Сегодня не будет полезных текстовых постов. Зато будет фраза, которая вдохновила меня на этот блог.
Я её встретила в общении с другим блогером и юристом.

➡️➡️Передаю дальше➡️➡️

Может быть, вас она тоже вдохновит на что-то важное 🙏

КАК УВЕЛИЧИТЬ СТОИМОСТЬ УЧАСТКА ОДНИМ ПОХОДОМ В МФЦ?

Здесь я писала про ВРИ.
Между ними можно лавировать, чтобы, когда надо, снижать цену и ликвидность участка, а когда надо поднимать.

Как работает процедура?

1️⃣ В ПЗЗ смотрим основные ВРИ. Их собственник может изменить по своему решению, подав заявление через МФЦ. ВРИ поменяется примерно через 7 дней. Могут быть задержки. Если хотим побыстрее, то прикладываем к заявлению ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

2️⃣ Условно-разрешенные ВРИ меняются дольше и только через публичные слушания. Иногда это почти невозможно, иногда вполне реально. Нужно оценивать ситуацию. И если условно-разрешенный ВРИ очень редкий и привлекательный, то можно и попотеть.

А какие ВРИ интересные?

Все зависит от локации и местных особенностей, но все, что связано с коммерцией - это хорошо.

Например:
*️⃣Среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка (многоквартирные дома);
*️⃣Таунхаусы, т.е. на юридическом - блокированная жилая застройка;
*️⃣Рекрекация: очень популярна, т.к. предоставляются гранты на туризм, но лавочка потихоньку закрывается;
*️⃣Рынки, магазины, объекты торговли (торговые центры)
*️⃣Общественное питание;
*️⃣Автосервисы (под них очень непросто найти землю в городах).

Покупаем участок с одним ВРИ, меняем на более ликвидный.
Но и вне этих ВРИ можно поработать.

🍀 Например, ЛПХ (приусадебные) обычно стоят дешевле, чем ИЖС. Потому что многие думают, что ЛПХ - это дачи и там нельзя прописаться.

На самом деле и там, и там можно строить абсолютно одинаковые индивидуальные дома. Как это использовать? Скорее всего, цена на ЛПХ на торгах будет ниже, покупаем его, переводим в ИЖС (если позволяет ПЗЗ).

А ещё на ВРИ ведение садоводства тоже можно строить полноценный индивидуальный жилой дом 😉

Я продолжу рассказывать про ВРИ и землю. А все ли здесь знают, что такое ГПЗУ и что из него можно узнать? Или рассказать? 💛

Серия 5. ПРЕДПОСЛЕДНИЙ ФАКАП.

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ

*серия 4 тут.

Следующий объект был с коммерческих торгов. 2 здания + забор, зарегистрированный как объект капитального строительства, на земле, арендуемой у государства.

Стратегия:
🔴 Покупаем здания и становимся арендаторами земли;
🔴 Выкупаем землю под строениями в собственность (неоднократно при этом сходив по адресу из трех букв - суд; возможно годы придётся там провести);
🔴 На выходе получаем шикарный участок 9700 кв.м. в географическом центре города. С возможностью смены ВРИ на многоэтажный дом или, например, рынки.

🔴🔴🔴🔴🔴
Хочешь, сам строй огромный коммерческий центр, а хочешь - продай девелоперу.

Параллельно на досках объявлений появилась информация о продаже похожего участка под строительство ЖК за
🔴🔴🔴 млн.руб. 👀👀👀 это как раз стратегия с девелопером. Ради такого стоит и по судам походить, даже если в перспективе маячит половина этой суммы 😄

Надо только правильно подать документы на торги, ну и выиграть их. Документов очень много, т.к. торги коммерческие. Условия нестандартные.

- Слушай, а там нет КРТ?
- Нет, проверили, КРТ нет.
- А больше ничего нет?
- Да, вроде нет....

6 СПОСОБОВ НЕ СЕСТЬ В ЛУЖУ ПРИ ВЫБОРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Здесь я рассказала, как наличие КРТ обломало нам все планы.

Как же узнать о наличии КРТ?

😍 Сайт местной администрации/региональных органов: запрос в поисковике "комплексное развитие территории администрация _ (вставить название муниципалитета)";
😍 Правила землепользования и застройки: содержатся на сайте администрации (запрос: ПЗЗ + название муниципалитета), а так же на сайте ФГИС ТП https://fgistp.economy.gov.ru/ Научитесь пользоваться этим сайтом, если хотите работать с недвижимостью.
❤️ Муниципальные/региональные геопорталы (в Москве есть отдельный сервис по КРТ https://krt.mos.ru/).
😊 Региональный/муниципальный портал гос.услуг, информационные системы, обеспечивающие проведение публичных слушаний.
😍 Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): ждать 30 дней, получить может только правообладатель, т.е. в рамках торгов это не сделаешь.
😭 Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). В ней некоторые данные можно посмотреть онлайн, а так выписка из одного раздела стоит 1000 руб. Но в плане КРТ пока что не самый надёжный источник, проект об обязательном внесении данных о КРТ в ИСОГД в разработке: https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=149655

😊 Работоспособность этих вариантов отличается от муниципалитета к муниципалитету, поэтому я делаю проще: вбиваю в поисковик запрос "крт + муниципалитет + название улиц квартала, где находится объект". Принятие КРТ всегда попадает в местные СМИ, и поиск обязательно выдаст какую-нибудь новостную заметку, а иногда попадаются целые форумы, на которых можно отследить всю историю принятия КРТ.

❤️ Где-то на 3-5 строках поисковой выдачи найдётся и сам официальный документ 😉

❤️ Было полезно? Поделись постом с другом. А я продолжу рассказывать, что ещё может испортить всю финансовую модель 😍