипотеки именно в вашей ситуации
• направим единый комплект документов в выбранные Банки-партнеры
• получим решение.

Мы ждём вас 🙌🏻

И все же 9,5% друзья 🥳🥳🥳🥳

⚡️⚡️⚡️ И вот уже первые новости и изменения ставок в банках‼️

Металлинвестбанк с 10.06.2022 снизил ставки по ряду ипотечных программ.
 
Основные изменения:

🔹Ставки по программе «Первичный рынок» снизились на 1,5% в зависимости от величины ПВ:
-ПВ от 10% до 15% - 11,7%;
-ПВ от 15% и более – 11,1%.
 
🔹Ставки по программе «Вторичный рынок» снизились на 1,5% в зависимости от величины ПВ:
-ПВ от 10% до 15% - 12,3%;
-ПВ от 15% и более – 11,7%.
 
🔹Ставка по программе «Коммерческая ипотека» снизилась на 1%:
-ПВ от 20% и более – 12,3%.
 
🔹Ставка по программе «Льготная ипотека» снизилась на 0,09%:
-ПВ от 15% - 8,4%;

Ставки по остальным программам остались без изменения.

#металлинвестбанк #новости

Кредитный договор.

Можем поспорить, если вы не юрист, аудитор или банковский работник, договоры вы обычно не читаете.

Маааленькая инструкция (на 3 темы)
На что обратить внимание в кредитном договоре📑

При приобретении жилья в ипотеку, заемщик заключает самый нечитаемый документ – кредитный договор с банком.

Именно по причине того, что люди не читают этот документ и не вникают в него, возникает масса проблем.

Основная причина ошибок --спешка, которая искусственно создается участниками сделки Застройщиком и Банком.

Один манипулирует увеличением стоимости, второй чем угодно от очередей в отделении, до вероятным увеличением ставки ЦБ и т.д. И заемщик бежит подписывать кредитный договор, делает это на эмоциях за 15 минут и далее началось😁

Хотя в принципе достаточно установить свои правила и для всех.

Ведь вы же клиент, а не он ли всегда прав?

Поэтому спокойно говорим всем сторонам сделки свою волю, а она должна быть такая:
1️⃣ кредитная документация должна быть направлена за 1 рабочий день до сделки;
2️⃣ договор приобретения заполненный также должен быть направлен за 1 рабочий день до сделки;
3️⃣ все вопросы задаем письменно в формате переписке по электронной почте;
4️⃣ без получения ответов на сделку не приезжаем и сразу всем это озвучиваем.

Внести изменения в форму кредитного договора однозначно не получится, но мы зададим тем самым свой тон и тонус и из ведомого, превратимся в ведущего этой сделки.

Продолжение в следующем посте 🙌🏻

Краткая инструкция по быстрому изучению кредитного договора.

(Начало в предыдущем посте ⬆️, а продолжение будет в следующем ⬇️)

На что стоит обращать внимание в КД:
🔹обязательные пункты;
🔹хитрые пункты (назову это таким термином)

Обязательные пункты –пункты, диктуемые законами и нормативными актами;
Хитрые пункты –пункты, которые могут создать неудобства (подпись же поставили свою).

Обязательные пункты КД
1️⃣ Полная Стоимость Кредита (как в процентах, так и суммой)
Сейчас она размещена на 1-м листе КД в квадрате как правило.
Она содержит все расходы на жизненном пути кредита (проценты, страховки, комиссии банка, расходы на оценочный альбом, госпошлины);

2️⃣ Информация о праве заемщика обратиться к кредитору за приостановлением исполнения обязательств (кредитные каникулы)
Также на 1-м листе КД;

3️⃣ Идентификаторы КД (номер и дата КД);

4️⃣ В табличной форме:
🔹сумма кредита;
🔹срок кредита;
🔹валюта кредита;
🔹процентная ставка и порядок ее определения;
🔹количество, размер и периодичность платежей заемщика с формулой исчисления и четкой датой платежа;
🔹порядок изменения количества и размера платежа (что уменьшается при досрочке платеж или срок);
🔹способ исполнения обязательств с указанием счета (списание платежей);
🔹указание какие нужно заключать дополнительные договоры (страховка к примеру, договор банковского счета и т.д);
🔹описание предмета ипотеки и его обеспечения (что отдаем в залог и на основание чего);
🔹цели кредита (под залог, покупка, рефинансирование другого кредита и т.д.);
🔹ответственность заемщика при неоплате и порядок начисления штрафа;
🔹способ обмена информацией и реквизиты сторон;
🔹график платежей с разбивкой сумм процентов и основного долга, датой платежа и суммой переплаты.

Все это должно быть указано четким и разборчивым шрифтом без звездочек и двояких толкований. Видя не состыковки с решением об одобрении кредита и/или залога задаем вопросы.

Продолжение темы в следующем посте,
не переключайтесь, осталось еще про хитрые пункты и общие условия 😎