Серия №2. Опыт проектирования

Как уже говорилось выше, я всю жизнь занимаюсь архитектурным проектированием.

Наше бюро работает с крупными застройщиками: Самолет, А101, ЛСР и другими. Умеем качественно делать бюджетные проекты под Главгосэкспертизу – работали с ВШЭ, Северо-Западной таможней, Минтрансом, МВД, ППК «Единый заказчик».
Основное направление сейчас – проектирование многоквартирных жилых домов, паркингов, детских садов и школ. Продолжаем работать и с бюджетниками, но в меньшем объеме.

Мой сильный рост начался в 2021 году.
Тогда я открыл проектное бюро в партнерстве с одним из девелоперов. Первым объектом стал жилой комплекс в Ленобласти – больше 100 тысяч квадратов. Здесь мы делали все от концепции до получения РНС, участвовали в переговорах с банком. Именно тогда у меня впервые возникла мысль попробовать себя в девелопменте.

Потом был еще один проект, в котором я участвовал на партнерских условиях: делал проектную документацию, а прибыль получал после продажи объекта с РНС. Этот опыт окончательно убедил меня идти в девелопмент.

Проектировать я умею, значит, нужно найти землю, сделать проект, довести до РНС, продать – и вытащить прибыль.

#Девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Серия 2. Поиск участков

В 2022 году ко мне обратился заказчик с задачей продлить РНС на недостроенный дом в небольшом городке Ленобласти. Строительство было завершено примерно на 60 %. Я пообщался с городской администрацией, изучил детали – и кое-что понял. В таких городах есть отложенный спрос: люди нуждаются в улучшении жилищных условий (в том числе за счет маткапитала и семейной ипотеки), а новых домов почти никто не строит.

Так появилась идея поискать участки в маленьких городах Ленобласти.
Мы много ездили, встречались с главами администраций. Кто-то был заинтересован, кто-то – не очень. Я даже поучаствовал  в нескольких аукционах на покупку участков, но безуспешно.

После этого мы решили проверить средние города от 200 тысяч человек. Составили список, начали общаться с местными администрациями. В итоге откликнулись Псков и Нижний Новгород. В Пскове были хорошие условия для инвесторов на ИЖС, в Нижнем – по промзонам. Мы провели десятки ВКС, поездок, рисовали эскизы, считали финмодели. Но результаты снова были не очень.

Параллельно мы смотрели участки в Петербурге. По одному из проектов даже удалось продвинуться довольно далеко – собственник был готов заходить на партнерских условиях. Но потом выяснилось, что участок в залоге – а это слишком высокий риск. Ещё один провал…

И вот, сижу я в аэропорту, жду свой рейс, листаю Телеграм – и попадается мне пост от Александра Курникова (давно на него подписан, даже созванивались пару раз по панелям и девелопменту). Он пишет, что готов помочь запустить первый девелоперский проект в Москве.
Тут меня осенило – а почему бы и нет? Ведь все в бизнесе начинается с коммуникации. И я сразу же ему позвонил.
#Девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Как думаете, оттепель началась?

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Кстати, вы можете следить за моим блогом в других соцсетях 🧐

инст | тикток | ютуб

подписывайтесь!

Серия 3. Часть 1.

Почему я решил построить дом в Москве? Как я писал выше, у меня состоялся разговор с московским девелопером Kurnikov®. Итак:

✅ Первое и главное: это банки. Тогда можно было взять бридж и проектное финансирование на условиях 0/100, то есть без собственных вложений — все покрывал банк.
✅ Второе: цена продажи м². В Москве она выше, значит, можно собрать сильную команду и сделать интересный продукт.
✅ Третье: в Москве больше спрос, но и больше конкуренция. Плюс чтобы сделать город лучшим в мире каждое здание должно иметь сверхидею — за этим следит администрация.
Ну и как говорится, все деньги в Москве)

Короче, я решил: буду строить в Москве. И мы начали активно прорабатывать это направление. Да, забыл сказать про небоскреб: в Москве они разрешены — это тот город, где администрация поддерживает такие проекты. Но об этом чуть позже.

С такого простого звонка и стартовал этот масштабный для меня проект. Мы договорились с Александром, что он будет сопровождать процесс и делиться опытом. А опыт у него богатый. За плечами Александра:

▪️Небоскреб Neva Towers в Москва-Сити
▪️Арт-парк Никола-Ленивец
▪️Дом делюкс-формата на Пречистенке, в двух шагах от Кремля
▪️А так же он управлял строительством для нескольких крупных российских бизнесменов, включая Абрамовича и Дерипаску.

А впереди нас ожидали "отличные" новости...
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Серия 5 часть 2. Запрос на поиск участка

Почему получились такие запросы – станет ясно после рассказа о формировании ядра компании и анализа существующих проектов в Москве. Но об этом – в отдельном посте.
А сейчас – конкретизируем запрос.
 
📎Участок должен быть максимально готов к проектированию — это дает минимальные риски. Еще важно было по полной использовать все преимущества, которые дает Москва. В первую очередь — это строительство небоскребов. Из них открываются шикарные виды, и человек вместе с квартирой покупает просто офигенные эмоции (например, вид на МГУ — как вам такое?).
 
📎Еще оказалось, что в Москве очень много парков, поэтому, если и строить дом здесь, то лучше всего максимально близко к зеленой зоне: это и более экологично, и взрослым гулять приятнее, и детям веселее.
 
Но самое главное — это, конечно, желание построить небоскреб! У нас в Питере это вообще запрещено — одну Лахту с трудом протащили. Поэтому небоскреб стал настоящей навязчивой идеей.
 
Как только я оформил и запустил запрос на рынок, сразу стали приходить первые предложения. Напомню, что это был август 2024-го — и положение на девелоперском рынке становилось все хуже и хуже…
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Серия 6. Ядро девелоперского бизнеса. Сверхидея

В прошлом посте я упомянул про ядро девелоперского бизнеса. Это важно, хочу рассказать подробнее.

Необходимо было сформировать и заложить основу для девелоперской компании, создать ее ДНК, которое в будущем станет основным стержнем для развития и масштабирования. Поэтому мы с Александром уделили этому процессу очень большое внимание. Мне пришлось ответить на множество вопросов: что мне самому нравится, что мне хочется, какие проекты меня вдохновляют, какой есть опыт и т.д.
 
Это был очень трудный и длительный этап, ведь на такие вопросы с первого раза очень сложно ответить
 
Я начал формировать графическую карту, куда заносил крутых архитекторов, их идеи и топовые девелоперские проекты в МСК. Именно здесь я по-настоящему понял, что такое стандарты московского девелопмента, о которых постоянно говорил Курников.
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация