Сейчас по всей стране насчитывается около 3,3 тыс. проблемных дома в 75 регионах - таковы обновленные данные Единой информационной системе жилищного строительства.

🏗 Новые тренды на рынке ВДО: строительные облигации

Каждый год застройщики сдают жилья примерно на 3 трлн руб. Это гигантская цифра. Этот сегмент экономики не исчезнет даже в условиях стабильности, стагнации или рецессии, о которой так долго говорят большевики экономисты всех мастей, но сильно трансформируется. Если предложение превысит спрос, то часть жилья, конечно, продать будет невозможно.

Но какую часть? Человейники более не модны. Дома же хорошего качества с правильной инфраструктурой и в правильных районах всё равно будут покупать. Наша задача - понять, кто из застройщиков умеет так строить?

Да, жилье перестало быть инвестиционно привлекательным, но сам рынок новостроек никуда не денется.

Мы искренне считаем, что 2020 год - это год начала активного размещения облигаций мелких и средних застройщиков с правильными проектами.

На конец 2018 года объем средств, привлеченных от дольщиков составлял 3,7 трлн руб., банковские кредиты - всего 600 млрд руб. и только 400 млрд руб. - это капитал застройщиков.

Как строителям заместить 3,7 трлн руб.? Несоменно, часть из них обратится на облигационный рынок, и мы станем свидетелями бурного роста их размещений.

Строительство хорошего дома в столицах регионов стоит 700-900 млн руб. и занимает около 3 лет от покупки земельного участка до сдачи дома. До 70% от этой суммы можно привлечь через размещение облигаций. Текущий IRR таких проектов позволяет привлекать деньги под 11-12% годовых. Наблюдаемые нами сейчас купоны 15-16%, конечно, сильно бьют по экономике строительных проектов.

Важное отличие "строительных облигаций" - наличие обеспечения в виде строящегося дома.

Мы также увидим активное использование дисконтных облигаций и появление инвестиционных фондов с фокусом на "строительные" облигации.

Одним из стимулов роста этого рынка будет введение налоговых льгот на дисконтные облигации и, возможно, создание отдельного сектора на Московской бирже.

Со своей стороны мы ведем работу с потенциальными эмитентами, Биржей и Банком России, нацеленную на расширение облигационных выпусков застройщиков.

Бетонозавр жуёт арматуру.
Парк USSRского периода.

@joker_kem

Рубрика #чтопрочитать:

1. Как справка о доходах влияет на ставку по кредиту (5 минут)
https://clck.ru/JfPDb

2. Последний поезд ЦБ: почему инвесторы бросились скупать все, что можно (4 минуты)
https://clck.ru/JfPKY

3. Сервисы пятьдесят плюс. Как банки охотятся на предпенсионеров (6 минут)
https://clck.ru/JfPSL

4. Как растут цены после открытия станций метро? (2 минуты)
https://clck.ru/JfPTU

Есть неизменное.

Тыква в этом году действительно страшная

В Петербурге задержан заместитель председателя Жилищного комитета, отвечающий за содействие в улучшении жилищных условий Аким Гашенко. Он отвечает за работу нескольких отделов: развития жилищного фонда, расселения коммунальных квартир, коммерческого найма, сектор доходных домов, отдел контроля за исполнением жилищного законодательства.

Новые % ставки по ипотеке от банка Дом.РФ с 28.10.2019

За месяц до вступления в силу новых правил застройщики Московского региона выкупили сами у себя порядка 25 000 квартир и апартаментов.

C января по конец сентября 2019 года общая стоимость приобретенных юридическими лицами по ДДУ квартир в Москве оценивается в 81,8 млрд рублей.

Пик оформлений застройщиками квартир на себя пришелся на июнь. В этом месяце зафиксировано аномально большое количество ДДУ с юрлицами в Москве – более 11 700. Для сравнения, реальное количество сделок с физическими лицами составило немногим более 5 200.

https://www.forbes.ru/biznes/386019-zakupka-kvartir-na-82-mlrd-rubley-zastroyshchiki-nashli-lazeyku-v-zaprete-na-dolevoe

​​Слева схема московского метрополитена

Справа — та же схема, только глазами человека с инвалидностью

Застройщиков в Петербурге обяжут сдавать дома и соцобъекты одновременно

Как заявил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, работа по сокращению дефицита между жилой застройкой и социальной инфраструктурой в городе будет продолжена. Застройщиков обяжут сдавать в эксплуатацию жилье вместе с соцобъектами одновременно.

В настоящее время на территории Санкт-Петербурга работают 183 компании, они реализуют свои проекты по 430 разрешениям на строительство общей площадью свыше 25,5 млн кв. м. По 3% (31 объект) сроки строительства сорваны, они признаны проблемными.

Власти города планируют ввести практику заключения контрактов полного цикла, предусматривающих выполнение проектных и строительных работ по соцобъектам силами одной организации, что позволит сократить время строительства.

"За последние 90 лет среднее число внуков у российских бабушек и дедушек сократилось почти в семь раз: если в 1926 году на 100 бабушек и дедушек приходилось 542 внука, то в 2019-м - только 81" (из пресс-релиза медиаофиса Всероссийской переписи населения-2020)

В этом же пресс-релизе говорится, что через несколько лет ситуация немного улучшится, так как подрастает относительно многочисленное поколение родившихся в начале 2000-х годов

Стенать и заламывать руки смысла нет - этим все равно ничего не исправить. Но цифры, конечно, красноречивые, что уж говорить

Маткапитал пустят на воду и газ

Материнский капитал могут разрешить тратить на газификацию дома и подключение его к системам водноснабжение и водоотвода или создание автономной системы водоснабжения. Рассмотреть это вопрос поручил президент Владимир Путин.

Сейчас маткапитал можно расходовать по трем направлениям:
1️⃣Образование детей
2️⃣ Улучшение жилищных условий семьи
3️⃣ Формирование накопительной части пенсии матер

Средствами из материнского капитала можно также компенсировать затраты на определенные товары и услуги для социальной адаптации и интеграции в общество детей - инвалидов. Но в этом случае средства маткапитала нельзя направить, например, на медуслуги,

При этом к сентябрю 2019 года россияне полностью израсходовали средства лишь по 64% всех выданных сертификатов на материнский капитал. И вот, судя по тому, что к вопросу подключили президента, за эти деньги уже скоро можно будут также получить газу и воду.

Меньше шума

У аэропортов заберут земли под застройку, пишут "Ведомости".

Удивительная страна - Россия. Дмитрий Медведев, рассмотрев проблемы на прилегающих к аэропортам территориям, решил, будучи, разумеется, и экологом, и врачём одновременно 🤦‍♀️, что уровень шумового загрязнения следует измерять не по максимальному уровню шума, как это делается сейчас согласно требованиям СанПиНа, а по эквивалентному (читайте: "среднему арифметическому"). Заверения главного санитарного врача о том, что для принятия подобных решений нужно проводить научные исследования, были проигнорированы🙈.

При принятии поправок Он-Вам-Не-Димона в СанПиН:
▪️территория "Шереметьево" сократится с 160 000 га до 45 000 га;
▪️территория "Внуково" - с 184 000 до 61 000 га;
▪️территория "Домодедово" - с 298 000 примерно до 50 000 га.

Как вам такие поправки?

@novostroyman

В Воронеже прошел строительный форум, где региональные девелоперы подняли вопрос о переходе на новые правила.

Самым красноречивым выдалось выступление гендиректора воронежской компании "ДСК" Андрея Соболева. Он отметил, что большая часть прибыли, которая формируется с помощью новых механизмов, предложенных изменением законодательства, перераспределяется в банковскую сферу. Банки начали зарабатывать на эскроу-счетах, на ипотеке, на дольщиках и одновременно на застройщиках, от которых получают процент за кредитные продукты.

Также было заявлено, что по новым правилам банки не кредитуют строительство объектов инфраструктуры за пределами земельного участка. То есть при освоении нового участка, допустим 100 га под строительство домов, нужно вложить в объекты инженерной инфраструктуру около 700 млн. рублей. Где брать эти деньги? Банки под инфраструктуру денег не дают, собственных средств не у всякого хватит, на ресурсоснабжающие предприятия надежды тоже нет.

Спикер от белгородской Домостроительной компании Максим Егоров и вовсе заявил, что если не произойдет никаких законодательных изменений, то после того, как закончатся объекты, возводимые по старым правилам, все строительство рухнет на 50-60%. И так по всей стране.

На форуме также была озвучена проблема переноса строительства. Если в 2016 году средний срок строительства дома составлял 2,5 года, то теперь речь идет о трех годах и показатель будет только возрастать. Наблюдается рост среднего срока переноса ввода жилья, среднего срока строительства и объема остановленного строительства. В Черноземье, например, было зафиксировано, что объем вывода на рынок новых проектов оказался ниже, чем скорость продажи жилья по договорам долевого участия.

Регионы прогнозируют в будущем не более 70 млн. квадратов в год и ни о каких 120 млн. кв.м. к 2024 году даже не мечтают. Новые правила сыграли на руку только банкам. Строительная отрасль пытается на различных форумах обратить на себя внимание, но Мутко с Якушевым на таких мероприятиях не бывают.

​​Застройщики закупили у себя квартир на 82 млрд руб

С начала года объем сделок по покупке квартир юрлицами в Москве составил аномальные 81,8 млрд руб. Чтобы не лишиться права продавать жилье через договоры долевого участия, застройщики сами докупили квартиры.

С 1 октября продавать квартиры по старым правилам через ДДУ могут только те застройщики, у которых степень готовности дома более 30%, а доля проданных квартир – не менее 10%. Остальные могут пользоваться только финансированием с эскроу-счетами в банках, на которых накапливаются деньги покупателей квартир.

Многие застройщики купили квартиры сами у себя через родственные структуры. Только за месяц до вступления в силу нового закона они выкупили порядка 25 000 строящихся квартир и апартаментов.

Некоторые девелоперы закупились на всякий случай из-за страха и непонимания критериев нового закона, но большинство просто раскручивают на свои деньги старт продаж до нужных 10%.

Выкупленную на себя недвижимость после спокойно продают физлицам по переуступке прав ДДУ. А для избежания лишних налоговых начислений квартиру перепродают по цене закупки, либо расторгают договор и заключают заново.

Вероятно лазейку в запрете попытаются прикрыть, но желание застройщика сразу получить деньги вкладчиков слишком велико, поэтому с таким креативом сложно будет бороться.

👉 Будем держать руку на пульсе, и вы не переключайте канал! 👇
@trubapodneglinnoy

Рубрика #чтопрочитать

1. Как рассчитать пенсию по старости (4 минуты)
https://clck.ru/Jh6fV

2. Пять вопросов о завещаниях (5 минут)
https://clck.ru/Jh6ng

3. Названа доля пенсионеров среди покупателей жилья в Москве (3 минуты)
https://clck.ru/JgvH3

4. Иметь или не иметь? (2 минуты)
https://clck.ru/Jh7cH

- Как вы вообще в Москве живете?
- Хреново, не приезжайте.

Forbes оценил надежность российских застройщиков. Компании ранжировались по таким показателям, как выручка от реализации недвижимости за три года (2016–2018), динамика выручки, чистый долг, случаи задержки ввода домов, прозрачность девелопера и наличие исков к застройщикам в арбитражах. Лидером оказался крупнейший российский застройщик - группа ПИК. Далее на ней следуют три петербургских девелопера - Etalon Group, ЛСР и Setl Group, а завершает пятерку екатеринбургская «Брусника». А вот девелоперы, работающие на рынке московском рынке жилья, оказались во второй части первой десятки. С 5-е по 10-е места там последовательно заняли «Самолет», группа ФСК, «Гранель», «Пионер» и «Инград». @ria_realty