Серия 4. Дорожная карта
Итак, дорожная карта — это документ, в котором мы прописали основные этапы проекта до получения РНС. Что же туда вошло?
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП
ОСНОВНОЙ ЭТАП
Особенно важным этапом является выбор архитектора проекта.
Это важно, так как сейчас в Москве просто так АГР не согласуешь.
Каждый проект мэр утверждает в рамках амбициозной концепции «Москва должна стать лучшим городом в мире». У каждого проекта обязательно должна быть уникальная идея — просто стены с окнами под крышей и красивые фасады никому не нужны.
Согласование концепции с комитетом – это один из самых длительных и сложных этапов. Поэтому тут и нужны архитекторы с таким именем, чтобы оно работало в помощь всему проекту
А ПОСЛЕДНИЙ ЭТАП нашей дорожной карты – это запуск коммуникации по проекту и маркетинг
В следующем посте подробно расскажу, как мы начали формировать ядро девелоперской компании.
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
Итак, дорожная карта — это документ, в котором мы прописали основные этапы проекта до получения РНС. Что же туда вошло?
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП
💬 Поиск участка и составление ядра девелоперского бизнеса💬 Внедрение основного бизнеса в девелоперский💬 Погружение в девелопмент, оно же обучение составлению финмодели, разработке продуктовой части, основам маркетинга новой компании (именно поэтому вы сейчас читаете этот блог)💬 Структурирование отношений со стартовыми контрагентами: брокерами, банками, архитекторами, генподрядчиками и т.д.💬 Поиск и структурирование сделки по приобретению участка: работа с собственником участка и банком. Это ключевой момент, который должен был привести к получению денег на покупку участка и полноценному финансированию всего проекта
ОСНОВНОЙ ЭТАП
📍 Стратегия и коммуникация: выбор коммуникационного агентства, заключение с ним договора и начало работы📍 Формирование стартовой команды📍 Дальше – уже проще: разработка самого проекта, стадии ПД, изыскания, исходные данные, проектирование, экспертиза. Тут я как рыба в воде!📍 Затем идет подключение к сетям и получение РНС
Особенно важным этапом является выбор архитектора проекта.
Это важно, так как сейчас в Москве просто так АГР не согласуешь.
Каждый проект мэр утверждает в рамках амбициозной концепции «Москва должна стать лучшим городом в мире». У каждого проекта обязательно должна быть уникальная идея — просто стены с окнами под крышей и красивые фасады никому не нужны.
Согласование концепции с комитетом – это один из самых длительных и сложных этапов. Поэтому тут и нужны архитекторы с таким именем, чтобы оно работало в помощь всему проекту
А ПОСЛЕДНИЙ ЭТАП нашей дорожной карты – это запуск коммуникации по проекту и маркетинг
В следующем посте подробно расскажу, как мы начали формировать ядро девелоперской компании.
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍11🔥7🆒2
Серия 5. Разработка запроса на поиск участка
Итак, самое важное для девелоперского проекта — это участок.
И параметров для его выбора — огромное количество.
Пока не понимая, в какой проект хочу пойти, я сформировал свой запрос следующим образом:
Первое: ЧТО ИЩЕМ
Мы ищем площадку под строительство или реконструкцию жилого (апартаментного) комплекса в черте города Москвы / Новой Москвы. В коридоре 10 000–40 000 кв. м продаваемой площади в развитой градостроительной среде.
Второе: ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ
Третье: ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ФОРМАТ
«Бизнес-класс». Элитную недвижимость я не рассматривал — для первого опыта она показалась слишком сложной.
Четвертое: ГОТОВНОСТЬ ПЛОЩАДКИ
Здесь было несколько подходящих типов:
Пятое: ТИП СДЕЛКИ
Только полная оплата приобретения. Соинвестирование и долевое участие я не рассматривал.
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
Итак, самое важное для девелоперского проекта — это участок.
И параметров для его выбора — огромное количество.
Пока не понимая, в какой проект хочу пойти, я сформировал свой запрос следующим образом:
Первое: ЧТО ИЩЕМ
Мы ищем площадку под строительство или реконструкцию жилого (апартаментного) комплекса в черте города Москвы / Новой Москвы. В коридоре 10 000–40 000 кв. м продаваемой площади в развитой градостроительной среде.
Второе: ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ
🟡 Новая Москва в 10–15-километровом поясе.🟡 Юго-западное и западное направление: за Третьим транспортным кольцом и до МКАД.🟡 Места рядом с существующими парками: Тимирязевская, Ботанический сад и другие.
Третье: ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ФОРМАТ
«Бизнес-класс». Элитную недвижимость я не рассматривал — для первого опыта она показалась слишком сложной.
Четвертое: ГОТОВНОСТЬ ПЛОЩАДКИ
Здесь было несколько подходящих типов:
🟢 С градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) под целевые показатели, без необходимости вносить изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это минимизирует риски для первого проекта.🟢 После прохождения градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) с возможным авансированием отдельных этапов.🟢 С готовностью собственников внести изменения в ПЗЗ. Авансирование возможно после прохождения ГЗК.
Пятое: ТИП СДЕЛКИ
Только полная оплата приобретения. Соинвестирование и долевое участие я не рассматривал.
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥8👍7❤3
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔥16
Серия 5 часть 2. Запрос на поиск участка
Почему получились такие запросы – станет ясно после рассказа о формировании ядра компании и анализа существующих проектов в Москве. Но об этом – в отдельном посте.
А сейчас – конкретизируем запрос.
📎Участок должен быть максимально готов к проектированию — это дает минимальные риски. Еще важно было по полной использовать все преимущества, которые дает Москва. В первую очередь — это строительство небоскребов. Из них открываются шикарные виды, и человек вместе с квартирой покупает просто офигенные эмоции (например, вид на МГУ — как вам такое?).
📎Еще оказалось, что в Москве очень много парков, поэтому, если и строить дом здесь, то лучше всего максимально близко к зеленой зоне: это и более экологично, и взрослым гулять приятнее, и детям веселее.
Но самое главное — это, конечно, желание построить небоскреб! У нас в Питере это вообще запрещено — одну Лахту с трудом протащили. Поэтому небоскреб стал настоящей навязчивой идеей.
Как только я оформил и запустил запрос на рынок, сразу стали приходить первые предложения. Напомню, что это был август 2024-го — и положение на девелоперском рынке становилось все хуже и хуже…
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
Почему получились такие запросы – станет ясно после рассказа о формировании ядра компании и анализа существующих проектов в Москве. Но об этом – в отдельном посте.
А сейчас – конкретизируем запрос.
📎Участок должен быть максимально готов к проектированию — это дает минимальные риски. Еще важно было по полной использовать все преимущества, которые дает Москва. В первую очередь — это строительство небоскребов. Из них открываются шикарные виды, и человек вместе с квартирой покупает просто офигенные эмоции (например, вид на МГУ — как вам такое?).
📎Еще оказалось, что в Москве очень много парков, поэтому, если и строить дом здесь, то лучше всего максимально близко к зеленой зоне: это и более экологично, и взрослым гулять приятнее, и детям веселее.
Но самое главное — это, конечно, желание построить небоскреб! У нас в Питере это вообще запрещено — одну Лахту с трудом протащили. Поэтому небоскреб стал настоящей навязчивой идеей.
Как только я оформил и запустил запрос на рынок, сразу стали приходить первые предложения. Напомню, что это был август 2024-го — и положение на девелоперском рынке становилось все хуже и хуже…
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
👍14🔥7🆒2
Серия 6. Ядро девелоперского бизнеса. Сверхидея
В прошлом посте я упомянул про ядро девелоперского бизнеса. Это важно, хочу рассказать подробнее.
Необходимо было сформировать и заложить основу для девелоперской компании, создать ее ДНК, которое в будущем станет основным стержнем для развития и масштабирования. Поэтому мы с Александром уделили этому процессу очень большое внимание. Мне пришлось ответить на множество вопросов: что мне самому нравится, что мне хочется, какие проекты меня вдохновляют, какой есть опыт и т.д.
Это был очень трудный и длительный этап, ведь на такие вопросы с первого раза очень сложно ответить
Я начал формировать графическую карту, куда заносил крутых архитекторов, их идеи и топовые девелоперские проекты в МСК. Именно здесь я по-настоящему понял, что такое стандарты московского девелопмента, о которых постоянно говорил Курников.
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
В прошлом посте я упомянул про ядро девелоперского бизнеса. Это важно, хочу рассказать подробнее.
Необходимо было сформировать и заложить основу для девелоперской компании, создать ее ДНК, которое в будущем станет основным стержнем для развития и масштабирования. Поэтому мы с Александром уделили этому процессу очень большое внимание. Мне пришлось ответить на множество вопросов: что мне самому нравится, что мне хочется, какие проекты меня вдохновляют, какой есть опыт и т.д.
Это был очень трудный и длительный этап, ведь на такие вопросы с первого раза очень сложно ответить
Я начал формировать графическую карту, куда заносил крутых архитекторов, их идеи и топовые девелоперские проекты в МСК. Именно здесь я по-настоящему понял, что такое стандарты московского девелопмента, о которых постоянно говорил Курников.
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
👍16🔥8❤3
Серия 6. Часть 2. Сверхидея
Потом мы начали формировать сверхидею проекта, которая позволит еще до начала продаж собирать свою аудиторию и сформировать комьюнити.
💬 Об этом я много говорил в предыдущих постах: красивыми фасадами и классным благоустройством никого сейчас не удивишь.
Я начал разработку с того, что у меня уже имелось: моих знаний и увлечений.
💬 То есть — с особенностей и инноваций архитектуры моего родного Питера. Особенно меня интересовал мистицизм нашего города, например, знаки Шамбалы на многих церквях, дворцах и соборах.
Забегая немного вперед, скажу, что тогда мы придумали построить дом в питерском стиле в Москве. Но какой он, этот «питерский стиль», никто не знал. То есть то, что он есть, знают все — но что же это все-таки такое?
📍Отсюда родилась идея провести анализ и разработать новый питерский стиль.
Это одновременно был действительно интересный личный вызов и очень большой шаг для роста моего существующего проектного бизнеса. Ведь это, по сути, создание нового стиля в архитектуре!
Но об этом — чуть позже, а пока вернемся к нашим участкам
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
Потом мы начали формировать сверхидею проекта, которая позволит еще до начала продаж собирать свою аудиторию и сформировать комьюнити.
Я начал разработку с того, что у меня уже имелось: моих знаний и увлечений.
Забегая немного вперед, скажу, что тогда мы придумали построить дом в питерском стиле в Москве. Но какой он, этот «питерский стиль», никто не знал. То есть то, что он есть, знают все — но что же это все-таки такое?
📍Отсюда родилась идея провести анализ и разработать новый питерский стиль.
Это одновременно был действительно интересный личный вызов и очень большой шаг для роста моего существующего проектного бизнеса. Ведь это, по сути, создание нового стиля в архитектуре!
Но об этом — чуть позже, а пока вернемся к нашим участкам
#девелопмент
Кто я | Буст канала | Навигация
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍19🔥9❤4
Серия 7. Оценка нескольких участков. Ширяево
После отправки запроса на поиск участков сразу стали приходить предложения. Первым оказался жилой комплекс Ширяево в Новой Москве, городской округ Троицк, рядом с Киевским и Калужским шоссе.
Площадь участка — примерно 11 гектаров. Там можно построить дом на 8 этажей с площадью в ГНС (габаритах наружных стен) - 95 060 кв.м и продаваемой площадью 66,5 тысячи кв. м.
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
После отправки запроса на поиск участков сразу стали приходить предложения. Первым оказался жилой комплекс Ширяево в Новой Москве, городской округ Троицк, рядом с Киевским и Калужским шоссе.
Площадь участка — примерно 11 гектаров. Там можно построить дом на 8 этажей с площадью в ГНС (габаритах наружных стен) - 95 060 кв.м и продаваемой площадью 66,5 тысячи кв. м.
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
👍11🔥8🆒4
Потом пришел проект в Сокольниках, Стромынка, 20. Это очень живописное место на реке Яузе, рядом с Российским технологическим университетом. Небольшой участок — 0,45 га, зато можно построить настоящий небоскреб — до 110 метров!
➡️ Поэтажная площадь в ГНС — 13 600 кв. м. Такой объект станет доминантой на въезде в район, а инвесторы могут рассчитывать на студентов как на целевую аудиторию аренды. Неплохо, неплохо!
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍12❤5🔥5
Следующим был участок на улице Электрозаводской, в тихом зеленом месте — словно ты перенесся в Пушкинский район Питера или в Петергоф. На территории растет много больших деревьев, которые можно сохранить. Построить можно до 15 этажей, ГНС — 15 900 кв. м.
➡️ Основная особенность проекта — здание на 450 кв. м, которое нужно перестроить, сохранив архитектуру фасадов. Получится особняк с инфраструктурой жилого дома (подземный паркинг, благоустроенный двор и так далее).
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥7❤4🆒3
Затем — участок на Шелепихинском шоссе, в Центральном административном округе.
➡️ Он предназначен под делюкс-застройку с сохранением этажности — пять этажей. Суммарная поэтажная площадь в ГНС — 5000 квадратов.
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤9👍8🆒4
Двигаемся дальше — в Воронцовские сады. Это ЖК в исторической части усадьбы Воронцовых. Интересное место: неподалеку от парка, метро — всего через 800 метров, рядом Транспортное и Садовое кольцо.
➡️ Максимально можно построить 14 этажей, суммарная поэтажная площадь в ГНС — 8026 кв. м, продаваемая площадь — 7390 квадратов.
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥6🆒2
Следующим был участок за МКАД — в деревне Говорово, на границе с Новой Москвой. Очень хорошее место: лес, парк, река, метро недалеко.
➡️ Максимальная высота застройки — 26 этажей с каскадом. Территория — 2,4 га, площадь в ГНС — 98 тысяч квадратов. Здесь тоже потребуется построить детский садик. Но, увы, под наш формат — от верхнего бизнеса до нижнего премиума — такой вариант не подходит.
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤6👍6🔥3
Был еще хороший вариант на Тимирязевской, 26, между двумя парками — тоже можно было построить небоскреб с ГНС 44 700 квадратов.
➡️ Но местные жители были резко против, а это слишком большие риски для первого опыта. Поэтому — в отказ.
Конечно, участков было больше — я рассказал только про самые интересные.
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Конечно, участков было больше — я рассказал только про самые интересные.
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#участки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍11🔥5🆒4
Серия 8. Формирование идеи. Подборка крутых проектов.
Итак, процесс шел, новые предложения по земельным участкам продолжали поступать.
Сначала я посмотрел, какие крутые проекты есть в Москве сейчас — и их оказалось много.
Смотрите подборку в следующем посте 👇🏻
💬
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент
Итак, процесс шел, новые предложения по земельным участкам продолжали поступать.
Но мы не расслаблялись: нужно было продолжать разработку ядра девелоперского проекта. Его сверхидею. Ту самую, что поможет зайти на московский рынок и выделиться среди конкурентов.
Сначала я посмотрел, какие крутые проекты есть в Москве сейчас — и их оказалось много.
Смотрите подборку в следующем посте 👇🏻
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥6🆒3
Серия 8. Формирование идеи. Подборка главных архитектурных бюро
После формирования пула крутых московских проектов, я собрал список архитектурных бюро, которые впечатлили:
1️⃣ KAMEN ARCHITECTS
2️⃣ Apex
3️⃣ Цимайло, Ляшенко и партнёры
4️⃣ ADM
Смотрите подборку в следующем посте 👇🏻
💬
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент
После формирования пула крутых московских проектов, я собрал список архитектурных бюро, которые впечатлили:
Смотрите подборку в следующем посте 👇🏻
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍10🔥4❤3
Московское бюро, основанное в 1993 году Вадимом Грековым. Сейчас под руководством Ивана Грекова архбюро специализируется на всех типологиях: от загородных домов до мастер-планов городов, активно внедряя новые подходы, постоянно находясь в поиске новых идей и способов их реализации
Бюро известно своей работой в командах проектов ГЭС-2, штаб-квартиры компании «Яндекс» и других
Бюро занимается проектированием объектов любого масштаба — от градостроительных концепций до дизайна интерьеров.
Подход бюро — создавать уникальную архитектуру и получать максимальное удовольствие от рабочего процесса.
За годы существования компании команда бюро спроектировала и реализовала более сорока крупных жилых и общественных комплексов в Москве, многие из которых получили престижные российские и международные архитектурные премии.
Навигация канала
Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍10🔥3🆒3