Серия 16. Разработка первых концепций планировок по Стромынке и Электрозаводской

Параллельно со всей этой экономикой, о которой я рассказывал в прошлом посте, мы начали делать планировки для Стромынки и Электрозаводской — следуя ТЗ.

С этого и стартовало обучение нашей команды архитекторов созданию функциональных планировок для жилья бизнес-класса и выше.

Этот навык сейчас супервостребован! Застройщики активно оптимизируют планировки, чтобы снизить стоимость лота на выходе. Работа заняла больше полугода. Огромный вклад внес Курников: после теории и разбора девелоперских подходов мы много практиковались — перебирали варианты, искали плюсы-минусы, исправляли ошибки.

Планировки Стромынки переделывали раз пять — и это ТОЛЬКО планировки! Что получилось — смотри ниже👇

А дальше нужно было продумать архитектуру, форму здания... Но это я пока отложил.

Так у нас в бюро появилось новое направление — функциональное зонирование пространства. ФЗП, если коротко. Теперь мы можем анализировать и улучшать текущие планировки в рамках несущих стен — или разрабатывать все с нуля.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 17. Выводы опросов людей на улице. Исчезновение льготной ипотеки, короткое описание ситуации на рынке

Вернемся ненадолго к НПС. После уличных опросов стало понятно, что для «питерского стиля» есть четкий набор ассоциаций:

⏺парковое искусство
⏺ морская тематика
⏺контраст экстерьера и интерьера
⏺лофт и пошарпанность
⏺уникальные нетуристические места «для своих»
⏺священные места и мистицизм
⏺общее готическое настроение
⏺симбиоз классики и уличного искусства

С этим уже можно было выходить к профсообществу. Причем не только к архитекторам и дизайнерам — мы пошли и к художникам. Их взгляд на культурную столицу был критически важен. Но об этом — в следующих постах.

⌨

А тем временем в России свернули программу льготной ипотеки под 8%. А что дальше — вообще никто не знал.
Рынок подвис. Банки резко перестали давать условия 0–100 — а это была одна из главных фишек московского рынка. Все, преимущество испарилось.

Ну, что нас не убивает — то делает сильнее. И изобретательнее. Я начал искать, как закрыть собственное участие в проекте. Одним из самых логичных вариантов было привлечь инвестора. Этим я и занялся.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент #НПС

Серия 18. Формирование предложения для инвестора

В прошлых постах я уже рассказывал про отмену льготной ипотеки под 8% и ужесточение условий кредитования: никаких тебе больше 0/100! Появилась новая задачка — закрыть собственное участие. Значит, адаптируемся к новым условиям! Решили протестировать модель работы с инвестором.

Хочешь привлечь инвестора — думай, как инвестор 😊 И Курников внес весьма заманчивое предложение (которое потом выросло в отдельное направление префандинга, но об этом позже).

За вложенные деньги инвестор получал квадратные метры со скидкой 50% от цены продажи проекта на котловане. Да еще и банки были готовы замораживать собственное участие на период получения РНС и начислять на эти деньги проценты — как на депозите.

Шикарные условия получались. Я решил, что нужны еще мнения со стороны и отправил это предложение нескольким знакомым. Обратную связь получил сугубо положительную.

А дальше предстояла уже личная встреча с инвестором. Но об этом – в следующем посте.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 19. Поездка в Москву: встреча с инвестором

Итак, я со своим предложением отправился в Москву — на встречу с инвестором. Расположение его офиса я счел хорошей приметой: он находился прямо напротив одного из участков, которые я рассматривал для приобретения.

По результатам предварительных переговоров мои условия инвестору понравились. Поэтому мы договорились подготовить по выбранному объекту финмодель: наступало время предметного диалога и конкретных цифр. В проработку я взял два крайне перспективных участка: на Электрозаводской и на Стромынке.

Кстати, участок на Электрозаводской я в эту поездку посмотрел вживую — и прямо влюбился в него! Тихое зеленое место, почти без машин. Очень удобная форма для посадки дома, а большие деревья на территории можно было сохранить.

Но главной изюминкой участка стало, конечно, небольшое старинное здание на углу, которое нужно было восстановить, сохранив архитектуру фасада. В перспективе такое строение прекрасно реализуется как настоящий особняк со всей необходимой инфраструктурой жилого дома: подземным паркингом, охраной, консьерж-службой…

Вырисовывался действительно красивый в плане архитектуры и эмоций проект.

К общению с инвестором и работе с участками я еще вернусь. А в следующем посте расскажу про другого партнера.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 20. Регистрация спецзастройщика

Первого октября мы — со второй попытки — зарегистрировали компанию, которая станет нашим специализированным застройщиком.

Дело в том, что ни у меня, ни у моей команды нет опыта в строительстве. Да и, если честно, особо нет желания в это погружаться. Поэтому закрывать вопросы по стройке должен был наш партнер. Такого мы нашли, пообщавшись с одним из заказчиков: быстро обо всем договорились — и начали работу.

Кстати! Сначала мы придумали название «Зерно Девелопмент». Но сейчас я активно развиваю личный бренд, поэтому появляются мысли переименоваться в что-то с фамилией в названии: «Орлов Девелопмент», например.

Как думаете, в России называть компанию своей фамилией — норм? Вообще у нас такое встречается: вспомним Тинькофф, Рыбакова, да и других немало. В США, допустим, это вообще традиция — та же The Trump Organization тому примером.

Что думаете по этому вопросу? 👇

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 21. Продолжаем общение с инвестором

Итак, мы поговорили с инвестором. Выбрали два конкретных участка — на Электрозаводской и на Стромынке — для более детальной проработки и подготовки финмоделей. И пошли считать уже конкретные цифры с учетом участия инвестора.

После отправки финмоделей начался плотный диалог.

Инвестор задавал множество вопросов по существу:
🔴создан ли спецзастройщик, кто бенефициары, как организовано взаимодействие с банком.
🔴есть ли ГПЗУ, получены ли ТУ, что с видом разрешенного использования и так далее.

Мы на все это подробно отвечали, процесс шел активно.

По нашему предложению за участие в проектах инвестор получал кв. метры с дисконтом 50% от цены продажи на котловане эквивалентно своему участию. Это очень привлекательные условия!

Но — увы.

Чуть позже банк забраковал эти финмодели: стоимость квадратного метра не устроила залоговиков. Что ж, с этими локациями не сложилось!

В результате договорились вернуться к обсуждению, как только появится следующий интересный участок с проходной моделью.

В следующем посте продолжим про партнеров. На очереди — fee-девелопер.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 22. Требования банков. Нужен fee-девелопер

Когда мы только начинали, условия банков были куда мягче и можно было получить бридж на условиях «0/100». То есть, без собственного участия вообще. Но это было тогда – до отмены ипотеки и ступора на рынке, о котором я уже рассказывал.

А что сейчас?

Сейчас бридж дают уже под 30–40% собственных средств, но и это еще не все. Я уже упоминал, что у банков есть и второе ключевое требование — полноценный опыт реализации похожих проектов: ввод в эксплуатацию, стройка, продажи, маркетинг, продуктовая проработка. А у нас этот проект — первый. Да еще и регион для нас новый…

И что делать?

Закрывать вопрос с опытом через fee-девелопера (или ко-девелопера) — партнера с реальным трек-рекордом, который заходит в проект вместе с тобой и усиливает его своей экспертизой.

Я изучил рынок fee-девелоперов, провел несколько переговоров. Выяснилось, что условия у всех были разные, начиная от оплаты и заканчивая распределением задач и процессов по проекту. Передавать полностью все fee-девелоперу я был не готов. Хотелось оставить продукт, маркетинг и продажи за собой, чтобы реализовать идею НПС и развивать компанию через личный бренд.

Не забыли мы и про общение с инвесторами, тестировали разные гипотезы и подходы. Об этом еще расскажу отдельно.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 23. Общение с коммуникационными агентствами

По дорожной карте у нас была запланированы консультации с архитектурными и коммуникационными агентствами. Пришло время это отрабатывать.

Мы сразу решили обратиться к топам в сфере брендинга, маркетинга и PR девелоперских проектов на высоком уровне. Выбрали агентство Станислава Окруха «Умное Сердце» и бюро «Дуга».

Познакомились, круто пообщались — предметно, продуктивно.

Затронули и тему Нового питерского стиля. Посмотрели на него не только как на часть конкретного проекта, но и как на отдельное направление, которому можно дать развитие — со своей стратегией, позиционированием и визуальным языком.

Параллельно провели коммуникации с проектными компаниями — Мегабудкой и Nefa.

Обсуждали и технические моменты, и НПС. Кстати, если интересно, как зарождалась эта идея, — посмотрите этот пост, там вся история.

В итоге фидбек получили позитивный и с той, и с другой стороны.

Но до появления конкретного участка поставили все на паузу. По таким вещам важно говорить предметно — и все это прекрасно понимали.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 24. НПС стили и эклектика

В этих постах (раз, два, три) мы уже затрагивали тему Нового питерского стиля. Много говорили о том, как горожане описывают архитектурный облик Петербурга и сделали один из ключевых выводов: Питер — это эклектика.

Но что именно за ней стоит?

Давайте быстро пройдемся по стилям, из которых складывается архитектурный код города. Будет красиво — за 300 с лишним лет много чего накопилось!

Современность пока оставлю за кадром. Иначе это надолго, да и плановая застройка, честно говоря, не особо вдохновляет.

А сейчас — прошу в галерею 👇

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#НПС