На заметку

О приостановке работ подрядчиком по вине заказчика

Вопрос 

Заказчиком в 2022 году заключен контракт на строительство объекта капитального строительства (ОКС). По вине заказчика генподрядчик приостановил работы на объекте. Какова процедура такого приостановления работ?

Ответ

В настоящее время законодательством не урегулирован какой-либо обязательный набор действий, выполняемых сторонами для приостановления работ по строительству объекта капитального строительства. 

Единственным условием приостановления работ является уведомление подрядчиком заказчика о начале такого приостановления. 

1️⃣Работы считаются приостановленными с даты уведомления об этом заказчика, независимо от того, заключено допсоглашение сторонами по данному вопросу или нет.

2️⃣Если подрядчик не виновен в нарушении исполнения договора, то заказчик не вправе требовать от него уплаты пени — ч. 9 ст. 34 Закона N 44-ФЗ — сторона освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

3️⃣Подрядчик вправе потребовать с заказчика возмещения убытков, если приостановление работ вызвано действиями заказчика — ст. 15, ст. 393, ч. 3 ст. 716, ч. 2 ст. 719 ГК РФ.

4️⃣ Сложившаяся судебная практика подтверждает — в срок просрочки исполнения обязательств не входит срок, в течение которого работы были приостановлены по обоснованным причинам:

⬩ постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. N 09АП-45646/21; 
⬩ постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2020 г. N Ф08-11574/20.

🤨Таким образом, формат взаимодействия сторон при приостановке работ определяется сторонами самостоятельно.

➡️Продолжение в следующем посте ⬇️


@developers_policy #назаметку

На заметку

О приостановке работ подрядчиком по вине заказчика (продолжение)

Важно

1️⃣Приостановление выполнения работ должно исходить из обоснованного решения и являться мерой разумной и соответствующей обстоятельствам выполнения работ:

⬩ постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 сентября 2020 г. N Ф02-4496/20; 
⬩ постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2022 г. N Ф09-9470/21.

2️⃣Срок приостановки начинает течь с даты надлежащего уведомления заказчика о такой приостановке — постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2022 г. N 05АП-8016/21. 

3️⃣В уведомлении подрядчик может указать конкретный период, на который он приостановил работы.

Если подрядчик не указал в письме точную дату окончания приостановления работ, то о возобновлении работ подрядчик сообщает отдельным письменным обращением. 

4️⃣Заказчик вправе не согласиться с приостановлением работ и потребовать исполнения контракта, а в дальнейшем рассмотреть вопрос об одностороннем расторжении — ст. 715 ГК РФ.

➡️Продолжение в следующем посте ⬇️

@developers_policy #назаметку

На заметку

О приостановке работ подрядчиком по вине заказчика (продолжение)

Справочно

1️⃣Нормами ФЗ от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ «О контрактной системе..» не определен порядок действий заказчика при необходимости приостановки строительно-монтажных работ на объекте. Поэтому в данном случае возможно применение нормы гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством о закупках.

2️⃣П. 1 ст. 716 ГК РФ — подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: 

⬩ непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации; 
⬩ о неблагоприятных для заказчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;
⬩ иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

3️⃣П. 1 ст. 719 ГК РФ — подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить, если заказчик нарушает свои обязанности по договору подряда:

⬩ не предоставляет материалы, оборудование, техническую документацию.
⬩ препятствует исполнению договора подрядчиком;
⬩ при наличии иных обстоятельств, мешающих выполнению работ в срок.

@developers_policy #назаметку

Мнение

Генеральный директор Национального рейтингового агентства (НРА) Татьяна Григорьева о ценах, рынке жилья и экономике

По базовому сценарию НРА в 2024 году можно ожидать:

1️⃣Охлаждение ипотечного рынка приведет к снижению цен на вторичное жилье вплоть до 15%. 

В столичных регионах цены:

⬩ на старый фонд снизятся на 10-15%;
⬩ на новый вторичнвй фонд — в пределах 5%.

2️⃣Ставки по рыночной ипотеке к концу года опустятся до 12–14%;

3️⃣Существенного снижения цен на первичном рынке не ожидается. Рост цен сдерживается большим количеством предложений, особенно в Москве. Однако растущая инфляция ведет к увеличению цен застройщиками и к повышенному спросу населения на недвижимость — россияне по-прежнему видят в ней основной инвестиционный актив. 

Наиболее вероятны максимальные дисконты на квартиры больше 60 кв м, поскольку именно они больше всего пострадают от повышения первоначального взноса и снижения лимитов по льготным программам.

4️⃣Уровень инфляции к концу 2024 года будет выше целевого показателя в 4% и составит 5,5–6%. По инерции высокие темпы роста цен сохранятся еще два-три квартала, а затем работа трансмиссионного механизма переломит тренд.

5️⃣Ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ завершится на повышении ставки до 16%, состоявшемся 15 декабря 2023 года. Дальнейшее ужесточение в начале 2024 года возможно, если продолжится рост устойчивых компонентов цен на товары и услуги. Оно продержится до конца 2024 года, а цикл снижения ключевой ставки начнется не раньше III–IV квартала 2024 года. 

Снижению ставки могут способствовать:

⬩ замедление роста цен;
⬩ сокращение трат из бюджета;
⬩ стабилизация инфляционных ожиданий граждан и бизнеса;
⬩ стабилизация мировой экономики.

6️⃣Доллар будет держаться на уровне 85–90 рублей, т.к. требования по продаже валютной выручки экспортеров продлятся до декабря 2024 года.

@developers_policy #мнение

⚡️Правительство РФ утвердило планы развития 16 дальневосточных городов до 2030 года на 3,5 трлн рублей

Их мастер-планы предусматривают обновление жилищного фонда, строительство социальных объектов, благоустройство территорий, модернизацию транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также развитие курортных зон.

Особе внимание уделено Приморскому краю: от него утвердили планы Арсеньева, Большого Камня, Владивостока, Находки и Уссурийска. Также в списке значатся Анадырь, Биробиджан, Благовещенск, Белогорск, Комсомольск-на-Амуре, Краснокаменск, Нерюнгри, Магадан, Свободный, Хабаровск и Якутск.

Цель использования денег у каждого региона разная. Например, во Владивостоке на острове Русский в 2025-2026 годах планируется строительство академии тенниса, а в Благовещенске хотят сделать канатную дорогу на Китай.

💰Общий объем финансирования – 3,5 трлн рублей. Из них 1,2 трлн рублей составят средства федерального бюджета, 400 млрд рублей – средства бюджетов регионов, 1,9 трлн рублей – внебюджетные источники.

В апреле начнет действовать закон, уточняющий понятие перепланировки и ускоряющий перевод жилого помещения в нежилое

Продолжаем обзор законов, которые вступят в силу в 2024 году.

С 1 апреля 2024 года вступит в силу Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости».

В чем суть 

Закон уточняет понятие перепланировки и ускоряет процесс перевода жилого помещения в нежилое. 

1️⃣Перепланировка помещения в многоквартирном доме — это изменение границ или площади такого помещения либо образование новых помещений. 

Поэтому с апреля любое изменение площади помещения будет признаваться перепланировкой.

Сейчас перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт.

2️⃣Уточнены сроки подачи документов о перепланировке и реконструкции помещений. 

Новый закон устанавливает срок для утверждения акта — 30 дней. Кроме того, документ устанавливает срок пять рабочих дней для направления органом местного самоуправления информации о переводе помещения из жилого в нежилое или о перепланировке.

Сейчас завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который потом должен быть направлен в Росреестр. Срок для такого направления не установлен. 

3️⃣С 1 января 2024 года больше не действует мораторий на незаконную перепланировку квартир в Москве. 

➡️Штрафы за несогласованную перепланировку составят:

⬩ до 2,5 тыс. рублей — для физических лиц;
⬩ до 50 тыс. рублей — для юридических лиц.

@developers_policy

Делимся ТОПовыми каналами, благодаря которым вы будете в курсе всех актуальных событий! 📢

✔️ 🏗 Nikoliers - Ежедневная аналитика новостей рынка недвижимости от экспертов с многолетним международным опытом.
Канал для собственников недвижимости, инвесторов, девелоперов и арендаторов.

Обзоры офисной, жилой и складской недвижимости.
Ежемесячные отчёты по всем сегментам недвижимости 🏙

✔️ Авторский ТГ-канал о коммерческой функции в девелопменте. Частное, региональное, неудержимое мнение.
Александр Дмитриев — эксперт в области управления маркетингом и продажами в девелопменте, в прошлом коммерческий директор, а сейчас руководитель подразделения консалтинга в «Этажи Девелопмент»

✔️Серьезный канал настоящего генерального🧰
Юрий Иванов в 2003 году основал и возглавил ГК «ЮгСтройИнвест». Компания уверенно занимает лидирующие позиции в девелоперских ТОПах, а гендир ежедневно лично выезжает на стройплощадки и делится новостями о том, чем живет стройка сейчас.
Подписывайтесь!
https://news.1rj.ru/str/ivanov_yuriy_usi

✔️ Законы стройки — все строительное законодательство в одном телеграмм-канале. Новые законы, изменениях нормативных актов и секретные проекты документов. Эксклюзивные инсайды.

✔️ Вот это дом! — канал делится идеями планировки  и интерьера, которые даже из старой постройки сделают дом мечты.
Больше не нужно бесконечно листать Pinterest и телеграм, все лучшие идеи доступны в одном канале.
Подписывайтесь на Вот это дом!, с ними обустроить дом легче!

✔️ Элитная недвижимость Москвы: новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения.
Подписывайтесь на канал, чтобы следить за новостями московской элитной недвижимости Москвы!

✔️ «Бетон, деньги, два столба» - крутой замес и столкновение интересов застройщиков, банков и населения. Раздувшийся пузырь на рынке жилья и проблемы девелоперов, перспективы и подводные камни ипотеки.

✔️ Кабинет Финансиста —  канал под редакцией опытного финансиста. Подпишись и узнавай первым о главных сделках и новостях в мире экономики, чтобы зарабатывать вместе с нами.

✔️ «ОДНУШКА» – здесь полно идей для декора и интерьера на любой вкус.

✔️ Инсайдер. Главный по домам — самый скандальный телеграм-канал про недвижимость. Раскрывает все секреты застройщиков, чтобы вы точно знали, где покупать квартиры не надо и кто строит в России лучше всех.

✔️ Твой дом — Москва 💔 — канал о лучших новостройках, лучшей инфраструктуре и твоей лучшей жизни в Москве.

Подборка собрана агентством коммуникаций M — Space. С нами становятся лидерами Telegram-пространства.

Мнение

Рост аварий в ЖКХ связан с увеличением строительства жилья

Обнаружен главный корень зла коммунальных проблем. Это застройщики. Они увеличивают объемы строительства и негативно влияют на отраслевые стандарты.

1️⃣Увеличение количества аварий в российском ЖКХ связано с растущими объемами жилищного строительства — так считает член комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ Торгово-промышленной палаты Константин Крохин . 

✅Он связывает большое количество аварий в коммунальном хозяйстве с растущими объемами строительства жилья. По его мнению, из-за это увеличивается нагрузка на имеющуюся инженерную инфраструктуру.

✅Кроме того, по мнению Крохина, крупные застройщики оказывают негативное влияние на отраслевые стандарты.

«Девелоперы участвуют в формировании отраслевых стандартов, исходя больше из собственных интересов, чем из нужд потребителей. И вот мы видим эти последствия», — заявил он. 

2️⃣Такой же позиции придерживается зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

«Интенсификация жилищного строительства привела к существенному отставанию сферы ЖКХ от прочей инфраструктуры. Это отставание надо срочно ликвидировать», — сказала она.

@developers_policy #мнение

На заметку

ФГИС ЦС о сметной документации после перехода на ресурсно-индексный метод

Разъяснение по данному вопросу размещено на сайте ФГИС ЦС.

Вопрос

Документация, разработанная базисно-индексным методом для капремонта объекта капстроительства (ОКС), получила отрицательное заключение. Задание на проектирование отсутствует. Каким методом составлять сметную документацию после перехода на ресурсно-индексный метод (РИМ)?

Ответ

Менять базисно-индексный  метод на РИМ для случаев, когда документация не прошла госэкспертизу, не запрещается законодательством.

Поэтому вопрос: вносить изменения в ранее утвержденное задание на проектирование или не вносить — решается на уровне отношений Заказчика и Подрядчика, регулируемых договором подряда или государственным (муниципальным) контрактом.

Справочно

1️⃣Метод определения сметной стоимости строительства указывается в типовой форме задания на проектирование ОКС разделе III «Иные требования к проектированию»  (среди прочих требований к подготовке сметной документации).  

При этом по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ Заказчик обязан возместить Подрядчику допрасходы, вызванные изменением исходных данных вследствие обстоятельств, не зависящих от Подрядчика (если иное не предусмотрено договором) — ст. 762 ГК РФ.

2️⃣Типовая форма задания на выполнение проектных и изыскательских работ и требования к его подготовке утверждены Приказом Минстроя от 01.03.2018 № 125/пр.

3️⃣Согласно ст. 759 ГК РФ, при выполнении проектных и изыскательских работ по договору подряда Заказчик обязан передать Подрядчику:

⬩ задание на проектирование;
⬩ иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. 

Задание на выполнение работ может быть подготовлено Подрядчиком (по поручению Заказчика).
 
Задание является обязательным для сторон с момента его утверждения Заказчиком.

Для выполнения работ Подрядчик обязан соблюдать требования задания и других исходных данных. Отступать от них можно с согласия Заказчика.

@developers_policy #назаметку

⭐️Путин считает, что нужно ввести дополнительные выплаты на погашение ипотеки в регионах Дальнего Востока с низкой рождаемостью

В ходе сегодняшней встречи президента в Анадыре один из участников рассказал, что при рождении третьего ребенка Приморский край выплачивает дополнительно 550 тыс. рублей на погашение ипотеки. В свою очередь, Путин указал на то, что регион делает это из собственного бюджета, но «у Чукотки доходы меньше, чем в Приморском крае».

«Для такого региона, как Чукотка, здесь нужна будет федеральная поддержка. Это, на мой взгляд, с учетом состояния государственных финансов, сделать возможно. Но в данном случае, мне кажется, нужно тогда распространять эту меру не только на Чукотку, а и на другие регионы Дальнего Востока, в которых уровень рождаемости все-таки пониже, чем в целом по региону», — добавил Путин.

Соответствующее поручение будет сформулировано и в ближайшие несколько месяцев решение будет принято.

Основные документы, регламентирующие переход на ТИМ

По материалам стратегической сессии «Переход на ТИМ для застройщиков» от Дoм.PФ.

С 1 июля 2024 года застройщики обязаны применять ТИМ в области долевого строительства. Рассмотрим основные документы, которыми необходимо руководствоваться.

🥲Градостроительный кодекс 

В нем содержатся:

⬩ определение термина ТИМ и информационной модели (ИМ);
⬩ основные нормы и сведения о том, куда загружать ИМ;
⬩ общие рекомендации по использованию информационно-аналитической системы управления градостроительной деятельностью (ГИС УГД) в текущей редакции Стройкомплекса РФ. 

🥲Постановление Правительства №331 (новая ред.)

В нем приведены:

1. Объекты капстроительства (ОКС), которые должны строиться с применением ТИМ. К ним относятся ОКС, строящиеся в рамках долевого строительства по 214-ФЗ: 

⬩ многоквартирные дома и иные объекты, по которым экспертиза обязательна;
⬩ малоэтажные жилые комплексы.

2. Сроки перехода на ТИМ

Застройщик обязан формировать и вести ИМ на каждом этапе жизненного цикла объекта: 

⬩ если договор на изыскание (проектирование) заключен после 1 июля 2024 года. 
⬩ если разрешение на строительство получено застройщиком после 1 января 2025 года, то застройщик обязан формировать и вести ИМ.
⬩ если договор на изыскание (проектирование) был заключен до 1 июля 2024 года, но разрешение на строительство будет получено после 1 января 2025 года.

➡️Продолжение в следующем посте 😘

@developers_policy #цифровизация

Основные документы, регламентирующие переход на ТИМ (продолжение)

🥲Проект Постановления Правительства «Об утверждении Правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства..»

Мы подробно рассказывали о документе ЗДЕСЬ.

Проект является заменой ПП РФ от 15.09.2020 N 1431 «Об утверждении Правил формирования и ведения информационной модели объекта..» и разработан на его основе.
Закон пока не принят, но документ прошел публичное обсуждение и его можно принимать к сведению.

В Проекте определены:

⬩ термин цифровой информационной модели (ЦИМ);

⬩ вопросы дальнейшего использования ЦИМ, после того как застройщик сформировал и успешно использовал ее в своей работе. Как передавать информационную модель объекта городу, каким образом государство сможет получить к ней доступ и как будет использовать;

⬩ полномочия Минстроя.
В дальнейшем ведомство будет давать ответы на конкретные вопросы, чтобы использование ТИМ не стало серьезной нагрузкой для небольших компаний-застройщиков.

🥲Предварительный Национальный стандарт ДОМ.РФ

Стандарт содержит информацию:

⬩ о требованиях к формату моделирования и его результатам;
⬩ составу и структуре цифровой модели. 

Это позволит обеспечить автоматизацию получения сведений из цифровых моделей жилых зданий для решения прикладных задач: подготовки проектных деклараций, определения «зелености» здания, подготовки ведомостей строительных материалов, получения разрешений и других сценариев.

Стандарт будет утвержден в ближайшее время. Срок его действия — 3 года. Посмотреть его можно на сайте Центра компетенции ТИМ ДОM.PФ». Также там размещена информация по всем нормативным правилам, а также информация о существующих профессиональных стандартах и текущая аналитика.

@developers_policy #цифровизация