Возвращаемся. Начнем с короткого комментария, как ключевая ставка теряет власть над ипотечным рынком.

1. Для инфляции важно не только, с какой скоростью банки выдают кредиты, (создание новых денег), но и с какой скоростью эти кредиты погашаются (уничтожение денег). Обычно ипотеки на новостройки граждане погашают быстро, а источником погашения выступают средства от продажи вторички.
2. Но скорость погашения кредитов на вторичном рынке замедлялась еще в 2021 году: вернулась инфляции после снятия жестких ковидных ограничений.
3. Замедление погашений на вторичке происходило одновременно с сокращением выдач (график среднемесячных выдач), т.е. портфель рос. Причина - удорожание в терминах ипотечного платежа на вторичном рынке сильнее, чем на первичном (смотрим график индекса платежа: желтая линия заметно ниже).
4. Это удорожание происходило, даже когда КС снижалась с 20 до 7.5. Банки не делали кредиты дороже. Они делали их доступнее, снижая минимальный первоначальный взнос. Ниже ПВ -> больше сумма кредита -> выше платеж. То есть рост платежа - это следствие роста доступности в более сложных макроусловиях. Не выглядит здоровой практикой, но на качество портфеля не влияло - просрочка только снижалась. Но понимаем, откуда все попытки ЦБ охладить этот рынок.
5. Рост ставки до 12% снова ударит по вторичке сильнее, т.к. здесь нет таких льготных программ. Это еще снизит оборачиваемость портфеля вторички: замедлит погашения и снизит выдачи. Но в отличие от 2022, когда был запас прочности, это вызовет и замедление погашений на первичном рынке (но вряд ли повлияет на выдачи), т.к. средства от продажи имеющегося жилья получить сложнее. В итоге скорость создания новых денег в экономике снизится, но и скорость уничтожения денег тоже снизится.
6. Это роднит экономику России с США и Европой: рост ставок не охлаждает экономики из-за массовых бюджетных вливаний. Центральные банки, которые виделись «слишком могущественными» становятся все более беспомощными.

#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Очередное архитектурное ноу-хау из Китая

В Гонконге настолько дорогое жильё, что людям архитекторы стали строить «трубчатые дома» площадью 9 «квадратов» из бетонных водопроводных труб.

Каждый такой дом стоит $15 000. Это недешево, но намного меньше, чем цена нового дома в Гонконге, где стоимость «квадрата» в среднем составляет $50 000.

Потапенко: риелторы должны сдохнуть.

Эксперт по всем вопросам Дмитрий Потапенко поделился тем, как обсуждал с вице-президентом Российской гильдии риелторов Константином Апрелевым бесполезность нынешних продажников квартир.

Оба пришли к выводу, что в профессию сегодня идут "наглухо отбитые" люди и их успешно заменяют сервисы типа ЦИАН, поэтому риелторы "должны сдохнуть". Интересное у Апрелева мнение о своих коллегах.

Объем выдачи ипотечных кредитов в России в структуре спроса. Льготная/Рыночная ипотеки, — Frank RG.

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 25 августа по 1 сентября 2023 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka

Топ-10 застройщиков по вводу жилья по итогам января — августа от портала ЕРЗ.

"Самолет" все ближе подбирается к несменному лидеру рейтинга ПИК.

Возможно, в следующем году девелоперы поменяются местами.

​🏗️Группа Аквилон вышла на площадку своего первого жилого комплекса бизнес-класса в Москве

Девелопер начал строительство проекта INDY Towers на ул. Куусинена, вл. 21, 21А. Ежедневно на площадке задействованы от 45 до 50 рабочих, 10 инженерно-технических специалистов и 15 единиц оборудования.
— Строители приступили к выносу и перекладке тепловых сетей.
— Начали сварку шпунтов, которые готовят к погружению для дальнейшей разработки грунта в котлованах.
— Вокруг площадки устанавливают ограждение, посты охраны.
— На территории монтируют видеонаблюдение, электроосвещение.
— Идет устройство штаба строительства, временных водопровода, канализации и дорог, завозятся материалы.

О проекте:

• В первой очереди — три корпуса на 959 квартир.
• Есть пентхаусы с высокими потолками до 3,5 м.
• Отделка white box.
• Три тематических сада во дворе.
• Созерцательный маршрут, искусственный водоем и авиарий объемом свыше 700 куб. м — павильон для теплолюбивых растений и певчих птиц.

Ссылка на ТГ-канал проекта:
https://news.1rj.ru/str/indytowers_akvilon

Это я бегу за льготной ипотекой, пока не отменили.

Кстати, теперь становится понятно, почему Сбер снизил ставки по льготным ипотекам. Похоже, что уже знали о планах Правительства увеличить первоначальный взнос и снизить размер компенсации и в преддверии закручивания гаек набирают портфель.
Сентябрь будет жарким.

Средние ставки по ипотечным программам банков вплотную приблизились к 14% годовых. За летние месяцы рост составил 2–2,4 процентного пункта (п. п.), ускорившись во второй половине августа после повышения ключевой ставки. Достигнутые показатели значительно выше комфортных значений, к которым уже привыкли заемщики. Поэтому эксперты ожидают сокращения спроса на ипотечные программы банков, и в первую очередь на вторичное жилье. Однако его компенсирует расширение лимитов по льготным госпрограммам, прежде всего на новостройки, по которым ставки в два раза ниже.

🧐Мудрое правительство пытается «охладить» перегретый рынок жилищного кредитования с господдержкой, увеличив минимальный объем первого взноса до 20%.
Но, жесткость законов, как мы знаем, в РФ компенсируется возможностью их неисполнения.

Как мы видим, дружная компашка банки-застройщики просто издеваются над ЦБ, выдавая все новые схемы, противоречащие запретам регулятора.
Нельзя без первого взноса? А вот вам кэшбэк! Запретили околонулевую? Держите траншевую! Расслабили внимание? Глядите — к нам 0,01% вернулся!

Начхать финансово-строительному лобби на ваши запреты и рекомендации!
Вангуем появление схем «первый взнос — за наш счет» (с пропорциональным поднятием ценника) и «компенсируем 5% из 20» — уже на следующий день, после введения нового минимального платежа. А что нам за это будет? Стратегическая отрасль же…
🔺Треугольный метр

Какие технологии повышают эффективность строительных компаний? 👷🏻‍♂️📈

Каким бы ни был объект строительства — ЖК, шоссе или электростанция — важно принимать взвешенные решения и грамотно прогнозировать. Как в этом помогут технологии? 

⏰ 7 сентября в 11:00 подключайтесь к вебинару «Цифровизация строительства»! Мы расскажем о применении в строительстве программных роботов (RPA), систем бизнес-аналитики (BI) и имитационного моделирования.

Вы узнаете:
· Кто такие программные роботы и как они помогают оптимизировать бэк-офисные процессы;
· Как повысить качество аналитики и мониторинга на разных этапах строительства с помощью систем бизнес-анализа;
· Как прогнозировать все, начиная с логистики на стройке и заканчивая перемещением людей по готовому объекту;
· Как в строительстве помогают цифровые двойники.

Спикер вебинара: Глеб Леонов, руководитель направления современных средств автоматизации компании Первый Бит офиса NFP.

🔗 Зарегистрироваться на вебинар

🤓Общий размер кредитов и займов населения превысил 32 трлн руб. по итогам июля.
С начала года объем кредитов вырос на 3,3 трлн руб. — сообщают «Известия».

Что такое кредит (за исключением невозврата?). Это деньги, одолженные из трудовых доходов будущих периодов. Объем работы на 32 триллиона обеспечен кредитными обязательствами населения на сегодняшний день. Отсюда — перспективное ВВП, налоги, трудозанятость.

Плюс — несомненно важный факт потребления. Работа еще не сделана, а деньги уже вброшены в экономику и не напечатаны станком (обеспечены — читай выше). Благодать!
🔺Треугольный метр

#уголок_душнилы
Почему я улыбаюсь, когда слышу, что недвижка – это однозначно предсказуемый, понятный и надёжный инструмент (актив)

Потому что в этом уверены те, кто с ней сталкивался редко, исключительно удачно или неглубоко. И я сейчас не про ДДУ, который «недвижкой» и «активом» не является по определению

За надёжностью и предсказуемостью, вкупе с высокой / (почти) гарантированной ликвидностью – это вам в другие инструменты инвеста / сбережений. Недвижка всегда риск. Всегда. Точка.

Недвижка, даже как конкретный объект, есть – Система. То есть совокупность связанных элементов, определяющих целостность. А чем больше в Системе влияющих на неё элементов, тем более она хрупка. Неустойчива и непредсказуема. Ещё дядька Талеб это нудновато расписывал в книжках…

Особенно на предсказуемость влияют моменты, состояние которых мы можем контролировать. Теперь задумайтесь, сколько и каких моментов мы можем контролировать в недвижке

Кто-то скажет: Ну… про риски этапа стройки знаем. Не надо нам про всякие срывы сроков, заморозку и банкротства застроев. Мол, и про рыночное влияние понимаем. Все эти ваши госипотеки, костыли 214-ФЗ, ценовые нежданчики от застроев… А главное – выбрать правильный продукт, по правильной цене, у правильного продавца, с правильными доками. И настигнет счастье. И воцарятся надёжность, предсказуемость и контроль

Ага… щаззз… Даже хрен с ней, с «правильностью». Это любимая, но бессмысленная мантра многих. Ибо в «правильно», каждый произносящий сие, вкладывает сугубо личное понимание и прошлый опыт. И не факт, что верный. И не факт, что применимый к будущему…
Важнее – принципиальная хрупкость всех элементов формулы «правильности»

Тот же Продукт. Правильно ли выбирали проект клиенты MR Group в Фили-Сити, под чьими окнами вместо школы вырос небоскрёб Famous и Noble? Или покупатели лотов с видами на воду в City Bay, перед которыми соседние секции вдруг нарастили на 9 этажей ?

А может быть кто-то считает, что уж после ввода-то недвижка точно предсказуема? Давайте спросим тех, кто седеет от качества в бизнес-премиум жк Павелецкая Сити и сотнях других проектов. Или тех, кто приняв квартиру два года назад в D1, вчера узнал, что вместо прописанного в доках и РнВЭ детского центра у них будет колледж на 400 студентов. Или жителей Лесопаркового у которых пристройку садика отжали под Пятёрочку…

Всё это прямое и неконтролируемое влияние на объект, как Систему. Которое сказывается и на ликвидности, и на выхлопе по качеству юзания / выхода из актива

Вот почему я недвижку не могу отнести к однозначно предсказуемому, понятному и надёжному инструменту (активу). Вот почему я улыбаюсь, когда слышу обратное @iliilitop

​​Сколько россиян могут позволить себе жилье в ипотеку?

Мы уже не раз на канале писали про доступность жилья. А на прошлой неделе Росстат обновил распределение домохозяйств по среднедушевым доходам. Мы посчитали, какая доля населения в каждом регионе может позволить себе ипотеку с комфортным ипотечным платежом.

▪️Средний платеж по ипотеке, выданной в июле, составил 30 тыс. руб. в месяц (при средней ставке 8.25%, сроке 291 месяц и сумме 3.8 млн руб.). На этом уровне платеж держится весь 2023 год. На первичном рынке платеж долго был ниже, но сейчас вырос до 31 тыс. – здесь средняя ставка ниже (6.06%), но и сумма кредита выше (4.9 млн).

С 2019 года средний платеж вырос на 36% (с 22 тыс. руб.). При этом среднедушевые доходы выросли с 36 до 49 тыс. на человека – примерно также. Поэтому доступность ипотеки по среднедушевому доходу не изменилась. Отношение платежа к доходам средней семьи в количестве 2.2 человек осталось на уровне 28%.

▪️Но это среднее по больнице, а нам интересно, какая доля домохозяйств может приобрести жилье с таким платежом? Причем, не испытывая трудности с его выплатой и не существенно ущемляя себя в других расходах. Комфортным считаем уровень 30% от доходов.

Платеж около 30 тыс. руб. комфортен сейчас для 36% домохозяйств в России, исходя из распределения доходов. В 2019 году было чуть больше 40%. Почему так мало? Потому что распределение населения по доходам смещено вниз – гораздо больше семей получают доходы ниже среднего.

▪️А что в региональном разрезе? Мы проделали аналогичную процедуру по всем регионам, где выдается ипотека. И где думаете самая доступная ипотека? В Чеченской республике и Ингушетии. Просто там очень низкая средняя сумма ипотеки, ежемесячный платеж лишь 14-18 тыс. руб. Такой платеж могут позволить 80-90% домохозяйств. Самая недоступная ипотека в Калмыкии и Крыму, где только 12-17% могут позволить себе комфортный ипотечный платеж около 28 тыс.

По регионам можно выделить:

1) северные регионы с высокими доходами и доступностью ипотеки для ~60% семей (ХМАО, ЯНАО, Магадан, Якутия);

2) большинство регионов в ЦФО и СФО, где доступность чуть ниже средней по России. Например, в Москве ипотека доступна для 30% населения при максимальном для страны ипотечном платеже 57 тыс. и среднедушевом семейном доходе выше 100 тыс. руб. Исключение

3) Дальний Восток, где действует льготная ставка 2%, а средняя 6.9%, – здесь позволить ипотеку могут от 32% семей (в Приморье) до 68% семей (на Чукотке), но в среднем доступность чуть лучше.

💡А теперь проделаем мысленное упражнение: как изменится доступность в отсутствие льготной ипотеки? Допустим, ставка станет не 8, а 14%, как сейчас по рынку. Платеж в месяц при тех же ценах на жилье должен вырасти с 30 до 46 тыс. руб.

При таких параметрах ипотеку смогут позволить себе всего 20% жителей России (против 36% сейчас). То есть с текущими ставками потенциально спрос может сократиться на 40%.

Мы бы семь раз подумали, прежде чем резать такую корову. И действовали бы очень аккуратно. Судя по последним новостям, похоже, что и власти это понимают.

@DomusVerus