Продолжаем фиксировать, что себестоимость строительства кв. м в крупных городах разительно отличается от продажной цены.

Огромная маржа кормит не только застройщиков и банки, но и чиновников, которые лоббируют для них льготные ипотеки и прочие плюшки.

Актуалочка

Со звуком

@ipoteka

Немного ухудшится…

Из всех топ-спикеров власти, высказывающихся по вопросам экономики, глава ЦБ РФ, на наш взгляд, лучшая - как с точки зрения содержания, так и с точки зрения интонации - когда я слышу, что и как говорит Эльвира Набиуллина, то я сразу представляю себе профессора медицины, объясняющего пациенту содержание его диагноза и последствия отказа от лечения.

К примеру:

«…В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет, если брать 12 месяцев, на 30%. Это высокие темпы.  Здесь, конечно, нас тоже беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынок жилья.
Ведь для нашего населения важна не доступность ипотеки, привлекательность низких ставок, а доступность жилья.
И, когда рост ипотеки переливается в рост цен, нас беспокоит отрыв цен (…) на первичном рынке от вторичного рынка.
Он, к сожалению, сохраняется.
Был задан вот этими схемными проектами от застройщиков.
И сейчас разрыв цен на первичном и вторичном рынках — 40%, а порой достигает 50%.
Это означает, что если ситуация может немного ухудшиться у заемщиков, то и заемщики окажутся в очень сложной ситуации, и сами банки окажутся в сложной ситуации. Потому что на вторичном рынке жилье дешевле, соответственно, вернуть эту стоимость, которая взята под залог по завышенным ценам, не будет возможности…»

«Немного ухудшится…»- это они о чем? А вот - во II квартале 2023 года 71,7% от объема выданной ипотеки пошлО
заемщикам, которые уже тратят на обслуживание кредитов свыше 50% дохода (по данным департамента финстабильности ЦБ РФ)
Собственно, в ипотечном портфеле доля ссуд клиентам, отдающим по кредитам больше половины официальных доходов, составляет 60,8%.
Классическая subprime ипотека.

Главная мысль здесь - это «небольшое ухудшение», которое, по мнению главы ЦБ может создать «очень сложную ситуацию» (обвалить пирамиду)
Что может стать причиной такого «ухудшения» (которое не позволит по уши закредитованным ипотчечникам платить по своим долгам)?

Первое что приходит в голову - сокращение бюджетного финансирования.
Как только правительство перестанет платить «за выполнение задач», так сокращение доходов всех, кто завязан на получение этих денег, может обернуться тем самым ухудшением (причём по всей экономике).

В принципе, правительство уже построило свою «вторую экономику», этакий «Госплан на минималках», который живет исключительно за счёт неограниченного бюджетного финансирования, и вытягивает ресурсы из той, «другой экономики». И в этой связи идея министра экономразвития о «мембране» между внешним и внутренним валютными рынками начинает выглядеть как идея о мембране между этими двумя экономиками - так чтобы ресурсы «уходили» из «потребления» в «производство», но не возвращались обратно. Сейчас роль этой мембраны играет инфляция, но это фактор стихийный, а правительству хочется чего то реального - права устанавливать валютный курс, а потом и цены.

В принципе механизм льготной ипотеки уже показал правительству как запускается «точечный рост» - создаём в отрасли искусственное превышение спроса над предложением - получаем отраслевую инфляцию, она сигнализирует инвесторам о привлекательности вложений в этот сектор, инвесторы «дают денег», постепенно спрос и предложение балансируются. Сейчас правительство реализует такую штуку для «обрабатывающей промышленности» - искусственная накачка спроса, увеличение выпуска и «отраслевая инфляция», которая должна стать сигналом для инвесторов. Ну, такое «отраслевое кейнсианство», островок роста в отдельно взятом секторе экономики.
Так тоже можно делать - но ценой накопления межотраслевых дисбалансов, которые пока демпфируются за счёт роста цен. Но рост цен заставляет финансовый регулятор ужесточать кредитные условия. И так по спирали.

Но тут вот какая проблема - если риски «строительной отрасли» правительство повесило на «ипотечников с показателем долговой нагрузки более 50%», то риски «обрабатывающей промышленности» висят уже на всех занятых.

Как только правительство попытается регулировать дисбалансы за счёт установления цен, так инфляция обернётся своей другой стропой - дефицитом или ограничением потребления.

​​Ипотека в августе-сентябре: такого спроса мы не видели и долго не увидим.
 
Неделя вышла богатой на события. Не остыли еще впечатления от вчерашнего финансового форума, как сегодня Эльвира Набиуллина на другом мероприятии сказала, что ипотечный рынок перегрет и что Банк России готов ужесточать меры, чтобы вернуть кредитование «к сбалансированным темпам».

Как нельзя кстати в этом плане сегодня вышли финальные данные ЦБ по ипотеке за август. И хотя на дворе уже заканчивается сентябрь, эти данные показывают, что было со ставками (а они снизились!), платежом и что происходило в регионах.

В общем, хоть уже время и нерабочее, расскажем вам самое интересное и поделимся своими прогнозами:

▪️Число кредитов и сумма выданной ипотеки обновляют рекорды каждый месяц. Если в августе было выдано 235 тыс. кредитов на 849 млрд руб., то в сентябре ждем 230-250 тыс. на 900-1000 млрд. Основной рост наблюдается на первичном рынке. Если общее количество кредитов выросло на 41% в августе к среднему за предыдущие полгода, то по ДДУ и всем льготным госпрограммам рост +75%. На вторичном рынке, не охваченном льготкой, рост в пределах 20%.

▪️На первичном рынке выделяются регионы Урала и Поволжья с 2х-кратным ростом выдач к среднему за 6 мес. Чуть хуже Дальний Восток +50%. Вторичный рынок растет более равномерно.
 
▪️Ключевые параметры ипотечного рынка менялись несильно. Скорость погашения портфеля осталась на уровне 5 лет. Средний платеж по ДДУ немного снизился, а на вторичке немного подрос — платежи опять сравнялись на уровне 30,7 тыс. руб. в месяц. Здесь причина в разнонаправленной динамике ставок.

▪️На первичном рынке по ДДУ средняя ставка опустилась снова ниже 6% — до 5,92% (-0,14 пп), а на вторичном рынке повышение почти незаметно — до 9,83 (+0,07 пп). Здесь все ещё впереди, так как средние рыночные ставки по ипотеке уже 14,5%. В августе все успевали взять кредит по старым ставкам.
 
▪️Удивила стабильность средней суммы кредита по ДДУ на первичном рынке — 4,9 млн руб. На вторичном рынке средний чек вырос на 3% до 3.4 млн руб. По ДДУ это может быть связано с увеличением требований банков к минимальному взносу с 15% до 20%.

Что дальше?

В октябре вторичный рынок должен заметно сократиться из-за роста ставок и макропруденциальных надбавок. На первичном рынке, где все льготные госпрограммы должны действовать до июня 2024, рекордные объемы могут сохраниться. С одной стороны, здесь надбавки также ограничат спрос, с другой стороны, их компенсирует переток спроса со вторичного рынка.

💡Мы всерьез опасаемся, что льготку могут прикрыть досрочно. Доля госпрограмм во всей выдаче ипотеки уже 60%, а портфель льготки к июню 2024 может вырасти с 7 до 10 трлн руб. Тогда бюджет при ключевой ставке 13% и выше будет тратить около 1 трлн в год на льготные программы. Напомним, что в проекте бюджета на 2024 эти расходы не превышают 0,5 трлн.

По нашим оценкам, общие выдачи ипотеки за 2023 достигнут 7,2 трлн руб. против 4,8 трлн за 2022 г. Ипотечный портфель банков превысит 18 трлн (+28%), в то время как прогноз Банка России подразумевал не выше +21%.
 
 @DomusVerus

Платил ли Маугли налоги и квартплату?

Риэлторство - харамное дело!

«Немного ухудшится… 2» или «что могла иметь в виду Эльвира Набиуллина»?

В дополнение к нашему посту, уважаемый читатель прислал важный комментарий/рассуждение:

« в ее словах я вижу некоторое умышленное лукавство… Доступность жилья люди как раз определяют доступностью размера месячного платежа, т.е. доступностью ипотеки.
О доступности в каноническом смысле (т.е. числе лет, необходимых, что бы накопить) люди даже и не думают. И этой цифры не знают. (Вообще ни разу с клиентами об этом не говорил)

…у Вас были цитаты с другого канала, где обсуждалась скорость погашения ипотеки, трейд - ин. Не думаю, что она этого не знает.

Значит, ее беспокоит темпы создания кредитом "новых денег". А дороговизна - вот тот самый популизм, которым она прикрывает совсем другие проблемы.

(Ну, и 40, а тем более 50 % разницы это фантастика. На метр сопоставимого жилья такого просто нет, достаточно сравнить цены застройщиков и цены по переуступке в том же самом доме)…»

Рассуждение справедливое, но надо помнить, что глава ЦБ РФ обращается к совершенно определённой аудитории. И она не может сказать им в лоб «… ваша экономическая политика порождает дисбалансы на макроуровне, которые мне приходится как-то урегулировать». Не то, что ее аудитория не поймёт таких слов - они их не могут услышать, пустить в мозг.
Поэтому глава регулятора использует другой кейс, допустимый к обсуждению на этом уровне - вот, вы накачали стройку кредитами, и повесили эти кредиты на людей, доходы которых теперь полностью зависят от вас… подумайте, что делать если что то пойдёт не так…

ЭКОНОМИКА РФ в АВГУСТЕ: УЖЕСТОЧЕНИЕ ДКП ПОКА НЕ ПРИВЕЛО К ТОРМОЖЕНИЮ

Статистика за август подтвердила все те тенденции, которые мы видели и в июле: потребительский спрос остается на очень высоком уровне и демонстрирует тенденцию к дальнейшему росту, поддерживаемый кредитованием. Сохраняется высокая активность в строительном секторе. В то же время промышленность, испытывающая жёсткий дефицит кадров, топчется на месте. Негативную динамику «год к году» демонстрирует и сельское хозяйство из-за крайне высокой базы прошлого года, когда страна собрала рекордный урожай (в этом году будет скромнее).

Годовая динамика ВВП в июле-августе, по нашим оценкам, близка к значениям 2к23 (4.9% гг). Оценка Минэка (июль-август): 5.1 – 5.2% гг.

В сентябре мы ждём сохранения высоких показателей, рост ВВП в 3к23 может составить 4.5-5%гг. Торможение экономики мы увидим только в 4к23.

КРАХ ГОСДОЛГА СИГНАЛИЗИРУЕТ О НЕВЕРИИ РЫНКА В ВОЗМОЖНОСТЬ ОБЕСПЕЧЕНИЯ МАКРОСТАБИЛЬНОСТИ В ВОЮЮЩЕЙ СТРАНЕ

Шокирующие новости (инфляция, тарифы, бюджет, который Силуанов предельно откровенно охарактеризовал, как «всё для фронта, всё для победы») значительно усилили давление на рынок ОФЗ, в результате чего вся кривая ушла выше 12%. Не помогло и решение Минфина сократить объёмы размещения ОФЗ в этом году на 1 трлн.

О том, что короткий конец должен быть в районе 12.5%, а 3-5-летние бумаги в районе 12%, мы писали две недели назад. Но движение длинного конца выше 12% для нас стало сюрпризом. Рынок говорит нам, что не верит в возможности обеспечить макростабильность в воюющей стране.

Вместе с госдолгом возросло давление на рубль, который на этой неделе, по-видимому, вновь будет штурмовать отметку 100 к доллару, и если закрепится выше, то может последовать очередная волна ускорения роста цен.

ЦБ надо двигать ставку на 15%. Но до СД ещё 4 недели! А паника на рынке может начаться в любой момент…

Эксперты ЦИАН проанализировали, как обеспечены строящимся жильем жители крупнейших городов РФ.

В лидерах рейтинга оказались города с высокой миграционной привлекательностью и достаточным объемом свободной земли для постоянного запуска новых проектов: Краснодар, Тюмень и Владивосток. Аутсайдерами рейтинга по обеспеченности строящимися многоквартирными домами стали Новокузнецк, Махачкала и Тольятти.

«Обеспеченность российских городов квадратными метрами в строящемся жилье принято отождествлять с дефицитом предложения или затовариванием рынка в них, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — Но большинстве случаев этот показатель отражает сложившееся в регионе сочетание платежеспособного спроса, миграционной привлекательности и наличия свободных земельных участков под новое строительство».

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: РОСТ ЦЕН В ПОСЛЕДНИЙ РАЗ

По данным IRN.RU, по итогам сентября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) подросли до 264.8 тыс. за м2, это 1.6% мм и 2.8% гг vs 1.4% мм и 0.4% гг в августе. Динамика цен в долларах: 0.1% мм, -35.9% гг - это $2 741 за м2 (ранее: -3.7% мм, -36.1% гг).

Эксперты IRN отмечают, что “…в сентябре рост цен на квартиры в Москве продолжился на фоне ажиотажа в связи с ожиданием дальнейшего подорожания ипотеки. Однако сентябрь может стать последним месяцем положительной ценовой динамики перед длительной стагнацией - ипотечные ставки уже достигли заградительного уровня, и как только банки завершат выдачу кредитов, одобренных по старым ставкам, спрос на вторичном рынке существенно снизится и потянет за собой цены

В условиях ажиотажа спросом пользуется любое жилье, более-менее адекватное по соотношению цены и качества. На локацию, тип дома и т.п. люди не смотрят, пытаясь срочно купить хоть что-то, потому что считают, что потом купить не смогут. Как следствие, с рынка вымываются любые более-менее доступные варианты во всех классах и сегментах, что приводит к такому же более-менее равномерному росту цен с некоторым прекосом в пользу советского фонда…”

Стройка продолжает набирать товарную массу

По итогам сентября 2023 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 104,7 млн. кв. м, из них 103,8 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель вырос на 1,8%, а за год на 6%.
Региональная динамика остается неравномерной (изменение за 12 месяцев):
↑ СКФО: +33%
↑ ДВФО: +27%
↑ УФО: +16%
↑ СФО: +16%
↑ ПФО: +12%
•Российская Федерация: +6%
↑ ЮФО: +6%
↑ЦФО: 2%
↓СЗФО: -9%

@REBURG