Итоги недели. Сюрприз: активность на вторичном рынке может вдруг закончиться. Не из-за повышения ставок, а просто нечего будет покупать.
Как и предполагалось, рост «ключа» привел к удорожанию ипотеки и всплеску спроса на рынке жилья. Одобрения по старым ставкам у ВТБ будут действовать до 17 сентября. У некоторых банков – на протяжении 60-90 дней, в том числе у Сбербанка. Это как раз тот период, когда покупатели на вторичном рынке будет активны, но есть одно существенное «но».
На волне ажиотажа покупатели выгребают наиболее ликвидные варианты. Мало того – те продавцы, что хотели улучшить жилищные условия, снимают объекты с продажи. Ставка повысилась, а альтернативных вариантов стало меньше. С начала месяца предложение в спальных районах СПб снизилось уже на 6,8% (неделю назад было минус 4,6%), по однушкам – минус 7,5% (неделю назад минус 5,4%). И это только неделя прошла с подъема ставки на нашем инертном рынке. Месяц закончим с двузначными цифрами снижения. Роста цен сделок пока нет, но агрегаторы гарантированно отчитаются о росте цен. Рекламных, конечно.
Спрос на новостройки не отстает, он явно оживился с начала августа, а ключевая в 12% его подтолкнула. Часть спроса вынужденно все-таки перетечет из вторички в новостройки, из-за разницы по ипотеке до 6-7% (особенно в готовые объекты), поможет и снижение выбора на вторичном рынке. Добавлю для полноты картины, что общее предложение квартир в бюджете до 6 млн. руб. снизилось с начала месяца на 14,5% (по данным ЦИАН, первичка + вторичка).
Диагноз понятен. Вопрос в последствиях. То, что мы наблюдаем - повторение пройденного. В ближайшие месяц-полтора предложение сожмется (самое приличное выражение из тех, что под рукой). Цены вторички на агрегаторах (номинально), как и в предыдущие кризисные моменты, поползут вверх. Реальные цены застройщиков – скорее всего тоже подрастут. Покупатели с низкой ипотечной ставкой на вторичном рынке быстро поймут, что покупать особенно нечего. Чем резче снизится объем предложения и увеличатся цены, тем быстрее войдем в фазу затишья.
А дальше покупатели вторички будут ждать скидок, чтобы компенсировать высокие процентные ставки, у продавцов не будет стимулов форсировать продажу. Опять вырастет разрыв между реальными и рекламными ценами. Вырастет дисконт, необходимый для уверенного входа в сделку. Снизится ликвидность.
Выгода застройщиков от перетока ипотечных покупателей нивелируется снижением потока денег от продажи имеющегося жилья на вторичном рынке. Там формируется приличная часть первого взноса.
Номинально разрыв цен между первичкой и вторичкой может и сократиться, но в ценах реальных сделок скорее вырастет. ЦБ озаботится разрывом ключевой ставки и льготной ипотеки. Вырастут риски: если заемщикам надо будет срочно продать квартиру на первичке, то они не смогут это сделать даже с большим дисконтом.
Конечно, есть надежда что ЦБ за 2-3 месяца снизит ставку в несколько этапов, но кардинально это дисбаланс не исправит. Ситуация может быть скорректирована сильным разгоном инфляции, которая «спишет» (отчасти обесценит) ошибки участников рынка, включая неосторожных заемщиков.

@yeltsovm

Названы торговые улицы Москвы, опустевшие из-за ухода зарубежных брендов

Самая высокая вакансия среди главных торговых улиц Москвы в августе наблюдается в Столешниковом переулке. Здесь она достигает 25% против 12% в 2022-м. Такие данные содержатся в исследовании компании IBC Real Estate (есть в редакции).

На втором месте с самой высокой вакансией Кузнецкий Мост, где свободно 19% площадей. По прогнозам IBC Real Estate, этот показатель тоже может увеличиться до 25,4% с учетом всех закрытий.

Третье место занимает Никольская улица, где в августе пустует 18% торговых площадей против 15% в 2022 году. В топ-5 также вошли Петровка и Покровка с долей вакансии в 17% и 16% соответственно. В компании уточняют, что на Петровке показатель может вырасти еще до 26,9%, а на Покровке останется без изменений.

Тут в телеграмах на серьезных щщах разгоняют тему, что льготную ипотеку вот-вот отменят и надо срочно покупать квартиру.
Вы серьезно? До выборов в марте 2024 года они нам не то что льготную ипотеку не отменят, но и по бесплатной квартире выдать за рождение ребенка пообещают.
Потом, правда, забудут, но это уже не важно.

Когда в Германии выходной день и заводы не работают, то Россия становится пятой экономикой мира. На этот день.

Не важно, на каком месте в мире по размеру ВВП находится страна. Важен размер ВВП на душу населения - именно он показывает уровень жизни населения.
Потому идиотской была задача «стать пятой экономикой мира».
Правильная задача - войти в пятерку стран по ВВП на душу населения. Или хотя бы в первые 50 стран…

https://ru.m.wikipedia.org/wiki/Список_стран_по_ВВП_(ППС)_на_душу_населения

Достроил дачу этим летом
Спасибо партии за это

https://news.1rj.ru/str/nedvizhinka/4244

В заключении ГД РФ признали, что предложение выдавать жилье в другом МО (муниципальном образовании) само по себе не может быть допустимым, это повлечет за собой ряд негативных последствий, включая потерю работы для местных жителей. Следовательно, переселение по КРТ должно происходить как минимум внутри МО. @ne_propaganda

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ОБЪЕМЫ ВВОДА ЗАМЕТНО ПРИТОРМОЗИЛИСЬ

По данным Росстата, в июле ввод жилья в РФ составил 7.884 млн м2 (-1.6% гг) vs 8.884 млн м2 (9.15% гг) в июне; за 7М23 – 60 млн м2 (-1.0% гг).

В секторе ИЖС годовая динамика вновь ушла в минус: -5.5% гг vs 3.0% гг; 7М23: -7.2% гг.

В сегменте МКД сохраняется положительная динамика: 5.9% гг vs 17.6% гг; 7М23: 9.4% гг.

В целом никаких сюрпризов. Сдача МКД идет выше прошлогодней траектории, ИЖС - заметно ниже. Эти тенденции сохранятся до конца года. С учетом сверхприбылей, которые получают сейчас строители, повышение ставки не должно оказать заметного влияния на динамику строительства - ужмутся по марже.

ЦБ РФ опубликовал отчет «О проектном финансировании строительства жилья во 2 квартале 2023 года» Важные тезисы:

▪️Формируются предпосылки для избыточного предложения на отдельных рынках. По оценкам Банка России, в 2к23 в большинстве регионов и в целом по России объем запуска новых проектов с эскроу превысил объем продаж жилья.
▪️Наибольшие риски отставания от графика продаж у «молодых» проектов (готовность до 40%).
▪️Доля проданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию снизилась с 80% в середине 2022 года до 73% в середине 2023.
▪️Рост объема поступлений на эскроу поддерживался продажами по программам господдержки ипотеки и сопровождался ухудшением стандартов кредитования (доля кредитов с показателем долговой нагрузки >80% в 2к23 составила 39%, а с первоначальным взносом <20%–63% от общего объема выдач). Но с октября 2023 года начинают действовать ограничения на выдачу высокорискованных ипотечных кредитов. Это снизит объемы продаж.
▪️Средняя ставка по портфелю проектного финансирования (4,9%) растет медленно, но может ускориться во 2 половине года.

@REBURG

Обычно аналитики обращают внимание на динамику доходов населения.
А на этом графике представлены реальные расходы домохозяйств.
И мы видим, что лучшие годы для россиян закончились в 2011-2013-м. С тех пор и до 2021 года (исследование ограничено этим годом) реальные расходы по всем типам поселений России так и не вернулись к прежним значениям (измерение в реальных рублях 2021 года, т.е. с учётом инфляции).

В 2021 г. среднедушевые реальные расходы городских домохозяйств в мегаполисах составили 34.129 руб., тогда как в других городах- миллионниках — 29.948 руб., а в остальных городах - от 21.790 до 23.341 руб.

В мегаполисах стандартная семья из 3-х человек тратила в 2021 году 105 тыс. руб., а в 2011-м – 125 тыс. руб. Сокращение на 20 тыс. руб. за десять лет.
(«Городские миры России и Китая: модернизация и её влияние», Институт социологии РАН, 2023)

🏗 Объем средств на счетах эскроу в строительстве вырос до 4,6 трлн рублей

Высокий объем продаж жилья во втором квартале определил рост поступлений на счета эскроу — более 1 трлн рублей, в результате остаток средств на этих счетах на конец квартала достиг почти 4,6 трлн рублей. При этом запуск новых проектов опережал объемы продаж как в целом по стране, так и в большинстве регионов, о чем свидетельствует увеличение объема нереализованной площади жилья.

Портфель кредитов застройщикам за квартал вырос на 9%, составив 5,4 трлн рублей. Объем кредитных лимитов вырос также на 9% и превысил 14 трлн рублей, следуя за объемом выводимых на рынок строительных проектов.

Подробности — в обзоре «О проектном финансировании строительства жилья» ➡️

Продаётся ТЦ Лента площадью 4 894 кв.м. г. Москва, ул. Исаковского 6к2. Высокая заполняемость, качественный сетевые арендаторы
Не банкротство. Цена падает! Участвуй в коммерческих торгах:
Ссылка на торги

Росавиация утверждает, что в сбитом в Тверской области самолете был Евгений Пригожин.

Тут должен быть комментарий про месть, которое блюдо и повара, но вы уж как-нибудь сами

Если на самом деле Пригожина в годовщину мятежа не бахнули из ПВО над Тверской областью, а он запишет голосовуху, которая начнёт проигрываться одновременно на всех гаджетах, включая стиральные машинки, а к вечеру он вместе с инопланетянами высадится на Красной площади, то я сниму все свои претензии к сценаристам этого сезона

Продажи новостроек в августе и без этой истории на уровне декабрьских цифр.
А теперь, пожалуй, еще больше желающих будет пристроить свои сбережения и льготные ипотеки в бетон.