СЕРИАЛ "ОБЪЕКТ НА ЗАМЕНУ"

😍 Выходные - время для сериалов

❤️В предыдущих сериях: мы продали наш самый большой объект.

😊Подобнее рассказала здесь.

❤️Экономика проекта здесь.

Естественно, мы его продали не для того, чтобы сидеть и смотреть на 😓, а для того, чтобы вложиться в новый проект.

Но сначала его нужно придумать, а точнее найти подходящий объект.

О нашей сделке мы договорились в апреле, а состоялась она в августе. И все 4 месяца мы искали #объект_на_замену

Мы просмотрели целую гору объектов, и некоторые из них не подошли нам не по самым очевидным причинам. Честно признаться, нередко это был удар по яйцам очень неожиданный поворот.

Ты уже влюбился в объект, посчитал экономику, придумал концепцию, но тут вылезает какое-то НО.

НО, из-за которого можно вляпаться в 💩

Я решила собрать этот опыт в серию постов и рассказать вам.

Опыт, который стоит миллионы.

Всем, кто хоть как-то соприкасается с недвижимостью MUST READ.

Первая серия совсем скоро!
А тут место для ваших ❤️❤️❤️

Запись вебинара "Торги по банкротству: золотая жила или сомнительная авантюра?"

Обсудили:
🔷 общая схема торгов;
🔷 конкуренция на торгах;
🔷 вопросы этики;
🔷 страхи участия в торгах и много интересных вопросов от участников 🔥

А здесь:
➡️ презентация вебинара;
➡️ анкета предзаписи на наставничество (старт 12 октября).

Канал проведения вебинара: https://news.1rj.ru/str/best_zemly_invest

💠 Смотрите, сохраняйте и задавайте вопросы о торгах.

#эфиры@protorgi_com

20 полезных постов о торгах по банкротству, которые увеличат ваш доход

1️⃣ Все этапы торгов по банкротству за 1 минуту: для тех, кто считает, что торги - это сложно
2️⃣ Хочу зарабатывать и не упахиваться: возможности торгов
3️⃣ Квартира за 1 рубль тому, кто разберется в торгах: 2 основные процедуры
4️⃣ Что нужно для участия в торгах
5️⃣ 3 способа начать зарабатывать на торгах, если нет первоначального капитала
6️⃣ Успеть за 50 секунд: подача заявки
7️⃣ 3 шага к определению своей ниши на торгах
8️⃣ Топ-5 лотов для быстрой перепродажи
9️⃣ Топ-10 авто для перепродажи
1️⃣0️⃣ Антирейтинг лотов: что НЕ нужно брать на торгах
1️⃣1️⃣ 11 полезных ресурсов для анализа лотов
1️⃣2️⃣ Задаток: его судьба после торгов
1️⃣3️⃣ Подача заявки: грустная история про паспорт
1️⃣4️⃣ Психология на торгах... решает!
1️⃣5️⃣ Как поставить ценовое предложение, чтобы выиграть
1️⃣6️⃣ Как не проиграть до начала торгов
1️⃣7️⃣ Игра на понижение или публичное предложение
1️⃣8️⃣ Купить лот без торгов: а так можно было?
1️⃣9️⃣ Как искать лоты, которые можно купить без ЭЦП?
2️⃣0️⃣ БОНУС: как искать лоты на торгах по банкротству?


Хотите погрузиться в тему торгов подробнее?

Приходите ко мне на наставничество:

➡️➡️➡️ АНКЕТА

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ
Предисловие тут.
СЕРИЯ 1. КРЫШЕСНОСНАЯ.

Все имена изменены, все совпадения случайны.

В городе С., как и в любом другом, есть здание вот такой формы: 🔲 (вид сверху, внутри двор-колодец).

➡️Не самое проходное место, но многим видное, на первой линии и с красивым адресом типа: Чебуречникова 1.

➡️Здание с историей. Не такой, чтобы делать из него объект культурного наследия, но есть за что зацепиться.

И вот уже несколько лет оно продаётся. Цена меняется, как ветер в мае, то подешевеет на 20 млн., то подорожает на 30.

➡️На нем давно лежал наш 👁 Но шапка все была не по Сеньке. Все эти годы мы думали: эх, вот представь... нам бы его как-нибудь...оооох что бы мы тут натворили.

Нас прям перло на идеи. Как-то сама собой сложилась концепция, завязанная на историю места и естественно СССР. Мы планировали его (Союз) там возродить. Уже и название придумали. Только так его и называли между собой и видели вывеску с огромными красными буквами.

Потом один временно популярный сериал тоже использовал это название, и если бы мы реализовали нашу концепцию, это был бы просто разрыв 💥

➡️Итак, мы доросли до того, чтобы реально задуматься о его покупке. Несколько раз зашли внутрь. Отсюда, кстати, лайфхаки 1 и 2:

всегда общайтесь с местными: сторожами, работниками, соседями. Они расскажут вам столько, сколько вы и представить не можете. Ну и если быстро и со знающим видом зайти в любое коммерческое здание, вас никто не остановит, и вы посмотрите планировку, коммуникации и заполняемость арендаторами.

Кстати, их глав.бух сказал, что мы не купим это здание. Опытная тетка 👍

А потом полетели приветы:

Привет #1: у здания есть 4 мансардный этаж.

Конечно же, неузаконенный. Он настолько неузаконенный, что его невозможно узаконить: построен с нарушением всех норм, с использованием деревянных материалов (зачем⁉️), благодаря чему уже хорошенечко горел. Этот этаж нужно сразу сносить. Ни во что приличное его не переделать. Оставлять, как есть, мимо концепции и до первой жёсткой проверки. Снести 4 этаж = снести крышу.
#крышесносный_бизнес а это большие затраты, как материальные, так временные и организационные. А, главное, крыша требует быстрого восстановления, климат у нас не засушливый.

Лучше бы старый хозяин сам его снёс и оставил бы ту же цену. Даже так это была бы выгодная покупка, но... был ещё привет #2. О нем в следующих постах.

Ставьте 👍, если хотите продолжения

Как заработать на торгах по банкротству без вложений?

😘😘Есть два варианта: агентская и партнёрская схема.

Разберёмся с первой:

😍 Самое простое, что может делать агент - подавать заявки на торги и участвовать в аукционе. Я советую с этого начинать, чтобы попробовать разные площадки и почувствовать себя уверенно.

Если ко мне обращаются именно за этой услугой, я никогда не отказываю. И стараюсь предоставить хотя бы минимальный анализ лота: посмотреть обременения, поговорить о налогах и стратегии. Так делают не все, но если агенту хватает компетенции, то, я считаю, позаботиться о клиенте - это святое.

Стоимость услуги в среднем 10-15 тыс.руб. плюс 1-3% от стоимости лота при выигрыше. Если аукцион затянется, или клиенту нужно поучаствовать в торгах срочно-срочно, то берем доп.плату.

Тут главное найти клиента, который уже нашёл лот😁

😍 Подбор лота по критериям клиента и участие в торгах. К услуге 😍 подцепляем этап "до":

😊узнаем у клиента его желания;
😊делаем подборку лотов;
😊согласовываем объект и цену выкупа;
😊участвуем в торгах.

Соответственно к стоимости услуги 😍 добавляем стоимость подбора. Тут разбег от 5 до 50 тыс. вполне уместен.

Работа трудозатрадная, и, к сожалению, часто неблагодарная. Все-таки торги - это больше про "бери, что дают", а не базар с товаром на любой вкус.

Больше всех, на мой взгляд, эта схема подходит действующим риелторам, которые могут расширить пул объектов, предлагаемых клиентов, за счёт торгов.

❤️ Добавляем к первым двум этапам третий - "после торгов"

😊 После торгов вы можете просто довести сделку до логического конца - сдать документы на гос.регистрацию, осуществить получение товара клиентом - за доп.плату.

😊 А можете пойти дальше - реализовать стратегию по лоту до конца: отремонтировать, разделить на части, юридически очистить, сдать в аренду и т.д.

Здесь в качестве оплаты услуг устанавливают процент от прибыли ~10-30% в зависимости от сложности работы.

Так что иметь миллионы😓 под подушкой для заработка на торгах необязательно. Вы пришли сюда заработать, а не тратить.

Вдохновляющий пост о работе агента

Ставьте 👍, если хотите узнать про партнёрскую схему.

СЕРИЯ 2. СТАРЫЙ ОКС ЛУЧШЕ НОВЫХ ДВУХ.

Начало тут

Привет #2, прилетевший при выборе инвест. объекта:

Оказалось, что здание не одно...
Их два. И в форму красивого колодца по документам они не складываются. Фактически складываются, а юридически как было два отдельно стоящих, так и есть. Это значит, что есть пристрои. Конечно, не узаконенные.

А что с землёй? Если берете здание, всегда смотрите землю. И земля была. Под 2 зданиями. А под пристроями земля государственная...

Оформить пристрои мешает земля, оформить землю мешают пристрои... 🫠

сносить рука не поднимется...

Кстати, есть прикольные сайты, на которых можно посмотреть на место в прошлом. Мы по годам отследили изменения в зданиях на спутниковой карте с 1960-х гг. Пристрои появились в два присеста.

А вот сайты:
✅https://retromap.ru/
✅http://www.etomesto.ru/russia/sputnik/maps.php

✅Здесь можно найти старые фото: https://pastvu.com/

Кстати, даты могут иметь юридическое значение.

Например, нежилые задания, построенные до 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками и снесены по этому основанию. Не наш случай...

Последним гвоздём в крышку этой сделки стала её форма. Здание висит на балансе ЗАО, которое старо, как мы. Участников ЗАО несколько, и, возможно не все согласны на продажу... Пока мы пытались это выяснить, нам предложили купить не здание, а ЗАО.

Почему покупать юр.лицо не самая хорошая идея?
➡️Возможно, у этого ЗАО обязательств больше, чем стоимость объекта. Отвечать придётся новому владельцу
➡️Что происходило в этом юр.лице за всю его историю, мы никак не сможем выяснить.
➡️Будьте аккуратны при покупке юридических лиц.

Поэтому с объектом пришлось попрощаться окончательно. Но нас ждали другие не менее интересные, и не менее проблемные объекты 😄

➡️➡️➡️Продолжение следует: следующая серия будет про объект с банкротных торгов и уловки организаторов торгов. Ставьте реакции, чтобы я знала, что тема интересна 👍

Как ПОЛУЧИТЬ ПРИБЫЛЬ, работая на торгах без вложений?

На помощь нам приходит партнёрская схема. Она похожа на агентскую, только круче, а иногда первая плавно превращается во вторую ⚡️

Для партнёрской схемы нужен ПАРТНЕР (а не друг, брат или просто хороший человек). И вы должны друг друга усилять! То есть вы должны давать партнёру то, чего у него нет, и наоборот: деньги, время, знания, географическое положение и т.д.
Это самое главное.

Варианты усиления:
1️⃣ От вас: знания о заработке на торгах и организация всех процессов.
От парнера: 💲
Прибыль: 50/50.

2️⃣ И вы, и партнёр вкладываете одинаковую сумму 💲 и совместно ведёте все процессы.

Их можно поделить по стадиями: например, вы подбираете лоты и участвуете в торгах, а партнёр берет на себя продажи.

Вместе вы увеличиваете капитал, а значит, можете замахнуться на лоты подороже, а там и конкуренция поменьше.
Прибыль: 50/50.

3️⃣ От вас: знания и 💲
От партнёра:💲.

Возможно различное соотношение вложений, от которого будет зависеть распределение прибыли. Если вклад одинаковый, то прибыль можно делить 70/30.

Все варианты распределения прибыли ориентировочные, вы можете договориться иначе.

Ещё раз подчеркну самое главное. Вы должны дополнять и усилять друг друга.

Согласитесь, странно будет предложить человеку взять в управление вашу 1000 руб., если у него в кармане свои 10 🍋 и он не мошенник и не паевый фонд😁

Он обойдётся без ваших вложений, но, возможно, он не обойдётся без ваших знаний 😉

И тогда вы сможете превратить свои знания в хороший капитал 😁

P.S. На фото мои самые мощные партнёры 🔥

ВАМ СЮДА

Я рада всех приветствовать!

Я, Мамедова Владислава, и этот блог посвящён заработку на торгах по банкротству.

В реальной жизни я:
✔️ кандидат юридических наук и научный сотрудник. Все эти важные слова говорят о том, что я не просто юрист, а высококвалифицированный специалист в области права

✔️ доцент юридического института. И я умею объяснять сложные вещи простыми словами

✔️ совладелец бизнеса по редевелопменту и сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Последний факт отличает меня от других спикеров о торгах. Потому что я
❌ не просто агент на торгах, который купил объект клиенту и забыл;
❌ и не бывший сотрудник арбитражного управляющего, который отлично знает процедуру, но не со стороны покупателя и совсем не умеет в финансовые модели и экономические стратегии.

⚡️ Я человек, который строит реальный бизнес с помощью торгов. Вот один из самых любимых объектов.

В этом блоге я делюсь своими знаниями о том, как превратить торги по банкротству из страшных непонятных слов в механизм реального и постоянного дополнительного или даже основного дохода.

Это работает даже БЕЗ первоначального капитала!

💬Как начать ориентироваться в блоге:
🔖 Здесь вы можете скачать пошаговую инструкцию по участию в торгах
🔖 Здесь собраны 20 самых прибыльных постов о торгах
🔖 Здесь можно записаться ко мне на обучение

❓ Если вам нужно выкупить лот с торгов, а вы не знаете как, напишите сюда @Vl_protorgi, и я вам помогу.

❗️ В настоящее время я не оказываю услуги по подбору объектов для выкупа.

Оставайтесь на канале и зарабатывайте!

Кому нужны эти ваши подвалы?

Сейчас расскажу!

В интернете много статей на эту тему. На самом деле можно было бы ограничиться таким сообщением:

В подвале/цоколе можно разместить любого арендатора, который хочет заехать 😄

Конечно, есть ограничения по нормам, и в подвале нельзя, например, разместить детский сад и клинику, но владельцы этих бизнесов сами знают об этих ограничениях.

Из нашего опыта чаще всего в цоколя заезжают:

😍 Салоны красоты (все виды услуг). Они занимают более 50% сдаваемых нами подвальных площадей.

😍 Дарк китчен (заготовочный цех общепита). Занимают ~25% площадей.

😍 Офисы компаний, шоу-румы и специализированные магазины занимают оставшуюся часть помещений.

В теории подвалы можно сдавать под склады и нешумные мастерские, но такой вариант, как правило, менее выгодный

Здесь я рассказала критерии выгодного подвала, здесь показала наш подвал, который нарушает большинство из этих критериев.