Серия 3. Часть 2
Сколько стоит построить дом в Москве?

В зависимости от класса, локации, размеров — от 4 до 10 миллиардов рублей.

ДЕСЯТЬ МИЛЛИАРДОВ, Карл!
Понятно, что никакая копилка тут не поможет. Такие проекты финансируют только банки. Но есть проблемка: чтобы банк дал кредит, нужен опыт реализации проектов в аналогичном классе, которого у меня пока нет. Но этот вопрос можно закрыть опытом сильных партнеров, таких как:
🟢fee-девелопер
🟢генеральный подрядчик
🟢архитектурное бюро
🟢брендинговое агентство

Но как их найти, да еще и в Москве? Здесь я рассчитывал на опыт Курникова. Мы быстро договорились об условиях, запустили процесс — и тут грянули те самые «отличные» новости: отменили льготную ипотеку с господдержкой.

Да, рынок это знал и предвидел — но ситуацию это не улучшало. Все резко замерло, некоторые мои уже выигранные тендеры по проектированию не пошли в реализацию — застройщики не рискнули, не понимая, что будет с продажами. Банки тоже не понимали, что будет с рынком и перестали выдавать таймшиты. Знаете, эта ситуация требует отдельного поста — и я вам о ней обязательно расскажу. Сейчас, забегая вперед, скажу, что первый таймшит я получил только в конце 2024 года.

Разумеется, ни о каких условиях «0/100» больше и речи не шло. На старте банки просили внести 20–30% от бриджа, а кое-где — и до 40%.

А бридж — это кредит на покупку участка и на все работы до получения разрешения на строительство:

📍изыскания
📍архитектура
📍согласования
📍экспертиза
Ну и так далее…

Но в июне 2024 всего этого еще не было, поэтому мы просто начали работу.
А первым документом, который у нас появился, стала дорожная карта.
О ней я расскажу в следующем посте.
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация канала

Серия 4. Дорожная карта

Итак, дорожная карта — это документ, в котором мы прописали основные этапы проекта до получения РНС. Что же туда вошло?

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП

💬 Поиск участка и составление ядра девелоперского бизнеса

💬 Внедрение основного бизнеса в девелоперский

💬 Погружение в девелопмент, оно же обучение составлению финмодели, разработке продуктовой части, основам маркетинга новой компании (именно поэтому вы сейчас читаете этот блог)

💬 Структурирование отношений со стартовыми контрагентами: брокерами, банками, архитекторами, генподрядчиками и т.д.

💬 Поиск и структурирование сделки по приобретению участка: работа с собственником участка и банком. Это ключевой момент, который должен был привести к получению денег на покупку участка и полноценному финансированию всего проекта

ОСНОВНОЙ ЭТАП

📍Стратегия и коммуникация: выбор коммуникационного агентства, заключение с ним договора и начало работы

📍Формирование стартовой команды

📍Дальше – уже проще: разработка самого проекта, стадии ПД, изыскания, исходные данные, проектирование, экспертиза. Тут я как рыба в воде!

📍Затем идет подключение к сетям и получение РНС

Особенно важным этапом является выбор архитектора проекта.
Это важно, так как сейчас в Москве просто так АГР не согласуешь.

Каждый проект мэр утверждает в рамках амбициозной концепции «Москва должна стать лучшим городом в мире». У каждого проекта обязательно должна быть уникальная идея — просто стены с окнами под крышей и красивые фасады никому не нужны.

Согласование концепции с комитетом – это один из самых длительных и сложных этапов. Поэтому тут и нужны архитекторы с таким именем, чтобы оно работало в помощь всему проекту

А ПОСЛЕДНИЙ ЭТАП нашей дорожной карты – это запуск коммуникации по проекту и маркетинг

В следующем посте подробно расскажу, как мы начали формировать ядро девелоперской компании.
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Серия 5. Разработка запроса на поиск участка

Итак, самое важное для девелоперского проекта — это участок.
И параметров для его выбора — огромное количество.

Пока не понимая, в какой проект хочу пойти, я сформировал свой запрос следующим образом:

Первое: ЧТО ИЩЕМ
Мы ищем площадку под строительство или реконструкцию жилого (апартаментного) комплекса в черте города Москвы / Новой Москвы. В коридоре 10 000–40 000 кв. м продаваемой площади в развитой градостроительной среде.

Второе: ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ

🟡Новая Москва в 10–15-километровом поясе.

🟡Юго-западное и западное направление: за Третьим транспортным кольцом и до МКАД.

🟡Места рядом с существующими парками: Тимирязевская, Ботанический сад и другие.

Третье: ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ФОРМАТ
«Бизнес-класс». Элитную недвижимость я не рассматривал — для первого опыта она показалась слишком сложной.

Четвертое: ГОТОВНОСТЬ ПЛОЩАДКИ
Здесь было несколько подходящих типов:

🟢С градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) под целевые показатели, без необходимости вносить изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это минимизирует риски для первого проекта.

🟢После прохождения градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) с возможным авансированием отдельных этапов.

🟢С готовностью собственников внести изменения в ПЗЗ. Авансирование возможно после прохождения ГЗК.

Пятое: ТИП СДЕЛКИ
Только полная оплата приобретения. Соинвестирование и долевое участие я не рассматривал.
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Серия 6. Часть 2. Сверхидея

Потом мы начали формировать сверхидею проекта, которая позволит еще до начала продаж собирать свою аудиторию и сформировать комьюнити.

💬 Об этом я много говорил в предыдущих постах: красивыми фасадами и классным благоустройством никого сейчас не удивишь.
 
Я начал разработку с того, что у меня уже имелось: моих знаний и увлечений.

💬То есть — с особенностей и инноваций архитектуры моего родного Питера. Особенно меня интересовал мистицизм нашего города, например, знаки Шамбалы на многих церквях, дворцах и соборах.

Забегая немного вперед, скажу, что тогда мы придумали построить дом в питерском стиле в Москве. Но какой он, этот «питерский стиль», никто не знал. То есть то, что он есть, знают все — но что же это все-таки такое?
 
📍Отсюда родилась идея провести анализ и разработать новый питерский стиль.
Это одновременно был действительно интересный личный вызов и очень большой шаг для роста моего существующего проектного бизнеса. Ведь это, по сути, создание нового стиля в архитектуре!
 
Но об этом — чуть позже, а пока вернемся к нашим участкам
#девелопмент

Кто я | Буст канала | Навигация

Потом пришел проект в Сокольниках, Стромынка, 20. Это очень живописное место на реке Яузе, рядом с Российским технологическим университетом. Небольшой участок — 0,45 га, зато можно построить настоящий небоскреб — до 110 метров!

➡️Поэтажная площадь в ГНС — 13 600 кв. м. Такой объект станет доминантой на въезде в район, а инвесторы могут рассчитывать на студентов как на целевую аудиторию аренды. Неплохо, неплохо!
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#участки

Следующим был участок на улице Электрозаводской, в тихом зеленом месте — словно ты перенесся в Пушкинский район Питера или в Петергоф. На территории растет много больших деревьев, которые можно сохранить. Построить можно до 15 этажей, ГНС — 15 900 кв. м.

➡️Основная особенность проекта — здание на 450 кв. м, которое нужно перестроить, сохранив архитектуру фасадов. Получится особняк с инфраструктурой жилого дома (подземный паркинг, благоустроенный двор и так далее).
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#участки

Затем — участок на Шелепихинском шоссе, в Центральном административном округе.

➡️Он предназначен под делюкс-застройку с сохранением этажности — пять этажей. Суммарная поэтажная площадь в ГНС — 5000 квадратов.
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#участки

Двигаемся дальше — в Воронцовские сады. Это ЖК в исторической части усадьбы Воронцовых. Интересное место: неподалеку от парка, метро — всего через 800 метров, рядом Транспортное и Садовое кольцо.

➡️Максимально можно построить 14 этажей, суммарная поэтажная площадь в ГНС — 8026 кв. м, продаваемая площадь — 7390 квадратов.
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#участки

Следующим был участок за МКАД — в деревне Говорово, на границе с Новой Москвой. Очень хорошее место: лес, парк, река, метро недалеко.

➡️Максимальная высота застройки — 26 этажей с каскадом. Территория — 2,4 га, площадь в ГНС — 98 тысяч квадратов. Здесь тоже потребуется построить детский садик. Но, увы, под наш формат — от верхнего бизнеса до нижнего премиума — такой вариант не подходит.
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#участки

Был еще хороший вариант на Тимирязевской, 26, между двумя парками — тоже можно было построить небоскреб с ГНС 44 700 квадратов.

➡️Но местные жители были резко против, а это слишком большие риски для первого опыта. Поэтому — в отказ.

Конечно, участков было больше — я рассказал только про самые интересные.
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#участки

Серия 8. Формирование идеи. Подборка крутых проектов.

Итак, процесс шел, новые предложения по земельным участкам продолжали поступать.

Но мы не расслаблялись: нужно было продолжать разработку ядра девелоперского проекта. Его сверхидею. Ту самую, что поможет зайти на московский рынок и выделиться среди конкурентов.

Сначала я посмотрел, какие крутые проекты есть в Москве сейчас — и их оказалось много.

Смотрите подборку в следующем посте 👇🏻

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент