ЧТО ОЗНАЧАЕТ СТАВКА 16,5%?

Почему была обозначена такая ставка?

1. ЦБ РФ реагирует на политическое поле. Отложенные переговоры в Будапеште повлияли на принятое решение.
2. Налоговая реформа, начатая совсем не к месту или по злому умыслу отдельной «партии мира», явно ударит по инфляции, поэтому 16,5% это ожидание роста инфляции.
3. Политически Набиуллиной нельзя было не снизить ставку, практически 16,5 это ответ тем, кто на нее давит с умственными способностями «глазьева», смотрите я снижаю. Могла бы Набиуллина снизить до 16,9% она бы и это сделала. Эльвира подаёт сигнал, ставку буду снижать максимально медленно.

Что ожидать?

1. Перестаньте смотреть на рынок недвижимости и смотрите на экономику в целом. Идут сильнейшие сокращения во всех сферах. И это позитивный сигнал на самом деле. Потому что у нас была нулевая безработица и росли зарплаты. Сейчас зарплаты остановятся в росте.

2. Инфляция и остановка роста зарплат приведет в 2026 году к обеднению среднего класса. Разница между продуктовой корзиной и зарплатой сократится сильно, что ударит по возможности обслуживать ипотечный займ и рассрочку. А это прямой удар по рынку недвижимости. Количество просроченных ипотек и рассрочек возрастет.

3. Налоговая реформа удар по малому бизнесу. Уже сейчас начались закрытия ПВЗ, следовательно в зоне риска оказываются собственники, которые сдают помещения под малый бизнес (ПВЗ, кофейни, салоны красоты, мелкая торговля).

4. Количество срывов отдельных видов работ из-за банкротств мелких подрядчиков вырастет кратно. Стройки будут вставать именно из-за того, что мелкие подрядчики не могут выполнить свою работу в цепочке задач. Какие это работы? Отделка МОПов, установка окон, фасадные работы, электрика, сантехника, благоустройство. Крупные подрядчики выдержат, а именно из-за мелких стройка начнёт заваливаться.

5. Количество закрытых агентств недвижимости вырастет в 2 раза. 2026 год станет кровавой мясорубкой для агентств недвижимости по двум причинам. Во-первых налоги, нельзя не платить. В нашей сети налоги за 2025 год составят 50% от прибыли. То есть, по сути в этом году налоги уполовинили прибыль. А в следующем году будет еще хлеще. Во-вторых, продолжит падать спрос на недвижимость, семейная ипотека перестанет тащить на себе продажи уже в первом квартале 2026 года и передохнут все, кто торговал лидами для застройщиков.

11 ноября приглашаем на масштабную конференцию «Акты и аккорды: правовая гармония инвестиционных проектов»

Конференция станет площадкой для поиска практических решений самых острых правовых вопросов в сфере недвижимости и строительства. Вместе с отраслевыми экспертами и ведущими юристами будет «пройден» полный цикл проекта: от запуска и финансирования до успешного преодоления вызовов градостроительного и экологического регулирования.

В числе приглашенных спикеров: Клуб инвесторов Москвы, ГК «Родина», Страна Девелопмент, PIONEER, ДОНСТРОЙ, ГК «Основа», ГК «А 101», GloraX, ГК «Мангазея», ГК «Эталон», ГК ФСК и другие.

Организатор конференции: юридическая фирма VERBA LEGAL

Дата и время: 11 ноября 2025 года, 10:00 – 16:00

Место проведения: ул. Солянка, д. 16, Музей «Собрание»
Эксклюзивное начало мероприятия — звучание крупного концертного органа 1926 года, установленного в музее «Собрание».

🔗 Подробная программа и регистрация

*Участие в мероприятии является бесплатным. Необходима предварительная регистрация. Мероприятие закрыто для представителей консалтинга.

Ключевая ставка снизилась на 0,5%, но на рынке печаль…

ЦБ РФ скорректировал текущее видение по движению ключевой ставки в следующем году, в очередной раз предупреждая всех участников рынка о том, что быстрых перемен не будет.
Мы собрали последние прогнозы ЦБ РФ по максимальной среднегодовой ставке. Надежда на лучшее будущее cдвигается, но оно наступит.

@REBURG

‼️ КОММЕНТАРИИ К ПРОГНОЗУ ЦБ

ФАКТЫ:

• Инфляция. Прогноз на 2025г повышен с 6-7 до 6.5-7%; прогноз на 2026г повышен с 4 до 4-5%
• Ставка (в среднем за год). Прогноз на остаток 2025г – 16.4-16.5% – предполагает, что на заседании 19 декабря ставка может быть, как оставлена без изменений, так и снижена до 16.0%; прогноз на 2026г повышен с 12-13 до 13-15%
• ВВП. Прогноз на 2025г понижен с 1-2 до 0.5-1%
• Кредит экономике. Прогноз на 2025г повышен с 7-10 до 8-11%
• М2. Прогноз на 2025г повышен с 6-9 до 7-10%

Прогноз на 2027-28гг без изменений. Он предполагает, что экономика с 2027г будет в равновесии: ВВП – 1.5-2.5%, инфляция – 4%, ставка – 7.5-8.5%. Подчеркнём, что равновесие предполагает и заякоренные инфляционные ожидания. Добиться за полтора-два года этого вряд ли возможно. Особенно при продолжающихся шоках.

ЛОГИКА РЕШЕНИЯ и КОММЕНТАРИИ ЦБ:

• ЦБ фокусируется на устойчивой инфляции, оценивая её 4-6%
• Исходя из того, что устойчивая инфляция выше цели, а экономика сталкивается с новыми шоками (топливный кризис, более мягкий бюджет-25, НДС), из-за которых ЦБ повышает прогноз инфляции, было бы логично сделать сейчас паузу…
• …но ЦБ снижает ставку (с нейтральным сигналом), объясняя, что шоки носят разовый характер, и по мере их исчерпания дезинфляция продолжится

Но важнее не это решение, а траектория ставки! А она значимо выше, чем в предыдущем прогнозе. Поэтому можно однозначно утверждать, что из-за всех свалившихся шоков ЦБ вынужден проводить более жесткую ДКП

ЧТО ДАЛЬШЕ:

• До декабрьского заседания мы получим полную статистику по инфляции за октябрь и ноябрь. Если устойчивая инфляция останется там же, где и сейчас, то ставка в декабре останется без изменений, снижение может возобновиться в марте (вряд ли в феврале, т.к. в январе будет максимальный эффект от повышения НДС)
• Если за эти 2 месяца устойчивая инфляция уйдёт на 6-8%, то ждём сигнала о повышении ставки в начале 2026г (а то и повышения ставки в декабре);
• Чтобы ЦБ продолжил снижение ставки в декабре (до 16%), требуется снижение устойчивой инфляции, хотя бы до 4-5% и сигналы охлаждения с рынка труда (в первую очередь, замедление роста зарплат)

Мы полагаем, что и сейчас устойчивая инфляция вблизи 4%. Что касается рынка труда, мы практически не сомневаемся, что сигналы охлаждения будут нарастать, т.к. экономика замедляется. Поэтому снижение ставки до 16% в декабре видится нам вполне возможным. Сейчас мы оцениваем вероятность такого шага, как 35-65% (т.е. более вероятно всё-таки сохранение ставки на 16.5%).

Перспективы смягчения ДКП в 2026г мы оцениваем очень сдержанно. Нет сомнений, что оно продолжится, но наш прогноз среднегодового значения (14.6%) ближе к верхней границе прогноза ЦБ. Мы ожидаем 14.5-15% к середине 2026г и 13.5-14% к концу года.

ЧТО МЫ НЕ ЗНАЕМ (ГЛАВНЫЕ РИСКИ):

Что точно не учёл прогноз ЦБ – это влияние последних санкций (на Роснефть и Лукойл). Возможны и новые санкции на банки. Это шоки предложения, снижающие потенциал. Рецессия в экономике если и начнется, то не из-за «переохлаждения спроса», а из-за подобных шоков. Топливный кризис и НДС – из той же серии – это всё события, снижающие потенциал. А если снижается потенциал, то разрыв может оставаться положительным (спрос будет превышать потенциал) дольше, чем предполагает ЦБ. А значит, может потребоваться более жёсткая ДКП. В условиях, когда происходит сокращение выпуска из-за внешних воздействий, низкая ставка никак не поможет поддержать рост, но зато в полной мере поможет разгону инфляции.

☝️ Изменение Минфином параметров льготной ипотеки с большой вероятностью окажет негативное влияние на динамику ипотечных выдач, заявил руководитель финансового блока "Сбера" Тарас Скворцов.

▶️ Минфин с 1 февраля 2026 года изменяет правила предоставления семейной ипотеки, запретив оформлять два льготных кредита на каждого из супругов. Кроме того, россияне, взявшие комбинированный кредит по льготным семейной, дальневосточной и арктической ипотекам, смогут снизить ставку по его рыночной части, размер этого снижения будет зависеть от условий по рыночным программам банка, а именно от размера ключевой ставки и стоимости фондирования.

"По льготной ипотеке Минфина ответ такой. Мы в целом ожидали и даже можно сказать, что готовились к тому, что есть риск снижения размера субсидий раньше, уже в ноябре 2025 года. Учитывая мнение участников рынка, Минфин пошел навстречу нам всем и отложил решение по снижению на начало 2026 года. Мы, соответственно, будем к нему готовиться. Повлияет ли это негативно на динамику выдачи ипотеки? С большой вероятностью да, повлияет", - сказал Скворцов.

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

Льготные ипотечные программы должны стать адресными?

Ранее Минфин ставил цель снизить долю льготных ипотечных программ до 25% к 2026-2027 гг:

«Снижение доли льготных программ до 25% не должно произойти сиюминутно, мы видим горизонт — 2026-2027 годы. Если сейчас взять и отменить меры поддержки — плохо будет всем»

После отмены массовой льготной ипотеки, широко звучала мысль о том, что льготы на рынке ипотеки будут адресными. Именно так сегодня представляют «семейную ипотеку», и именно она сегодня тянет лямку рынка новостроек. Казалось бы, когда ключевая ставка снизится, рыночная ипотека должна стать основным инструментом продаж. Но пока в это не верят.

Т-банк прогнозирует, что ключевая ставка снизится до 10% в конце 2026 года. При этом рынок жилья в следующие годы продолжит ехать на льготных программах. По мнению Т-банка в 2026 году на них придется 70% сделок, а в 2027 – 66%. Ранее близкие пропорции давали аналитики ДОМ. РФ.

Массовая, адресная, семейная, твоя!

@REBURG