Минстрой: коммунальные сети в новых регионах - "дырявый дуршлаг".

По словам Ирека Файзуллина, новые регионы живой пример того, во что превращается регион, если туда 30 лет не вкладывать деньги. Когда невозможно во время подготовки к зиме продавить больше трех атмосфер, закачивая теплоносители, то это уже фактически не сеть, а дырявый дуршлаг.

Но самое интересное из заявления министра, что в проекте госбюджета на восстановление и социально-экономическое развитие новых регионов в 2024 году заложено 232,9 млрд рублей, в 2025 году - 205,8 млрд рублей и в 2026 году - 214,8 млрд рублей. В том числе на создание дорожной и коммунальной инфраструктуры в 2024 году - 1 млрд рублей, в 2025 году - 400 млн рублей.

Вопрос об урезании вдвое бюджета на расселение ветхого жилья отпал сам собой.

​​Естественный уровень спроса – что будет с рынком недвижимости на горизонте 3-5 лет
 
В последние месяцы среди экономистов и аналитиков активно обсуждалось влияние льготной ипотеки на спрос, цены, трансмиссию денежной политики и прочее. Свое мнение про льготку мы уже не раз высказывали, поэтому сегодня поговорим о другом.
 
Один из эффектов льготных программ – перераспределение спроса во времени. Те, кто планировал взять ипотеку когда-то в будущем, берут ее раньше, пока действуют льготные ставки. А значит, когда (и если) эти программы закончатся, спрос может сильно упасть.

И что же будет тогда – кто будет покупать жилье, на какое число сделок можно ориентироваться, да и в целом, какие перспективы рынка недвижимости на горизонте 3-5 лет?

Сегодня с этим разберемся – подробно в PDF, а коротко ниже:
 
▪️После запуска массовой льготной ипотеки в 2020-2021 гг. выдачи кредитов отклонились вверх от своего долгосрочного тренда. Правда, помимо льготки свою роль сыграло и общее снижение ставок до исторического минимума.
 
▪️В 2022 году все поменялось – высокие ставки и неопределенность ударили по спросу, и выдачи ипотечных кредитов упали до многолетних минимумов – больше на вторичном рынке, но и на первичке спрос отклонился от тренда вниз.
 
▪️Затем спрос начал восстанавливаться, а в последние месяцы улетел в космос – в августе-сентябре было выдано 200+ тыс. кредитов (на 50-60 тыс. больше долгосрочного тренда).
 
▪️Из-за роста ставок выдачи ипотеки на вторичке снизятся, а на первичке спрос может остаться высоким. В результате, совокупный спрос вернется к естественному уровню. Если не в ближайшие месяцы, то на горизонте нескольких лет.
 
▪️Это примерно 1,8 млн ипотечных кредитов в год (из них до 600 тыс. по ДДУ) а с учетом покупок за собственные средства, выходим на более 3 млн сделок в год (до 900 тыс. на новостройки, включая продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию).
 
▪️Такой тренд соответствует планам населения – ВЦИОМ сообщает, что почти 25% россиян (16 млн семей) планируют улучшать жилищные условия в ближайшие 5 лет. То есть около 3,2 млн семей каждый год.
 
▪️Доля желающих улучшить свое жилье не изменилась с 2018 года: хотя значимая часть людей удовлетворила потребность в новом жилье, за это время примерно у такого же количества людей эта потребность сформировалась.
 
💡Таким образом, переживать за «исчерпание» спроса не стоит. В ближайшие годы улучшать жилищные условия за счет покупки жилья будут более 3 млн семей ежегодно.
 
Правда, как и в большинстве экономических процессов логично ожидать краткосрочных отклонений от обозначенного тренда, направление и амплитуду которых будут определять макро условия, динамика процентных ставок и судьба льготных ипотечных программ.

@DomusVerus

ЦИАН: В Московском регионе выручка девелоперов в III кв. 2023 года составила 754 млрд рублей. 79% всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве (21% - в Московской области). За квартал объём выручки увеличился на 53%, за год — на 80%.
Именно цифры по росту выручки – главный аргумент сторонников прекращения льготной ипотеки на новостройки, т.к. это способствует только обогащению девелоперов, а не решению квартирного вопроса.
Более же умеренные эксперты говорят, что надо грамотно использовать такой финансовый успех застройщиков. Отсюда, к примеру, такое зреющее в недрах Минстроя предложение, как введение дополнительного налога на девелоперов на возведение социальных объектов – от 10 до 50 тыс. руб. с каждого проданного квадратного метра в зависимости от региона и типа жилья.

🤔Что означает высокая доля студий в объеме проекта, с точки зрения перспектив соседства (даже если вы берете там трешку)? Этот вопрос нам подал Или Или со своим обзором продаж студий по объектам. Отвечаем.

1. Меньше детей на территории ЖК. Это хорошо, никаких воплей и беготни во дворах,
2. Высокий риск маргинализации территории. Например, ЖК Лайнер на Ходынке славится высокой концентрацией апартаментов проституток — именно из-за удобной нарезки и модного расположения.
3. Однозначно веселый, несемейный, стиль досуга жильцов. Вечеринки, тусовки, и оргазмические вопли на всю улицу — это хорошо.
4. Большая доля съемного жилья очень разнообразной природы жильцов. Тут уж о добрососедстве говорить не приходится.
5. Меньше пенсионеров на территории, со всеми вытекающими.
6. Перезагруженная парковка. Людей больше — метраж тот же.
7. Большая загруженность лифтов.
8. Умножение бардака на этаже. По числу квартир.

В принципе, приемлемо… Что мы забыли?
🔺Треугольный метр

Слышал, как взлетела недвижка в последнее время? А ты до сих пор на ней не зарабатываешь?

Сложно, непонятно, рисково, дорого?

«Нет» - отвечает Андрей Любин, профессионал в сфере инвестиций в недвижимость.

В своем канале он делится ценным опытом и советами, а также бесплатно предоставляет реальные кейсы для заработка, как с вложениями, так и практически без них.

Подписывайся, такую информацию дают только в платных каналах:@lyubinandre

По просьбе коллег дополнили данные по текущему строительству на крупнейших рынках относительным показателем - кв. м на 1 жителя.

Ожидаемо, что в такой компоновке лидируют города с заметным миграционным притоком и высокой долей "внешнего" спроса. Это столичные субрынки - города Московской и Ленинградской области. Традиционно много строит Краснодар. Но, есть и локальные рынки с высокой конкуренцией и сильным внутренним рынком - Тюмень, Екатеринбург. Сильно вырос за последние годы Владивосток. Много строят в Ижевске, Пензе, Рязани.
Среди отстающих - пятый и шестой города по численности населения - Казань и Нижний Новгород. Это во многом объясняет то, что эти центры находятся в лидерах по темпам роста цен на жилье в последние годы. На фоне ипотечных стимулов стройка не растет, поэтому единственный выход - продавать дороже, а не больше.

@REBURG

Девелоперы гражданам Святой Руси продолжают впаривать мелкие квартиры - малосемейки.

Средняя площадь в реализации по стране уже упала ниже 50 кв. м., и есть вероятность, что это число продолжит снижаться. Доебемся до мышей, как говорится.

Поэтому большие вопросы, как можно юнитами, которые предназначены для проживания одного человека, улучшить жилищные условия или демографию в стране.

В США инверсия 2022/23 года достигла уровня, напоминающего 1928 год – год перед Великой депрессией. Между инверсиями и рецессиями обычно существует задержка в один год.
(Инверсия кривой доходности – это ситуация, когда доходность по коротким облигациям начинает превышать доходность по дальним. Такая ситуация считается индикатором скорой рецессии)

⚡️Поговаривают, что у девелопера «Инград» вновь меняется руководство. Президент компании Сергей Качура или уже ушёл со своей должности или уйдёт с неё в самое ближайшее время. Ждём официальных подтверждений (ну или опровержений).

Сентябрь 2023 года - два рекорда на рынке всей Святой Руси. Рекорд цены - 149 тыс. руб./кв. м. и рекорд продаж - более 90 тыс. юнитов за месяц.

Мда, агония, ажиотаж, озабоченность - вот что мы наблюдаем сейчас на рынке первичной недвижимости.

Интересно, манагеры девелоперских компаний своим акционерам отличные продажи объясняют своими трудовыми подвигами по улучшению клиентского сервиса, качества продукта или все-таки у кого-то есть сыворотка правды в формате: "наше говно покупают просто, потому что народ на панике пытается бабки в бетон закопать".

Что-то на нашем колхозном рынке последние несколько недель много кадровых новостей.

1. Опять перестановки в Инграде - выпиздели гендира Качуру (ех-А101), который даже не успел привыкнуть на Краснопролетарскую улицу ездить. Вместо него кто-то из МКБ - человек для рынка неизвестный. После отставки Пал Саныча нет в Инграде порядка, всех колбасит, менеджеры бегают как крыски на корабле. Говорят, что в Инград может вернутся один товарищ, ранее уже работавший в Инграде.
2. Миш ган, он же Михаил Бузулуцкий, которого выпиздил Качура из Инграда, выведший на смену Ежкову, сейчас приземлился в Эталон. Отвечает за коммерческую составляющую Группы.
3. Один из основных продуктологов ПИКа - Стас Кондратьев тоже вышел в Эталон. Поэтому за цены и продукт Эталона мы больше не переживаем.
4. А вот за продукт Мангазеи надо переживать, оттуда одним днем высадился продуктовый мэтр рынка - Вадим Иванов (ех-МР). В Мангазеи кадровая чехарда примерно как в Инграде, да люди между этими двумя конторами плавают примерно одни и те же.
5. Региональные ребята хантят в себя проверенных людей. Так, в краснодарскую Догму вышел Алексей Козлов, который раньше отвечал за стройку в ПИКе и Самолете. Также схантили Илью Витковского из ПИКа, который отвечает за ценообразование.
6. Отдельный есть слушок, как бывшая команда ех-Интеко пытается захватить власть в МР. Всех самых эффективных и красивых Смайнекс же сразу отправил на рынок труда. Думается, что это произойдет со всеми товарищами из МИЦ, после сделки с Самолетом. Так, что движение людей по кругу в девелоперских компаниях продолжится. Отдельный респект Павлу Лепшу, который на правах коммерса продал сначала Интеко, а теперь ещё и МИЦ. Гадаем какая следующая компания будет в его портфолио? Её точно продадут.)
7. Из необычного. Замечательная Полина Мурова из директора по пяру переросла в директора по продукту Vesper. Красиво.

Пока нигде не всплывают два маркетолога Ромы из Самолета. Наверное, ребята решили сменить отрасль.

Все компании поздравляем с новыми кадровыми приобретениями, а коллег с новыми вызовами!