‼️ КОММЕНТАРИИ К ПРОГНОЗУ ЦБ

ФАКТЫ:

• Инфляция. Прогноз на 2025г повышен с 6-7 до 6.5-7%; прогноз на 2026г повышен с 4 до 4-5%
• Ставка (в среднем за год). Прогноз на остаток 2025г – 16.4-16.5% – предполагает, что на заседании 19 декабря ставка может быть, как оставлена без изменений, так и снижена до 16.0%; прогноз на 2026г повышен с 12-13 до 13-15%
• ВВП. Прогноз на 2025г понижен с 1-2 до 0.5-1%
• Кредит экономике. Прогноз на 2025г повышен с 7-10 до 8-11%
• М2. Прогноз на 2025г повышен с 6-9 до 7-10%

Прогноз на 2027-28гг без изменений. Он предполагает, что экономика с 2027г будет в равновесии: ВВП – 1.5-2.5%, инфляция – 4%, ставка – 7.5-8.5%. Подчеркнём, что равновесие предполагает и заякоренные инфляционные ожидания. Добиться за полтора-два года этого вряд ли возможно. Особенно при продолжающихся шоках.

ЛОГИКА РЕШЕНИЯ и КОММЕНТАРИИ ЦБ:

• ЦБ фокусируется на устойчивой инфляции, оценивая её 4-6%
• Исходя из того, что устойчивая инфляция выше цели, а экономика сталкивается с новыми шоками (топливный кризис, более мягкий бюджет-25, НДС), из-за которых ЦБ повышает прогноз инфляции, было бы логично сделать сейчас паузу…
• …но ЦБ снижает ставку (с нейтральным сигналом), объясняя, что шоки носят разовый характер, и по мере их исчерпания дезинфляция продолжится

Но важнее не это решение, а траектория ставки! А она значимо выше, чем в предыдущем прогнозе. Поэтому можно однозначно утверждать, что из-за всех свалившихся шоков ЦБ вынужден проводить более жесткую ДКП

ЧТО ДАЛЬШЕ:

• До декабрьского заседания мы получим полную статистику по инфляции за октябрь и ноябрь. Если устойчивая инфляция останется там же, где и сейчас, то ставка в декабре останется без изменений, снижение может возобновиться в марте (вряд ли в феврале, т.к. в январе будет максимальный эффект от повышения НДС)
• Если за эти 2 месяца устойчивая инфляция уйдёт на 6-8%, то ждём сигнала о повышении ставки в начале 2026г (а то и повышения ставки в декабре);
• Чтобы ЦБ продолжил снижение ставки в декабре (до 16%), требуется снижение устойчивой инфляции, хотя бы до 4-5% и сигналы охлаждения с рынка труда (в первую очередь, замедление роста зарплат)

Мы полагаем, что и сейчас устойчивая инфляция вблизи 4%. Что касается рынка труда, мы практически не сомневаемся, что сигналы охлаждения будут нарастать, т.к. экономика замедляется. Поэтому снижение ставки до 16% в декабре видится нам вполне возможным. Сейчас мы оцениваем вероятность такого шага, как 35-65% (т.е. более вероятно всё-таки сохранение ставки на 16.5%).

Перспективы смягчения ДКП в 2026г мы оцениваем очень сдержанно. Нет сомнений, что оно продолжится, но наш прогноз среднегодового значения (14.6%) ближе к верхней границе прогноза ЦБ. Мы ожидаем 14.5-15% к середине 2026г и 13.5-14% к концу года.

ЧТО МЫ НЕ ЗНАЕМ (ГЛАВНЫЕ РИСКИ):

Что точно не учёл прогноз ЦБ – это влияние последних санкций (на Роснефть и Лукойл). Возможны и новые санкции на банки. Это шоки предложения, снижающие потенциал. Рецессия в экономике если и начнется, то не из-за «переохлаждения спроса», а из-за подобных шоков. Топливный кризис и НДС – из той же серии – это всё события, снижающие потенциал. А если снижается потенциал, то разрыв может оставаться положительным (спрос будет превышать потенциал) дольше, чем предполагает ЦБ. А значит, может потребоваться более жёсткая ДКП. В условиях, когда происходит сокращение выпуска из-за внешних воздействий, низкая ставка никак не поможет поддержать рост, но зато в полной мере поможет разгону инфляции.

☝️ Изменение Минфином параметров льготной ипотеки с большой вероятностью окажет негативное влияние на динамику ипотечных выдач, заявил руководитель финансового блока "Сбера" Тарас Скворцов.

▶️ Минфин с 1 февраля 2026 года изменяет правила предоставления семейной ипотеки, запретив оформлять два льготных кредита на каждого из супругов. Кроме того, россияне, взявшие комбинированный кредит по льготным семейной, дальневосточной и арктической ипотекам, смогут снизить ставку по его рыночной части, размер этого снижения будет зависеть от условий по рыночным программам банка, а именно от размера ключевой ставки и стоимости фондирования.

"По льготной ипотеке Минфина ответ такой. Мы в целом ожидали и даже можно сказать, что готовились к тому, что есть риск снижения размера субсидий раньше, уже в ноябре 2025 года. Учитывая мнение участников рынка, Минфин пошел навстречу нам всем и отложил решение по снижению на начало 2026 года. Мы, соответственно, будем к нему готовиться. Повлияет ли это негативно на динамику выдачи ипотеки? С большой вероятностью да, повлияет", - сказал Скворцов.

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

Льготные ипотечные программы должны стать адресными?

Ранее Минфин ставил цель снизить долю льготных ипотечных программ до 25% к 2026-2027 гг:

«Снижение доли льготных программ до 25% не должно произойти сиюминутно, мы видим горизонт — 2026-2027 годы. Если сейчас взять и отменить меры поддержки — плохо будет всем»

После отмены массовой льготной ипотеки, широко звучала мысль о том, что льготы на рынке ипотеки будут адресными. Именно так сегодня представляют «семейную ипотеку», и именно она сегодня тянет лямку рынка новостроек. Казалось бы, когда ключевая ставка снизится, рыночная ипотека должна стать основным инструментом продаж. Но пока в это не верят.

Т-банк прогнозирует, что ключевая ставка снизится до 10% в конце 2026 года. При этом рынок жилья в следующие годы продолжит ехать на льготных программах. По мнению Т-банка в 2026 году на них придется 70% сделок, а в 2027 – 66%. Ранее близкие пропорции давали аналитики ДОМ. РФ.

Массовая, адресная, семейная, твоя!

@REBURG

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК РАСТЕТ И НА ПЕРВИЧКЕ И НА ВТОРИЧКЕ

По данным Росреестра, в сентябре число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 11 985 (5.2% гг) vs 10 645 (-4.7% гг) и 11 438 (-13.1% гг) двумя месяцами ранее. Помесячная динамика: 12.6% мм vs -6.9% мм и 17.1% мм ранее. За 9м25 (-3.7% гг)

А количество зарегистрированных сделок с жильём в Москве на первичном рынке составило 7320 (15.0% гг) vs 6 579 (31.4% гг) и 6 499 (-11.4% гг) двумя месяцами ранее. Помесячные темпы: 11.3% мм vs 1.2% мм и 20.0% мм. За 9м25 (-8.7% гг)

Текущие тренды вполне позволяют говорить о том, что рост и не думает прекращаться. Немаловажный дополнительный импульс вносит и дешевеющая ипотека.

Тем временем в регионах - сравнение 9 месяцев 2024 к 9 месяцам 2025 года

Калининградская область - рост оценки выручки на 30% и снижение доли ипотеки до 53%

Приморский край - снижение оценки выручки на 14% и снижение доли ипотеки до 72%

Тульская область - снижение оценки выручки на 14% и снижение доли ипотеки до 55%

Рязанская область - снижение оценки выручки на 13% и снижение доли ипотеки до 59%

Калужская область - снижение оценки выручки на 6% и снижение доли ипотеки до 69%

Нижегородская область - рост оценки выручки на 14% и снижение доли ипотеки до 71%


Подробности по каждому региону в таблице.
Методика расчетов - в первом комментарии.

Что делать, если покупатель с ипотекой или материнским капиталом, а вы не хотите рисковать?

Сегодня рынок недвижимости - это рынок покупателей, большинство из которых - с ипотекой, материнским капиталом, социальными выплатами или сертификатами.

Покупатели с «живыми» деньгами - один из десяти.⠀

Многие собственники, которые продают квартиры самостоятельно, не знают, как проходят такие сделки. В итоге теряют реальных клиентов, а квартира остаётся в продаже дольше, чем планировалось.⠀

👉 В таких случаях я всегда рекомендую обратиться к агенту.
Он знает:
1) какие документы нужны,
2) сколько времени займёт сделка,
3) когда и в какие сроки продавец получит деньги.⠀

Это особенно важно, если у продавца встречная покупка.Тогда нужно понимать, как согласовать всё по срокам и документам, чтобы не сорвать цепочку и не попасть в ситуацию, когда одна сделка зависит от другой.⠀

👉 Если вы сейчас продаёте квартиру и не знаете, как действовать с покупателями с ипотекой или материнским капиталом - напишите нам в телеграм или звоните +79219959643.
Разберём вашу ситуацию и составим понятный и безопасный план сделки.

Агентство ФОРУМЗ. Канал для тех, кто продаёт или покупает квартиру в Петербурге.

#реклама
О рекламодателе

Ипотека по рыночной цене оживает. По данным Домклик, в 3 квартале 2025 года Сбер выдал на такую ипотеку более 150 миллиардов рублей, что в три раза больше, чем в 1 квартале этого года.

Лидером по выдаче займов на покупку жилья стала Омская область, где на базовую ипотеку пришлось около трети рынка (31,3%). Немного от лидера отстают по показателями Смоленская, Саратовская, Ивановская области.

В Москве доля рыночных программ с начала года выросла на 10 п.п. и в третьем квартале приблизилась к 25%. По сравнению с другими регионами в российской столице выше доля рыночной ипотеки на новостройки – 25% против 7-10%.